Uusien asunto-osakkeiden kaupat. Rakentamisvaihe ja vakuudet. Välitysliikkeen vastuu.

Diaarinumero: 3679/81/05
Antopäivä: 21.09.2007

Valitus koskee kolmea uuden asunnon kauppaa.

Riidanalaiset kaupat solmittiin seuraavasti:

Ostajat1 tekivät varaussopimuksen XX:n kanssa osakkeista. Alustava kauppahinta oli 195 000 euroa. Sopimuksesta saattoi sopimusehtojen mukaan vetäytyä ilman seuraamuksia. He ostivat edellä mainitun yhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan noin 107 m²:n huoneistoa A kauppahintaan 195 000 euroa. Kauppahinnasta pidätettiin erilliselle sulkutilille 3 900 euroa.

Ostajat 2 ostivat edellä mainitun yhtiön, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa B. Asuintilojen pinta-ala on kauppakirjan mukaan noin 128+68 m². Kauppahinta oli 205 000 euroa, mistä pidätettiin erilliselle sulkutilille 4 100 euroa.

Ostajat 3 ostivat edellä mainitun yhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan noin 128 m²:n huoneistoa C. Kauppahinta oli 215 000 euroa, mistä pidätettiin erilliselle sulkutilille

4 300 euroa.

Ostajien 2 ja 3 kauppakirjat on XX:n puolesta allekirjoittanut elinkeinonharjoittaja (jäljempänä EH). Kaikki ostajat ovat vapauttaneet kauppahinnan osan, joka talletettiin sulkutilille kaupanteon yhteydessä.

Ostajat katsovat, että kyse oli asuntokauppalain 2 luvun tarkoittamista rakentamisvaiheen kaupoista, jolloin välitysliikkeen olisi tullut varmistua siitä, että pakottavia säännöksiä noudatetaan. Rakennusliike ja perustajaosakas XX on asetettu kauppojen tekemisen jälkeen konkurssiin ja ostajat katsovat kärsineensä vahinkoa sen johdosta, että työt jäivät kesken.

Vaatimukset

Ostajat1 vaativat korvausta 4 357,20 euroa lisättynä asiamieskustannuksilla korkoineen. Vaatimuksesta on erittely valituksen liitteenä.

Ostajat2 vaativat korvausta 7 560 euroa lisättynä asiamieskuluilla korkoineen. Vaatimuksesta on erittely valituksen liitteenä.

Ostaja3 vaativat korvausta 8 714,34 euroa sekä asiamieskustannuksista korvauksen korkoineen. Vaatimuksesta on erittely valituksen liitteenä.

EH on toimeksiantojen puuttumista koskevasta väitteestä huolimatta toiminut kaikissa kaupoissa suhteessa ostajiin kuten välittäjä. Se on laatinut kauppojen asiakirjat sekä muutenkin huolehtinut kauppoihin liittyvistä tehtävistä, muun ohella yhteyksistä ja vakuusselvityksistä ostajien pankkeihin. Siinä tapauksessa, että asiakirjatoimeksiantoa koskeva väite katsottaisiin oikeaksi, tulee oikeuskäytännön ja oikeuskirjallisuuden perusteella kuitenkin korvausta suosittaa sopimussuhteita koskevien periaatteiden mukaisesti. Viime kädessä valittajat vetoavat vahingonkorvauslakiin.

Vastaus

EH pitää valituksia perusteettomina.

EH on välittänyt ainoastaan Ostajien1 ostaman kohteen, mistä kaikki valittajat olivat tietoisia. Ostajille1 myydystä kohteesta EH sai myyntitoimeksiannon vasta sen jälkeen, kun XX oli jo sopinut kaupoista Ostajien 2 ja 3 kanssa. Toimeksiantojen puuttumisen osoittavat lautakunnalle toimitetut kirjalliset todistajanlausunnot sekä poliisin lausunto, joka on käynyt tutkimassa myyntitoimeksiannot. Jos valittajien kertomus pitäisi paikkansa, olisi valituksen liitteenä välitystoimeksiantojen suorittamiseen liittyviä dokumentteja.

Kohteet eivät olleet asuntokauppalain 2 luvussa tarkoitettuja kohteita, eikä niihin siten tullut soveltaa 2 lukuun sisältyviä säännöksiä. Asuntokauppalain 2 luvun soveltumattomuus on todettu myös kauppakirjoissa ja esitutkinnan päätöksessä.

Ostajat1 esittävät vaatimuksia muuttonsa jälkeen päättämistään muutostöistä aiheutuneista kustannuksista ja sivuuttavat XX:n vastasaatavat. XX:n kertomuksen mukaan Ostajilla1 on 500-1 000 euron suuruinen saatava XX:ltä.

