Uuden asunto-osakkeen kauppa. Useat viat ja puutteet. Vakuuden vapauttaminen

uuden asunto-osakkeen kauppa

Diaarinumero: 03/81/734
Antopäivä: 01.12.2005

Kuluttajat (K:t) ostivat 16.5.2001 allekirjoitetulla rakentamisvaiheen kauppakirjalla elinkeinonharjoittajalta (EH) asunto-osakeyhtiön osakkeet 163 983,22 euron (975 000 markan) kauppahintaan. Osakkeisiin kohdistui lisäksi 39 860,54 euron (237.000 markan) suuruinen yhtiölainaosuus. Kaupan kohde on 79 m2:n suuruinen kerrostaloasunto.

Asunnon asukastarkastus pidettiin 21.6.2001 ja sen hallinta luovutettiin ostajalle 29.6.2001. Varsinaista vuositakuutarkastusta asunnossa ei ole pidetty mutta kohteen rakennusmestari tarkasti asunnon 8.1.2002. K:t reklamoivat tarkastuksessa useista vioista ja puutteista asunnossa. Tarkastuksen jälkeen he reklamoivat siitä, että asunto ei heidän mielestään ole sopimuksen mukainen, osa vaadituista korjauksista jäi tekemättä ja edelleen siitä, että asunnon putkityöt olivat keskeneräiset asuntoon muutettaessa. Ostajat ja myyjä ovat käyneet asiassa neuvotteluja, jotka eivät ole johtaneet sovinnolliseen lopputulokseen

Vaatimukset

K:t vaativat, että kuluttajavalituslautakunta toteaa asuntokohteen rakentamisaikaisen vakuuden vapauttamisen mitättömäksi ja oikeuttaa K:ien käyttämään vakuutta osapuolten sopimuksen ja asuntokauppalain edellyttämällä tavalla. Perusteluina he esittävät seuraavaa:

- rakennusliike asetti suostumuksen rakennusaikaisen vakuuden vapauttamiseen asunnon hallinnan luovuttamisen ehdoksi

- pankki vapautti rakentamisvaiheen vakuuden ennen rakentamisvaiheen päättymistä

- yhtiön tilintarkastaja ei puuttunut asiaan ja oli tehtäväänsä esteellinen

Rakennusvaiheen jälkeinen vakuus ei K:ien mielestä riitä kattamaan heille sopimusrikkomuksista aiheutunutta vahinkoa ja huoneiston saattamista sopimuksen mukaiseen kuntoon. K:t ovat vaatineet pankkia maksamaan vakuudesta 3 300 euroa asunnossa olevien puutteiden korjaamista varten.

Asuntoon muutettaessa 29.6.2001 putkityöt olivat keskeneräiset siten, että lämmin vesi puuttui ja WC:ssä haisi viemäri. Lämmin vesi asuntoon saatiin vasta kolmen kuukauden kuluttua muutosta, viemäri korjattiin neljän kuukauden päästä ja lämmitystä ja ilmastointia säädettiin vielä tätäkin myöhemmin. Muiden asukastarkastuksessa ilmoitettujen puutteiden korjaaminen viivästyi. Edellä mainittujen puutteiden vuoksi K:t katsovat olevansa oikeutettuja vahingonkorvaukseen. Hinnanalennukseen puolestaan oikeuttavat väärät tiedot venesatamasta ja parvekelasituksesta, liesituulettimen puuttuminen, makuuhuoneen ikkunan alareunan poikkeaminen 30 cm ilmoitetusta korkeudesta, WC:n lattialämmityksen puuttuminen ja katon sähköpistokkeiden epämääräinen sijainti.

Valitukseen on liitetty ostajien laatima puutelista, jonka kohteen vastaava mestari on allekirjoittanut.

Vastaus

EH

K:t ovat antaneet suostumuksensa rakentamisvaiheen vakuuden vapauttamiseen 29.6.2001. Rakentamisvaiheen vakuus on vapautettu 14.11.2001. Tätä ennen on luonnollisesti asetettu rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus. Yhtiön hallinnon luovutuskokous pidettiin 8.10.2001, joten rakentamisvaiheen vakuutta ei ole vapautettu ennen rakentamisvaiheen päättymistä.

