Käytetyn asunnon kauppa. Ilman asunto-osakeyhtiön lupaa rakennettu kylpyhuone.

käytetyn asunto-osakkeen kauppa

Diaarinumero: 1433/82/04
Antopäivä: 16.07.2007

NN osti 31.10.2003 myyjältä asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat 38 neliömetrin asuinhuoneiston hallintaan yhtiön vuonna 1931 valmistuneesta kerrostalosta. Marraskuussa 2003 NN valitti myyjälle, että WC-istuin oli irti ja heilui, koska se oli virheellisesti kiinnitetty silikonilla lattialaattoihin, ja lattialaatat olivat irti. Tammikuussa 2004 NN vaati hinnanalennusta 3 000 euroa, koska oli hän oli saanut tietää, että kylpyhuonetilalle ei ollut asunto-osakeyhtiön lupaa.

Myyjä tarjosi 400 euron hinnanalennusta. Kiinteistönvälittäjä korvasi NN:lle 1 000 euroa.

Vaatimukset

NN vaatii 2 000 euron hinnanalennusta.

Huoneistoa markkinoitiin kunnon kylpyhuoneella varustettuna, mutta se oli komerotilaa. Asunto-osakeyhtiö ilmoitti, että yhtiö vastaa enintään suihkun palauttamisesta alkuperäiseksi komerotilaksi, joten NN:n on teetettävä kylpyhuone omalla kustannuksellaan. Se, että asunnossa on kylpyhuone, josta taloyhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain kunnossapitoperiaatteen mukaisesti, oli kaupanteon kannalta merkityksellinen seikka.

NN on liittänyt valitusasiakirjoihin tarjouksen täydellisestä kylpyhuoneremontista. Tarjouksen mukainen hinta on 4 504 euroa.

Vastaus

Edellinen asukas on tehnyt suihkutilan 1973. Myyjän tältä puhelimitse saamien tietojen mukaan muutostyölle oli suullinen lupa isännöitsijältä, joka oli myös tarkastanut, että remontti oli tehty asianmukaisesti. Kirjallista tietoa suihkun rakentamisluvasta ei löytynyt.

Ostaja on tiennyt ostavansa vanhan asunnon, jossa on myös vanha WC ja suihku. Hinnassa on otettu huomioon, ettei tilaa ole remontoitu 30 vuoteen.

Myyjän syytä ei voi olla, että kiinteistönvälittäjä laati virheellisen myyntiesitteen. Yhtiöjärjestyksen ja ostajan saamien tietojen välillä oli ristiriita, mikä välittäjän olisi pitänyt huomata. NN sai jo huomattavan, 12,6 prosentin eli

13 000 euron, hinnanalennuksen. Asunnon pyyntihinta oli 103 000 euroa. Kun otetaan huomioon välittäjän korvaamat tuhat euroa, ei myyjä katso voivansa olla NN:lle enää mitään velkaa.

Selvitys

Asunto-osakeyhtiön isännöitsijä on kuluttajavalituslautakunnan pyynnöstä selvittänyt seuraavaa:

Valitusasiakirjoista ilmenee, että edelliset asukkaat ovat rakentaneet suihkutilan vuonna 1973. Asiasta ei löytynyt isännöitsijältä mitään aineistoa. Suihkutilan rakentaminen kuivaan tilaan vaatii nykymääräysten mukaan rakennusvalvontaviraston toimenpideluvan tai rakennusluvan. Luvan hakemiseksi osakkaan pitää teettää tarvittavat erityissuunnitelmat eli putki-, ilmastointi- ja rakennussuunnitelmat. Suunnitelmat toimitetaan taloyhtiölle, jossa ne käydään läpi. Jos huomautettavaa ei ole, taloyhtiö valtuuttaa osakkaan hakemaan tarvittavan luvan rakennusvalvontavirastosta. Taloyhtiön lupa on saatavissa, jos suunnitelmat ovat kunnossa. Taloyhtiö vaatii usein ulkopuolisen valvojan palkkaamista työn ajaksi osakkaan kustannuksella. Osakas maksaa toimenpide- tai rakennusluvan kustannukset. Osakkaalle taloyhtiön vaatimusten aiheuttamat kustannukset ovat urakan laajuudesta riippuen 300 - 500 euroa.

