Käytetyn kiinteistön kauppa. Kohteen laatu. Virheilmoitusaika. Myyjien menettely.

virheilmoitus
kiinteistön kauppa
kunnianvastainen ja arvoton menettely

Diaarinumero: 1108/82/07
Antopäivä: 14.01.2008

NN:t (jäljempänä ostajat) ostivat asuinkiinteistön XX:iltä (jäljempänä myyjät) 8.12.2000 tehdyllä kauppakirjalla. Kohteen kauppahinta oli 650 000 markkaa eli noin 109 300 euroa. Kiinteistön hallinta siirtyi ostajille 15.12.2000 mennessä. Asiassa on tullut kiistaa kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen laadusta. Myyjät katsovat olevansa vastuista vapaita sen perusteella, että virheilmoitusta ei ole tehty maakaaren mukaisessa viiden vuoden ajassa.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat myyjiltä kauppahinnan alennusta 29 537,56 euroa. Lisäksi he vaativat vahingonkorvauksena kohteen asumiskelvottomuuden takia menetetystä käyttöhyödystä 8 400 euroa sekä heille tulleista selvittely- ja korjauskuluista

5 402,90 euroa. Edelleen he vaativat korvausta asianajo- ja asianosaiskuluistaan. Summille on maksettava valituksessa täsmennetyt tuotto- ja viivästyskorot.

Kiinteistöllä on myyjien toimesta 1990-luvulla rakennettu omakotitalo. Siitä on paljastunut merkittäviä korjaustarpeita:

Kattotiilien kunto, kiinnitys, tiivistys sekä suojapellitys ovat puutteellisia. Pellitykset ja taitteiden kiinnitykset ovat osin rakentamismääräysten vastaisia. Katon räystäiden aluslaudoitukset ovat osin virheellisiä ja osin puuttuvat kokonaan. Aluskatteet on asennettu virheellisesti savupiipun rajakohdassa ja ne riippuvat. Yläpohjassa ei ole eristettä rakennusluvan mukaista 250 milliä vaan vain 150 milliä. Eristeen alle kuuluva höyrynsulkumuovi on korvattu tervapaperilla. Rakenne on virheellinen. Wc:n tuuletusputki on hyvän rakennustavan vastaisesti johdettu vain ullakkotilaan. Ullakon tuuletusaukot ja raot puuttuvat ja aluskate on asennettu virheellisesti, mistä syystä yläpohjan tuuletus on puutteellinen.

Kylpyhuoneen ja wc:n lattiassa ja seinissä ei ole vesieristyksiä ja läpiviennit on tiivistetty virheellisesti.

Alapohja on toteutettu vastoin rakennepiirustuksia. Vesijohdot on asennettu seinän viereen niin että ne jäätyvät talvisin. Alapohjan betonirakenteen päältä puuttuu vedeneristyskaista, mistä syystä kosteus pääsee nousemaan suoraan puurakenteisiin.

Olohuoneen ja ruokailutilan välipohja on tehty vastoin rakennesuunnitelmia, mistä syystä palkit ovat taipuneet yli sallittujen arvojen. Yläkerran makuuhuoneen lattia on kalteva.

Myyjät olivat asentaneet kaivoon vanhan vesipumpun, joka rikkoutui.

Edelleen myyjät ilmoittivat talon rakennusajankohdaksi vuoden 1998, mutta rakennusvalvonnan tietojen mukaan se on rakennettu pääosin jo 1993-1994. Lisäksi paljastui, että rakennuksen loppukatselmus oli pitämättä.

Virheitä on käsitelty tarkemmin valituksen liiteaineistossa.

Ostajat olettivat saaneensa uutta vastaavan rakennuksen, mutta virheiden vuoksi he joutuivat jättämään sen pois asumiskäytöstä. Kohteen itse rakentaneina ja tietoisina kaikista rakennusvirheistä myyjät antoivat kohteesta virheellistä tietoa ja jättivät kertomatta tosiasiallisesta tilanteesta. Kohteen virheellisyyden ja myyjien kunnianvastaisen, arvottoman ja törkeän huolimattoman menettelyn takia ostajilla on oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen. He ilmoittivat vioista myyjälle suullisesti heti niitä havaittuaan. Vesiputkien jäätymisestä ja vesipumpun rikkoutumisesta reklamoitiin ensimmäisen kerran jo keväällä 2001, rakennuksen rakentamisajasta ja lopputarkastuksen puuttumisesta vuonna 2004 OO:n sekä ZZ:n selvityksistä syksyllä 2005. Syyskuussa 2005 he tekivät myös kirjallisen virheilmoituksen. Sittemmin heidän asiamiehensä on täydentänyt virheilmoitusta.

