Osaomistusasunnon kauppa. Vähemmistöosuuden takaisinlunastushinta. Sopimuksen kohtuullistaminen.

Diaarinumero: 249/81/05
Antopäivä: 09.07.2007

Kuluttaja (jäljempänä K) osti 1.2.2002 NN:ltä kymmenen prosentin osuuden asunto-osakeyhtiön osakkeista, jotka oikeuttavat hallitsemaan pinta-alaltaan 81,5 m2:n suuruista huoneistoa osakas- ja vuokrasopimuksen perusteella. Enemmistöosuuden osakkeista omistaa elinkeinonharjoittaja (jäljempänä EH). Kauppahinta oli 22 368,99 euroa, johon sisältyi myyjien suorittamista muutostöistä korvausta 7 079,70 euroa.

EH purki K:n vuokrasopimuksen ja osaomistussopimuksen 9.3.2004 asunnossa vietetyn häiritsevän elämän takia ja lunasti vähemmistöosuuden takaisin. EH maksoi tuolloin K:lle alkuperäisen osaomistusmaksun 10 492,07 euroa vähennettynä 2 500 euron korvauksella asunnon ennalleen saattamisesta aiheutuneista kuluista.

Vaatimukset

K:t vaativat EH:a maksamaan asunnon hinnasta pidätetyt 16 098,43 euroa korkoineen. Yhtiön antaman laskelman mukaan asunnon myyntihinta olisi ollut 24 090,50 euroa, josta on pidätetty vaatimuksen mukainen summa.

Yhtiön pidättämien korjauskulujen kohdentumisesta tai määrästä ei ole esitetty selvitystä missään vaiheessa. Valittajille jäi käsitys, että suurin osa yhtiön väittämistä korjauskuluista oli tosiasiassa enemmistöosakkaan aikaisemmin hyväksymien muutostöiden purkamisia. Mainittavia vikoja asunnossa oli vain kaksi rikkonaista väliovea.

Kauppasopimuksen mukaan ostajalle palautetaan kaupan purkua koskevassa tapauksessa vain alkuperäinen vähemmistöosuuden kauppahinta. Ehto on lainvastainen, kun otetaan huomioon vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista annetun lain tarkoitus ja perustuslain takaama omaisuudensuoja. Kuluttaja ei ole voinut vaikuttaa ehdon laatimiseen, koska ehto on elinkeinonharjoittajan käyttämä vakioehto. Lisäksi ehto on yllättävä ja ankara, jonka merkitys tulisi erikseen selventää ostajalle. Näin ei ole menetelty. Kaikissa tapauksissa ehto on kohtuuton vähemmistöosakkaan kannalta.

EH on vähemmistöosuuden arvon radikaalisti noustua lunastanut sen itselleen murto-osalla sen käyvästä arvosta. Tällaista sopimusta ei voida pitää kohtuullisena. On selvää, että EH on myynyt kohteen enimmäishinnalla ja siten saanut perusteettomasti itselleen ainakin väliomistajan maksamien lainanlyhennysten kokonaismäärän.

Vastaus

EH pitää valitusta perusteettomana.

EH:n menettely alkuperäisen kauppahinnan palautuksessa perustuu osapuolten väliseen sopimukseen. Valittajat ovat sekoittaneet osaomistuksen alkuperäisen kauppahinnan ja jälleenmyyntihinnan sekä näiden sopimuksenmukaiset saajat. Valittajat eivät voi vedota lakiin vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista, koska kyseistä lakia ei sovelleta osapuolten väliseen sopimukseen.

K:ille annettiin huomautus häiritsevästä elämästä 23.2.2004. Häiritsevä elämä kuitenkin jatkui, minkä johdosta EH on purkanut vuokrasuhteen ja osaomistuksen 23.3.2004. Menettelyä ei voida pitää kohtuuttomana, koska K:lla oli mahdollisuus itse myydä osaomistuksensa, jolloin jälleenmyyntihinnasta ja mahdollisen asunnon parannusten osuudesta olisi voitu sopia osaomistajan ja ostajan kesken. K olikin hankkinut välitysliikkeen asuntoa myymään mutta sitä ei saatu kaupaksi.

