Käytetyn omakotitalokiinteistön kauppa. Kiinteistönvälitys. Luovutusvoittoseuraamus.

huolellisuusvelvollisuus
kiinteistönvälitys
selonottovelvollisuus
tiedonantovelvollisuus
kiinteistön kauppa
luovutusvoittovero

Diaarinumero: 3505/81/06
Antopäivä: 14.01.2008

Kuluttaja (jäljempänä K) myi 16.1.2006 vuonna 2005 lahjana saamansa osuutensa kiinteistön sillä olevine rakennuksineen ja liittymineen. Kiinteistön kauppahinta oli 85 000 euroa, josta K:n osuus oli 28 333,33 euroa. Välitysliikkeenä toimi EH. Kaupasta perittiin luovutusvoittovero 6 346,48 euroa. Erimielisyys koskee välittäjän vastuuta luovutusvoittoveroseuraamuksesta.

VAATIMUKSET

K vaatii EH:lta vahingonkorvauksena veroseuraamuksen aiheuttamista kustannuksista 5 446,48 euroa sekä valituksesta aiheutuneista asianajokuluista 2 440 euroa viivästyskorkoineen.

K oli saanut osuutensa isältään lahjana 19.8.2005, joka mainittiin myös toimeksiantosopimuksessa. Lahjaverotuksessa lahjan arvoksi oli katsottu 28 500 euroa. Kaupasta ei pitänyt mennä luovutusvoittoveroa, koska hankinta-arvo piti olla tuloverolain 47 § 1 momentin mukaan lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo. Lainkohtaan oli kuitenkin lisätty 1.1.2005 lause "Hankintameno lasketaan kuitenkin lahjoittajan hankintamenosta, jos lahjansaaja luovuttaa saamansa omaisuuden ennen kuin lahjoituksesta on kulunut yksi vuosi". K ei ollut tietoinen muutoksesta. EH:n olisi tullut antaa K:lle kaikki ne tiedot, jotka se tiesi tai olisi pitänyt tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Toimeksiantosopimuksen mukaan EH selvittää toimeksiantajalle luovutusvoittoveroseuraamukset. K:lla ei ollut asianajajaa hoitamassa tai neuvomassa kiinteistön myynnissä.

Johtuen välitysliikkeen laiminlyönnistä kertoa seuraamuksista K:lle aiheutui kaupan johdosta verotettavaa luovutusvoittoa

20 %:n hankintameno-olettama huomioon ottaen 22 666,66 euroa, josta vero 28 % oli 6 346,48 euroa. Veronoikaisun jälkeen K:lle syntynyt veroseuraamus on 5 446,48 euroa. Mikäli EH olisi kertonut seuraamuksista, olisi K siirtänyt myyntiä kunnes vuoden määräaika olisi kulunut.

VASTAUS

EH kiistää valittajan vaatimuksen.

Toimeksiantosopimuksen teon yhteydessä K on ilmoittanut saaneensa myyntikohteen lahjana vuonna 2005. Mitään erityistä keskustelua luovutusvoiton verovapauden vaatimuksesta toimeksiannon ehtona ei ole käyty, eikä EH:n taholta ole vakuutettu myynnin verovapaudesta. Kiinteistönvälittäjältä edellytetään perusverolainsäädännön tuntemusta siltä osin, kuin tavallisissa tapauksissa veroseuraamuksia saattaa syntyä. Veroneuvontaa tai verosuunnittelua ei kuitenkaan edellytetä. Verovelvollinen kantaa riskin veroseuraamuksista ja häneltä voidaan edellyttää jonkinasteista verotuksen tuntemista. K:n asioita on hoitanut asianajaja, joka on ollut tietoinen kiinteistön myynnistä. Toimeksiantosopimusta tehtäessä K on tuonut esiin kiireensä myydä kiinteistö nopeasti. Koska myyntimotiivi oli ilmeinen, eikä K:n asianajajakaan ollut estänyt välittömiä myyntiaikeita, ei EH:lla ollut syytä kyseenalaistaa myynnin järkevyyttä verotussyistä. Myöskään kulukorvauksiin ei ole perusteita, sillä lautakuntamenettelystä on sovittu hyvässä hengessä.

RATKAISUN PERUSTELUT

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Välittäjän velvollisuuksiin kuuluu antaa oikea tieto luovutusvoittoveron määräytymisen perusteista. Välittäjän ammattitaitoon kuuluu tietää normaalit asunnon ja kiinteistönkaupassa sovellettavat verotussäännökset mutta varsinainen verosuunnittelu ei kuulu välittäjä tehtäviin.

Tämän perusteella välitysliikkeen kuuluu tietää miten kiinteistön myyntivoitosta verotetaan. Välitysliikkeen on myös oma-aloitteisesti selvitettävä veroseuraamukset, paitsi mikäli välittäjä ei saa toimeksiantajalta riittäviä tietoja seuraamusten arvioimiseksi. Tässä tapauksessa toimeksiantosopimuksessa on selvästi merkitty kyseessä olevan lahjana saatu kiinteistö. Välitysliike ei myöskään kiistä jättäneensä kertomatta veroseuraamuksista tai väittänyt ohjanneensa toimeksiantajan selvittämään asiaa asiantuntijalta. Edellä mainituin perustein lautakunta katsoo, ettei välitysliike ole toiminut ammattitaitoisesti ja huolellisesti ja toimeksiantajalla on näin ollen oikeus korvaukseen kärsimästään vahingosta.

Toimeksiantaja vaatii välitysliikkeeltä lisäksi lautakuntakäsittelyssä aiheutuneiden kulujen korvaamista.

Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 19 §:n mukaan asian selvittämisestä ja käsittelemisestä lautakunnassa ei peritä maksuja. Omista kustannuksistaan asianosaiset vastaavat itse. Jos asianosainen on omalla kustannuksellaan hankkinut asian ratkaisemiseksi tarpeellisia asiantuntijalausuntoja tai muita selvityksiä, lautakunta voi kuitenkin suosittaa niistä aiheutuneiden kustannusten korvaamista asianosaiselle. Asiassa ei ole ilmennyt, että asiamiehen käyttäminen olisi ollut asian ratkaisemiseksi tarpeellista, eikä asiassa näin ollen ole katsottava aiheelliseksi suosittaa hyvitystä lautakuntamenettelystä aiheutuneista kuluista.

SUOSITUA

Lautakunta suosittaa, että EH maksaa K:lle 5 446,48 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 14.1.2008