Käytetyn kiinteistön kauppa. Kiinteistönvälitys. Ostotarjous. Käsiraha. Vahingonkorvaus.

vahingonkorvaus
kiinteistön kauppa
ostotarjous
käsiraha
kiinteistönvälitys

Diaarinumero: 3845/81/06
Antopäivä: 04.03.2008

Kuluttajat (jäljempänä tarjouksen tekijät) tekivät 24.2.2005 ostotarjouksen NN:lle (jäljempänä myyjä) kaupungin XX kylässä sijaitsevasta tilasta. Ostotarjouksen mukainen kauppahinta oli 75 000 euroa. Kiinteistönvälitysliikkeenä toimi VV (jäljempänä välitysliike). Myyjä hyväksyi tarjouksen seuraavana päivänä. Tarjouksen tekijät maksoivat 2 000 euron käsirahan tarjouksen vakuudeksi. Sovittuna kaupantekopäivänä, 7.3.2005, he ilmoittavat peruvansa kaupan. Tssä ilmoituksessaan tarjouksen tekijät totesivat, että sopimuksen mukaan aikaisemmin maksettu käsiraha siirtyy myyjälle sopimussakkona.

Heinäkuussa 2006 tarjouksen tekijät vaativat maksetun käsirahan palauttamista siltä osin, kun se ylittää myyjälle ja välitysliikkeelle kaupan peruuntumisesta aiheutuneet kustannukset.

VAATIMUKSET

Tarjouksen tekijät vaativat välitysliikkeeltä ja myyjältä yhteisvastuullisesti 1 800 euroa.

Tarjouksen tekemisen yhteydessä sovittiin, että he maksavat

2 000 euron käsirahan. Tällöin tai missään muussakaan vaiheessa välitysliike ei kertonut, että jos tarjouksen tekijät vetäytyvät kaupasta he ovat oikeutettuja saamaan maksamastaan käsirahasta takaisin osuuden, joka ylittää myyjälle ja välitysliikkeelle kaupan peruuntumisen vuoksi aiheutuneet kustannukset. Tarjouksen tekijät saivat tietää oikeuksistaan vasta heinäkuussa 2006. He arvioivat myyjän ja välitysliikkeen kulujen määräksi 200 euroa.

VASTAUKSET

Myyjä kiistää vaatimukset.

Myyjä yhtyy välitysliikkeen vastaukseen.

Välitysliike kiistää vaatimukset.

Tarjouksen tekemisen yhteydessä keskusteltiin käsirahan maksamisesta tarjouksen vakuudeksi, niin ettei myyjä tarjouksen voimassaoloaikana ota tarjouksia vastaan muilta ostajilta. Tarjouksen tekijöille kerrottiin samalla, ettei käsiraha ole kiinteistökaupassa virallinen ilman esisopimusta. Käsirahan maksamisen jälkeen myyjä ei jatkanut neuvotteluja toisen tarjoajan kanssa. Tarjouksen tekijöiden vetäydyttyä kaupasta he lähettivät sähköpostiviestin jossa he ilmoittavat vetäytyvänsä kaupasta ja että "sopimuksen mukaan aikaisemmin maksettu käsiraha 2 000 euroa siirtyy myyjälle sopimussakkona". Toinen tarjouksen tekijöistä on pankissa töissä ja ilmoitti hyväksyttävänsä kauppakirjan käsiraha ehtoineen työpaikallaan. Näin ollen välitysliike saattoi olettaa heidän tietävän kiinteistönkauppaan liittyvät perusasiat.

Välitysliikkeelle on aiheutunut kaupan peruuntumisesta yhteensä 800 euroa kuluja. Kulut koostuvat erittelyn mukaisista esittelyistä, neuvotteluista ja asioiden selvittelystä. Myyjälle kaupan peruuntumisesta on aiheutunut yhteensä 2 722 euron kustannukset. Summa muodostuu erittelyn mukaisesti talon tyhjennyksestä tarjouksen tekijöiden vaatimuksen mukaisesti, matkoista, kiinteistön myynnistä 1 000 euroa ostotarjousta alemmalla hinnalla sekä kaupantekopäivän takia järjestetystä palkattomasta vapaapäivästä kahdelle hengelle.

RATKAISUN PERUSTELUT

Ostajan ja myyjän välisessä suhteessa noudatettava lainsäädäntö:

Maakaaren 2 luvun 7 §:n mukaan osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Esisopimuksessa voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta. Esisopimus on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla ja siitä on muutoinkin soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistön kaupasta säädetään. Sopimuksessa on lisäksi mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään.

Maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaan jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty

7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.

Tarjouksen tekijöiden ja kiinteistönvälitysliikkeen välisessä suhteessa noudatettava lainsäädäntö:

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Lain 16 §:n mukaan välitysliikkeen tulee käsirahaa vastaanottaessaan huolehtia siitä, että tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan kaikki tarjouksen ehdot ja mahdollinen ehto käsirahan menettämisestä.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

KULUTTAJARIITALAUTAKUNTA ARVIOI TAPAUSTA SEURAAVASTI:

Ostotarjousta ei ole tehty maakaaren edellyttämässä määrämuodossa.

Tarjouksen tekijöiden täyttämä ostotarjous/käsirahasopimuslomake ei ole vastannut edellä esiteltyä sitovaa lainsäädäntöä, vaan sen ehtojen mukaan sen mukaan ellei kauppaa synny ostajan syystä, käsiraha on menetetty sopimussakkona. Lautakunta toteaa, että tällaisesta menettämisseuraamuksesta ei ole voitu sitovasti sopia vapaamuotoisella asiakirjalla. Myöskään tarjouksen tekijöiden myöhempää ilmoitusta käsirahan siirtymisestä sopimussakkona ei voida pitää sitovana tahdonilmauksena asiasta, sillä tämän ilmoituksen on katsottava perustuneen yksinomaan ostotarjousasiakirjan virheelliseen muotoiluun, jonka perusteella tarjouksen tekijät ovat saaneet virheellisen käsityksen velvollisuuksistaan. Tässä tilanteessa tarjouksen tekijöillä on edelleen oikeus vaatia korvauksen rajaamista lain mukaisiin eriin ja nämä kustannukset ylittävän osan palauttamista.

Lautakunta arvioi asianmukaisen korvauksen määrää seuraavasti. Myyjällä ei ole perustetta korvaukseen niistä toimenpiteistä, joita välitysliikkeen työntekijät ovat myyntitoimeksiannon perusteella tehneet. Oikeutta korvaukseen ei ole myöskään tarjouksen ja sittemmin toteutuneen kaupan välisestä hinnanerosta. Toisaalta ottaen huomioon, että tarjous on peruutettu vasta kaupantekoon varattuna päivänä, on ilmeistä, että myyjälle on tullut muun muassa kaupan tekoon liittyvistä toimista korvaukseen oikeuttavia kuluja.

Saadun kustannuserittelyn perusteella ja noudattaen ratkaisutoiminnassaan vakiintuneita korvausperusteita (oma tarpeellinen työ 10 euroa/tunti, matkakulut 20 senttiä/kilometri) lautakunta harkitsee korvauksen asianmukaiseksi määräksi 600 euroa. Näin ollen tarjouksen tekijöille tulee palauttaa heidän maksamastaan käsirahasta

1 400 euroa.

Lautakunta katsoo maksuvastuun jakautuvan seuraavasti. Välitysliike on vastuussa siitä, että ostotarjouslomakkeessa oleva käsirahan menettämisehto vastaa kiinteistökaupan lainsäädäntöä. Nyt näin ei ole käynyt. Kyse on välitysliikkeen virheestä. Sen seuraamuksena välitysliike on vahingonkorvausvastuussa koko edellä käsitellyn 1 400 euron maksamisesta tarjouksen tekijöille. Välitysliikkeen menettelyn moitittavuutta arvioitaessa on otettu huomioon, että kyseessä olevat maakaaren sännökset tulivat voimaan jo vuonna 1997.

Lautakunta pitää myyjän tuottamuksen ja huolimattomuuden astetta olennaisesti vähäisempänä kuin mitä välittäjän toiminnasta on ilmennyt. Myyjän on katsottava saaneen luottaa siihen, että välittäjän laatimat asiakirjat vastaavat kiinteistökaupan lainsäädäntöä. Myyjä on näin ollen voinut perustellusti olettaa olevansa oikeutettu käsirahan pidättämiseen sopimussakkona. Edellä mainituilla perusteilla lautakunta arvioi kohtuulliseksi, että myyjä vastaa käsirahan palauttamisesta yhdessä välitysliikkeen kanssa vain 400 euroon asti.

SUOSITUS

Lautakunta suosittaa, että myyjä ja välitysliike maksavat tarjouksen tekijöille yhteensä 1 400 euroa. Välitysliike on vastuussa koko summan maksamisesta ja myyjä on maksuvelvollinen yhteisvastuullisesti välitysliikkeen kanssa enintään 400 euroon asti.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 4.3.2008