Ostajat1 ovat vapauttaneet vakuutena olleet varat 3 900 euroa vastoin EH:n neuvoa. Vakuus olisi kattanut kaikki Ostajien1 vaatimukset, sillä velkavastuusta kuistin rakennustarvikkeiden osalta he eivät pääse.

EH:n suoritukseen ei sisältynyt virhettä, vaan se on suorittanut

Ostajien1 ostaman asunnon välittämisen ammattitaitoisesti ja osapuolten edut huomioon ottaen.

Ratkaisun perustelut

Asiassa on riitaa EH:n vastuusta. Lautakunta toteaa, että esikysymyksenä on ratkaistava, onko EH toiminut riidanalaisissa uuden asunnon kaupoissa välitysliikkeenä, koska välitysliikkeen vastuu määräytyy kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain säännösten perusteella.

Osapuolet ovat yksimielisiä siitä, että EH on välittänyt Ostajien1 ostamat asunto-osakkeet. Sitä vastoin välitysliike kiistää välittäneensä Ostajien 2 ja 3 ostamat osakkeet.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

1 §:n mukaan kyseisessä laissa säädetään välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen oikeuksista ja velvollisuuksista, kun vastapuoli hankkii välitettävän kohteen omistus-, vuokra- tai muun käyttöoikeuden muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaansa varten. Lain 2 §:n mukaan välitysliikkeellä tarkoitetaan sitä, joka tuloa tai muuta taloudellista hyötyä saadakseen saattaa sopijapuolet kosketuksiin toistensa kanssa 1 §:n 1 momentissa tarkoitettua omaisuutta koskevan kaupan, vaihdon tai vuokrasopimuksen taikka muun käyttöoikeuden luovutussopimuksen aikaansaamiseksi.

Yhtenä kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain tavoitteena voidaan pitää kuluttaja-asemassa olevan ostajan luottamusta välitysliikkeen toimintaan. Siten kysymys siitä, sovelletaanko lakia EH:n toimintaan riidanalaisissa kaupoissa, on ratkaistava sen perusteella, millaiseen käsitykseen ostajat ovat perustellusti jääneet EH:n toiminnasta.

Lautakunnalle toimitetusta aineistosta on todettavissa, että EH oli laatinut Ostajien1 ohella myös Ostajien 2 ja 3 kauppakirjat ja toimittanut asianosaisten toivomuksesta asiakirjoja eri tahoille. Asunto-osakkeiden myyjäkin on ohjannut ostajat ottamaan yhteyttä EH:aan sopimukseen liittyvien kysymysten yhteydessä. EH on asianosaisten esittämän selvityksen mukaan kyseisellä alueella toimiva välitysliike. EH ei ole selvittänyt ostajille, ettei se toimisi kyseisissä kaupoissa välittäjänä. Kaikki tämä kokonaisuutena huomioon ottaen lautakunta katsoo, että ostajien perusteltujen odotusten mukaisesti EH:a on pidettävä suhteessa ostajiin lain tarkoittamana välitysliikkeenä kaikissa riidanalaisissa kaupoissa. EH:n vastuuta arvioidaan siten kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain säännösten mukaisesti.

Toiseksi asiassa on ratkaistava, oliko riidanalaisissa kaupoissa kyse asuntokauppalain 2 luvun tarkoittamista rakentamisvaiheen aikaisista sopimuksista, jolloin kyseisen luvun ostajia suojaavat säännökset olisi tullut ottaa huomioon.

Asuntokauppalain 2 luvun soveltaminen ratkaistaan asuntokauppalain 2 luvun soveltamisalaa koskevan 1 §:n perusteella, jonka luvun säännöksiä sovelletaan, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi. Ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan luvussa osakkeen tarjoamista kuluttajalle sellaisin ehdoin, ettei tämä voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta.

Käsiteltävässä tapauksessa lautakunnalle on toimitettu selvitys siitä, että kaikissa kolmessa kaupassa kauppakirjan allekirjoituspäivänä asunto-osakeyhtiön rakennuksessa, jonka huoneistojen hallintaan myytävät osakkeet oikeuttavat, oli vielä suorittamatta huoneistojen käyttöönottotarkastuksia. Kauppakirja on ollut se asiakirja, jolla ostajat ovat sitoutuneet kauppoihin ja niiden ehtoihin. Koska kaikkia käyttöönottotarkastuksia ei ollut tuolloin suoritettu, olisi mainitun 2 luvun sännöksiä tullut noudattaa. Jos suojajärjestelmää olisi noudatettu, ostajien hyväksi olisi ollut asetettuna rakentamisaikainen vakuus, rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus sekä suorituskyvyttömyysvakuus.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Lautakunta katsoo, että välitysliikkeen olisi tullut varmistua siitä, että lainsäädännössä asetetut pakottavat vaatimukset oli täytetty. Tältä osin EH on menetellyt huolimattomasti, joten välityspalvelussa on ollut virhe, joka oikeuttaa ostajat vaatimaan välitysliikkeeltä vahingonkorvausta.

