Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Annetut tiedot. Luvatta rakennettu varastotila. Kiinteistönvälittäjän ja myyjän vastuu. Kahden vuoden määräaika virheilmoituksen tekemisessä.

käytetyn asunto-osakkeen kauppa

Diaarinumero: 03/81/1577
Antopäivä: 02.12.2005

Kuluttajat (K:t) ostivat 25.3.1999 päivätyllä kauppakirjalla asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat 107 neliömetrin suuruisen paritaloasunnon hallintaan. Kohteen rakennusvuosi oli 1996 ja kauppahinta 175 251,81 euroa. K:t saivat asunnon hallintaansa 30.4.1999.

Kauppaa tehtäessä K:t eivät saaneet tietoonsa sitä, että asunnon yhteyteen jälkeenpäin rakennetulle varastotilalle oli haettu rakennuslupaa vasta jälkikäteen, vähän ennen asunnon myymistä. Lupa oli myönnetty 26.3.1999. K:t saivat tietää asiasta 6.3.2002 kun rakennusvalvontavirastosta ilmoitettiin myyjien hakeman rakennusluvan olevan umpeutumassa. Tämän jälkeen ostajat olivat yhteydessä vuoroin kiinteistönvälittäjään sekä myyjiin. Kirjalliset reklamaatiot tehtiin kiinteistönvälittäjälle marraskuussa 2002 ja myyjille huhtikuussa 2003.

Kiinteistönvälittäjänä kauppaa tehtäessä toimi XX.

VAATIMUKSET

K:t vaativat välittäjää tai myyjää korvaamaan asian selvittämisestä ja tutkimisesta aiheutuneet kulut 836,77 euroa sekä varaston uudelleenrakentamisesta aiheutuneet kulut 2008,28 euroa.

Myyjät, sen enempää kuin välittäjäkään, eivät kertoneet varaston luvattomuudesta K:ille. Varasto oli rakennettu ilman asiantuntijan tekemää suunnitelmaa ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Varastotila ei alun perin kuulunut huoneistoille vaan oli asunto-osakeyhtiön tilaa. Osakkaat saivat kuitenkin yhtiön päätöksellä ottaa tilat käyttöönsä ja muiden huoneistojen rakennuslupa-asiat oli hoidettu kuntoon jo aikaisemmin.

Ostajat ottivat yhteyttä kiinteistönvälittäjään heti saatuaan tietää rakennuslupaprosessin keskeneräisyydestä maaliskuussa 2002. Tämä kehotti ottamaan yhteyttä myyjään asian kuntoon saamiseksi. Ulkomailla työskennellyt Myyjä löytyi puhelimeen muutaman päivän päästä ja häntä pyydettiin toimittamaan varaston piirustukset luvan hakemista varten. Hän kuitenkin kieltäytyi toimittamasta piirustuksia, koska ei katsonut asian enää kuuluvan hänelle. Ostajat yrittivät vielä olla yhteydessä Myyjään, jotta tämä kertoisi, miten varaston lattia oli rakennettu. Myyjää pyydettiin ottamaan yhteyttä rakennusvalvontavirastoon, minkä tämä lupasi tehdäkin. Asia jäi kuitenkin hoitamatta.

Lopulta marraskuussa 2002 rakennuslupapäätöksessä vastaavaksi merkitty rakennusmestari piirsi Myyjän kertoman perusteella varastohuoneesta rakennepiirustuksen, jonka K:t maksoivat. Rakennusvalvontavirastosta ilmoitettiin, ettei huonetta voitu hyväksyä käyttöön, koska piirustuksessa kuvattu rakennustapa ei ollut asianmukainen. Asunto-osakeyhtiökin ilmoitti, ettei se ota vastuuta luvatta tehdystä varastosta mahdollisesti aiheutuvista ongelmista. Kirjallinen korvausvaatimus kiinteistönvälittäjälle tehtiin 27.11.2002. Tammikuussa 2003 insinööritoimistoa pyydettiin tutkimaan huoneen lattiarakenne. Tuolloin kävi ilmi, ettei rakennustapa ollut asianmukainen ja että lattiarakenteen alla oli kosteutta, joka saattaisi aiheuttaa myöhemmin ongelmia. Myyjille tehtiin virheilmoitus 9.4.2003. Varaston lattia purettiin ja rakennettiin uudelleen loppuvuodesta 2004.

LIITE

Insinööritoimiston rakennetekninen lausunto, päivätty 2.1.2003, jossa todettiin rakenteen olevan piirustuksen mukaisen lukuun ottamatta sitä, että täytemaana käytetyn hienon hiekan ja lämmöneristeen / koolauksen välissä ei ollut muovikalvoa. Hiekka ja mineraalivilla olivat kosteat. Myös seinien alaosat olivat kosteat. Kellarin laajennuksen lattiarakenteet on tehty vastoin voimassaolevia määräyksiä ja hyvää rakennustapaa.

