Käytetyn vapaa-ajan kiinteistön kauppa. Kiinteistönvälitys. Annetut tiedot. Puutteet.

huolellisuusvelvollisuus
kiinteistönvälitys
kiinteistön kauppa

Diaarinumero: 3230/81/06
Antopäivä: 18.12.2007

NN:t (jäljempänä ostajat) ostivat 31.12.2004 tilan, sillä olevine 1996 rakennettuine vapaa-ajan rakennuksineen. Kiinteistönvälitysliikkeenä kaupassa toimi XX (jäljempänä välitysliike). Kiinteistön kauppahinta oli 29 000 euroa. Kaupanteon jälkeen kävi ilmi, ettei tontin maasto tai rajat vastanneet myyntiesitteessä ja muuten ennen kaupantekoa annettuja tietoja. Erimielisyys koskee välitysliikkeen vastuuta annetuista tiedoista.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat välitysliikkeeltä vahingonkorvausta 8 742,66 euroa viivästyskorkoineen. Vaatimus muodostuu talousrakennuksen purkamisesta ja maaston maisemoinnista aiheutuneista 8 586,50 euron kustannuksista sekä tontin rajojen näytöstä aiheutuneista 156,16 euron kustannuksista. Lisäksi ostajat vaativat oikeudenkäyntikulujensa korvaamista 4 277,72 euroa laillisine korkoineen.

Myyntiesitteen ja asemakuvan mukaan tila sijaitsee mäntyrinnemaastossa ja tilalla oleva mökki on 11 metrin päässä lähimmästä rajasta. Välitysliikkeen edustaja ilmoitti tilan esittelyssä joulukuussa 2004 tarkastaneensa rajapyykit kiinteistön tullessa myyntiin ja asemakuvan kertovan tilan rajat ja rakennusten sijainnin. Runsaan lumitilanteen vuoksi ostajat eivät tuolloin kyenneet itse tutkimaan tontin rajoja ja tämän vuoksi he erityisesti pyrkivät selvittämään välittäjältä asemakuvaan merkittyjen tietojen paikkansapitävyyden. Ostajat luottivat välitysliikkeen antamiin tietoihin rajoista, rakennuksen sijainnista ja maaperästä.

Ostajat saivat ko. kunnalta rakennusluvan talousrakennukselle välittäjän antaman asemakuvan perusteella. Rakennuspaikka merkittiin rakennusluvan mukaisesti ja rakennustyöt aloitettiin 7.7.2005. Kunta antoi luvan merkitä rakennuspaikka rakennusluvan mukaisesti, koska kyseessä oli alle 10 m2 kokoinen rakennus. Rakennuksen valmistumisen jälkeen naapurikiinteistön omistaja ilmoitti rakennuksen olevan hänen puolellaan. Ostajat selvittivät asiaa maanmittaustoimiston avulla, joka ilmoitti, että ermaakämppä oli 3,5 metrin etäisyydellä rajasta, vaikka asemakuva osoittaa sen olevan 11 metrin päästä rajasta. Lisäksi mäntyrinnemaasto paljastui suoalueeksi. Mäntyrinnemaasto sijoittuu naapurikiinteistön puolelle. Näiden tietojen vuoksi ostajat joutuivat purkamaan naapurin maalle rakennetun talousrakennuksen ja maisemoimaan maaston ennalleen. Ostajat reklamoivat asiasta välitysliikkeelle, joka kiisti vastuunsa.

Tammikuussa 2006 kävi ilmi, ettei tilalla olevaa rakennusta ollut käyttöönotto- tai lopputarkastettu. Se, että rakennus on merkitty loppuun rakennetuksi, ei tarkoita sitä, että se olisi käyttöönotto- tai lopputarkastettu. Loppukatselmuksessa nimenomaan tarkistetaan onko rakennustyö toteutettu luvan mukaisesti ja onko luvan mukaisesta rakentamisesta poikettu ja miten.

Välitysliike on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa käyttöönotto- ja lopputarkastuksen sekä kiinteistön rajojen ja rakennusten sijoittumisen osalta. Välitysliikkeen olisi lisäksi tullut hankkia kohteesta myyntiajankohdan mukainen ja ajan tasalla oleva pohjakartta ja yleiskaavakartta. Kohde myytiin vanhoilla asiakirjoilla. Välitysliikkeelle syntyy selonottovelvollisuus muun muassa mikäli tiedot eivät ole kaupan tekemisen ajankohtana ajantasaiset.

VASTAUS

Välitysliike kiistää valittajan vaatimuksen.

Kiinteistö on esitelty ostajille 11.12.2004, jonka lisäksi heille on esitelty kohteesta kesäkuvia. Näiden perusteella maaston laatu on ollut nähtävissä. Hyvä tapa kiinteistönvälityksessä edellyttää rajamerkkien tarkastamista sillä periaatteella, että ne näkyvät maastossa. Rakennuksen sijoituspaikan tarkastaminen ei kuulu kiinteistönvälittäjän tehtäviin. Kiinteistönvälitysliike on oikeutettu luottamaan rakennusvalvonnan asiakirjojen oikeellisuuteen.