Vastauksessa mainittu yläkerran betonirakenne on pelkkä ohut pintavalu, jolla ei ole ollut vaikutusta painumiseen.

Ostajat myivät kohteen rakennusvirheineen 85 000 eurolla 3.10.2006.

LIITTEITÄ

1. kauppakirja 8.12.2000

2. myyntiesite

3. OO:n kuntotarkastusraportti (30.8.2005). Sen mukaan rakennuksen ulkopuolella tulee varautua huoltomaalauksiin ja ullakkotila tulisi tarkastaa mahdollisimman pian. Suurimpana ongelmana on kuitenkin välipohjan taipuma ja sen korjaus. Alakerran pesuhuone vaatii korjausta, jos siellä käytetään roiskevesiä. Pienempiä töitä ovat muun muassa lämminvesivaraajan ylivuotoputken poisohjauksen korjaus, viemärin tuuletusputken sijainnin selvittäminen ja avonaisen sähkökaapelin suojaaminen kuistin kohdalla.

4. ZZ:n selvitys välipohjasta (19.9.2005). Välipohja on taipunut huomattavasti olohuoneessa, eniten piipun vieressä. Rakennekuvissa piipun viereen merkitty kantava tiiliseinä puuttuu kohteesta. Lisäksi välipohjan palkit ovat jonkin verran alimitoitettuja. Lausunnon liitteenä on korjaussuunnitelma ja kustannusarvio (5 200 e + alv 22 %).

5. HTT:n laatima tavarantarkastuskertomus (10.6.2006). Tarkastuksen kohteina olivat vesikatto, ullakko, alakerran kaksi avattua rakennekohtaa, välipohjan näkyvät rakenteet sekä yläkerran makuuhuoneen seinän/savuhormin rajakohdat.

Vesikaton harjatiivisteet puuttuvat eikä harjatiiliä ole kiinnitetty kattolyhdyn ja päälappeen liitoskohdista puuttuu suojapellityksiä. Sisätaitteiden alapäissä liitoskohdat ovat virheellisiä. Kyse on rakennustyövirheistä. Lisäksi katolla on muutama rikkonainen tiili.

Räystään vierekkäisiä aluslautoja on jatkettu saman kiinnityspuun kohdalla. Lopputulos on epäsiisti.

Ullakon tuuletus on puutteellinen. Yläpohjassa on rakennustyövirheitä. Tuuletusrakoja on tukittu ja kahdesta päätykolmiosta puuttuu tuuletusaukot. Savupiipun ja aluskatteen rajakohdassa on rakennustyövirhe. Viemärin tuuletusputki on viety avoimeen ullakkotilaan, mikä lisää kosteusrasitusta.

Kylpyhuone/wc:ssä on tehty rakennustyövirheitä ja laatoitus on jätetty kesken. Todennäköisesti vedeneristykset puuttuvat. Eri rajakohtien elastiset saumaukset ovat pääosin tekemättä ja tilaan asennetut kupariputket ovat eristämättä.

Toteutettu alapohjarakenne poikkeaa oleellisesti alkuperäisestä suunnitelmasta. Vesijohdot on asennettu ulkoseinän viereen, kun ne on suunniteltu tilan keskikohdalle. Puu- ja betonirakenteiden liitoskohtiin pitäisi laittaa vedeneristyskaista.

Välipohjarakenteissa on poikettu huomattavasti rakennesuunnitelmista. Rakenteelliset kiinnitykset pitää tehdä suunnitelmien mukaisilla kannattimilla ja kiinnittimillä, eikä itse tehdyillä ja luokittelemattomilla. Välipohjapalkkien jakovälit poikkeavat suunnitelmista ja massiivipuupalkkeja on korvattu hirsipalkeilla. Kyse on rakennustyövirheestä.

Yläkerran makuuhuoneen kaltevuus johtuu todennäköisesti välipohjan rakennusvirheistä.

6. Ostajien toimesta lähetetyt kaksi virheilmoitusta myyjälle

7. kiinteistön kauppakirja 3.10.2006

VASTAUS

Valitus on perusteeton eikä vaatimuksille ole laillista oikeutta. Asian selvittely lautakuntamenettelyssä ei sovi siitäkään syystä, että asianosaisia ja todistajia pitäisi kuulla henkilökohtaisesti. Valittajien tulee korvata vastaajien asianajo- ja asianosaiskulut 3 928 eurolla.

