Käytetyn asunnon kauppa. Kosteusvauriot.

asuntokauppa
virheilmoitus
asunto-osakeyhtiön korjausvastuu

Diaarinumero: 1437/82/07
Antopäivä: 14.01.2008

NN osti käytetyn kerrostaloasunto-osakkeen (1h,kk, n. 26,5 m2) XX:ltä 19.11.2003. Asunto sijaitsee vuonna 1913 valmistuneessa rakennuksessa. Kohteen kauppahinta oli 74 500 euroa. Tapauksessa on tullut kiistaa asuntoon erään aikaisemman omistajan toimesta rakennetun pesutilan vaurioista ja korjaustarpeista.

Vaatimusten johdosta myyjä on toistaiseksi hyvittänyt ostajalle kauppahinnasta 1 500 euroa.

VAATIMUKSET

Ostaja vaatii, että myyjä hyvittää hänelle hinnanalennuksena

10 000 euroa, eli maksaa vielä 8 500 euroa.

Elokuussa 2005 ilmeni, että kylpyhuoneessa on vakava rakenteisiin ulottuva kosteus- ja mikrobivaurio. Sen korjaamisesta on tullut myyjälle kustannuksia 13 507,59 euroa. On ilmennyt, että asuntoon on 1980-luvulla tehty kylpyhuone ilman mitään lupia ja jättäen vesieristykset tekemättä. Taloyhtiö ei vastaa tällaisen huoneistokohtaisen wc/pesutilan korjaamisesta. Useiden tällaisten ongelmatapausten takia yhtiö on hankkinut tästä tuekseen Suomen Kiinteistöliiton lausunnon. Wc/suihkutilan korjaaminen jäi siten yksin osakkeenomistajan tehtäväksi. Tällainen yllättävä ja merkittävä lisäkustannus kuuluu myyjän vastuulle.

VASTAUS

Virheilmoitus on tehty vasta 1.9.2005, vaikka valituksen mukaan ostaja havaitsi seinän tummentuman jo vuosien 2003-2004 vaihteessa. Virheilmoitus on tehty liian myöhään, joten ostaja on menettänyt oikeutensa vedota asiaan.

Myyjä omisti asunnon vuosina 1997-2003. Hän ei havainnut suihkun tai wc:n käytössä ongelmia eikä hänellä ollut syytä olettaa rakenteissa olevan vaurioita. Kyse voi olla enintään salaisesta virheestä. Sellaisen korvattavuus edellyttää virheeltä merkittävyyttä. Tämäkään vaatimus ei nyt täyty.

Kaupan teon jälkeen ostaja on suorittanut asuntoon täydellisen muutostyön kylpyhuoneen rakennuslupineen, muun muassa poistamalla pesutilan yläpuolella olleen parven ja vieressä olleen komeron, muuttamalla eteisen vastaisen seinän sijaintia ja uusimalla samalla eteistilan lattian. Pelkästään vaurioituneiden rakenteiden uusiminen olisi maksanut enintään

1 500 euroa. Tällainen laatutason nosto ei kuulu myyjän vastuulle.

Lisäksi ostaja ei ole esittänyt päteviä oikeudellisia perusteita sille, miksi taloyhtiö voisi välttää asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuunsa huoneiston sisäpuolisista vioista.

RATKAISU

Käytetyn asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 6 luvun

11 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Luvun 14 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Tätä arvioitaessa ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Lautakunta katsoo virheilmoituksen tapahtuneen kohtuullisen ajan puitteissa kosteusvaurion havaitsemisesta. Vaurio on havaittu vasta tiloja tarkemmin tutkittaessa kesällä 2005.

Nyt käsiteltävässä tapauksessa asunnon pesutila ei ollut yhtiöjärjestyksen ja isännöitsijäntodistuksen mukaan pesutilaa, joten asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiön korjausvastuu olisi rajoittunut vain tilan saattamiseen alkuperäistä käyttötarkoitusta vastaavaan tilaan. Näin ollen tilan remontoiminen pesutilaksi on tässä vastuusuhteessa jäänyt ostajalle.

Nyt käsiteltävässä tapauksessa ei ole selvitetty, että myyjä olisi asumisaikaisilla toimillaan erityisesti vaikuttanut vaurion syntyyn. Myyjän ei ole selvitetty myöskään tienneen kosteusvauriosta. Kohteen laadusta annettuja tietoja ei voi pitää harhaanjohtavina: Lautakunta katsoo sen seikan, että taloyhtiö ei vastaa tavanomaisella tavoin huoneistokohtaisesta wc:stä, käyneen riittävällä tarkkuudella ilmi kauppaa tehtäessä käytössä olleesta isännöitsijäntodistuksesta. Kaupan teon jälkeen ilmennyt kosteusvaurio voisi näin ollen tulla korvattavaksi ainoastaan edellä esitellyn lainsäännöksen

4-kohdan mukaisena salaisena virheenä.

Lautakunta pitää ilmennyttä korjaustarvetta siinä määrin laajamittaisena, että asiaa on pidettävä myyjän vastuulle kuuluvana salaisena virheenä. Virheen seuraamusta harkitessaan lautakunta on ottanut huomioon, että sittemmin tehty korjaus ei kuitenkaan ole rajoittunut välttämättömään, vaan on selkeästi nostanut asunnon laatutasoa siitä, mitä siltä saattoi kauppaa tehtäessä odottaa. Lautakunta katsoo, että myyjän jo maksama hyvitys on riittävästi vastannut virhettä. Lautakunta ei siten suosita asiassa enempää hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 14.1.2008