Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Lattiarakenteiden kosteusvauriot

käytetyn asunto-osakkeen kauppa

Diaarinumero: 04/82/343
Antopäivä: 20.07.2007

Ostaja osti 29.1.2002 päivätyllä kauppakirjalla myyjältä asuntoyhtiön osakkeet nrot 95-173, jotka oikeuttavat hallitsemaan 78,5 m2:n suuruista pientalohuoneistoa. Kauppahinta oli 38 500 euroa. Rakennus on valmistunut vuonna 1964.

Ilmoitettu virhe

Kesällä 2002 ostaja huomasi yhden lattialaatan olevan irti alustastaan. Huoneistossa 3.11.2003 tehdyssä kosteuskartoituksessa todettiin, että saunatilojen lattia oli kostea. Vesi oli päässyt lattian betonirakenteeseen virheellisesti asennettujen putkien liitoskohdista.

Vaatimukset

Ostaja vaatii myyjää korvaamaan remontista aiheutuneet kustannukset, jotka olivat 5 831,12 euroa. Betonilaatan kuivaus maksoi 747,34 euroa. Pesuhuone- ja saunaremontista sekä lisätöistä aiheutuneet kustannukset olivat 4 950 euroa. Sokkelin vierustan kaivuu sekä patolevyn ja routaeristeen asennus maksoivat 133,78 euroa.

Vastaus

Myyjä kiistää vaatimukset.

Omakotitalo on rakennettu vuonna 1964. Se on rakennettu rakennusaikana voimassa olleiden määräysten mukaan. Kauppakirjan mukaan myyjä ei vastaa asunnon kuntoon ja ikään verrattuna tavanomaisesta huoneistojen pintojen tai kalusteiden kulumisesta. Ostajan on pitänyt tietää, että lähes 40 vuotta vanhassa talossa joudutaan pian tekemään putkiremontti ja uusimaan pesuhuoneen pinnoitteet.

Perustajaurakoitsijana toiminut henkilö on vuonna 1986 teettänyt pesuhuoneeseen alkuperäisiin rakenteisiin kuulumattoman laatoituksen ja tehnyt remontin saunatiloissa. Rakennusaikaisten määräysten mukaan laatoituksen alla ei ole tarvinnut olla vesieristystä.

Myyjä ei ole asunut huoneistossa eikä hän ole havainnut ennen kaupantekoa ostajan ilmoittamia kosteusvaurioita. Remontti on merkinnyt huoneiston laatutason oleellista korottamista. Välttämättömät korjauskustannukset ovat olleet varsin vähäisiä. Mahdollisia virheitä ei voida pitää niin olennaisina, että asunnon kunnon voitaisiin katsoa olevan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta odottaa.

Liitteet

1. Isännöitsijäntodistus

2. Yhtiöjärjestys

3. Myyntiesite

4. Konevuokraamon mittapöytäkirja

Ratkaisu

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan asunnossa on virhe, jos

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole toisin määrätty, kunnossapitovastuu jakautuu seuraavasti. Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sek pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset johdot ja kanavat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Yhtiö on vastuussa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajille.

Yhtiö on vastuussa myös huoneistoon yhtiön toimesta asennettujen putkistojen aiheuttamista vahingoista.

Noin yhdeksän kuukautta kaupanteon jälkeen tehdyssä kosteuskartoituksessa todettiin saunatilojen lattian olevan kostea. Vesi oli päässyt lattiarakenteeseen virheellisesti asennettujen putkien liitoskohdista. Myyjä on kiistänyt olleensa tietoinen lattiarakenteessa havaituista vioista ennen kaupantekoa, joten vikoja on pidettävä piilevinä.

Asuntokauppalain mukaan silloin, kun myyjä ei ole tiennyt asunnossa olevasta viasta tai puutteesta ennen kaupantekoa, asunnossa on virhe vain, jos se on ollut merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ennen kaupantekoa. Harkittaessa sitä, onko asunnossa ollut asuntokauppalaissa tarkoitettua virhettä, huomioon on otettava muun muassa rakennuksen ikä, virheen korjauksesta aiheutuneet kustannukset sekä yhtiön asunto-osakeyhtiölain

78 §:n mukainen vastuu korjausten suorittamisesta. Yhtiö on lain mukaan velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty. Yhtiö vastaa myös huoneistoon yhtiön toimesta asennettujen putkien vuodoista aiheutuneista vahingoista.

Ostajalle esitetyssä isännöitsijäntodistuksessa on ollut maininta siitä, että osakkeenomistajat vastaavat itse siinä mainittujen korjausten suorittamisesta. Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien korjausten siirtäminen osakkeenomistajien vastuulle edellyttää kuitenkin yleensä sitä, että yhtiöjärjestykseen otetaan ehto asiasta. Tässä tapauksessa yhtiöjärjestyksessä ei ole ehtoa siitä, että vastuu korjausten suorittamisesta olisi siirtynyt osakkeenomistajille. Lautakunta ei pidä isnnöitsijäntodistuksen mainintaa riittävänä selvityksenä siitä, että yhtiössä olisi sovittu kunnossapitovastuun jakautumisesta asianmukaisella tavalla.

Ei ole myöskään näyttöä siitä, että osakkeenomistajien välillä olisi tehty asiasta sopimusta, joka olisi siirretty ostajalle. Tällöin ostaja olisi sopimuksin ottanut vastatakseen myyjälle kuuluneista velvoitteista. Koska yhtiöjärjestyksessä ei ole ehtoa asiasta eikä näyttöä sopimuksesta ole, yhtiön on katsottava edelleen olevan vastuussa korjausten suorittamisesta.

Virheen korjauksesta aiheutuvia kustannuksia ovat olleet muun muassa lattiarakenteen kuivatuksesta ja lattiapinnoitteen uusimisesta aiheutuneet kustannukset. Ostajan osuus yhtiölle vastuulle kuuluneiden korjausten kustannuksista on ollut

2 662,77 euroa. Lautakunta katsoo, että ottaen huomioon rakennuksen ikä, korjauskustannusten määrä sekä se, että pesuhuone on tullut korjausten johdosta merkittävästi parempaan kuntoon kuin ostajalla on ollut aihetta olettaa, kaupan kohde ei ole ollut merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ennen kaupantekoa. Kaupan kohteessa ei ole asuntokauppalaissa tarkoitettua virhettä.

Lautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 20.7.2007