Kiinteistön kauppa. Rakennusluvan puuttuminen. Korvaus menetetyistä vuokratuloista. Välitysliikkeen vastuu.

välittäjän vastuu
kiinteistön kauppa

Diaarinumero: 04/81/692
Antopäivä: 04.07.2005

Kuluttajat (K:t) ostivat 15.6.2001 NN:ltä tontin sillä sijaitsevine rakennuksineen. Kauppahinta oli noin 158.000 euroa. Kaupan välitti välitysliike. Rakennus on rakennettu vuosina 1950-1951.

Vaatimukset

K:t vaativat välitysliikkeeltä korvausta 5 vuoden vuokratulojen menetyksestä yhteensä 10.000 euroa sekä kellaritilojen saattamisesta virallisten lupakuvien mukaiseksi 10.000 euroa.

Kiinteistöä markkinoitaessa ilmoitettiin, että talon kellaritiloissa oleva kaksio oli vuokrattu ja että vuokratulot olivat noin 200 euroa kuukaudessa. Kaupanteon jälkeen, heinäkuussa 2003 vuokralaisten vuokraamassa kaksiossa todettiin kosteusvaurioita, minkä vuoksi vuokralaiset joutuivat muuttamaan pois. Kosteusvaurioita selvitellessä ilmeni, että kellaritiloissa sijaitseva kaksio oli rakennettu ilman rakennuslupaa ja että asuintilojen rakentaminen kellarikerrokseen ko. kiinteistössä on kaavan vastaista.

Välittäjä ei ole selvittänyt ostajille, että kellarikerroksessa ei voi olla asumiseen tarkoitettuja huoneistoja. Välittäjän virheellisestä menettelystä on aiheutunut ostajille vuokratulojen menetystä.

Kaupanteon jälkeen on myös selvinnyt, että kaksion lisäksi myös takka ja sauna on rakennettu vastoin rakennuslupaa. Koko kellarille jouduttiin hakemaan uusi rakennuslupa suunnitelmineen.

Ostajat ovat helmikuussa 2004 neuvotelleet myyjän kanssa sopimuksen, jossa myyjä korvaa ostajille saamatta jääviä vuokratuloja 2,5 vuoden ajalta yhteensä 5.000 euroa.

Välitysliikkeen vastaus

Välitysliike suostuu korvaamaan ostajille kohtuullisena pitämänään korvauksena enintään kellarin muutosluvan hakemisesta aiheutuvan virallisen lupamaksun. Muilta osin välitysliike kiistää vaatimuksen.

Välitysliike ei ole markkinoinut kiinteistöä, jossa on kaksi kaavan mukaista asuntoa. Välitysliikkeellä on myynnin yhteydessä ollut käytettävissään rakennuksen muutoksia varten tehdyt piirustukset. Esittelyssä ostajille on suullisesti kerrottu, ettei kellarista ole virallisia muutospiirustuksia, koska kellarikerroksen muutostöille ei ole haettu rakennuslupia. Ostajat ovat näin ollen tulleet tietoisiksi lupien puuttumisesta ja olosuhteiden lainvastaisuudesta ja heidän on katsottava hyväksyneen tämän seikan. Ostajille on esittelyssä myös kerrottu, että kellarikerroksen tiloista on tehty vuokrasopimus ja sen perusteella saadun vuokratulon suuruus.

Ostajat ovat joutuneet irtisanomaan vuokralaisensa rakennuksessa havaittujen kosteusvaurioiden vuoksi. Ostajien vuokratulojen menetys on aiheutunut tästä piilevästä virheestä. Myyjä ja ostajat ovat päässeet sopimukseen kosteusvaurion hinnanalennuksesta ja myyjä on ilmoitetun mukaan korvannut myös ostajien arvioimia vuokratuottojen menetyksiä 2,5 vuodelta.

Välitysliike ei ole vastuussa vuokrasopimuksen pysyvyydestä eikä siitä, saako ostaja toivomaansa tuottoa vuokrattuna ostamastaan asunnosta. Vuokralaiset saattavat irtisanoutua muun muassa yhteiskunnallisista olosuhteista ja markkinatilanteesta eikä uutta vuokralaista välttämättä saada tilalle. Ostajien tulee mieltää nämä riskit arvioidessaan kaupan kannattavuutta ja rahoitusjärjestelyjä. Jos ostajat eivät voi vuokrata tiloja jatkossa virallisina asuinhuoneina, saattaa olla mahdollista vuokrata niitä muina kuin asuintiloina, esimerkiksi varastotiloina.