Ratkaisun perustelut

Kaupanteon jälkeen ilmeni, että NN:n myyjältä ostamassa asunnossa ei ollut kauppakirjaan merkittyä kylpyhuonetta.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2) kohdan mukaan asunnossa on virhe muun muassa jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta, ja joilla olisi oletettavasti ollut vaikutusta kauppaan.

Lautakunta katsoo, että hankkiessaan asunnon asunto-osakeyhtiöstä ostajalla on perusteltua aihetta olettaa, että yhtiön kunnossapitovastuu asunnon tiloista on asunto-osakeyhtiölain mukainen, ellei toisin ole ilmoitettu. Tieto siitä, että asunnon jotkin rakenteet eivät ole yhtiön kunnossapitovastuun piirissä, on tieto, jonka voi olettaa vaikuttavan kauppaan. Näin ollen NN:n myyjältä ostamassa asunnossa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2) kohdassa tarkoitettu virhe, kun siinä on ollut kylpyhuone, jonka rakentamiseen ei ole ollut yhtiön lupaa ja joka ei kuulu yhtiön kunnossapitovastuulle.

Myyjä on vedonnut siihen, että virhe on kiinteistönvälittäjän, koska hän on laatinut virheellisen myyntiesitteen.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Saman lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Jos isännöitsijäntodistuksen tai yhtiöjärjestyksen tiedot poikkeavat huoneiston huonejaosta erityisesti märkätilojen osalta, ammattitaitoisen välitysliikkeen on ymmärrettävä, että huoneistoon on tehty muutostöitä ja sen on selvitettävä, onko muutostöihin ollut asunto-osakeyhtiölain 77 §:n mukainen lupa. Tässä tapauksessa välitysliike on laiminlyönyt tämän ja sen suoritus on siksi ollut virheellinen. Välitysliike onkin korvannut NN:lle aiheutunutta vahinkoa 1 000 eurolla.

Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä. Kiinteistönvälittäjän korvausvastuusta toimeksiantajalle säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

NN on perustellut alun perin 3 000 ja nyt 2 000 euron hinnanalennusvaatimustaan sillä, että hänen asuntonsa arvo olisi tuon verran siitä maksettua hintaa alempi. NN on perustellut vaatimustaan sillä, että hänen on rakennutettava asuntoon kylpyhuone.

Lautakunta toteaa, että asunnossa on kylpyhuone. NN:n mukaan sen WC-istuin ei ole kiinni ja myös laattoja on irrallaan. NN ei ole selvittänyt, että kylpyhuoneessa olisi muita, asunnon ja kylpyhuoneen ikään nähden poikkeuksellisia, suuria korjauskustannuksia aiheuttavia vaurioita. Lautakunta katsookin, että virheen merkitystä vastaavaa hinnanalennusta arvioitaessa on otettava huomioon ne kustannukset, jotka NN:lle aihetuvat siitä, että hän saa kylpyhuoneelle asianmukaisen, asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä tarkoitetun muutostyöluvan. Isännöitsijän selvityksen mukaan taloyhtiön edellyttämien toimien aiheuttamat kustannukset ovat osakkaalle yleensä noin 300 - 500 euroa urakan laajuudesta riippuen. Lisäksi on otettava huomioon yhtiön kunnossapitovastuun puuttumisesta johtuvan riskin merkitys ostajan kannalta.

NN on saanut kiinteistönvälittäjältä korvauksena 1 000 euroa. Lautakunta katsoo, että hänellä on vielä oikeus 1 000 euron hinnanalennukseen.

Suositus

Kuluttajavalituslautakunta suosittaa, että myyjä maksaa NN:lle hinnanalennuksena 1 000 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 16.7.2007