Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Putkiremontista annetut tiedot. Kaupasta vetäytyminen. Sopimussakko. Välitysliikkeen vastuu

sopimussakko
välittäjän vastuu

Diaarinumero: 04/81/917
Antopäivä: 04.07.2005

Kuluttaja (K) teki 25.1.2004 ostotarjouksen elinkeinonharjoittajan (EH) välitettävänä olevasta asunnosta. Rakennus on rakennettu vuonna 1939. Myyjä hyväksyi ostotarjouksen 27.1.2004. K on tämän jälkeen kieltäytynyt tekemästä kauppaa, minkä vuoksi häneltä on peritty 4.200 euron määräistä sopimussakkoa.

Vaatimukset

K vaatii, että sopimussakko alennetaan 1.000 euroon.

K:n allekirjoitettua ostotarjouksen välittäjä kertoi tulevasta pienestä putkiremontista, osaamatta selittää asiaa tarkemmin. Välittäjän ilmoituksen mukaan remontin kustannukset olisivat noin 3.000 euroa kaupan kohteena olevan huoneiston osalta.

Isännöitsijäntodistuksessa ei ollut ilmoitettu tulevasta putkiremontista ja K teki ostotarjouksen isännöitsijäntodistuksen tietojen perusteella. K ei olisi tehnyt ostotarjousta, mikäli hän olisi tiennyt tulevasta remontista.

K:n mukaan ostotarjoussopimus on pätemätön, koska ostotarjoussopimuksessa on kaksi erilaista sanktiota, 1.000 euroa ja 4.200 euroa. Lisäksi sopimuksessa oleva 4 % sopimussakko on kohtuuton. Myyjä ei myöskään ole hyväksynyt ostotarjousta.

Välitysliikkeen vastaus

Välitysliike kiistää vaatimuksen.

K teki kirjallisen ostotarjouksen huoneiston esittelyssä. Kirjallisessa ostotarjouksessa todetaan, että tarjouksen tekijä on tutustunut esitteeseen ja isännöitsijäntodistukseen. Välitysliikkeen esitteessä on ilmoitettu, että taloyhtiössä uusitaan vuonna 2005 yläkerran käyttövesiputket ja kaupan kohteena olevalle huoneistolle aiheutuvat kustannukset ovat noin 3.100 euroa.

Ostotarjouksen vakuudeksi voidaan maksaa käsiraha tai tarjouksen vakuutena voidaan käyttää sopimussakkoa. Käsirahallinen ja sopimussakollinen ostotarjous ovat vaihtoehtoisia. K on tehnyt sopimussakollisen ostotarjouksen. Välitysliike on laatinut ostotarjouslomakkeensa yhdessä kuluttaja-asiamiehen kanssa. Näissä lomakkeissa todetaan sopimussakon enimmäismääräksi 4 % tarjotusta kauppahinnasta. Sopimussakko on kuluttaja-asiamiehen suositusten ja alan vakiintuneen käytännön mukainen.

Isännöitsijäntodistus ei ollut virheellinen, vaikka siinä ei mainittu yläkerran käyttövesiputkien uusimista, sillä asiasta ei ollut tehty taloyhtiössä päätöksiä. Välitysliikkeen toimeksiantaja oli kuitenkin kuullut, että tällainen hanke olisi tulossa ja asiasta ilmoitettiin huoneistoesitteessä.

Ostotarjouksessa on kaksi erillistä sanktiota. Toinen koskee vahingonkorvausta siinä tilanteessa, että kauppa purkautuu kauppahinnan maksun laiminlyönnin vuoksi ja toinen koskee sopimussakkoa siinä tilanteessa, että ostotarjouksen tekijä kieltäytyy tekemästä kauppaa myyjän hyväksyttyä tarjouksen. Kyseessä on kaksi erillistä, eri tilanteisiin sovellettavaa sanktiota.

Ratkaisu

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan edut.

Lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

K on vaatinut sopimussakon alentamista 4.200 eurosta 1.000 euroon. K:n mukaan välitysliikkeen edustaja kertoi tulevasta putkiremontista vasta ostotarjouksen tekemisen jälkeen. K ei olisi tehnyt ostotarjousta, mikäli putkiremontti olisi ollut tiedossa. Välitysliike on kiistänyt väitteen.

Asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n 2e kohdan mukaan isännöitsijäntodistuksessa on mainittava yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset taikka yhtiön vastattaviksi tulevat velvoitteet. Lautakunnalle on esitetty 27.11.2003 päivätty isännöitsijäntodistus. Isännöitsijäntodistuksessa ei ole ilmoitettu tulossa olevasta putkiremontista. Välitysliikkeen antaman selvityksen mukaan putkiremontti on kuitenkin ollut välitysliikkeen toimeksiantajan tiedossa, minkä vuoksi asiasta on ilmoitettu välitysliikkeen laatimassa myyntiesitteessä. Lautakunnalle esitetyssä myyntiesitteessä todetaan kohdassa korjaukset ja perusparannukset, että yläkerran osalta käyttövesiputket tehdään 2005 ja että ostajalle aiheutuvat kustannukset ovat noin 3.100 euroa.

Lautakunnalle on esitetty 25.1.2004 päivätty ostotarjoussopimus, jonka myyjä on hyväksynyt 27.1.2004. Ostotarjoussopimuksessa todetaan, että tarjouksen tekijä on tutustunut esitteeseen ja isännöitsijäntodistukseen. K on allekirjoituksellaan hyväksynyt ostotarjoussopimuksen. Lautakunta katsoo asiassa selvitetyksi, että K on saanut huoneistoesitteen tutustuttavakseen ennen ostotarjouksen tekemistä. Näin ollen K on saanut kaupan kohteesta oikeat tiedot ennen ostotarjouksen tekemistä. Lautakunta katsoo, että välitysliike on täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa.

K:n mukaan ostotarjoussopimus on pätemätön, koska siinä on kaksi eri sanktiota. Lautakunta toteaa, että ostotarjoussopimuksessa on ensimmäisellä sivulla lauseke mikäli kauppa purkautuu kauppahinnan maksun laiminlyönnin vuoksi, saa myyjä pitää kertakaikkisena vahingonkorvauksena 1.000 euroa jo maksetusta kauppahinnasta. Lautakunta toteaa, että ostotarjoussopimuksessa oleva sanktio koskee tilannetta, jossa kauppa on jo solmittu, mutta ostaja ei maksakaan kauppahintaa oikea-aikaisesti. Ostotarjoussopimuksen sivulla kaksi on lauseke mikäli ostotarjouksen tekijä kieltäytyy tekemästä lopullista kauppaa myyjän hyväksyttyä tarjouksen, tarjouksen tekijä sitoutuu maksamaan myyjälle sopimussakkona 4.200 euroa. Lautakunta toteaa, että tältä osin kyse on eri sanktiosta. Sanktio koskee tilannetta, jossa kauppaa ei synnykään ostotarjouksen tekijästä johtuvasta syystä.

K on tehnyt ostotarjouksen, jonka myyjä on hyväksynyt. Ostotarjouksen ehtojen mukaisesti mikäli ostotarjouksen tekijä tämän jälkeen kieltäytyy tekemästä kauppaa, tulee hänen maksaa myyjälle sopimussakkona 4.200 euroa.

Lautakunta toteaa, että ostotarjouksessa oleva sopimussakkoehto on tavanomainen, vakiintuneen käytännön mukainen ehto. Sopimussakon määrä on 4 % tarjotusta kauppahinnasta. Lautakunta katsoo, että sopimussakon määrä on hyvän välitystavan mukainen eikä se ole kohtuuton.

Asiassa on jäänyt näyttämättä, että välitysliikkeen menettelyssä olisi virhettä.

Lautakunta ei suosita hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 4.7.2005