Kauppakirjan 18 kohdan mukaan sopimuksen purkautuessa muun muassa voimassa olevan vuokrasopimuksen purkautumisen takia, palautetaan ostajalle vain alkuperäinen kauppahinta. Ehtoa sovelletaan vain tilanteissa, joissa korvaus perustuu osaomistajien puolelle luettavasta laiminlyönnistä. K:n on täytynyt ymmärtää ehdot. Hän on allekirjoittanut siirtosopimuksen.

Osaomistuskohteen alkuperäisen kauppahinnan, 10 492,07 euroa, ovat ensimmäiset omistajat aikanaan maksaneet EH:lle. Ensimmäisten omistajien maksamat lainanlyhennykset 4 027,5962 euroa (23 947 markkaa) on K maksanut ensimmäisille omistajille osana asunnon kauppahintaa, joka on lisäksi koostunut alkuperäisestä kauppahinnasta indeksillä korotettuna sekä muutostyömaksusta. EH ei siten ole saanut näitä eriä itselleen vaan asunnon myyneet omistajat.

Palautuksesta tehty vähennys perustuu huoneistotarkastuspöytäkirjassa 31.3.2004 todettuihin korjausta vaativiin toimenpiteisiin, joita on listattu yhteensä 12 kappaletta. Huoneisto palautettiin peruskuntoon, eikä mitään perusparannustoimenpiteitä tehty. Korjauksesta aiheutuneet kulut käyvät ilmi vastauksen liitteenä olevasta ulkopuolisen yhtiön laskusta.

Olisi kohtuutonta, jos enemmistöosuuden omistaja joutuisi vuokrasopimuksen purkamistilanteessa maksamaan vähemmistöomistajalle jälleenmyyntihinnan ja ottamaan siten riskin siitä, että saa vähemmistöosuuden tuohon hintaan kaupaksi. EH:lle on lisäksi aiheutunut osaomistuksen purusta huomattavasti sellaisia kuluja, mitä se ei ilman K:n sopimusrikkomusta olisi joutunut maksamaan.

Ratkaisun perustelut´

Jos kuluttajansuojalaissa tarkoitetun, kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen sopimuksen ehto on kuluttajan kannalta kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan kuluttajansuojalain 4 luvun 1 §:n mukaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Sopimuksen ehtona pidetään myös vastikkeen määrää koskevaa sitoumusta. Kohtuuttomuutta arvioitaessa otetaan huomioon sopimuksen koko sisältö, osapuolten asema, sopimusta tehtäessä vallinneet olot ja, jollei 2 §:stä muuta johdu, olojen muuttuminen sekä muut seikat.

Kuluttajavalituslautakunta on ratkaisukäytännössään soveltanut osaomistusasunnon kauppaan asuntokauppalain säännöksiä, vaikka tällaiset sopimukset nimenomaisesti lisättiin asuntokauppalain soveltamisalaan vasta 1.1.2006 lähtien. Asuntokauppalaissa ei ole säännöksiä osaomistussuhteen purkamisesta, jonka vuoksi asuntokauppalaista ei saada johtoa käsiteltävään tapaukseen. Asiaan ei myöskään voida soveltaa vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista annettua lakia, joka tuli voimaan vasta kaupanteon jälkeen.

Koska erityislainsäädäntöä riitakysymyksestä eli osaomistussuhteen purkamisesta vähemmistöomistajan sopimusrikkomuksen perusteella ei ole, on lähtökohtaisesti sovellettava sopimusehtojen asiaa koskevaa määräystä. Tässä tapauksessa lautakunta arvioi myös ehdon kohtuullisuuden kuluttajan kannalta.

