Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Kiinteistönvälitys. Tulevat salaojakorjaukset.

kiinteistönvälitys
selonottovelvollisuus
isännöitsijäntodistus
käytetyn asunto-osakkeen kauppa

Diaarinumero: 2403/81/06
Antopäivä: 13.12.2007

Kuluttajat (jäljempänä K) ostivat 29.9.2003 NN:ltä yhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat 68 m2 kokoisen rivitalohuoneiston

ja 4,5 m2 kokoisen huoneistovaraston hallintaan. Välitysliikkeenä toimi elinkeinonharjoittaja (jäljempänä EH). Rakennus, jossa asuinhuoneisto sijaitsee, on valmistunut vuonna 1982. Osakkeiden kauppahinta oli 165 000 euroa. Kaupanteon jälkeen vuonna 2005 kävi ilmi, että yhtiöön on tulossa laajat salaojien korjaukset. Erimielisyys koskee välittäjän vastuuta salaojituksen korjauksesta aiheutuvista kustannuksista.

VAATIMUKSET

K:t vaativat EH:lta vahingonkorvauksena 31 547,75 euroa viivästyskorkoineen.

Asunnon esittelyssä EH on kertonut K:ille, että yhtiössä on tulossa yhtiön parkkipaikan kohdalla sijaitsevien kellaritilojen salaojien korjaus, josta tulee yhtiölle 15 000 euron kustannus. Myös myyntiesitteen tietojen mukaan muut korjaukset on tehty ja vain kellaritilojen salaojien korjaus on edessä talvella 2003. Näiden tietojen valossa K:t ovat pitäneet selvänä, että isännöitsijäntodistuksen tiedot koskevat tulossa olevaa kellarin salaojien korjausta. EH ei K:ien pyynnöstä huolimatta toimittanut muuta aineistoa koskien korjausta. K:t solmivat kaupan, koska kohde oli sopiva eikä yhtiöön ollut tulossa muita korjauksia kuin kellaritilojen salaojien korjaus, josta K:ille tulevat kustannukset olisivat vain muutamia satoja euroja.

Vuoden 2005 lopussa K:ille selvisi, että yhtiössä on tulossa koko asunto-osakeyhtiön kattavat salaoja-, sadevesi- ja pintavesien korjaukset. Tuolloin selvisi myös, että kyseiset korjaukset perustuvat jo ennen kaupantekoa tiedossa olleisiin, 18.4.2002 ja 11.10.2002 päivättyihin asiantuntijaselvityksiin. Selvityksistä käy ilmi yhtiön koko salaoja-, sadevesi- ja pintavesijärjestelmän heikko kunto, tästä aiheutuneet kosteusvauriot ja korjaustarve. EH on ollut tietoinen tällaisten asiakirjojen olemassaolosta, niiden kustannusvaikutuksista ja tiedustellut niitä tuloksetta käyttöönsä isännöitsijältä kertomatta asiasta kuitenkaan K:ille. Yhtiössä on sittemmin aloitettu koko salaoja-, sadevesi- ja pintavesijärjestelmän täydellistä korjausta koskevat toimenpiteet, joista K:ien osakeomistukseen perustuva kustannusosuus on 31 547,75 euroa.

Välittäjän tiedonantovelvollisuus on laaja ja myös epävarmat ostajien päätöksentekoon epäedullisesti vaikuttavat tiedot on kerrottava. EH on laiminlyönyt antaa tiedon teetetyistä asiantuntijaselvityksistä, näistä ilmenevästä korjaustarpeesta, josta aiheutuu kustannuksia ja isännöitsijän kieltäytymisestä antaa asiakirjoja välitysliikkeelle. EH on myös laiminlyönyt antaa markkinointiasetuksen mukaiset tiedot varmuudella tulevista korjauksista. Lisäksi EH on antanut virheellisen ja isännöitsijäntodistuksesta poikkeavan tiedon siitä, että salaojien korjaukset olisi tehty muilta kuin kellaritilojen osalta sekä virheellisen arvion korjauksista aiheutuvista kustannuksista. Isännöitsijän kieltäytyessä antamasta asiantuntijaselvityksiä, olisi välitysliikkeen tullut selvittää tulevien korjausten laajuus ja selvitysten sisältö myyjältä, joka on ollut taloyhtiön hallituksen jäsen. K:ille ei ole myöskään kerrottu, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. Näin ollen EH on toiminut virheellisesti ja huolimattomasti.

