Käytetyn omakotitalokiinteistön kauppa. Kiinteistönvälitys. Luovutusvoittoseuraamus.

huolellisuusvelvollisuus
kiinteistönvälitys
selonottovelvollisuus
tiedonantovelvollisuus
kiinteistön kauppa
luovutusvoittovero

Diaarinumero: 3189/81/06
Antopäivä: 07.01.2008

NN:n leski ja NN:n jakamaton kuolinpesä myivät 23.5.2005 XX kaupungissa sijaitsevan tontin sillä olevine rakennuksineen. Kiinteistön kauppahinta oli 147 000 euroa. Välitysliikkeenä toimi EH. Erimielisyys koskee välittäjän vastuuta luovutusvoittoveroseuraamuksesta.

VAATIMUKSET

Lesken ja NN:n jakamaton kuolinpesä vaativat EH:lta vahingonkorvauksena 9 877,82 euroa viivästyskorkoineen.

EH laiminlöi kertoa toimeksiantosopimuksen tekemisen yhteydessä luovutusvoittoseuraamuksista. Missään vaiheessa EH ei myöskään kehottanut ottamaan yhteyttä veroasiantuntijoihin tai ohjannut veroselvityksen tekemiseen. Toimeksiantosopimukseenkaan välitysliike ei ollut merkinnyt mitään luovutusvoittoveroseuraamuksien kohdalle.

Kauppakirjastakin käy kuitenkin ilmi, että kiinteistön myyjänä oli jakamaton kuolinpesä. Mikäli ohjeistusta olisi annettu, kuolinpesä olisi teettänyt osituksen ja näin ollen lesken osuudesta ei olisi mennyt luovutusvoittoveroa. Välitysliike on tiedonantovelvollinen näinkin merkittävässä asiassa ja sen tulisi ohjata oma-aloitteisesti toimeksiantajiaan.

Välitysliikkeen on oltava ajan tasalla veroseuraamuksista. Lesken osuus luovutusvoittoverosta oli 9 877,82 euroa. Tätä seuraamusta ei olisi syntynyt, mikäli välitysliike ei olisi laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan.

VASTAUS

EH kiistää valittajan vaatimuksen.

Toimeksiantosopimus kohteesta on solmittu 29.3.2005 ja kauppakirja allekirjoitettu 20.5.2005. KHO:n päätös 2005:25 on annettu 25.4.2005, eli melkein kuukausi toimeksiantosopimuksen solmimisen jälkeen ja noin kuukautta ennen kaupantekoa. Lisäksi verohallinto on tiedottanut muuttuneesta verotuskäytännöstä internet-sivustollaan vasta 16.6.2005. Päätöstä ei ollut saatavissa ennen kaupantekoa myöskään miltään uusista oikeustapauksista tiedottavista sivustoilta. EH:lla ei ole siten ollut mitn mahdollisuutta saada tietoa muuttuneesta verotuskäytännöstä ennen kaupantekoa. Ennen KHO:n päätöstä lesken luovutusvoittoverotuksessa ei oltu vakiintuneen käytännön mukaisesti edellytetty osituksen toimittamista, jotta leski saisi luovutusvoittoverovapauden. Vahinkovakuutusyhtiö on 6.9.2006 päivätyssä päätöksessään katsonut, että EH on suorittanut välitystehtävän ammattitaitoisesti ja huolellisesti ja täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa.

RATKAISU

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Välittäjän velvollisuuksiin kuuluu antaa oikea tieto luovutusvoittoveron määräytymisen perusteista. Välittäjän ammattitaitoon kuuluu tietää normaalit asunnon ja kiinteistönkaupassa sovellettavat verotussäännökset mutta varsinainen verosuunnittelu ei kuulu välittäjän tehtäviin.

Tämän perusteella välitysliikkeen kuuluu tietää miten kiinteistön myyntivoitosta verotetaan. Välitysliikkeen on myös oma-aloitteisesti selvitettävä veroseuraamukset, paitsi mikäli välittäjä ei saa toimeksiantajalta riittäviä tietoja seuraamusten arvioimiseksi.

Tässä tapauksessa asiassa on riidatonta, että välittäjä tiesi kyseessä olevan jakamattoman kuolinpesän hallitsema kiinteistö. Välitysliike ei myöskään kiistä jättäneensä kertomatta veroseuraamuksista tai väittänyt ohjanneensa toimeksiantajan selvittämään asiaa asiantuntijalta. Lautakunta toteaa, että välitysliike on toiminut hyvän välitystavan vastaisesti jättäessään täyttämättä toimeksiantosopimuksessa luovutusvoittoveroa koskevan kohdan. Laiminlyönnillä ja aiheutuneella vahingolla ei ole kuitenkaan syy-yhteyttä ottaen huomioon kaupanteon ajankohdan ja uuden ratkaisukäytännön julkaisemisajankohdan. Annetun selvityksen mukaan tieto uudesta käytännöstä on julkaistu verohallinnon Internet-sivuilla 16.6.2006, noin kuukausi kaupanteon jälkeen.

Lautakunta toteaa, että verovelvollisilla ja siten myös välitysliikkeellä on oikeus luottaa luottamuksensuojaperiaatteen perusteella verottajalta saamiinsa tietoihin. Näin ollen lautakunta katsoo, ettei palveluksessa ole ollut virhettä.

Kuluttajariitalautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 7.1.2008