Alkuperäisen kauppasopimuksen 18 kohdan mukaan sopimuksen purkautuessa ostajalle palautetaan alkuperäinen kauppahinta. Riidatonta on, että ehto on ollut enemmistöosuuden omistajan etukäteen laatima, eikä kuluttajalla ole ollut mahdollista vaikuttaa sen sisältöön. Lautakunta toteaa, että osapuolten välisen kauppasopimuksen ehto on johtanut asiassa siihen, että enemmistöomistaja on lunastanut vähemmistöostajan osuuden alkuperäisellä hinnalla, jonka ensimmäinen ostaja on maksanut enemmistostajalle. Vähemmistöosakkaiden maksamat lainanlyhennykset ja asunnon arvoa nostavat muutostyöt ovat jääneet kokonaisuudessaan huomiotta lunastushinnassa. Enemmistöosuuden omistaja on maksanut korvausta alkuperäisen ensimmäisen ostajan välillä vahvistetun kauppahinnan 10 492,07 euroa vähennettynä 2500 eurolla, joka enemmistöosakkaan mukaan on vaadittu asunnolle aiheutettujen vahinkojen korvaamiseen.

Vastaavia menettämisseuraamuksia ei ole muissa asumismuodoissa, kuten vuokra-asumisessa tai asunto-osakkeen omistamiseen perustuvassa asumisessa.

Lautakunta katsoo, ettei voida pitää kohtuullisena, että kaikissa tapauksissa lyhennykset ja muutostöiden arvo jäävät yksinomaan enemmistöosuuden omistajalle, vaikka lunastus olisikin tapahtunut vähemmistöosuuden omistajan sopimusrikkomuksesta. Seuraamuksen pitää vastata vähemmistöosuuden omistajan sopimusrikkomuksen vakavuutta ja enemmistöosuuden omistajalle aiheutunutta vahinkoa.

Lautakunta katsoo edellä esitetyin perustein sopimuksen takaisinlunastushintaa koskevan ehdon soveltamisen johtavan tässä tapauksessa kohtuuttomuuteen, minkä vuoksi ehtoa tulee sovitella. Palautettava kauppahinta on ehdosta huolimatta laskettava K:n maksaman kauppahinnan perusteella ja siinä on lisäksi otettava huomioon K:n maksamat lainanlyhennykset. Lautakunta pitää kohtuullisena, että EH maksaa lunastushintana vielä 10 000 euroa.

Selvityksenä K:n asunnolle aiheuttamasta vahingosta lautakunnalle on toimitettu pöytäkirja, jonka K on allekirjoituksellaan vahvistanut sekä laskukopio töistä. Lautakunta katsoo, että selvitys on puutteellinen ja on ilmeistä, että osa korjaustöistä on asunnon normaalista asumiskäytön aikaisesta kulumisesta johtuvia huoltotöitä, joita EH ei voi veloittaa K:lta. Lautakunta arvioi muun näytön puuttuessa kohtuulliseksi korvaukseksi K:n asunnolle aiheuttamista vahingoista 1 000 euroa. Enemmistöomistaja ei ole väitteistään huolimatta selvittänyt, että sille olisi aiheutunut K:n sopimusrikkomuksesta muita vahinkoja. Ylimääräinen vahingonkorvauksena pidätetty 1 500 euroa tulee palauttaa K:lle.

Koska asia on ollut epäselvä ja riitainen, lautakunta katsoo, että EH saa tietää vaatimuksen riittävät perusteet lautakunnan suosituksesta. Näin ollen viivästyskoron maksuvelvollisuus alkaa, ellei EH ole kuukauden kuluessa lautakunnan päätöksestä tiedon saatuaan maksanut suosituksen mukaista summaa K:lle.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että EH maksaa K:lle vahingonkorvauksena perityn ylimääräisen erän, 1 500 euroa, sekä maksaa lunastushintaa vielä 10 000 euroa edellä mainittuine viivästyskorkoineen.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 9.7.2007