Välitysliikkeen huolellisuus toimeksiannon suorittamisessa. Palkkion alentamisvaatimus. Haitta.

käytetyn asunto-osakkeen kauppa
asunnonvälitys

Diaarinumero: 2110/81/05
Antopäivä: 16.07.2007

Kuluttajat (jäljempänä K:t) tekivät elinkeinonharjoittajan (jäljempänä EH) kanssa toimeksiantosopimuksen K:ien omistaman kahden osakehuoneiston välittämisestä 7.4.2005. Kauppa huoneistoista tehtiin 29.6.2005. Välityspalkkion suuruus oli toimeksiantosopimuksen mukaan 3,5 prosenttia myyntihinnasta + arvonlisävero eli 4,27 % myyntihinnasta, joka oli 660 000 euroa. Välityspalkkiosta on vähennetty K:ien maksama pinta-alamittausmaksu. K:ien maksama välityspalkkio oli kaikkiaan

27 666,46 euroa.

K:t valittivat välittömästi kaupantekotilaisuuden jälkeen välityspalkkion määrästä EH:lle. K:t katsoivat, että välitystehtävää ei suoritettu ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen.

K:ien mukaan EH:n kiinteistönvälittäjä otti vastaan huoneistoista ostotarjouksen, joka ei ole ollut kaikilta osin K:ien asettamien vähimmäisehtojen mukainen. Kiinteistönvälittäjä ei välittäessään ostotarjouksen puhelimitse K1:lle kertonut ostotarjoukseen sisältyvistä muista ehdoista kuin kauppahinnasta. Puhelimessa K1 ei hyväksynyt tarjouksen mukaista 650 000 euron kauppahintaa, vaan esitti vastatarjouksen 660 000 euroa. Vastatarjousta antaessaan K1:llä ei ollut tietoa ostotarjoukseen liittyvistä kaikista ehdoista. Kiinteistönvälittäjä on kuitenkin ostotarjouslomakkeeseen merkinnyt K1:n hyväksyneen ostotarjouksen muutoin paitsi kauppahinnan osalta.

K:ien saatua tietää ostotarjoukseen sisältyvistä heille epäedullisista ehdoista, asiassa käytiin jatkoneuvotteluita, jotka johtivat kauppakirjan allekirjoittamiseen 660 000 euron kauppahinnalla ja K:ien hyväksymin ehdoin.

Vaatimukset

K:t vaativat, että EH suorittaa heille 5 500 euron suuruisen hinnanalennuksen välityspalkkiosta ja sille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa valituksen tiedoksiannosta lukien sekä että EH korvaa heidän asianajokulujaan kauppaneuvotteluihin osallistumisesta 1 464 eurolla korkolain

4 §:n 1 momentin viivästyskorkoineen siitä, kun on kulunut kuukausi ratkaisun antamisesta.

K:ille oli luovutusvoittoveron välttämiseksi ollut välttämätöntä, ettei omistusoikeus kaupan kohteena olleisiin asunto-osakeyhtiön osakkeisiin siirtynyt ennen kuin 10.10.2005. K:t ilmoittivat tiedottaneensa asiasta toimeksiannon vastaanottaneelle välittäjälle. EH:n vastaanottamassa ostotarjouksessa on kuitenkin omistusoikeuden siirtymisestä todettu, että omistusoikeus siirtyy viimeistään 10.10.2005 ja että ostajilla on oikeus aloittaa vuokraamattomassa huoneistossa remontti, kun tarjous on tullut hyväksytyksi.

Jos kauppa olisi tehty ostotarjouksen ehtojen mukaisesti, K:t olisivat saattaneet joutua suorittamaan 90 000 - 100 000 euroa luovutusvoittoveroa. EH on laiminlyönyt K:ien edun ostotarjousta vastaanotettaessa. Lisäksi EH:n kiinteistönvälittäjä toimi K:ien mielestä asiattomasti kutsuessaan K1:n ostotarjouksen mukaisesti laaditun kauppakirjan allekirjoitustilaisuuteen ennen kuin K:t olivat saaneet tietoonsa kaikkia ostotarjoukseen liittyviä ehtoja.

Saatuaan kutsun kauppakirjan allekirjoitustilaisuuteen K1 on kieltäytynyt menemästä paikalle ja menetettyään luottamuksen välitysliikkeen toimintaan ottanut avustajakseen kauppaneuvotteluissa varatuomarin. Hänen avustuksella käydyissä jatkoneuvotteluissa toimeksiantosopimuksen vastaanottaneen kiinteistönvälittäjän myötävaikutuksella päästiin kauppaneuvotteluissa kumpaakin osapuolta tyydyttävään neuvottelutulokseen ja kauppakirja allekirjoitettiin 29.6.2005. Lopullisessa kauppakirjassa ei ole ehtoa ostajien oikeudesta aloittaa huoneiston remontti ennen omistusoikeuden siirtymistä. Kauppakirjan ehtojen mukaan omistusoikeus siirtyy 10.10.2005.

Vastaus

EH katsoo, ettei välitystehtävää ole suoritettu virheellisesti. EH kiistää K:ien vaatimukset kokonaisuudessaan sekä perusteeltaan että määrältään. Mitään vahinkoa tai menetyksiä K:ille ei välitystehtävän hoidosta ole syntynyt, sillä kauppa on tehty heidän hyväksymällään hinnalla ja sovituin ehdoin.