VASTAUKSET

Kiinteistönvälittäjä:

Varasto oli olemassa ja siitä oli tehty merkintä esitteeseen, koska se oli selvästi ollut paikallaan jo pidemmän aikaa. Välittäjä ei nähnyt mitään syytä tutkia asiaa tarkemmin. Vastoin myyjien kertomusta, myyjät eivät missään vaiheessa sanallakaan maininneet keskeneräisestä lupaprosessista. Välitysliike katsoo täyttäneensä selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa, joskin hyvin pikkutarkka välittäjä olisi saattanut puuttua siihen, ettei varastoa ollut merkitty yhtiöjärjestykseen. K:ille onkin tarjottu 1 700 euron hyvitystä asian selvittämisestä aiheutuneesta vaivasta sekä mielipahasta.

Varastoon olisi myönnetty ja ilmeisesti edelleen myönnettäisiin rakennuslupa, mikäli varasto olisi rakennettu asianmukaisesti. Välittäjän suorituksen ja huolimattoman rakentamisen välillä ei vallitse sellaista syy-yhteyttä, joka aikaansaisi välitysliikkeen vastuun varaston purkamisesta ja uudelleenrakentamisesta.

Myyjät:

Toimeksiantosopimusta tehtäessä välittäjälle kerrottiin varaston rakennuslupaprosessin keskeneräisyydestä. Tieto asiasta oli välittäjällä jo ennen myyntiesitteen laatimista. Välitysliikkeen edustaja on kuitenkin täyttänyt puutteellisesti toimeksiantosopimuksen näiltä osin. Myyjät eivät ole allekirjoittaneet toimeksiantosopimusta. Myyjät ihmettelevät sitä, että sekä välittäjältä että ostajilta on jäänyt huomaamatta näinkin suuri "ylimääräinen" sekä isännöitsijätodistukseen että myyntiesitteeseen merkitsemätön tila. Varaston neliöt jätettiin myyntineuvottelijan kanssa tehdyn sopimuksen perusteella hinnoittelematta lupa-asian ollessa keskeneräinen.

RATKAISUN PERUSTELUT

Kiinteistönvälittäjän vastuu:

1.3.2001 voimaan tulleella kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetulla lailla (1074/2000) on kumottu kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annettu laki siihen tehtyine muutoksineen. Uuden lain voimaantulosäännöksen (22 §) mukaan lakia ei kuitenkaan sovelleta vahinkoihin, jotka ovat aiheutuneet välitysliikkeen menettelystä ennen lain voimaantuloa. Kauppa on tehty ennen lain voimaantuloa, joten asiaan on sovellettava aikaisempaa lakia.

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain (15.7.1988/686) 8 §:n mukaan kiinteistönvälittäjän on tarjotessaan välitettävää kohdetta ostettavaksi annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Lain 9 §:n mukaan jos kiinteistönvälittäjällä on aihetta epäillä, että hänen saamansa tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, hänen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto.

Lain 13 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvaus vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

Toimeksiannon huolellinen hoitaminen edellyttää paitsi laissa ja asetuksessa määriteltyjen asiakirjojen hankkimista ja niiden ristiriidattomuuden tarkastamista, myös sen varmistamista, että asiakirjat myös vastaavat todellista tilannetta.

Tässä tapauksessa toimeksiantajat eivät kiinteistönvälittäjän mukaan kertoneet rakennuslupaprosessin keskeneräisyydestä. Mikään asiassa ei välittäjän kertoman mukaan viitannut siihen, että huoneiston yhteydessä oleva varastotila olisi myöhemmin rakennettu. Välittäjällä ei näin ollen ole ollut syytä selvittää asiaa tarkemmin. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että välitysliike olisi menetellyt asiassa tältä osin huolimattomasti. Lautakunta pitää kuitenkin asianmukaisena, että välitysliike pysyy lupauksessaan hyvittää K:ille asian selvittämisestä aiheutunutta vaivaa ja mielipahaa.

Myyjien vastuu:

Asunnossa on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Jollei ostaja ilmoita virheestä myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen ellei myyjä ole menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

K:t saivat huoneiston hallintaansa 30.4.1999. Virheestä saatiin tietää 6.3.2002 ja siitä ilmoitettiin myyjille muutamaa päivää myöhemmin eli yli kaksi vuotta asunnon hallinnan siirtymisen jälkeen.

Myyjien mukaan he kertoivat varastotilan lupaprosessin keskeneräisyydestä välittäjälle. Myyjät ovat kuitenkin lähtökohtaisesti vastuussa myös välittäjän ostajille antamista tiedoista, jotka ovat tässä tapauksessa olleet puutteellisia. Tietoa lupaprosessin keskeneräisyydestä ei merkitty toimeksiantosopimukseen tai myyntiesitteeseen. Myyjät ovat lisäksi rakentaneet nyt kyseessä olevan varastotilan hyvän rakennustavan vastaisesti, eikä sille siitä syystä saatu myöhemmin lupaa lainkaan. Lautakunta pitää myyjien menettelyä asiassa tältä osin huolimattomana mutta ei kuitenkaan törkeän huolimattomana. Myöskään kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä ei ole esitetty näyttöä. Kahden vuoden virheilmoitusaika on siten kulunut umpeen, eivätkä ostajat voi enää vedota asunnon laatuvirheeseen. Lautakunta ei suosita asiassa vaaditun vahingonkorvauksen maksamista.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 2.12.2005