Ostajien maksamista kauppahinnoista osa oli maksettu erilliselle sulkutilille kauppakirjojen ehtojen mukaisesti. Ostajat ovat vapauttaneet varat koska rakentaja ilmoitti myyvänsä yrityksensä, minkä vuoksi tilit piti saada tyhjiksi ja koska rakennusliike oli vakuuttanut, että rahat käytetään yhtiön rakennustöihin. Ostajat eivät kuitenkaan ole menettelyllään vaikuttaneet vahingon aiheutumiseen, sillä jos asuntokauppalain 2 luvun pakottavia säännöksiä olisi noudatettu, ostajilla olisi ollut turvanaan rakennusvaiheen jälkeinen vakuus ja suorituskyvyttömyysvakuus.

Lautakunta pitää selvitettynä, että ostajille on aiheutunut vahinkoa siitä, että perustajaosakas on jättänyt suoritusvelvollisuutensa loppuun saattamatta. Uskottavaa on, että ostajat ovat joutuneet maksamaan ylimääräisiä kuluja erittelyjen ja kuittien mukaisista seikoista, muun muassa puuttuvista suunnitelmista, liittymien perustamisesta ja lupien hakemisesta sekä töiden viimeistelemisestä.

Ostajilla on vaatimuksen esittäjinä todistustaakka siitä, mitä kuluja myyjän konkurssista ja välitysliikkeen menettelystä on heille aiheutunut. Kohteessa ei ole suoritettu ulkopuolista tarkastusta, josta olisi pääteltävissä, mitkä työt tosiasiassa jäivät tekemättä ja miltä osin ostajien esittämät kustannukset ovat aiheutuneet myyjän suoritusvirheiden korjaamisesta. Lautakunnalle on kuitenkin toimitettu perusteelliset erittelyt ja kuitit, joista vahinkojen määrä on suuruusluokaltaan pääteltävissä. Ostajat ovat esittäneet myös oman ajan käyttämistä, puhelinkuluja, auton käytöstä aiheutuneita kuluja ja tulon menetystä koskevia vaatimuksia. Näistä ei ole esitetty näyttöä. Lautakunta pitää kuitenkin uskottavana, että kuluja on aiheutunut jonkun verran, joten lautakunta arvioi vahingon määrän tältä osin. Välitysliike on puolestaan vedonnut vastasaataviin, joita perustajaosakkaalla XX:llä on välitysliikkeen mukaan ostajia kohtaan. Koska vastasaatavista ei ole toimitettu luotettavaa selvitystä, lautakunta jättää ne huomioon ottamatta.

Lautakunnalle ei ole toimitettu selvitystä siitä, millä tavalla kertyneet kulut on jaettu osakkaiden välillä. Kertyneet kustannukset kuuluisivat pääosin asunto-osakeyhtiön vastuulle asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan, mikä on otettava huomioon aiheutuneen vahingon määrän arvioimisessa. Yhtiöjärjestyksen mukaan hoito- ja rahoitusvastike määräytyy käyttäen 4 §:ssä mainittuja huoneistojen lattiapinta-aloja. Lautakunta arvioi virhettä vastaavaksi vahingoksi edellä esitetyin perustein Ostajien1 osalta 3 350 euroa, Ostajien2 osalta 5 900 euroa sekä Ostajien3 osalta 4 000 euroa.

Vahingonkorvaukselle tai vastaavanlaiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on korkolain 7 §:n mukaan maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys. Jos selvitystä on pidettävä riittämättömän ainoastaan velan määrän osalta, viivästyskorkoa on kuitenkin maksettava sille velan määrälle, jota kohtuudella voidaan pitää selvitettynä.

Lautakunta katsoo välitysliikkeen saaneen riittävän selvityksen vahingonkorvausten perusteesta ja määrästä lautakunnan ratkaisusuosituksesta, jossa vastuun peruste ja korvauksen määrä on perustellusti selvitetty. EH:n katsotaan saavan sen tiedoksi seitsemäntenä päivänä sen antamispäivästä, josta viivästyskoron maksuvelvollisuus alkaa. Viivästyskoron vuotuinen määrä on 1.1.2007 alkaen 11 prosenttia.

Ostajat ovat vaatineet myös asiamieskulujaan korvattavaksi.

Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain (8/2007) 19 §:n mukaan asianosaiset vastaavat itse lautakuntakäsittelystä aiheutuvista omista kustannuksistaan, kuten asiamieskuluista. Näin ollen heillä ei ole oikeutta saada näistä kuluista korvausta.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että EH maksaa vahingonkorvauksena Ostajille1 3 350 euroa, Ostajille2, 5 900 euroa sekä Ostajille3, 4 000 euroa edellä mainittuine viivästyskorkoineen.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 21.9.2007