Ennen rakennustöiden aloittamista tulisi rakennusvalvontaviranomaisilta pyytää rakennuksen merkitsemistä maastoon. Ostajat eivät ole tätä tehneet. Rakennuksen paikka tulisi aina määrittää rajoista eikä tilalla mahdollisesti olevista rakennuksista, kuten ostajat ovat tehneet. Näin ollen ostajille on aiheutunut ylimääräisiä kustannuksia heidän omasta virheellisestä ja lainvastaisesta menettelystä johtuen. Kiinteistöllä sijainnut lomarakennus on saanut rakennusluvan ja se on merkitty loppuun rakennetuksi. Kiinteistönvälitystä koskeva lainsäädäntö tai hyvä kiinteistönvälitystapa eivät edellytä rakennustyön lopputarkastusasiakirjojen olemassaoloa ja hankkimista. Kyseisistä asiakirjoista ei myöskään selviä kiinteistölle rakennettujen rakennusten todellinen sijainti. Tämän vuoksi välitysliikkeellä ei ollut syytä ryhtyä lisätarkastuksiin.

RATKAISUN PERUSTELUT

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Lain 11 §:n mukaan jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Välitysliike voi joutua korvausvastuuseen, jos se ei anna ostajalle tietoja, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kauppaan ja jotka ovat välitysliikkeen selonottovelvollisuuden piirissä. Lautakunta toteaa, että välitysliikkeen on varmistettava, että rakennuksessa on tehty lopputarkastus. Jos välitysliike ei pysty saamaan selvyyttä lopputarkastuksen tekemisestä, on ostajalle kerrottava tästä. Annetun selvityksen mukaan näin ei ole tapahtunut. Lautakunta katsoo edelleen, että hyvä välitystapa edellyttää välitysliikkeen vertaamaan asemakuvia kohteeseen ja tarkastamaan rajat. Mikäli välitysliike on tarkastanut rajat, olisi sen tullut huomata, ettei tontilla oleva rakennus sijaitse 11 metrin päästä rajasta, kuten asemakuvissa on ilmoitettu. Välitysliikkeen olisi samalla tullut huomata, ettei tontin maasto ole mäntymaastoa, vaan suoaluetta. Ottaen huomioon ajankohta, jolloin ostajat tutustuivat kiinteistöön, lautakunta katsoo, etteivät ostajat ole voineet havaita maaston tai rajan poikkeavan annetuista tiedoista. Ostajat ovat näin ollen voineet luottaa välitysliikkeen antamiin tietoihin. Edellä mainituin perustein lautakunta katsoo, että välitysliike on antanut ostajille virheellistä tietoa, eikä näin ollen ole toiminut asiassa ammattitaitoisesti ja huolellisesti.

Ostajat vaativat välitysliikkeeltä virheellisten tietojen vuoksi naapurin puolelle rakennetun talousrakennuksen purkamisesta aiheutuneita purku- ja maisemointikustannuksia sekä rajankäynnistä aiheutuneita kuluja. Välitysliike katsoo vahingon aiheutuneen ostajien omien toimien vuoksi, koska rakennuksen paikkaa ei määritetty rajoista. Ostajien mukaan he saivat kunnalta rakennusluvan talousrakennukselle asemakuvan perusteella. Rakennuksen paikka määritettiin rakennusluvan mukaisesti eikä rajoista, koska rakennus oli alle 10 m2 kokoinen. Lautakunta katsoo, että siitä huolimatta, että ostajat saivat rakennusluvan asemakuvan perusteella, olisi heidän tullut varmistaa rakennuksen paikka rajojen perusteella. Lautakunta katsoo kuitenkin aiheutuneiden kustannusten olevan virheestä aiheutunutta vahinkoa, joista ostajalla on oikeus korvaukseen. Ottaen huomioon ostajien myötävaikutus vahingon syntyyn, lautakunta arvioi aiheutuneen vahingon määräksi 3 500 euroa.

Ostajat vaativat välitysliikkeeltä lisäksi lautakuntakäsittelyssä aiheutuneiden kulujen korvaamista.

Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 19 §:n mukaan asian selvittämisestä ja käsittelemisestä lautakunnassa ei peritä maksuja. Omista kustannuksistaan asianosaiset vastaavat itse. Jos asianosainen on omalla kustannuksellaan hankkinut asian ratkaisemiseksi tarpeellisia asiantuntijalausuntoja tai muita selvityksiä, lautakunta voi kuitenkin suosittaa niistä aiheutuneiden kustannusten korvaamista asianosaiselle. Asiassa ei ole ilmennyt, että asiamiehen käyttäminen olisi ollut asian ratkaisemiseksi tarpeellista, eikä asiassa näin ollen ole katsottava aiheelliseksi suosittaa hyvitystä lautakuntamenettelystä aiheutuneista kuluista.

Ostaja on vaatinut myös, että korvaukselle maksetaan korkoa. Korkolain 7 §:n mukaan vahingonkorvaukselle tai vastaavalle velalle on maksettava viivästyskorkoa siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys. Korvausvaatimus on esitetty välitysliikkeelle 1.3.2006 päivätyssä reklamaatiossa, joten 3 500 eurolle on maksettava viivästyskorkoa 9.4.2006 alkaen (30+7 päivää). Vuotuinen viivästyskorko on ollut 1.1.2006 alkaen 9,5 prosenttia,

1.7.2006 alkaen 10 prosenttia, 1.1.2007 alkaen 11 prosenttia ja 1.7.2007 alkaen 11,5 prosenttia.

SUOSITUS

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että välitysliike suorittaa ostajille 3 500 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.4.2006 lukien maksupäivään saakka.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 18.12.2007