VASTAUKSET

EH kiistää valittajan vaatimuksen.

Asuntoa koskeva kauppa tehtiin 29.9.2003 ja sitä koskeva virheilmoitus 20.1.2006. Virheilmoitusta ei näin ollen ole tehty kohtuullisessa ajassa.

EH ei ole myöskään menetellyt virheellisesti. Kauppakirjan lisäyksen sisältämä tieto on ollut esitteessä sekä isännöitsijäntodistuksessa. Esitteessä on kerrottu, että salaojien ulkopuolinen korjaus 03, kellaritilojen osalta talvella 03. Esitteen tiedot perustuvat isännöitsijän antamaan suullisen tiedonantoon kaupan kohteesta. Isännöitsijä ilmoitti, että yhtiössä on ryhdytty niihin toimenpiteisiin, jotka ilmenevät kuntotarkastusraporteista. Isännöitsijäntodistuksessa asiasta on mainittu seuraavasti "Salaojien korjaustarveselvitys on tehty 2002. Ulkopuoliset korjaukset: suunnittelu käynnissä XX:n kanssa. Kellaritilojen osalta kartoitetaan korjaustarve talven 2003 aikana". Taloyhtiöstä myöhemmin annetussa 3.3.2004 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa todetaan, että salaojien korjaustarveselvitys tehty vuonna 2002 ja tarvittavat korjaukset tehty vuonna 2003. Lisäksi EH on vakiintuneen tapansa mukaan kehottanut ostajia kääntymään isännöitsijän puoleen lisätietojen saamiseksi ennen ostotarjouksen tekemistä. Ostotarjous tehtiin 5.9.2003, joten ostajilla on ollut riittävästi aikaa tutustua heille annettuun tietoon ja hankkia lisätietoa. Ennen kaupantekoa EH:lla ei ollut tietoa salaojien kuntotutkimusten sisällöstä, isännöitsijä on ilmoittanut asiakirjojen olevan "hallituksen työvälineitä, joita ei luovuteta ulkopuolisille". Myöskään myyjä ei ole antanut kuntotutkimuksesta tietoa. EH on kuitenkin saanut ennen kaupantekoa isännöitsijältä suullisen tiedon siitä, että korjauskustannus ei tule olemaan merkittävä. Kaupan yhteydessä EH:lla oli tieto noin 15 000 euron kustannuksesta ja tämä tieto myös kerrottiin K:ille. Taloyhtiön hallitus sai 1.4.2003 - 31.3.2004 toimintakertomuksen mukaan 2.2.2004 valtuudet 20 000 euron lainan nostoon salaojien ja sadevesilinjojen korjauksen maksamiseksi.

Välitysliikkeen tehtäviin ei kuulu rakennusten kunnon selvittäminen muutoin kuin kaupan kohteessa tehdyn tarkastuksen osalta. Niistä asiakirjoista tai niistä tiedoista joita EH on saanut välitystehtävää hoitaessaan tai myyjältä ei ole ilmennyt mitään sellaista, mikä olisi antanut ymmärtää, että kaupan kohteessa olisi ongelmia. Tätä seikkaa tukee myös se, että ostajat ovat ilmoituksensa mukaan tulleet tietoisiksi salaoja-, sadevesi- ja pintavesien korjauksista vasta vuoden 2005 loppupuolella. Näin ollen kohonneet korjauskustannukset ovat tulleet tietoon vasta vuonna 2005, eikä EH:lla ole voinut olla parempaa tietoa vuonna 2003. Tiedossa olevat ja isännöitsijän ilmoittamat kustannukset ja korjaussuunnitelmat on käyty läpi K:ien kanssa, minkä vuoksi kauppakirjaan otettiin lisäys tulevista korjauksista. Vuonna 2002 tehdyistä selvityksistä ja siitä, ettei niitä ole pyynnöstä huolimatta saatu nähtäväksi, on kerrottu K:ille. Selvityksistä on myös merkintä isännöitsijäntodistuksessa. Isännöitsijäntodistuksen ja myyjän antamien tietojen välillä ei ole ollut mitään sellaista ristiriitaa, joka olisi antanut aihetta epäillä, että taloyhtiössä olisi merkittäviä korjauksia tulossa. Mikäli taloyhtiössä ei ole tiedetty kaupantekohetkellä niistä kustannuksista, joista K:t ovat päässeet selvyyteen vuoden 2005 loppupuolella, on kyse salaisesta taloudellisesta virheestä. Salaojien uusi kunnostustarve on selvinnyt kaksi vuotta kaupanteon jälkeen, eikä K:ien kärsimän vahingon ja EH:n toiminnan välillä ole syy-yhteyttä. Koska välitysliikkeen korvausvastuu on tuottamukseen perustuvaa vahingonkorvausvastuuta, jää salainen taloudellinen virhe välitysliikkeen korvausvastuun ulkopuolelle.

