Asunto-osakkeen kauppa. Peruskorjaukset yhtiössä. Taloudellinen virhe. Hinnanalennusvaatimus.

kohteen laatu

Diaarinumero: 3085/82/07
Antopäivä: 02.05.2008

NN (ostaja) osti 4.9.2006 XX:n kuolinpesältä (myyjä) asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 58,5 m2 suuruista rivitalohuoneistoa. Kohde on valmistunut vuonna 1978. Kauppahinta oli 52 000 euroa.

Yhtiössä tehtiin kaupan jälkeen peruskuntokartoitus. Yhtiö on arvioinut peruskuntokartoituksen perusteella, että rakennusten korjauksesta aiheutuu noin 285 000 euron kulut. Kaupan kohteena olevan huoneiston osuus kuluista on 21 400 euroa. Asiassa on riitaa siitä, onko asunnossa asuntokauppalain mukainen taloudellinen virhe.

VAATIMUKSET

Ostaja vaatii hinnanalennuksena 21 400 euroa. Kauppaan liittyvissä asiakirjoissa oli mukana isännöitsijätodistus, jonka mukaan yhtiössä oli päätetty teettää peruskuntoarvio syyskuun 2006 aikana. Asiasta oli päätetty yhtiökokouksessa 7.3.2006 ja työ tehtiin 29.8.2006. Raportti tarkastuksesta on laadittu 20.9.2006. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 15.11.2006 kävi ilmi, että huoneiston osuus kuluista tulisi olemaan 21 412 euroa. Ostaja pitää määrää huomattavana ja katsoo, että myyjä tai yhtiön edustaja on tiennyt huomattavista korjauksista ennen kaupantekoa. Korjausten kustannukset perustuvat isännöitsijän antamaan arvioon eikä todellisia kustannuksia vielä tarkoin tiedetä.

VASTAUS

Myyjä kiistää hinnanalennusvaatimuksen. Ostaja tarkisti asunnon ja tiesi tulevasta kuntotarkastuksesta. Myyjällä ei ollut myyntihetkellä käsitystä rakennusten korjaustarpeesta. Rakennuksen ikä on 28 vuotta ja asunto myytiin käytettynä.

Jos yhtiö toteuttaa korjaukset huoneiston arvo nousee. Korjaustyöt voidaan toteuttaa vasta myöhemmin.

RATKAISU

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos

1) myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka

3) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Rakennuksen valmistumisvuosi on 1978. Kaupan yhteydessä luovutetun isännöitsijätodistuksen mukaan "Yhtiössä on päätetty teettää peruskuntoarvio rakennus-, sähkö- ja lvi-tekniikasta. Kuntoarvio tehdään syyskuun aikana."

Kaupan jälkeen tehdyssä peruskuntoarviossa ehdotetaan mm. seuraavia toimenpiteitä:

Vesikattokorjaus

Vesijohtojen uusiminen

Uudet ikkunat ja ovet

Lämmönjakolaitteiston uusiminen

Salaojat yms.

Sähkötarkastus ja muutokset

Kuntotutkimuksen kunnossapito-ohjelmassa on tehtävälista, joka on jaksotettu kymmenelle vuodelle. Siinä esitetyt kunnostustyöt ovat tavanomaisia 30 vuotta vanhan rakennuksen kunnon ylläpitämiseksi, kun mitään kunnostustoimia ei kaupantekohetkellä esitetyn isännöitsijäntodistuksen mukaan ollut tuolloin tehty. Kuntoarviossa esitetty ei osoita, että rakennus edellyttäisi välittömiä korjaustoimenpiteitä. Yhtiön hallitus on kuitenkin ehdottanut kokouskutsussaan 31.10.2006, että korjaustyöt toteutettaisiin yhdellä kertaa. Yhtiön arvion mukaan edellä mainituista korjaustöistä aiheutuisi yhteensä

285 000 euron kulut. Korjausten toteutuksesta ei ole esitetty selvitystä.

Asiassa ei ole tullut esiin seikkoja, jotka osoittaisivat myyjän antaneen ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa yhtiön rakennusten kunnosta. Asiaa on arvioitava siten asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan perusteella.

Lautakunta arvioi, että kuntoarviossa todetut ja 10 vuoden aikana toteutettavaksi ehdotetut korjaustarpeet ovat odotettavissa tämän ikäisessä rakennuksessa, eikä niistä tulevia kustannuksia voida pitää ennalta arvaamattomina.

Kaupan kohdetta ei voida siten pitää kunnoltaan merkittävästi huonompana, kuin ostajalla oli aihetta edellyttää.

Lautakunta ei pidä kaupan kohdetta asuntokauppalaissa tarkoitetulla tavalla virheellisenä eikä suosita hinnanalennusta.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 2.5.2008