Käytetyn omakotitalo kiinteistön kauppa. Kiinteistönvälitys. Ostotarjous. Kaupan peruuntuminen. Välityspalkkio.

kiinteistönvälitys
välittäjän vastuu

Diaarinumero: 2817/81/06
Antopäivä: 03.12.2007

Myyjä teki toimeksiantosopimuksen 25.8.2005 välitysliikkeen kanssa kiinteistön myynnin hoitamisesta. Toimeksiantosopimuksessa välityspalkkioksi sovittiin 4,27 prosenttia kauppahinnasta. 7.9.2005 XX:t tekivät kiinteistöstä ostotarjoukseksi nimetyn maakaaren mukaisen esisopimuksen, jonka myyjät hyväksyivät. Ostotarjouksen ehtojen mukaan kiinteistön kauppahinnaksi sovittiin 280 000,00 euroa. Edelleen osapuolet sopivat, että kauppa toteutuu, mikäli ostajat saavat oman kiinteistönsä myytyä 31.8.2006 mennessä. Ostajat maksoivat samalla kaupan vakuudeksi 28 000 euroa. Välitysliike veloitti 8.9.2005 myyjiltä 11 956 euron välityspalkkion.

Elokuussa 2006 kävi selväksi, ettei kauppaa tehdä. Asiassa on riitaa siitä, onko välitysliike oikeutettu pitämään veloittamansa välityspalkkion toteutumattomasta kaupasta.

Vaatimukset

Myyjät vaativat välitysliikkeeltä välityspalkkion, 11 956 euroa, palauttamista laillisine korkoineen. Lisäksi myyjät vaativat

1 000 euroa asian selvittämisestä aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista.

Välitysliike ilmoitti ostotarjouksen ja käsirahan maksamisen yhteydessä, olevansa jo tässä vaiheessa oikeutettu välityspalkkioonsa. Myyjät ihmettelivät käytäntöä, mutta olettivat välitysliikkeen palauttavan palkkion, mikäli kauppoja ei synny. Kaupanteon määräajan lähestyessä välitysliike ilmoitti myyjille, etteivät ostajat tule tekemään kauppoja, koska eivät ole saaneet omaa kiinteistöään myytyä. Samalla välitysliike ehdotti määräajan pidentämistä siihen asti, kunnes ostajat saisivat kiinteistönsä myytyä. Myyjät eivät suostuneet tähän, sillä kiinteistö oli ollut jo vuoden varattuna ostajille. Tämän jälkeen välitysliike vaati myyjiä palauttamaan käsirahan kokonaisuudessaan ostajille. Myyjät ilmoittivat maksavansa käsirahan heti, kun välitysliike on palauttanut välityspalkkionsa. Välitysliike kieltäytyi palauttamasta palkkiotaan.

Koska välitysliike ei 25.8.2005-31.8.2006 välisenä aikana välittänyt kauppasopimusta tai lopullista ostajaa, jotka olisivat johtaneet kauppaan sopimusaikana, myyjät kääntyivät toisen välitysliikkeen puoleen heti kun saivat selville, ettei kauppa tule syntymään sopimusajan puitteissa. Tällä ei tulisi olla merkitystä siihen, onko välitysliikkeellä oikeus välityspalkkioon. Missään ei ole väitetty, että lopullisen ostajan tulisi olla välitysliikkeen asiakas. Toimeksianto ei koskenut esisopimuksen saamista, vaan lopullisen kaupan toteutumista 31.8.2006 mennessä.

On kohtuutonta, että välitysliike pitää koko välityspalkkionsa tapauksessa, jossa ehdollinen ostotarjous ei ole johtanut kaupan toteutumiseen. Myyjät eivät ole antaneet toimeksiantoa laatia sellaista sopimusta, joka oikeuttaisi välitysliikkeen palkkioon, mikäli kauppa ei toteudu. Myyjät ovat joutuneet turvautumaan asianajajan palveluksiin, sillä välitysliike ei ole suostunut neuvottelemaan asiasta.

Vastaus

Välitysliike kiistää valittajien vaatimukset.