ASIAKIRJASELVITYS

XX:n 18.4.2002 päivätyn salaojien kuntotutkimuksen mukaan:

"Tehtyjen tarkastusten perusteella salaojat eivät toimi suunnitellulla tavalla. Perustusten kuivatuksen sijaan nykyinen järjestelmä kastelee rakennusten perustukset, koska sadevedet on johdettu suoraan salaojiin. Todennäköistä on myös, että perusmuurien vedenerityksessä on puutteita. Sadevesi- ja salaojajärjestelmän korjaaminen edellyttää todennäköisesti louhimista ja pohjakourujen rakentamista perusmuurien viereen. Työ on teknisesti vaativa ja taloudellisesti raskas toteuttaa. Ennen suunnittelun käynnistämistä tehdään korjaustapaselvitys, jossa selvitetään korjaustöiden laajuus, verrataan eri tapojen hyötyjä ja haittoja sekä kustannuksia."

Insinööritoimiston 11.10.2002 päivätyn perus- ja pintavesijärjestelmän korjaustarveselvityksen mukaan:

"Rakennusten asuintiloissa 1. kerroksessa ei havaittu mitään vaurioita tai puutteita, jotka johtuisivat salaojajärjestelmän nykyisestä toiminnasta. Kiinteistöllä on vain yksi poistovesijärjestelmä, johon on johdettu sekä perus- että pintavedet. Poistovesijärjestelmän toteutustapa on nykyisissä määräyksissä kielletty. Toteutustavasta huolimatta ei tutkimuksissa havaittu tästä johtuvia merkittäviä puutteita. Kellaritilojen erilaiset ja osittain virheelliset toteutustavat estävät kuitenkin tekemästä lopullista johtopäätöstä salaoja- ja pintavesijärjestelmän toiminnan vaikutuksesta rakenteille." Korjausvaihtoehtoina selvityksessä annettiin kaksi vaihtoehtoa. Ensimmäisessä ehdotetaan uuden eriytetyn pinta- ja perusvesijärjestelmän rakentamista. Tätä vaihtoehtoa kuvataan selvityksessä teknisesti ja taloudellisesti raskaaksi.

Toisessa vaihtoehdossa ehdotetaan kellaritilojen sisätilojen rakenteellisten puutteiden ja nykyisen pinta- ja perusvesijärjestelmän toiminnallisten puutteiden korjaamista. Jälkimmäistä vaihtoehtoa pidetään selvityksessä perustellumpana, sillä nykyinen pinta- ja perusvesijärjestelmä ei ole suoranaisesti aiheuttanut havaittuja vaurioita.

Asunto Oy:n 29.8.2005 pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja:

Hallitus esittää ylimääräiselle yhtiökokoukselle seuraavaa: Talon D peruskorjauksen aikana on todettu erittäin vakavia vaurioita. On teknisesti välttämätöntä suorittaa perustusrakenteiden korjaus ennen varsinaiseen urakkaan kuuluvien salaojituksen, vedeneristyksen ja sadevesijärjestelmän rakentamista. Työ on teknisesti vaativa ja joudutaan tekemään erittäin syvässä kaivannossa. Kiinteähintaisten tarjousten saaminen tällaiseen työhön on erittäin vaikeaa tai jopa mahdotonta.

Asunto Oy:n 3.11.2005 pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja:

D-talon korjauksista saatujen kokemuksien ja syksyn aikana paljastuneiden vaurioiden ja vaurioepäilyjen perusteella yhtiön hallitus on katsonut aiheelliseksi kutsua koolle ylimääräisen yhtiökokouksen. On käynyt ilmeiseksi, että yhtiön perus- ja pintavesijärjestelmä sokkeleiden vedeneristyksineen vaativat mittavan korjauksen. Huonosti toimineen vedenpoiston ja puutteellisen sokkelirakenteiden vedeneristyksen vuoksi vettä on päässyt ja pääsee edelleen rakennusten alle, josta vesi imeytyy edelleen rakenteisiin aiheuttaen vaurioita.

