Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Putkistosaneerauksesta annetut tiedot. Välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuus.

selonottovelvollisuus
tiedonantovelvollisuus
käytetyn asunto-osakkeen kauppa

Diaarinumero: 04/81/1396
Antopäivä: 09.08.2005

Ostajat ostivat 21.1.2004 päivätyllä kauppakirjalla myyjältä As Oy:n osakkeet nrot 21989-22213, jotka oikeuttavat hallitsemaan noin 23 m2:n suuruista huoneistoa. Kauppahinta oli 41.607 euroa. Rakennus on valmistunut vuonna 1960. Kaupan välitti välitysliike.

Vaatimukset

Ostajat vaativat myyjältä ja välitysliikkeeltä korvausta 10.440 euroa sekä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.

Ostajat saivat lähes välittömästi kaupanteon jälkeen ylimääräisen yhtiökokouksen kokouskutsun. 9.2.2004 pidetyssä yhtiökokouksessa päätettiin viemäri- ja käyttövesiverkoston uusimishankkeesta ja siihen liittyvästä rahoituksesta. Ostajien huoneiston osalta korjauskustannukset ovat 10.440 euroa.

Korjaushankeasiaa oli käsitelty 16.12.2003 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa. Asia oli ilmennyt myös kokouskutsusta. Yhtiökokouksessa korjauksen toteutusajankohdaksi oli kirjattu helmi-maaliskuu 2004 ja urakan kestoajaksi noin 10 kuukautta. On selvää, että kaikilla osakkeenomistajilla on ollut tieto tulevasta korjauksesta ja siitä, että se toteutetaan keväällä 2004. Myyjä ei ole kuitenkaan kertonut ostajille tulevasta korjauksesta.

Ostajat tiedustelivat myyntiesittelyssä välittäjältä tulevista korjaushankkeista. Välittäjä totesi, ettei hänellä ollut tiedossaan korjaushankkeita. Ostajilla ei ole ollut mitään syytä ryhtyä varmistamaan välittäjän ilmoitusta.

Isännöitsijäntodistuksessa todetaan kohdassa lisätiedot "Yhtiössä teetetty käyttövesi- ja viemäriputkiston saneerausasiakirjat. Arkkitehtityösuunnittelu ja asbestikartoitus tehty. Remonttia tullaan esittämään yhtiökokouksen päätettäväksi tulevissa yhtiökokouksissa."

Välitysliikkeen myyntiesitteessä ei kuitenkaan ollut mainintaa tulossa olevasta putkistosaneerauksesta. Koska isännöitsijäntodistuksessa on viitattu putkistosaneeraukseen, olisi myyjän tullut nimenomaisesti selvittää, koska korjaushanke on tulossa ja mitkä ovat sen ostajille aiheuttamat kustannukset.

Myyjän vastaus

Myyjä kiistää vaatimuksen.

Ostajat ovat ennen kaupantekoa saaneet muun muassa isännöitsijäntodistuksen, jossa on maininta siitä, että yhtiössä on teetetty käyttövesi- ja viemäriputkiston saneerausasiakirjat ja että arkkitehtityösuunnittelu ja asbestikartoitus on tehty. Lisäksi siinä mainitaan, että remonttia tullaan esittämään yhtiökokouksen päätettäväksi tulevissa yhtiökokouksissa.

Myös talon ikä huomioiden ostajien olisi pitänyt osata varautua kyseisen kaltaiseen remonttiin.

Myyjä ei ole saanut yhtiökokouksen kokouskutsua eikä myyjä ole tiennyt tulossa olevasta korjauksesta.

Välitysliikkeen vastaus

Välitysliike kiistää vaatimuksen.

Välitysliikkeen edustaja on tiedustellut toimeksiantajalta useita kertoja mahdollisista tulevista tai tiedossa olevista päätetyistä korjauksista/perusparannuksista ja saanut toimeksiantajalta kieltävän vastauksen joka kerta. Välitysliike on noudattanut riittävää huolellisuutta ja pyrkinyt saamaan myyjältä kaiken tarpeellisen tiedon.

Ostajalle on välitetty kaikki tarpeellinen tieto.

Ostajan on isännöitsijäntodistuksessa olevan maininnan perusteella täytynyt ymmärtää, että korjaushanke on välttämätön ja odotettavissa.

Ratkaisu

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on

1) antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, tai

2) jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Lain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan edut.

Lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimukseen päättämiseen.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Ostajat ovat vaatineet myyjältä ja välitysliikkeeltä korvausta, koska ostajille ei ole ennen kaupantekoa kerrottu tulossa olevasta viemäri- ja käyttövesiverkoston korjauksesta. Viemäri- ja käyttövesiverkoston uusimisesta on päätetty 9.2.2004 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa.

Lautakunnalle on esitetty 2.12.2003 päivätty varsinaisen yhtiökokouksen kokouskutsu. Kokouskutsussa todetaan "Käyttövesi- ja viemäriputkistosaneerauksen tilanneinfo, a) urakkatarjoukset laskennassa b) toteutusajankohta-ajatus kevät 2004 c) ylimääräinen yhtiökokous tammikuussa 2004, jossa asiasta päätetään".

