Uuden asunto-osakkeen kauppa. Jätekatoksen sijainti. Myyjän ja välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus.

Diaarinumero: 04/81/2438
Antopäivä: 08.08.2005

Kuluttajat (K:t) ostivat 30.11.2003 päivätyllä rakentamisvaiheen kauppakirjalla myyjältä yhtiön osakkeet nrot 1-710, jotka oikeuttavat hallitsemaan noin 99 m2:n suuruista huoneistoa. Velaton kauppahinta oli 142.000 euroa. Rakennus on valmistunut vuonna 2004. Ostajat muuttivat asuntoon 13.8.2004.

Vaatimukset

K:t vaativat myyjältä ja välitysliikkeeltä korvausta 3.000 euroa.

Ostajat tiedustelivat kaupantekotilaisuudessa välittäjältä mahdollisista muutoksista, jolloin välittäjä ilmoitti, ettei muutoksia ollut tullut. Välittäjällä ei ollut esittää ostajille piirustusta piha-alueen lopullisesta muodosta ja suunnitelluista istutuksista. Ostajat saivat välittäjän kertomuksesta sellaisen käsityksen, ettei piha-alueeseen ollut tehty olennaisia muutoksia ostajien hallussa olleeseen asemapiirrosluonnokseen verrattuna.

Ostajille selvisi 13.7.2004, että jätekatos oli tarkoitus sijoittaa kolmen metrin etäisyyteen ostajien keittiön nurkasta. Ostajien kaupantekohetkellä saamien tietojen mukaan kyseiselle alueelle oli tulossa nurmikko ja pensasaita.

Ostajille ei ole ennen kaupantekoa näytetty muuttunutta asemapiirrosta. Ostopäätös jouduttiin tekemään asuntoesitteen perusteella. Jätekatos pienentää ostajien ostamaa piha-aluetta noin 12 m2:llä ja tulee kesän kuumalla avoimuudestaan johtuen aiheuttamaan hajuhaittoja. Tämän lisäksi myyntitilanteessa mahdollinen ostaja ottaa hintaa miettiessään huomioon jätekatoksen sijainnin.

Myyjän vastaus

Myyjä kiistää vaatimuksen.

Jätekatos on esitetty myyntiesitteissä. Jätekatos on myös esitetty kunnanhallituksen 22.9.2003 hyväksymässä poikkeuslupapäätöksessä ja siihen perustuvassa rakennuslupapiirustuksessa 20.10.2003, joka sisältyy myönnettyyn rakennuslupaan 18.11.2003.

Jätekatoksesta on myös maininta jo alustavassa rakennustapaselostuksessa 22.7.2003. Asiaan liittyvät asiakirjat ovat varmasti olleet käytössä hyvissä ajoin ennen kaupantekohetkeä 30.11.2003. Kaikki aineisto on myös ollut nähtävillä RS-pankissa.

Ostajan esittämä 20.7.2003 tehty piirros on ollut ensimmäisiä käsivaraisesti tehtyjä alustavia tontinkäyttöversioita, joissa on muun muassa eri määrä asuntoja ja josta puuttuvat pihavarusteet ja katokset yms.

Ostopäätöstä ei ole tarvinnut tehdä puutteellisten tietojen perusteella. Myös ostajalla on velvollisuus selvittää kaupan kohde.

Välitysliikkeen vastaus

Välitysliike kiistää vaatimuksen.

Ostaja on vedonnut alustavaan asemapiirrosluonnokseen 20.7.2003, joka on ollut käytössä varaussopimusta tehtäessä. Lopullinen asemapiirros, joka on päivätty 20.10.2003 on ollut mainitusta päivämäärästä lähtien mukana osakkeiden ostajien kanssa läpikäydyssä ja luovutetussa aineistossa. Välitysliikkeen edustaja on kertonut käsityksenään, että mainittu aineisto on luovutettu kaupantekotilaisuudessa muistamansa ja vallinneen käytännön mukaisesti myös ostajille. Asemapiirroksen puuttuminen ostajille annetusta aineistosta on vallinneisiin menettelytapoihin nähden epätodennäköistä. Kaikki aineisto on ollut nähtävillä RS-pankissa, josta ostaja on voinut asian tarkistaa, mikäli on nimenomaisesti sen halunnut nähdä, eikä olisi pyynnöistä huolimatta saanut tietoja välittäjältä.

Asemapiirrokseen on jouduttu tekemään useita versioita kohteen muutosten myötä, jolloin on mahdollista, että ostaja on sekoittanut näitä piirroksia tai jättänyt muutoksia huomioimatta.