Välitysliike löysi nopeasti toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen ostajan, joka teki kiinteistöstä ehdollisen esikaupan. Osapuolet tekivät esikauppakirjan, jonka ehdot osapuolet hyväksyivät ja kaupanvahvistaja vahvisti kaupan. Kaupan ehtona oli, että ostajat saavat oman kiinteistönsä myytyä 31.8.2006 mennessä. Esikaupan yhteydessä ostajat maksoivat 10 % kauppahinnasta, eli 28 000 euroa. Noin viikkoa ennen edellä mainitun sopimuksen loppumista välitysliike huomasi, että myyjät olivat antaneet kiinteistön myyntiin toiselle välitysliikkeelle. Ostajat olivat tuolloin valmiita jatkamaan sopimusaikaa myyjien kanssa, mutta myyjät eivät suostuneet tähän. Myyjät ovat näin ollen omalla toiminnallaan vaikuttaneet siihen, ettei esisopimus ole täyttynyt sovitulla tavalla.

Kiinteistön myyntitoimeksiantosopimuksen kohdan 6.2. mukaan välitysliikkeellä on oikeus välityspalkkioon, kun kaupasta on toimeksiannon voimassaollessa sitovasti sovittu, ellei kohdista 6.3.-6.5. muuta johdu. Myyjän ja ostajan välinen esisopimus on kaupanvahvistajan läsnä ollessa vahvistettu. Näin ollen osapuolten välillä on sovittu sitovasti kiinteistön kaupasta. Myyjät ovat allekirjoittaneet toimeksiantosopimuksen, jossa palkkion määräytymisestä on osapuolten kesken sitovasti sovittu.

Ratkaisun perustelut

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

5 §:n 1 momentin mukaan toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, että sopimusehtoja ei voida yksipuolisesti muuntaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Toimeksiantosopimus saa olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan.

Lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen.

Lain 8 §:n mukaan välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Lain 13 §:n mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun. Jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksisaajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, ei kuitenkaan sen jälkeen kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen. Toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa.

Lain 20 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeellä on oikeus välityspalkkioon ainoastaan silloin, kun kauppa tai vuokrasopimus taikka muu käyttöoikeussopimus syntyy, jollei toimeksiantosopimuksessa ole muuta sovittu.

Maakaaren 2 luvun 7 §:n mukaan osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Esisopimus on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla ja siitä on muutoinkin soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistön kaupasta säädetään.

Lain 2 luvun 1 §:n mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty tässä pykälässä säädetyllä tavalla.

Asiassa on riidatonta, etteivät esisopimuksen ehdot täyttyneet, koska ostajat eivät saaneet omaa kiinteistöään myytyä esisopimukseen kirjattuun päivämäärään mennessä. Lautakunta toteaa, ettei myyjillä ole velvollisuutta pidentää esisopimukseen kirjattua määräaikaa, mikäli ostajien asettamat ehdot eivät ole määräaikaan mennessä täyttyneet.

Osapuolet ovat lisäksi yksimielisiä siitä, että myyjät kääntyivät toisen välitysliikkeen puoleen ennen määräajan umpeutumista. Lautakunta toteaa, ettei toimeksiantosopimusta voi tehdä pidemmäksi aikaa kuin neljäksi kuukaudeksi kerrallaan. Lautakunta katsoo, että välitysliikkeellä on näyttötaakka siitä, että toimeksiantosopimus on ollut voimassa. Tällaista näyttöä ei ole esitetty, lautakunnalle toimitetun asiakirja-aineiston mukaan välitysliikkeen ja myyjien välillä on tehty yksi toimeksiantosopimus, joka on päivätty 25.8.2005. Asiassa ei ole myöskään esitetty näyttöä siitä, että kauppa olisi peruuntunut siitä syystä, että myyjät ovat kääntyneet toisen välitysliikkeen puoleen. Näin ollen lautakunta katsoo, että myyjillä on ollut oikeus kääntyä toisen välitysliikkeen puoleen ennen esisopimuksen ehdon mukaisen määräajan päättymistä. Myyjät eivät ole kuitenkaan annetun selvityksen mukaan myyneet kiinteistöä tuona aikana.

Esisopimuksessa on mainittu päivä, johon mennessä lopullinen kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä. Lautakunta toteaa, että esisopimus on katsottava rauenneeksi, jollei kauppaa ole tehty esisopimuksessa mainittuna aikana. Tapauksessa ehdot eivät ole täyttyneet määräaikaan mennessä. Lautakunta toteaa, että mikäli tarjouksen tekijä on maksanut käsirahan, mutta kauppa ei toteudu, koska tarjoukseen otetut ehdot eivät täyty, on käsiraha palautettava tarjouksen tekijälle.