Lautakunnalle on esitetty myös 16.12.2003 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja, jossa todetaan, että "Käyttövesi- ja viemäriputkistosaneerauksen osalta isännöitsijä kertoi kokousväelle, että urakkatarjouksia on saatu tarvittava määrä putki- ja sähköurakoitsijoilta, mutta rakennuspuolelta on pyydetty lisätarjouksia. Hallitus käsittelee tarjoukset ja päättää ylimääräisen yhtiökokouksen koollekutsumisesta joulukuun aikana. Toteutusaika olisi edelleen helmi-maaliskuu 2004 ja urakka-aika noin 10 kk. Ylimääräisen yhtiökokouksen kutsussa on seikkaperäinen selvitys työstä ja kustannuksista".

Lautakunta katsoo esitetyn selvityksen perusteella, että ennen kaupantekoa on ollut selvää, että taloyhtiöön on tulossa käyttövesi- ja viemäriputkiston korjaus. Lautakunta toteaa, että koska myyjä on ollut osakkeenomistaja, on myyjän katsottava saaneen tiedon 16.12.2003 pidettävässä yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista 2.12.2003 päivätystä kokouskutsusta. Lautakunta katsoo, että myyjän on täytynyt olla tietoinen yhtiökokouksessa päätetyistä asioista.

Koska myyjä käytti kaupassa välitysliikettä, myyjän olisi tullut huolehtia siitä, että välitysliikkeellä on käytössään kaikki kaupan kannalta vaikutukselliset tiedot. Myyjä ei ole edes väittänyt näin toimineensa. Myyjä on näin ollen laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan.

Lautakunta katsoo, että asunnossa on asuntokauppalaissa tarkoitettu taloudellinen virhe, jonka perusteella ostajilla on oikeus saada myyjältä hinnanalennusta.

Välitysliikkeen vastuun osalta lautakunta toteaa, että asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen (15.12.2001/130) 8 §:n 15 kohdan mukaan asunnon myyntiesitteessä on mainittava yhteisön päättämät tai muutoin tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset ja perusparannukset sekä arvio niiden toteuttamisajankohdasta ja niistä ostajalle aiheutuvista kustannuksista.

Välitysliikkeen laatimassa myyntiesitteessä ei ole ollut mainintaa käyttövesi- ja viemäriputkiston korjauksesta. Lautakunta toteaa, että isännöitsijäntodistuksen tiedot ovat olleet puutteelliset. Isännöitsijäntodistuksessa olevien tietojen perusteella on kuitenkin ollut selvää, että taloyhtiöön on tulossa käyttövesi- ja viemäriputkiston korjaus. Koska asiasta on ilmoitettu isännöitsijäntodistuksessa, olisi välitysliikkeen tullut hyvän välitystavan mukaan ilmoittaa asiasta laatimassaan myyntiesitteessä. Välitysliikkeen olisi myös tullut pyrkiä selvittämään korjausten toteuttamisajankohtaa sekä korjauksesta ostajalle aiheutuvia kustannuksia. Välitysliike ei ole edes väittänyt näin toimineensa.

Lautakunta katsoo, että välitysliike on laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa, minkä vuoksi ostajilla on oikeus saada korvausta välitysliikkeen menettelystä aiheutuneesta vahingosta.

Korvauksen määrää arvioidessaan lautakunta on ottanut huomioon sen, että kyseessä on vuonna 1960 rakennettu rakennus, jonka käyttövesi- ja viemäriputkistoja ei ole ilmoitettu uusitun. Lautakunta toteaa, että käyttövesi- ja viemäriputkistot ovat näin ollen olleet melkein käyttöikänsä päässä ja ostajien on tämän vuoksi lähtökohtaisesti tullut varautua korjauksen mahdollisuuteen. Käyttövesi- ja viemäriputkistot tulevat myös korjauksen myötä parempaan kuntoon kuin mitä ostajilla on kaupantekohetkellä ollut perusteltua syytä olettaa.

Lautakunnan käsityksen mukaan ostajien ei ole kuitenkaan tarvinnut varautua siihen, että korjaustarve ilmenee lähes välittömästi kaupanteon jälkeen. Lautakunta on myös ottanut huomioon ostajien korjauskustannusten osuuden määrän suhteessa kauppahintaan. Lautakunta arvioi kohtuullisen korvauksen määräksi 5.000 euroa.

Ostajat ovat myös vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan, joilla he tarkoittavat lautakuntakäsittelystä aiheutuneita kulujaan.

Kuluttajavalituslautakunnasta annetun lain 9 b §:n mukaan asianosaiset vastaavat itse kustannuksistaan, jotka ovat aiheutuneet asian käsittelystä kuluttajavalituslautakunnassa. Lautakunnan asuntokauppaosasto voi kuitenkin erityisestä syystä suosittaa myös näiden kustannusten korvaamista vastapuolelle. Tässä tapauksessa ei ole esitetty erityisiä syitä lautakuntakäsittelystä aiheutuneiden kulujen korvaamiselle.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että myyjä ja välitysliike maksavat yhteisvastuullisesti ostajille 5.000 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 9.8.2005