Talopaketti ja autokatos. Korkomerkintä.

ammattitaito
suunnitteluvirhe

Diaarinumero: 3423/80/06
Antopäivä: 18.04.2008

Kuluttajat tilaajina sekä elinkeinonharjoittaja toimeksisaajana sopivat taloelementtitoimituksesta asennuksineen 30.6.2005 päivätyllä hankintasopimuksella. Hankintasopimuksen ja sen myöhempien muutosten mukainen kauppahinta oli 78 705 euroa. Tapauksessa on tullut kiistaa talotehtaan arkkitehdin tekemien korko- ja sijaintimerkintöjen oikeellisuudesta.

VAATIMUKSET

Tilaajat vaativat toimeksisaajalta 10 000 euron määräistä hinnanalennusta. Summa perustuu virheellisten merkintöjen takia syntyneisiin kuluihin sekä korvaukseen kiinteistön käytön pysyvästä vaikeutumisesta.

Kun talon alta oli poistettu maakerros määrättyyn korkoon asti ja täytetty murskeella, ilmeni että talon sokkeli jäisi maanpinnan alapuolelle. Syyksi paljastui väärä korkomerkintä asemapiirroksessa. Maanrakennustöistä tuli lisäkuluja 1 800 euroa.

Lisäksi ontelolaattojen asennuksen jälkeen huomattiin, että talon pohjoispääty jäi alle neljän metrin etäisyydelle tontin rajasta. Tämä talon ja rajan minimietäisyys on kaikkien rakennusalan ammattilaisten tuntema. Kaupungin rakennusvalvonta asetti tontin toimenpidekieltoon, kunnes asia saatiin hoidettua. Rasitesäännösten vastaisen asemapiirroksen aiheuttama ongelma ratkaistiin naapuritontin omistajien hyväksymällä rasitesopimuksella, jonka hintana naapurille oli maksettava vaaditut 5 120 euroa.

Lisäksi vahinkoa on tullut siitä, että talon takapiha jäi kapeaksi. Sinne ei voi esimerkiksi kuljettaa säilytettäväksi moottorikelkkaa tai venettä. Tilaajat vaativat tästä korvausta

3 080 euroa.

Tilaajat pitävät toimeksisaajaa ensisijaisena korvausvelvollisena, vaikka yhtiö on vedonnut vastuusta vapautuakseen siihen että rakennusvalvonnan ja pääsuunnittelijan olisi pitänyt havaita virheet.

LIITTEITÄ

Kulu- ja vahinkolaskelma

Vastaavan työnjohtaja NN:n 10.9.2006 antama (allekirjoittamaton) selvitys. Sen mukaan rakennuksen korkeusasemaa oli nostettava, jotta perustusten maanpäällinen osa täyttäisi rakentamismääräykset. Muutostarve havaittiin pohjakatselmuksen yhteydessä. NN:n käsityksen mukaan syynä on, että toimeksisaaja ei varmistunut laatimiensa rakennuslupapiirustusten kaavamääräysten mukaisuudesta. Asemapiirustuksessa rakennuksen sijaintia esittävä mitoitus on puutteellinen.

Vantaan kaupungin tarkastusrakennusmestarin (allekirjoittamaton) lausunto 30.11.2006. Sen mukaan perustustöiden yhteydessä tarkemittauksessa selvisi, että rakennuksen koillisnurkka sijaitsi 3430 mm:n etäisyydellä rajasta, jolloin naapuria olisi pitänyt kuulla, ja talossa olisi tullut olla palo-osastoinnin täyttävä päätyseinä. Tämän jälkeen rakennuttaja ja naapuri tekivät rasitesopimuksen, jolla varmistettiin, ettei naapuri voi rakentaa 4570 mm:iä lähemmäs rajaa. Tämä mahdollisti muutosluvan myöntämisen ilman erityistoimenpiteitä päätyseinälle. Tarkastusrakennusmestari ei ollut osannut epäillä suunnitelmissa olevan tällaista virhettä.

Liitteenä on myös piirustus- ja sopimusaineistoa.

VASTAUS

Toimeksisaaja kiistää vaatimukset ja vaatii puolestaan, että tilaajat maksavat hankintasopimuksen mukaisesta maksamattomasta kauppahinnasta pääomaa 10 404 euroa viivästyskorkoineen laskettuna kunkin maksamatta jätetyn laskun eräpäivästä.

