Asuinkiinteistön kauppa. Ostajan selonottovelvollisuus. Katon kunto ja korjaustarve. Hinnanalennusvaatimus.

selonottovelvollisuus
kiinteistön kauppa

Diaarinumero: 05/82/526
Antopäivä: 02.02.2006

Henkilö (K) osti 8.1.2004 myyjiltä kiinteistön 50 000 euron kauppahintaan. Kiinteistöllä sijaitsee vanha, todennäköisesti 1920-luvulla rakennettu, kerrosalaltaan 108 neliömetrin suuruinen omakotitalo.

Ostaja ilmoitti myyjille marraskuussa 2004 katon korjaustarpeesta.

Vaatimukset

Ostaja vaatii hyvitystä 8 000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 8.1.2004 lukien. Hyvitysvaatimuksesta hinnanalennuksen osuus on 7 490 euroa ja 510 euroa asian selvittelystä johtuvia kustannuksia.

Lisäksi ostaja vaatii, että myyjät korvaavat hänen oikeudenkäyntikulunsa 1 195,60 eurolla.

Katto alkoi vuotaa marraskuussa 2004 ja se uusittiin saman tien. Korjauskustannukset olivat 9 498 euroa ilman rännejä, syöksyjä ja lumiesteitä.

Kauppaa tehtäessä myyjät kertoivat, että katto oli korjattu vastikään samassa yhteydessä, kun yläkerran huonekorkeutta oli lisätty. Myyjien kertoman mukaan katon pinnoite oli uusittu tällöin koko katon osalta. Ostajalla ei ollut mielestään velvollisuutta kiivetä ennen kaupantekoa katolle tarkastamaan sen kuntoa, varsinkaan talvisaikaan.

Vasta kaupanteon jälkeen selvisi, että kate olikin koottu vanhoista profiilipelleistä ja että se vuoti useista kohdin. Rakenne oli muutoinkin toteutettu virheellisesti.

Teräsprofiilipeltien muovipinnoite oli monin paikoin irti alustastaan. Pelleistä olevista rei´istä päätellen kyse oli jostakin purkukohteesta peräisin olevasta materiaalista. Koska korjauksissa käytetään normaalisti uutta materiaalia, olisi tästä pitänyt mainita nimenomaisesti jo myyntiesitteessäkin. Lisäksi saumoissa käytetty saumausmassa ja piipun virheelliset pellitykset muodostivat vuotoriskin.

Kattorakenne oli toteutettu virheellisesti, koska ilmaraon ja höyrynsulkumuovin puuttuminen muodostivat home- ja lahovaurioriskin. Katon kantavuuskin tuntui heikolta. Rakenne oli vastoin voimassa olevia määräyksiä.

Katon keskeneräisyyksien osalta ostaja ei ole vaatinut korvausta.

Vastaus

Myyjät kiistävät vaatimuksen.

Ostajille kerrottiin kauppaa tehtäessä katon keskeneräisyydestä, räystäslautojen puuttumisesta sekä vanhoista kattopelleistä. Ostajaa kehotettiin kiipeämään katolle katsomaan pellityksiä. Tässä yhteydessä myös piipun pellityksen kunto oli ollut todettavissa. Vaikka myyjät nimenomaisesti painottivat katon tarkastuksen välttämättömyyttä, ostaja totesi hyväksyvänsä katon sellaisena kuin se oli tutustumatta siihen tarkemmin.

Ostaja tilasi kohteeseen kuntokartoituksen, joka olisi voitu ulottaa myös katon rakenteisiin. Peltikatteen laatu oli silmin nähtävissä joka suuntaan pihamaalle ja tielle, joten ostajan oli senkin vuoksi täytynyt olla siitä kauppaa tehdessään tietoinen.

Asunnon laajennukselle (katon korotukselle sekä parvekkeen ja aulan rakentamiselle) oli haettu aikanaan asianmukainen rakennuslupa.

Koko katon uusiminen oli täysin tarpeetonta. Kattopellit olivat sinänsä täysin hyväkuntoisia, vaikka olivatkin vanhoja. Kattopellit oli limitetty päällekkäin kahden tiilikuvion verran. Saumojen tiivistäminen ei ollut limityksen vuoksi tarpeellista. Alusrakenteet kestivät hyvin kävelyä ilman notkumista.

Kohteen arvo on ostajan tekemien korjausten myötä noussut siitä, mitä se kaupantekohetkellä oli.

Asian sopimiseksi myyjistä M1 on kuitenkin tarjoutunut maksamaan ostajalle 1 000 euron hyvityksen, joka kattaa myös piipun korjaustyöt. M1 katsoo, että hinnanalennusvaatimuksesta vain puolet on kohdistettavissa häneen toisen puolen kuuluessa M2:n vastattavaksi.

M2 on kiistänyt vaatimuksen kaikilta osin.

Ratkaisun perustelut

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen.

Saman luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansa pitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Osapuolten välinen kauppa on tehty 8.1.2004. Lautakunta katsoo, ettei ostajan ole selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi ollut välttämätöntä tarkistaa kohteen kattoa kiipeämällä sinne. Katolla mahdollisesti olleen lumen ja jään vuoksi katon laatu ja kunto olisivat saattaneet jäädä tarkemmin selvittämättä myös siinä tapauksessa, että ostaja olisi tarkastanut vesikatteen kunnon katolta käsin.

Ostaja ei ole näin ollen menettänyt oikeuttaan vedota kiinteistön mahdolliseen virheeseen selonottovelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi.