Välitysliikkeen ja toimeksiantajan välisen toimeksiantosopimuksen ehdon mukaan välitysliikkeellä on oikeus välityspalkkioon, kun kaupasta on toimeksiannon voimassaollessa sitovasti sovittu, ellei sopimuksen muista ehdoista muuta johdu. Toimeksiantosopimus on solmittu 25.8.2005 ja esisopimus 7.9.2005. Lautakunta toteaa, että maakaaren mukainen esisopimus on tehty toimeksiantosopimuksen voimassaollessa. Esisopimus on tehty kirjallisesti ja kaupanvahvistajan todistamana ja näin ollen sopimus on ollut sitova. Lautakunta toteaa, että esisopimus tehdään, kun myyjä ja ostaja haluavat sopia sitovasti myöhemmästä kaupasta. Lopullista kauppaa ei esisopimuksella tehdä, koska kaupanteon edellytyksiä ei vielä ole. Esisopimuksessa määrätään näin ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa on tehtävä.

Toimeksiantosopimuksen mukaan välitysliikkeellä on oikeus välityspalkkioon, kun kaupasta on sitovasti sovittu. Lautakunta toteaa, että vaikka esisopimus onkin ollut ehdollinen, on siinä sitovasti sovittu kaupan toteutumisesta ehtojen täyttyessä. Lautakunta toteaa, että myyjät ovat toimeksiantosopimuksen allekirjoittamisella sitoutuneet sopimuksen ehtoihin. Lautakunta katsoo kuitenkin, että kun ostajalle on esisopimusjärjestelyllä tullut mahdollisuus vetäytyä huomattavan pitkälle eteenpäin sovitusta kaupasta ilman maksu- tai korvausvelvollisuutta, välitysliikkeen olisi pitänyt nimenomaisesti selventää myyjälle, että toimeksiantosopimuksen palkkionmaksuehto velvoittaa heitä tässäkin tilanteessa. Asiaa ei ole selvennetty myyjille ennen esisopimuksen tekoa, vaikka tämän seikan ei voi katsoa kuuluvan kuluttajien yleiseen tietämykseen eikä palkkionmaksuehdon merkitystä tällaisessa poikkeuksellisessa tilanteessa ole nimenomaisesti kuvattu toimeksiantosopimuksessakaan. Lautakunta katsoo välitysliikkeen palveluksessa olleen virhe, jonka perusteella toimeksiantajalla on oikeus välityspalkkion alentamiseen. Toimeksiantajilla on virheen vuoksi oikeus

6 956 euron palautukseen välityspalkkion määrästä.

Toimeksiantaja on vaatinut myös, että korvaukselle maksetaan korkoa. Korkolain 7 §:n mukaan vahingonkorvaukselle tai vastaavalle velalle on maksettava viivästyskorkoa siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys. Korvausvaatimus on esitetty välitysliikkeelle kuluttajariitalautakunnan 26.9.2006 lähettämän vastauspyynnön yhteydessä, joten 6 956 eurolle on maksettava viivästyskorkoa 2.11.2006 alkaen (30+7 päivää). Vuotuinen viivästyskorko on ollut 1.7.2006 alkaen 10 prosenttia, 1.1.2007 alkaen 11 prosenttia ja 1.7.2007 alkaen 11,5 prosenttia.

Toimeksiantaja vaatii välitysliikkeeltä lisäksi lautakuntakäsittelyssä aiheutuneiden kulujen korvaamista.

Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 19 §:n mukaan asian selvittämisestä ja käsittelemisestä lautakunnassa ei peritä maksuja. Omista kustannuksistaan asianosaiset vastaavat itse. Jos asianosainen on omalla kustannuksellaan hankkinut asian ratkaisemiseksi tarpeellisia asiantuntijalausuntoja tai muita selvityksiä, lautakunta voi kuitenkin suosittaa niistä aiheutuneiden kustannusten korvaamista asianosaiselle. Asiassa ei ole ilmennyt, että asiamiehen käyttäminen olisi ollut asian ratkaisemiseksi tarpeellista, eikä asiassa näin ollen ole katsottava aiheelliseksi suosittaa hyvitystä lautakuntamenettelystä aiheutuneista kuluista.

Suositus

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että välitysliike palauttaa myyjille 6 956 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.11.2006 lukien maksupäivään saakka.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 3.12.2007