Ratkaisu

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan edut.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Ostajat ovat ostaneet välitysliikkeen välityksin kiinteistön. Kaupanteon jälkeen rakennuksen kellaritiloissa on todettu kosteusvaurioita, minkä vuoksi ostajat ovat joutuneet irtisanomaan kellarikerroksessa asuvat vuokralaisensa. Samalla on selvinnyt, ettei kellarikerroksen kaksiolle ole haettu rakennuslupaa. Ostajien mukaan välitysliikkeen edustajan olisi tullut ennen kaupantekoa selvittää ostajille, ettei kellarikerroksen asuintiloille ollut rakennuslupaa. Ostajien mukaan he ovat menettäneet vuokratuottoja välitysliikkeen menettelyn vuoksi.

Lautakunta toteaa, että selvityksen mukaan rakennuksen kellaritiloissa on todettu kosteusvaurioita noin kaksi vuotta kaupanteon jälkeen. Selvityksen mukaan kiinteistössä on ennen kaupantekoa tehty kuntotarkastus 31.10.2001, jolloin kiinteistössä ei ole havaittu mitään kosteusvaurioita. Lautakunta katsoo asiassa selvitetyksi, että kyseessä on ollut piilevä kosteusvaurio. Lautakunta toteaa, että välitysliike ei ole vastuussa kiinteistössä kaupanteon jälkeen todetuista piilevistä virheistä.

Selvityksen mukaan ostajat ovat joutuneet irtisanomaan vuokralaisensa kellaritiloissa todetun kosteusvaurion vuoksi. Lautakunta katsoo, että vuokrasopimuksen irtisanominen ei ole ollut syy-yhteydessä välitysliikkeen menettelyyn. Lautakunta toteaa myös, ettei välitysliike ole vastuussa vuokrasopimuksen pysyvyydestä. Vuokralaiset saattavat irtisanoutua erilaisista syistä eikä vuokranantajalla voi olla varmuutta siitä, milloin kohde saadaan jälleen vuokratuksi. Ostajien tulee ottaa tämä riski huomioon kauppaa tehdessään. Asiassa on myös jäänyt selvittämättä, ettei tilojen vuokraaminen ainakin muina kuin asuintiloina olisi mahdollista. Näin ollen välitysliike ei ole vastuussa ostajille mahdollisesti aiheutuneista vuokratulojen menetyksistä.

Kaupanteon jälkeen on todettu, ettei kellarikerroksessa oleville asuintiloille ole rakennuslupaa. Lautakunta toteaa, että mikäli välitysliikkeellä on aihetta epäillä, ettei rakennus ole rakennusluvan mukainen, esimerkiksi rakennukseen myöhemmin tehtyjen muutos- tai uudistustöiden vuoksi, välitysliikkeen tulee pyrkiä selvittämään rakennuksen rakennusluvanmukaisuus.

Välitysliikkeen selvityksen mukaan välitysliike on ollut tietoinen siitä, ettei kellarikerroksen asuintiloille ole haettu rakennuslupaa. Välitysliikkeen mukaan asiasta kerrottiin myös ostajille suullisesti ennen kaupantekoa. Ostajat ovat kiistäneet saaneensa kyseistä tietoa.

Lautakunta katsoo, että koska välitysliike on ollut tietoinen puuttuvasta rakennusluvasta, olisi välitysliikkeen tullut ilmoittaa asiasta laatimassaan myyntiesitteessä. Koska välitysliike ei ole pystynyt näyttämään, että asiasta olisi kerrottu ostajille, lautakunta katsoo, että välitysliike on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan. Ostajilla on tämän vuoksi oikeus saada korvaus aiheutuneesta vahingosta.

Selvityksen mukaan myyjä ja ostajat ovat tehneet sopimuksen, jonka mukaan myyjä maksaa ostajille vahingonkorvauksena menetetystä vuokratulosta 5.000 euroa sekä hinnanalennuksena 5.000 euroa kellarikerroksen piilevien virheiden korjauskustannuksista. Lautakunta pitää ostajien myyjiltä saamaa korvausta riittävänä korvauksena aiheutuneesta vahingosta.

Välitysliike on kuitenkin tarjoutunut korvaamaan rakennusluvan hakemiskustannukset. Lautakunta katsoo, että välitysliikkeen tulee korvata ostajille tarjouksensa mukaisesti puuttuvan rakennusluvan hankkimisesta aiheutuvat kustannukset, jotka selvityksen mukaan ovat 213 euroa.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että välitysliike maksaa K:ille 213 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 4.7.2005