K:t esittivät rakentamisvaiheen vakuuden vapauttamisen jälkeen lukuisia väitteitä ja vaatimuksia asunnossa olevista virheistä. Kirjeessään 30.11.2001 he vaativat vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena kauppahinnan viimeisen erän suuruista summaa eli 19 500 markkaa (3 279 euroa).

Ostajille ei ole luvattu, että asunnon parvekkeen voisi lasittaa, joten EH ei myöskään ole ollut velvollinen hakemaan työlle toimenpidelupaa. Lasittaminen on kyllä teknisesti mahdollista ja asunto-osakeyhtiö onkin heti alkanut valmistella asiaa.

Alueen asemakaava mahdollistaa venesataman mutta sen toteutuminen on epävarmaa, eikä sellaista ole ostajille luvattu.

Saatujen tietojen mukaan asunnosta ei suinkaan ole puuttunut lämmin vesi kolmen kuukauden ajan vaan WC:n käyttövesipatterin ja WC-istuimen putket oli kytketty sillä tavoin ristiin, että käyttövesipatteriin tarkoitettu lämmin vesi meni WC-istuimeen ja päinvastoin. Ostajat ovat myös valittaneet, että asunnossa tuntuu viemärin hajua mutta asiaa ei EH:n taholta havaittu. Asuntoon on kuitenkin tehty toimenpiteitä, joilla on pyritty varmistamaan, ettei hajuhaittaa esiintyisi. Valaisinpistokkeet on sijoitettu suunnitelman mukaisesti. Liesituuletinta ja WC:n lattialämmitystä ei asuntoon kuulunut, eikä sellaisia markkinoinnissa ole luvattu. EH on kiistänyt ostajien väitteet perusteettomina muilta osin paitsi makuuhuoneen yhden ikkunan alareunan korkeutta koskevin osin.

Kiistämisestä huolimatta asiassa on pyritty sovintoon ja ostajille on tarjottu hinnanalennuksena 2 500 euroa, mitä tarjousta ostajat eivät kuitenkaan hyväksyneet. Sopua asiassa ei ole syntynyt, koska ostajat ovat esittäneet uusia vaatimuksia koko ajan. He ovat muun muassa vaatineet asunnon täysin ehjien ja toimivien kylmälaitteiden sekä astianpesukoneen vaihtamista toisiin malleihin ja makuuhuoneen komerojen vaihtamista erilaisiksi ilman, että vanhoissa olisi mitään vikaa sekä ikkunalautojen asentamista asuntoon. Vaatimukset ovat perusteettomia, kaikilta näiltäkin osin asunto on myynti- ja turva-asiakirjojen mukainen.

Vuositarkastuksen yhteydessä ongelmat jatkuivat, kun ostajat estivät EH:a tarkastamasta virheilmoitusten asiallisuuden ja korjaustyöt estämällä asuntoon pääsyn. Vuosikorjaustyötkin pitäisi heidän mielestään tehdä ulkopuolisten toimesta rakennusvaiheen jälkeisellä vakuudella.

Pankki

Kaikki asuntokauppalain 2 luvun 18 §:n mukaiset rakentamisvaiheen vakuuden vapauttamisen edellytykset ovat täyttyneet, joten vakuus tuli vapauttaa. Rakennusvalvontakeskus on hyväkysynyt rakennuksen käyttöön otettavaksi 27.6.2001. Asunto-osakeyhtiön hallitus on 3.10.2001 pidetyssä kokouksessa hyväkysynyt rakentamisvaiheen vakuuden vapauttamisen. K:t ovat pankille toimitetun selvityksen perusteella antaneet 29.6.2001 omalta osaltaan kirjallisen suostumuksen rakentamisvaiheen vakuuden vapauttamiseen. Pankilla turva-asiakirjojen säilyttäjänä ei ole ollut mahdollisuutta valvoa sitä, onko EH menetellyt mahdollisesti moitittavasti tai hyvän tavan vastaisesti hankkiessaan osakkeenostajilta edellä tarkoitetut suostumukset. K:t ovat reklamoineet nyt esittämistään asioista ja vedonneet rakentamisvaiheen vakuuteen kirjallisesti vasta 4.2.2002 päivätyllä pankille toimitetulla kirjeellä. Tuolloin rakentamisvaiheen vakuuden voimassaolo oli jo päättynyt.

Pankki on rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden antajana katsonut, ettei pankilla ole edellytyksiä ja kelpoisuutta ratkaista EH:n sekä K:ien välistä kiistaa. Tämän vuoksi pankki on toistaiseksi kieltäytynyt suorittamasta K:ien siltä vaatimaa määrää.