Myyjä on kertonut ostajalle ennen kauppaa katon osittaisesta keskeneräisyydestä. Asiassa on jäänyt epäselväksi, onko myyjä kertonut ostajalle tässä yhteydessä myös siitä, että katteena käytetyt pellit olivat käytettyjä.

Lautakunnan käsityksen mukaan ostajan on tullut kuitenkin maasta käsinkin havaita, etteivät kattopellit ole uusia.

Kiinteistötutkimuksen 14.9.2004 tekemän kuntoarvion mukaan rakennuksen vesikattopäällysteenä on muovipinnoitettu teräsprofiilipelti, jonka muovipinnoite on kuoriutunut irti alustastaan monin paikoin. Kattopäällyste on tehty pelleistä, jotka eivät ulotu yhtenäisinä katon harjalta räystäälle, vaan niiden välissä on jatkosaumoja. Osa kattopelleistä on kapeita suikaleita ja pieniä palasia, joiden saumoja on tiivistetty saumausmassalla. Korotetun katon harjan vieressä piipulle kuljettaessa katon alusrakenne notkuu huomattavasti kävelykuormituksen vaikutuksesta. Kattopelleissä oli nähtävissä runsaasti avoimia kiinnitysruuvien reikiä. Piipun ympärillä oleva reunapellitys on tehty epätarkasti ja sen osat on liitetty siten, ettei vesi valu liitossaumojen yli, vaan saumat on tiivistetty saumausmassalla. Katon alusrakenteita ei voitu tarkastaa, koska talon yläpohjaan ei ollut kulkuaukkoa. Räystään avoimesta raosta voitiin havaita, että ainakin osalla kattoa on pahvipintainen aluskate, joka ei kuitenkaan ulotu räystäille asti. Lisäksi korotetun katon osalla kattokaltevuus on lausunnon mukaan niin vähäinen, että kattopeltien tulisi ulottua yhtenäisenä katon harjalta räystäälle asti.

Rt-ohjetiedoston 85-10141 mukaan nyt puheena olevaa metallista poimulaattaa voidaan käyttää vesikaton katteena kaltevuussuhteeseen 1:4,5 saakka. Rakennuspiirustusten mukaan myös katon korotettu osuus on sinänsä poimulaattakatteelle hyväksyttyjen kaltevuussuhteiden rajoissa. Katossa on käytetty paikoitellen kuitenkin pienehköjä pellinpaloja tai -suikaleita, mitä ei voida pitää hyväksyttävänä. Katon alusrakenteissa on käytetty 22 x 100 mm lautaa, kun kyseisen kaltaisessa rakenteessa laudan paksuuden pitäisi olla 32 x 100 mm. Tästä johtuen alusrakenteet notkuvat.

Insinööritoimiston 16.11.2004 tekemän rakennepiirustuksen mukaan katon rakenteesta puuttuu lisäksi aluskate ja tuuletusrako.

Vaikka ostajan on kauppaa tehdessään tullut havaita, ettei vesikate ole uusi tai uutta vastaava, lautakunta katsoo, että kohteen katto on osoittautunut kaupan jälkeen kokonaisuudessaan merkittävästi huonommaksi kuin ostajalla on ollut syytä olettaa.

Harkittaessa sitä, onko kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää, on otettava huomioon muun muassa rakennuksen ikä sekä vikojen ja puutteiden korjauskustannukset. Katon korjauttaminen on maksanut ostajalle kaikkiaan 9 498 euroa ilman rännejä, syöksyjä ja lumiesteitä. Ottaen huomioon rakennuksen ikä ja korjauskustannusten suuruus lautakunta katsoo, että kiinteistö on salaisen virheen vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet siltä perustellusti edellyttää.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Hinnanalennuksen määrää harkittaessa on otettava huomioon, että kohde on tullut korjausten johdosta parempaan kuntoon kuin ostaja on voinut siltä kauppaa tehtäessä perustellusti edellyttää. Ostajan on tullut kauppaa tehtäessä havaita, ettei kattopinnoite ole sinänsä uusi. Katon korjaustarve on tullut kuitenkin ajankohtaiseksi huomattavasti aiemmin kuin ostaja on voinut olettaa ottaen huomioon, että kattorakenteita oli korjattu ja uusittu vasta noin neljä vuotta ennen kauppaa. Lautakunta harkitsee virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi 1 500 euroa. Tässä määrässä lautakunta on ottanut huomioon myös ostajalle virheen selvittelystä sekä uuden kattorakenteen suunnittelusta aiheutuneet kustannukset (kiinteistötutkimuksen ja insinööritoimiston laskut).

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lähtien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Myyjien on näin ollen maksettava 1 500 euron määrälle tuottokorkoa 8.1.2004 lukien.

Korkolain 3 §:n 2 momentin mukainen korkokanta on ollut 1.1.2004 lukien 2,5 prosenttia vuodessa.

Kuluttajavalituslautakunnasta annetun lain 9 b §:n mukaan asianosaiset vastaavat itse kustannuksistaan, jotka ovat aiheutuneet asian käsittelystä kuluttajavalituslautakunnassa. Lautakunnan asuntokauppaosasto voi kuitenkin erityisestä syystä suosittaa myös näiden kustannusten korvaamista vastapuolelle.

Koska asiassa ei ole ilmennyt erityisiä syitä suosittaa ostajalle asian käsittelystä aiheutuneiden kustannusten korvaamista, lautakunta ei suosita tältä osin hyvitystä.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että myyjät maksavat yhteisvastuullisesti ostajalle 1 500 euroa korkoineen.

 
Julkaistu 2.2.2006