Toimeksiannon edellytyksenä oli, ettei K:ille saa syntyä kaupasta luovutusvoittoveroa. EH:n toinen myyntineuvottelija kuin se, joka oli tehnyt toimeksiantosopimuksen K:ien kanssa, vastaanotti 18.6.2005 kohteesta 650 000 euron suuruisen tarjouksen. Tämä halusi esitellä tarjouksen toimeksiantajille henkilökohtaisesti, mutta tapaaminen ei onnistunut. Ostotarjoukseen ei siten saatu K:ilta kirjallista vastatarjousta.

Toimeksiantosopimuksen vastaanottanut myyntineuvottelija aloitti tarjousneuvottelut uudelleen. Neuvottelut johtivat kauppakirjan allekirjoittamiseen. Asiassa ei ole aiheutunut K:ille vahinkoa.

Ratkaisun perustelut

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Saman lain 13 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun. 2 momentin mukaan toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun kustannuksen korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa.

EH:n myyntiedustaja on 18.6.2006 vastaanottanut ostotarjouksen välitettävänä olleista kahdesta osakehuoneistosta. Välittäjä on ilmoittanut ostotarjouksesta puhelimitse K1:lle, mutta hän on ilmoittanut ostotarjouksen ehdoista ainoastaan tarjotun kauppahinnan määrän, mutta ei ostotarjoukseen liittyviä kaikkia ehtoja, kuten ehtoa ostajien oikeudesta aloittaa remontti toisessa, vuokraamattomassa huoneistossa ennen omistusoikeuden siirtymistä. Ostotarjous olisi voitu antaa tiedoksi esimerkiksi postitse, jos henkilökohtainen tapaaminen ei onnistunut.

Siitä huolimatta, että ostotarjousta ei ollut annettu tiedoksi K:ille, K:t on kutsuttu pankissa pidettävään tapaamiseen, jossa mitä ilmeisimminkin on ollut tarkoitus allekirjoittaa kauppakirja. K:t ovat kieltäytyneet tulemasta pankin tilaisuuteen.

Lautakunta katsoo, että välitysliike on toiminut hyvän välitystavan vastaisesti laiminlyömällä antaa tiedoksi myyjille ostotarjouksen ehdot kokonaisuudessaan sekä kutsumalla myyjät kauppakirjan allekirjoitustilaisuuteen ilman, että kauppakirjaa on annettu myyjille ennakkoon tiedoksi.

Toimeksiantajalla on kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 13 §:n 2 momentin mukaan oikeus vaatia välityspalkkion alentamista, jos välittäjän suorituksessa olleesta virheestä on aiheutunut hänelle haittaa. Lain esitöiden mukaan välityspalkkion alentamisen edellytyksenä ei ole, että toimeksiantajalle olisi aiheutunut kustannuksia. Esimerkiksi ylimääräinen vaiva ja ajanhukka, vaikka ylimääräisiä kuluja ei ole aiheutunut, voi olla säännöksessä tarkoitettua haittaa. Säännös on poikkeus sopimusoikeuden yleisiin periaatteisiin, koska sopimusoikeudessa virhe oikeuttaa yleensä hinnanalennukseen ilman erityisiä edellytyksiä.

Tässä tapauksessa toimeksiantajille on aiheutunut välittäjän virheellisestä menettelystä epävarmuutta kaupan merkittävistä ehdoista. Heille on myös koitunut ylimääräistä vaivaa ja ajanhukkaa asian selvittämisestä. Näiden seikkojen vuoksi heille on aiheutunut kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 13 §:n 2 momentissa tarkoitettua haittaa ja heillä on oikeus saada alennusta välityspalkkiosta. Lautakunta harkitsee alennuksen määräksi 500 euroa, koska haitta on ollut vähäistä ja K:t ovat omalla asennoitumisellaan ostotarjouksen vastaanottaneeseen kiinteistönvälittäjään vaikeuttaneet ostotarjouksen tiedoksiantoa.

Hinnanalennukselle K:illa on oikeus saada korkolain 7 §:n mukaista viivästyskorkoa. Valitusasiakirjojen on katsottava tulleen EH:n tiedoksi viimeistään 5.7.2005, mistä alkaen K:illa on oikeus viivästyskorkoon. Viivästyskoron vuotuinen määrä oli 5.7.2005 - 30.6.2006 9,5 prosenttia ja 1.7.2006 alkaen se on ollut 10 prosenttia.

K:t ovat vaatineet korvausta asianajokuluistaan kauppaneuvotteluiden osalta. Lautakunta katsoo, että välitysliikkeen menettelystä ei ole aiheutunut tarvetta käyttää asianajajaa. Lautakunta ei suosita hyvityksen maksamista asianajokulujen osalta.

Suositus

Kuluttajavalituslautakunta suosittaa, että EH maksaa K:ille hinnanalennuksena 500 euroa edellä mainittuine viivästyskorkoineen.

Päätös syntyi äänestyksen jälkeen.

ERIÄVÄ MIELIPIDE:

Olemme muutoin samaa mieltä kuin enemmistö, mutta katsomme, ettei välitysliikkeen hyvän välitystavan vastaisesta toiminnasta ole aiheutunut K:ille mitään haittaa. K:t ovat omalla asennoitumisellaan ostotarjouksen vastaanottaneeseen kiinteistönvälittäjään vaikeuttaneet ostotarjouksen tiedoksiantoa. Myyntineuvotteluja on jatkettu K:ien hyväksymän myyntiedustajan toimesta ja neuvottelut ovat johtaneet niin myyjiä kuin ostajaakin tyydyttävän kauppakirjan allekirjoittamiseen.

Emme suosita hyvityksen maksamista hyvän välitystavan vastaisen menettelyn perusteella.

 
Julkaistu 16.7.2007