Sijaintikatselmuksessa talon korkeusasemaa on nostettu 300 mm suhteessa asemapiirrokseen. Rakennuksen korkeusaseman merkitsemisestä määrätään rakentamista koskevassa luvassa. Kohteen rakennusluvassa määrättiin sijaintikatselmuksen toimittamisesta sekä edellytettiin rakennusvalvonnan hyväksyntää poikettaessa korkeusasemasta tai muusta sijainnista. Korkeusasema on siis muutettavissa. Sijaintikatselmukseen mentäessä havaittiin, että korkeusasemaa on tarkoituksenmukaista nostaa. Näin myös tehtiin. Menettely on tavanomaista, Vantaalla tällaisia poikkeavuuksia ilmenee jopa kolmasosassa uusista rakennuksista. Yhtenä syynä tähän on, että arkkitehtisuunnittelussa ei voida nähdä maaston muotoa samalla tarkkuudella kuin rakennustyötä tehtäessä.

Lisäksi rakennuslupaviranomainen oli tarkastanut asemapiirroksen ja myöntänyt rakennusluvan. Toimeksisaaja katsoo, että sen suoritusta voitaisiin pitää virheellisenä vain jos se ei täyttäisi maankäyttö- ja rakennuslain tai sen perusteella annettujen säädösten ja määräysten asettamia vaatimuksia. Valitus perustuu siihen, että asemapiirrokseen ei ole jo valmiiksi piirretty parhainta mahdollista rakennuksen korkeusasemaa. Sellaisen suunnitteleminen jo asemapiirrosvaiheessa on kuitenkin lähes mahdotonta eikä sellainen kuulu sopimusvelvoitteisiin. Korkomerkinnän muutos ei siis ole toimeksisaajan vastuulla oleva virhe. Asiasta ei myöskään ole tullut lisäkustannuksia, sillä murskeen hankkimisesta ja kaivuusta olisi tullut kustannuksia myös vaikka talo olisi ollut jo alun perin 300 mm korkeammalla.

Asemapiirroksessa talon sijainti on 3430 mm:n päässä naapurin rajasta. Rakennuslupa on myönnetty tämän mukaisesti. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennuslupaviranomaisen tulee kiinnittää huomiota siihen, että naapurille ei aiheuteta lupaa myönnettäessä tarpeetonta haittaa. Rakennuslupa edellytti paikan merkitsemistä, sijaintikatselmusta, aloituskokousta, pohjakatselmusta ja perustuskatselmusta. Viranomaisen olisi tullut aktiivisesti toimia kaikissa näissä vaiheissa, jos asiassa olisi havaittu säännösten tai määräysten vastaista suunnittelua. Toimeksisaajan suoritus on tältäkin osin lainsäädännön ja määräysten mukainen. Lisäksi luvasta käy ilmi, että naapurit ovat hyväksyneet lupahakemuksen eli myös rakennuksen sijoittamisen. Naapurilla ei siten voi olla enää vaatimuksia asiassa, eikä naapurille ole ollut perusteita maksaa siitä. Tästä maksusta tulisi myös esittää tosite.

Edelleen toimeksisaaja toteaa, että rakennuksen pääsuunnittelija vastaa suunnitelmien sisällöstä. Hän ei puuttunut väitettyyn virheelliseen sijaintiin sijaintikatselmuksessa. Mahdolliset vaatimukset tulee kohdistaa häneen.

Rakennuksen sijainti rajan tuntumassa ei vaikuta kiinteistön arvoon.

RATKAISUN PERUSTELUT

Taloelementtien kauppaa ja rakennusurakkaa koskevan kuluttajansuojalain 9 luvun 13 §:n mukaan toimeksisaajan suorituksessa on virhe, jos se ei sisällöltään, laadultaan tai muilta ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.

Toimeksisaajan suorituksessa on virhe myös muun muassa, jos:

- se ei vastaa luovutusajankohtana voimassa olleissa säännöksissä tai määräyksissä asetettuja taikka hyvään rakentamistapaan sisältyviä vaatimuksia;

- elementtien asennusta tai urakkaa taikka muuta toimeksisaajan velvollisuuksiin kuuluvaa tehtävää ei ole suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti; tai

- suoritus ei muuten vastaa sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen sopimuksen yhteydessä perusteltua aihetta olettaa.

Luvun 17 §:n mukaan tilaajalla on virheen perusteella oikeus pidättyä maksamasta hintaa. Tilaaja ei kuitenkaan saa pidättää rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin hänellä on virheen perusteella oikeus.