Maakaaren mukainen virheilmoitus on saapunut myyjille vasta 29.6.2006 eli lain mukaisen virheilmoitusajan jo umpeuduttua. Tämä on todettu heille jo ennen valituksen vireille saattamista. Tätä ennen he olivat laatineet myyjille vain yhden päiväämättömän kirjeen, jonka he ilmoittivat lähettäneensä myyjille syyskuussa 2005. Siinä he viittaavat olohuoneen katon taipumaan ja pyytävät myyjiä ainoastaan pohtimaan, kuka vastaa kustannuksista. Välipohjan notkahtaminen lienee johtunut siitä, että ostajat olivat toteuttaneet yläkertaan betonilattiarakenteen entisen lattiarakenteen päälle.

RATKAISUN PERUSTELUT

Lautakunta katsoo voivansa käsitellä asian sille esitetyn kirjallisen aineiston perusteella ja sen mukaisessa laajuudessa.

Tapauksessa on kiistaa siitä, onko ostajien virheilmoitus eli reklamaatio tehty oikeassa ajassa.

Kiinteistön kauppaa koskevan maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Lautakunta arvioi asiaa seuraavasti:

Valitukseen liitetty päiväämätön virheilmoituskirje, jonka ostajat ilmoittavat lähettäneensä myyjille syyskuussa 2005, ei sellaisenaan täytä lain vaatimuksia virheilmoituksesta, koska siinä ei ole esitetty myyjiä vastaan vaatimuksia edes summittaisena euromääränä. Koska lautakunta ei voi käyttää henkilötodistelun keinoja, se ei ole voinut selvittää, onko virheestä tehty suullisesti säännönmukaisen virheilmoitusajan puitteissa lainmukainen virheilmoitus myyjille. Siten ensimmäinen lain asettamat vaatimukset täyttävä virheilmoitus, josta lautakunnalla on näyttöä, on tapahtunut AA:n 29.6.2006 päivätyllä kirjeellä.

Vaikka virheilmoitus olisi mahdollisesti tapahtunut ensimmäisen kerran vasta näin myöhäisessä vaiheessa, myyjien vastuu tulee edelleen kysymykseen, jos he ovat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Lautakunnan kanta tähän kysymykseen on seuraava:

Myyjien menettelyä ja sen vaikutuksia harkittaessa on ensinnä arvioitava, onko kohteessa myyjän vastuulle kuuluvaa virhettä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäess.

Lautakunta pitää valituksen liiteaineistolla todennettuja rakennusvirheitä keskeisiltä osin ja kokonaisuutena arvioiden olennaisina. Tällaisia seikkoja ovat alapohjarakenteiden suunnitelmasta poikkeava toteutus (vesijohtojen sijoittaminen ja vedeneristyskaistan puuttuminen), välipohjarakenteiden toteuttaminen rakennesuunnitelmista poikkeavalla ja niitä heikommalla tavalla, ilmeinen vedeneristyksen puuttuminen pesutilasta sekä HTT:n tavarantarkastusraportista ilmenevät katto- ja ullakkorakenteiden puutteet. Lautakunta toteaa, että talon runkorakennetta on epäasianmukaisesti heikennetty ja rakennusvirheet ovat olennaisesti lisänneet rakennuksen kosteudelle alttiina oleviin riskikohtiin (katto, alapohja, pesutilat) kohdistuvaa kosteusrasitusta. Näin toteutettuna kohteen laatua on pidettävä merkittävästi huonompana kuin mitä ostajilla on ollut oikeus kohteesta kaupan yhteydessä saamiensa tietojen perusteella olettaa.

Edellä kuvatuin perustein lautakunta pitää kohdetta virheellisenä.

Kohteen rakentaneiden ja sen toteutuksesta vastaavien myyjien on katsottava tienneen tai pitäneen tietää näistä olennaisista vioista. Kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä voidaan pitää sitä, jos myyjä salaa ostajilta tai pyrkii peittämään tiedossaan olevia olennaisia virheitä. Nyt myyjät eivät ole kaupan teon yhteydessä kertoneet edellä käsitellyistä vioista ostajille, jotka ovat siten saaneet harhaanjohtavan kuvan kohteen laadusta. Lautakunta katsoo myyjien menettelyn poikenneen selkeästi siitä, mitä voidaan pitää hyväksyttävänä. Lautakunta pitää oikeansisältöisten tietojen antamatta jättämistä nyt käsiteltävässä tapauksessa maakaaren 2 luvun

25 §:n 3 momentissa tarkoitettuna kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä.

Näin ollen ostajilla on ajan kulumisesta huolimatta edelleen oikeus vedota kohteen laatuvirheeseen.