Ratkaisu

Asuntokauppalain 2 luvun 18 §:n mukaan rakentamisvaiheen vakuuden vapauttamisen edellytyksenä on, että osakeyhtiön hallitus ja osakkeenostajat kirjallisesti suostuvat siihen ja turva-asiakirjojen säilyttäjälle toimitetaan selvitys siitä, että rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

K:t ovat kirjallisesti hyväksyneet rakentamisvaiheen vakuuden vapauttamisen. Heidän mukaansa vakuuden vapauttamista on pidetty avainten luovuttamisen ehtona, mikä menettely ei ole asuntokauppalain mukainen. Muutoin vakuuden vapauttamisessa on menetelty asuntokauppalain edellyttämällä tavalla. Ostajien mahdollisia vaatimuksia turvaamaan on lain edellyttämällä tavalla asetettu rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus.

Uuden asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä se käyttöönotettavaksi;

3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;

4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;

5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua; tai

6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Asuntokauppalain 4 luvun 23 §:n mukaan vaikka ostaja ei vaatisi virheen oikaisemista, myyjä saa omalla kustannuksellaan suorittaa tällaisen oikaisun, jos hän ostajan ilmoitettua virheestä viipymättä tarjoutuu tekemään sen. Ostaja saa kieltäytyä oikaisusta, jos siitä aiheutuisi hänelle olennaista haittaa, asunnon arvon alenemista tai vaaraa siitä, että hänelle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta, taikka jos kieltäytymiseen on muu erityinen syy. Saman luvun 25 §:n mukaan, jollei virheen oikaisu tule kysymykseen ostaja saa vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta.

K:t ovat reklamoineet useista pienistä puutteista asunnossa. He ovat esittäneet lautakunnalle vuositarkastusta varten laatimansa puutelistan, jonka tarkastuksen tehnyt rakennusmestari on allekirjoittanut. EH on kuitenkin kiistänyt väitetyt puutteet makuuhuoneen ikkunan korkeutta koskevaa reklamaatiota lukuun ottamatta.

Lautakunta katsoo ostajien esittämän selvityksen osoittavan, että asunnon viimeistelyssä on ollut joitakin puutteita. Niiden korjaamatta jättämisestä ei kuitenkaan ole esitetty näyttöä eikä puutteista ole esitetty riittävää selvitystä. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että asunnossa tältä osin olisi asuntokauppalain 4 luvun 14 §:ssä tarkoitettuja virheitä, eikä suosita hinnanalennuksen maksamista. Makuuhuoneen ikkunan osalta asunto ei ole vastannut sovittua, joten tält osin on kysymys asunnon virheestä. Lautakunta arvioi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 100 euroa.

K:t ovat pitäneet asuntoa sopimusta vastaamattomana myös venesataman, parvekelasituksen, liesituulettimen ja WC:n lattialämmityksen puuttumisen takia sekä katon sähköpistokkeiden sijainnin takia. Lautakunta katsoo kuitenkin jääneen näyttämättä, että näitä asioita olisi asuntoa markkinoitaessa ostajille luvattu, joten lautakunta ei pidä asuntoa näistä syistä virheellisenä.

K:t ovat kertoneet olleensa ilman lämmintä vettä kolme kuukautta sekä kärsineensä viemärin hajusta WC:ssä. EH:n mukaan tällaista ei ole tapahtunut vaan kysymys oli ainoastaan WC:n patterin ja WC-istuimen putkien ristiinkytkemisestä. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että lämmin vesi olisi kokonaan puuttunut asunnosta. Ostajien asumiselle ei myöskään ole näytetty aiheutuneen haittaa putkien ristiinkytkennästä. Niin ikään on jäänyt näyttämättä, että ilmastoinnin tai lmmityksen säätämättömyydestä olisi aiheutunut haittaa asumiselle. Lautakunta ei suosita asiassa tältä osin vaaditun vahingonkorvauksen maksamista. Lautakunta katsoo niin ikään jääneen näyttämättä, että asunto ei joltain muulta osin kuin makuuhuoneen ikkunan osalta vastaisi sovittua. Lautakunta ei suosita asiassa muuta hyvitystä.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että EH maksaa K:ille 100 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 1.12.2005