RATKAISU

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Lain 11 §:n mukaan jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Asetuksen asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista 8 §:n mukaan myyntiesitteessä on mainittava yhteisön päättämät tai muutoin varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset ja perusparannukset sekä arvio niiden toteuttamisajankohdasta ja niistä ostajalle aiheutuvista kustannuksista.

Asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n 2e kohdan mukaan isännöitsijäntodistuksessa on mainittava yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset taikka yhtiön vastattaviksi tulevat velvoitteet.

Lautakunta toteaa, että isännöitsijäntodistuksessa on mainittava varmuudella tulossa olevat perusparannukset. Ostajille on luovutettu kaupanteon yhteydessä 29.9.2003 päivätty isännöitsijäntodistus, jossa on ollut maininta vuonna 2002 tehdystä salaojien korjaustarveselvityksestä, ulkopuolisten korjausten suunnittelusta XX:n kanssa ja siitä, että kellaritilojen osalta kartoitetaan korjaustarve talven 2003 aikana. Lisäksi kiinteistönvälitysliike oli kertonut ostajille isännöitsijän arvioineen kustannusten olevan noin 15 000 euroa. 18.4.2002 laaditussa kuntotutkimuksessa todetaan salaojien puutteellinen kunto ja 11.10.2002 laaditussa korjaustarveselvityksessä ehdotetaan kellaritilojen sisätilojen rakenteellisten puutteiden ja nykyisen pinta- ja perusvesijärjestelmän toiminnallisten puutteiden korjaamista. Lautakunnalle toimitetun 3.3.2004 päivätyn isännöitsijäntodistuksen mukaan "salaojien korjaustarveselvitys tehty vuonna 2002 ja tarvittavat korjaukset tehty vuonna 2003. Lisäksi lautakunnalle toimitetun 1.4.2003-31.3.2004 taloyhtiön toimintakertomuksen mukaan "ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 2.2.2004, jossa päätettiin yksimielisesti myöntää hallitukselle valtuutus nostaa enintään 20 000 euron suuruinen laina salaojien ja sadevesilinjojen korjauksen maksamiseksi". Lisäksi lautakunta katsoo, että taloyhtiön 29.8. ja 3.11.2005 pidettyjen ylimääräisten yhtiökokousten pöytäkirjojen mukaan taloyhtiön

D-rapun korjausten yhteydessä salaojien puutteet ja niiden aiheuttamat vauriot paljastuivat koko laajuudessaan ja tuolloin esitettiin tarve uudelle mittavalle korjaustarpeelle.

Välitysliike voi joutua korvausvastuuseen, jos se on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa ja jättänyt kertomatta tämän velvollisuuden piiriin kuuluvista tiedossaan olevista seikoista. Edellä mainittujen selvitysten perusteella lautakunta katsoo, ettei korjausten laajuus ollut tiedossa kaupantekohetkellä, vaan vaurioiden ja korjaustarpeen todellinen suuruus kävi ilmi vasta vuonna 2005. Näin ollen lautakunta katsoo näytetyn, että välitysliike on antanut ostajalle kaikki ne kauppaan vaikuttavat tiedot joista se tiesi tai olisi pitänyt tietää. Lisäksi lautakunta toteaa, että välitysliikkeellä on ollut oikeus luottaa isännöitsijäntodistuksessa annettuihin ja isännöitsijän antamiin tietoihin. Asiassa ei ole esitetty näyttöä, jonka mukaan välitysliikkeen olisi tullut epäillä isännöitsijäntodistuksen tietojen oikeellisuutta. Edellä mainituin perustein ei ole todettavissa, että välitysliike olisi toiminut virheellisesti aiheuttaen ostajalle vahinkoa.

Lautakunta toteaa, että virheestä on reklamoitava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Tapauksessa lautakunta katsoo, että ostajan olisi tullut havaita virhe kun taloyhtiö 29.8. ja 3.11.2005 pidetyissä ylimääräisissä yhtiökokouksissa käsitteli paljastuneita vaurioita. Asialla ei ole kuitenkaan merkitystä ratkaisun kannalta, koska lautakunta ei katso asiassa tapahtuneen virhettä.

Kuluttajariitalautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 13.12.2007