Lautakunta arvioi virheen seuraamuksia seuraavasti:

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi

1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Luvun 32 §:n 2 momentin mukaan jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

Lautakunta pitää asianmukaisena seuraamuksena virheestä 20 000 euron hinnanalennusta. Tätä määrää harkitessaan lautakunta on ottanut huomioon muun muassa sen, että kaikkia valituksessa ja sen liiteaineistossa esitettyjä vikoja ei voi pitää merkityksellisinä tai edes myyjän vastuulle kuuluvina. Esimerkiksi räystään aluslaudoituksen päättäminen samalle tuelle on sellainen käytetyn rakennuksen ulkonäöllinen seikka, joka on ollut nähtävissä jo kohteeseen tutustuttaessa ja joka ei sellaisenaan anna aihetta jälkikäteisiin vaatimuksiin.

Koska virhe on johtunut myyjien huolimattomasta menettelystä rakennustöiden ja kaupan teon yhteydessä, myyjien kuuluu korvata myös ostajille aiheutunut vahinko. Lautakunta arvioi vaadittuja korvauseriä seuraavasti:

Lautakunta ei suosita korvausta kohteen käyttöhyödyn menetyksestä, koska katsoo jääneen näyttämättä, että kohde olisi ollut asumiskiellossa tai että virheet olisivat muutenkaan välttämättömästi estäneet siellä asumista ilmoitetun mittaisena 14 kuukauden aikana.

Sen sijaan olennaisten laatuvirheiden todentamiseksi ennen lautakuntamenettelyn alkamista teetetyt asiantuntijaselvitykset (OO, ZZ ja HTT) kuuluu korvata tositteiden mukaisesti 3 652,90 eurolla, ja ostajien oma työ tässä virheiden selvittelyssä tulee korvata lautakunnan riittäväksi harkitsemalla 500 eurolla.

Lautakuntakäsittelystä tulleista asianajo- ja asianosaiskuluista esitettyjen korvausvaatimusten osalta lautakunta toteaa seuraavaa: Kuluttajavalituslautakunta on muuttunut kuluttajariitalautakunnaksi lainmuutoksella 1.3.2007. Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 19 §:n mukaan asian selvittämisestä ja käsittelemisestä lautakunnassa ei peritä maksuja. Omista kustannuksistaan asianosaiset vastaavat itse. Jos asianosainen on omalla kustannuksellaan hankkinut asian ratkaisemiseksi tarpeellisia asiantuntijalausuntoja tai muita selvityksiä, lautakunta voi kuitenkin suosittaa niistä aiheutuneiden kustannusten korvaamista asianosaiselle.

Lainkohdan mukaisia perusteita lautakuntakäsittelystä tulleiden asianajo- ja asianosaiskulujen korvaukseen ei ole. Lautakunta katsoo lisäksi, että tämän vaatimuskohdan mukaisia ostajien sekä heidän asiamiehensä toimia ajalta ennen asian saattamista kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi ei voida eriyttää itse lautakuntakäsittelyn kuluista. Näin ollen lautakunta ei suosita tältä osin vaadittuja korvauksia maksettavaksi edes osin.

Summille on maksettava korkoa seuraavasti:

20 000 euron hinnanalennukselle on maksettava korkolain

3 § 2 momentin mukaista tuottokorkoa alkaen kauppahinnan pääosan maksupäivästä 8.12.2000. Hinnanalennukselle on maksettava tämän tuottokoron sijaan korkolain 4 ja 7 §:n mukaista viivästyskorkoa alkaen kuukauden kuluttua siitä, kun velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuuden mukaan voidaan vaatia. Tällainen vaatimus on katsottava esitetyn kuluttajariitalautakuntaan tehdyn valituksen tiedoksisaannin yhteydess. Sen on katsottava tapahtuneen 10.4.2007, joten viivästyskorkoa on maksettava alkaen 10.5.2007.

Vahingonkorvauserille on maksettava edellä käsitellyin tavoin viivästyskorkoa myös alkaen 10.5.2007.

Tuottokoron korkokanta oli 3 prosenttia ajalla 1.1.-31.12.2000, 4 prosenttia ajalla 1.1.2001-30.6.2002, 3,5 prosenttia ajalla 1.7.-31.12.2002, 3 prosenttia ajalla 1.1.-30.6.2003,

2,5 prosenttia ajalla 1.7.2003-30.6.2006, 3 prosenttia ajalla 1.7.-31.12.2006 ja 4 prosenttia ajalla 1.1.-30.6.2007. Viivästyskoron korkokanta oli puolestaan 11 prosenttia ajalla 1.1.-30.6.2007 ja se on 1.7.2007 alkaen 11,5 prosenttia.

SUOSITUS

Lautakunta suosittaa, että myyjät maksavat ostajille hinnanalennusta 20 000 euroa edellä käsiteltyine tuotto- ja viivästyskorkoineen sekä vahingonkorvausta 4 152,90 euroa edellä käsiteltyine viivästyskorkoineen.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 14.1.2008