19 §:n mukaan jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta kohtuullisessa ajassa siitä, kun tilaaja on ilmoittanut virheestä ja toimeksisaaja on saanut asian vaatiman tilaisuuden kohteen tarkastukseen, tilaaja saa vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta.

20 §:n mukaan tilaajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii toimeksisaajan suorituksessa olevan virheen vuoksi.

Korkeusasema:

Lautakunta pitää nyt käsiteltävässä tapauksessa kuvattua rakennuksen korkeusaseman muuttamista rakennushankkeisiin tavanomaisesti kuuluvana vaiheena ja kustannustekijänä, jollaisen mahdollisuuteen rakennuttajan tulee varautua rakennushankkeeseen ryhtyessään. Lautakunta ei pidä sitä, että suunnitteluvaiheessa merkitty korkeusasema ei ole tontin olosuhteisiin nähden ihanteellisin vaan sitä muutetaan rakennustöiden kestäessä, toimeksisaajan vastattavana ja korvaukseen oikeuttavana virheen. Lautakunta ei suosita tältä osin hyvitystä.

Etäisyys rajasta:

Vastauksessa on kuvattu lainsäädäntöä, muuta normistoa sekä menettelyjä, joilla rakentamisen ja asumisen laatua sekä turvallisuutta pyritään Suomessa varmistamaan. Lautakunta toteaa, että tämän lupa- ja valvontajärjestelmän olemassaolosta ja toiminnasta sekä mahdollisista puutteista huolimatta toimeksisaaja vastaa oman suorituksensa laadusta tilaajalle kuluttajansuojalain mukaisesti. Nyt käsiteltävässä tapauksessa toimeksisaajan laatimassa piirustuksessa rakennus on sijoitettu tarpeettoman lähelle naapuritonttia. Tilaaja ei ole edellyttänyt tällaista suunnittelua eikä toimeksisaaja ole myöskään oma-aloitteisesti ilmoittanut tästä ratkaisustaan. Asian käytyä ilmi rakennustöiden jatkaminen on edellyttänyt naapuritontin rakentamista koskevan rasitteen perustamista. Tästä rasitesopimuksesta laadittu kauppakirja osoittaa, että tilaajille on tullut asiasta heidän ilmoittamansa 5 120 euron määräinen ylimääräinen kulu. Lautakunta ei pidä sopimuksen mukaista maksua ilmeisen kohtuuttomana, vaan katsoo sen vastaavan naapuritontille aiheutunutta haittaa. Tapauksesta saatujen tietojen perusteella rakennus olisi ollut sijoitettavissa kiinteistölle myös siten, ettei tällaista rasitetta olisi tarvinnut perustaa. Lautakunta katsoo, että toimitukseen kuuluneita rakennuslupa-asiakirjoja ei ole tältä osin laadittu ammattitaitoisesti ja huolellisesti. Tätä virhettä vastaavasti toimeksisaajan tulee korvata tilaajille rasitteen perustamisesta tullut kulu eli 5 120 euroa.

Sen sijaan lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että rakennuksen sijainti lähellä rajaa alentaisi kiinteistön arvoa tai rajoittaisi kiinteistön käyttömahdollisuuksia korvaukseen oikeuttavalla tavalla. Se ei suosita tältä osin hyvitystä.

Näin ollen tilaajilla on oikeus 5 120 euron määräiseen hyvitykseen vielä maksamatta olevista maksueristä.

Maksettavaksi kuuluu siten vielä 5 284 euroa.

Toimeksisaajan korkovaatimuksen osalta lautakunta toteaa, että kuluttajansuojalain 9 luvun 17 §:n mukaan tilaajalla on oikeus pidättyä maksusta virheen ja viivästyksen perusteella. Nyt käsiteltävässä tapauksessa tilanne on ollut epäselvä, eikä tilaajien maksupidätystä voi näissä olosuhteissa pitää ilmeisen ylimitoitettuna. Koska maksujen pidätys perustuu lain suomaan mahdollisuuteen, ei vielä maksettavaksi kuuluva summa ole toistaiseksi erääntynyt viivästyskoron maksuun oikeuttavalla tavalla. Summa tulee kuitenkin suorittaa kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksisaamisesta.

SUOSITUS

Lautakunta suosittaa, että toimeksisaaja hyvittää laskuistaan tilaajille 5 120 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 18.4.2008