Ratkaisu

Asuntokauppalain 4 luvun 15 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos: 1) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta seikasta, joka hänen asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi pitänyt antaa, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on muuten ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) myyjä ei ole antanut ostajalle tarpeellisia erityistietoja asunnon materiaalien tai laitteiden käytöstä tai hoidosta taikka on antanut näistä seikoista virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja.

Lain 4 luvun 15 §:n 2 momentin mukaan virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan 1 momentin 1-3 kohdassa säädetyin edellytyksin myös, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka jättänyt antamatta tiedon niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan edut.

Lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimukseen päättämiseen.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Ostajat ovat vaatineet myyjältä ja välitysliikkeeltä korvausta sen perusteella, ettei heille ennen kaupantekoa kerrottu jätekatoksen sijainnista. Ostajille on kaupanteon jälkeen selvinnyt, että jätekatos tulee sijaitsemaan kolmen metrin etäisyydessä ostajien keittiön nurkasta. Myyjä ja välitysliike ovat kiistäneet vaatimuksen.

K:t ovat allekirjoittaneet varaussopimuksen 29.8.2003. Varaussopimuksen mukaan varaaja ilmoittaa olevansa tietoinen siitä, että varauksen yhteydessä kohteesta annetut tiedot ovat alustavia ja että kaupan lopulliset ehdot määräytyvät kauppakirjassa ja sen liiteasiakirjoissa.

Varaussopimuksen liitteenä on ollut muun muassa 22.7.2003 päivätty alustava rakennustapaselostus. Rakennustapaselostuksessa todetaan kohdassa "yleistä", että "piha-alueella sijaitsee yhtiökohtainen jätekatos". Kohdassa "piha-alueet" todetaan, että "jätekatoksessa koneelliseen tyhjennykseen soveltuvat kannelliset jäteastiat." Edelleen todetaan, että "pihavarusteiden ja istutusten sijainti asemapiirroksen mukaisesti".

Lautakunnalle on esitetty 20.7.2003 päivätty asemapiirrosluonnos. Asemapiirrosluonnokseen ei ole merkitty jätekatosta.

Lautakunnalle on esitetty myös 20.10.2003 päivätty lopullinen asemapiirros, josta ilmenee, että jätekatos sijaitsee ostajien asunnon välittömässä läheisyydessä.

Välitysliikkeen mukaan lopullinen asemapiirros on luovutettu ostajille kaupantekotilaisuudessa. Myös myyjän mukaan ostajille on ennen kaupantekoa annettu jätekatoksen sijainnista oikeat tiedot. Ostajat ovat kiistäneet saaneensa kyseistä tietoa.

Varaussopimuksen mukaan kaupan lopulliset ehdot määräytyvät kauppakirjassa ja sen liiteasiakirjoissa. 30.11.2003 päivätyn kauppakirjan mukaan ostajille on kaupanteon yhteydessä luovutettu seuraavat asiakirjat: Yhtiöjärjestys ja kaupparekisteriote, RS-taloussunnitelma,talousarvio vuodelle 2005. Lautakunta toteaa, ettei kauppakirjassa ole mainintaa siitä, että ostajille olisi luovutettu lopullista asemapiirrosta.

Lautakunta toteaa, että ennakkomarkkinoinnissa annettuja tietoja saa muuttaa. Ostajille on kuitenkin annettava riittävät ja oikeat tiedot kaupan kohteesta ennen lopullisen kaupan päättämistä. Erityisesti ostopäätökseen vaikuttaviin seikkoihin tehdyistä muutoksista on kerrottava ostajille selkeästi.

Jätekatoksen muuttunut sijainti ostajien asunnon välittömässä läheisyydessä on lautakunnan mukaan seikka, josta myyjän ja välitysliikkeen olisi pitänyt ilmoittaa ostajille nimenomaisesti, varsinkin kun tieto olisi ollut helposti annettavissa. Selvityksen mukaan välitysliikkeellä on ollut tiedossaan oikea asiantila. Lautakunta katsoo, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että myyjä ja välitysliike olisivat kiinnittäneet ostajien huomiota jätekatoksen sijaintiin.

Lautakunta katsoo, että tieto jätekatoksen sijaitsemisesta ostajien asunnon välittömässä läheisyydessä olisi vaikuttanut kauppaan.

Lautakunta katsoo, että myyjä ja välitysliike ovat laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan. Lautakunta pitää K:ien asuntoa asuntokauppalaissa tarkoitetulla tavalla virheellisenä. K:illa on oikeus saada myyjältä hinnanalennusta ja välitysliikkeeltä vahingonkorvausta, jonka kohtuulliseksi määräksi lautakunta arvioi 2.000 euroa.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että myyjä ja välitysliike maksavat K:ille yhteisvastuullisesti 2.000 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 8.8.2005