Vuokra-asunnon välitys. Kuuden kuukauden korotettu vuokra. Välityspalkkio.

Diaarinumero: 03/81/2065
Antopäivä: 15.03.2005

Kuluttaja (K) solmi XX:n kuolinpesän kanssa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen 28.2.2002. Vuokran määrä oli 505 euroa kuukaudessa. Sopimuksen mukaan vuokralainen maksaisi kuuden ensimmäisen kuukauden ajan korotettuna vuokrana 607,67 euroa kuukaudessa. Sopimustekstin laati välitysliike (EH).

Vaatimukset

K vaatii välitysliikettä maksamaan takaisin korotettuna vuokrana maksamansa välityspalkkion 616,02 euroa laillisine korkoineen.

K katsoo, että korotettuna vuokrana peritty summa vastaa yhden kuukauden välityspalkkiota arvonlisäveroineen. Korotettu vuokra on rinnastettavissa välityspalkkioon, jota hänen ei tarvitse maksaa, koska hän ei ollut toimeksiantajana.

Välitysliike ei huoneistoa markkinoidessaan ilmoittanut syytä korotetun vuokran perimiselle, joten K oletti kyseessä olevan välityspalkkion. Koska K asui tuolloin ulkomailla, hän ei tiennyt, että välityspalkkion voi periä vain toimeksiantajalta.

Vastaus

EH:n mukaan K ei ole maksanut välityspalkkiota. Välityspalkkion on maksanut vuokranantaja.

Kuuden kuukauden korotettu vuokra on ollut kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000) voimaantulosta lähtien yleisesti käytössä. Välitysliike ei muista, kenen aloitteesta korotetusta vuokrasta on nyt käsiteltävässä tapauksessa sovittu.

Kuuden kuukauden korotetun vuokran perimiskäytäntö ei ole ollut EH:lla yleisenä käytäntönä vuokrasopimusten laadinnassa, vaan ensisijaisena käytäntönä on ollut se, että toimeksiantaja maksaa palkkion. Kuuden kuukauden korotettua vuokraa on käytetty tilanteen mukaan.

Kuuden kuukauden korotetun vuokran asianmukaisuutta on selvitetty lääninhallituksesta, jossa aika katsottiin riittävän pitkäksi, jotta se voidaan tulkita osapuolten sopimaksi sopimusehdoksi. Kolmen kuukauden vuokrankorotusaika on taas liian lyhyt ja se tulkitaan lääninhallituksen mukaan lain kierroksi. Koska lääninhallitus hyväksyy kuuden kuukauden korotetun vuokran, välitysliike ei ole toiminut lainvastaisesti.

K:lle on selostettu huoneistojen vuokraukseen liittyvä lainsäädäntö, ja kerrottu, että joissain tapauksissa yksityisille henkilöille vuokrattaessa käytetään korotettua vuokraa. Vuokranantajalla on oikeus vuokrata asunto parhaaksi katsomallaan ehdoilla ja sille henkilölle, joka ehdot hyväksyy. Vuokralaiset tekevät sopimuksen vapaasta tahdostaan. Vuokranantajat selvittävät usein haluamansa sopimusehdot jo ottaessaan yhteyttä välitysliikkeeseen, eikä vuokranantajan oikeutta lisätä kulut vuokraan ole laissa kielletty.

Ratkaisu

Selvityksen mukaan K on solminut vuokrasopimuksen EH:lla välitettävänä olleesta asunnosta. Yhtiön laatiman sopimuksen mukaan vuokra oli kuudelta ensimmäiseltä kuukaudelta 102,67 euroa suurempi kuin muutoin sovittu vuokra (505 euroa kuukaudessa). Korotettu vuokra vastasi välityspalkkion määrää, joka esitetyn selvityksen mukaan oli 616 euroa. Välityspalkkion on maksanut välitysliikkeen kanssa toimeksiantosopimuksen tehnyt vuokranantaja.

Lautakunta katsoo selvitetyksi, että vuokranantaja on siirtänyt vuokrahuoneiston välityksestä aiheutuneen välityspalkkiokulunsa vuokraan perimällä sen kuuden kuukauden korotettuna vuokrana.

Vuokran määrään sovelletaan lakia asuinhuoneistojen vuokrauksesta. Sen mukaan vuokrasta päättäminen kuuluu vuokranantajan ja vuokralaisen sopimusvapauden piiriin. Vuokran määrästä sopimista rajoittaa ainoastaan se, että vuokran on oltava kohtuullinen. Huoneenvuokralaki ei aseta estettä sille, että vuokran määrä vaihtelee eikä lainsäädäntö estä vuokranantajaa siirtämästä välityspalkkiokulujaan vuokralaisen maksettavaksi. Lautakunnan toimivaltaan ei kuitenkaan kuulu käsitellä huoneenvuokrasuhteita koskevia riita-asioita, joissa osapuolina ovat vuokranantaja ja vuokralainen. Tässä tapauksessa ratkaistavana onkin kysymys välitysliikkeen menettelystä ja siitä, oliko vuokrasopimus välitysliikkeen laatimana hyvän välitystavan vastainen.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n 2 momentin mukaan välityspalkkio voidaan periä vain toimeksiantajalta. Lain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä todetaan säännöksellä olevan tarkoitus muuttaa vallitseva käytäntö sellaiseksi, että välityspalvelun tilannut maksaa välityspalkkion (HE 58/2000). Tällöin etuna on se, että välityspalkkion suorittaja on sopimussuhteessa välitysliikkeeseen ja että hänen oikeudellinen asemansa on siten selkeä. Toimeksiantaja voi olla kumpi tahansa vuokrasopimuksen osapuolista.

Hallituksen esityksen yleisperusteluissa todetaan: "Kun ehdotetun lain mukaan välityspalkkio voidaan periä ainoastaan toimeksiantajalta, odotetaan tämän lisäävän välitysliikkeiden välistä kilpailua ja siten mahdollisesti alentavan välityspalkkioiden tasoa. Tämä saattaa puolestaan vähentää vuokralaisten kustannuksia tai ainakaan kertarasitus ei useimmissa tapauksissa nouse niin suureksi kuin nykyisin. Toisaalta saattaa käydä myös niin, että ainakin osassa tapauksia välityspalkkio siirretään sellaisenaan vuokran määrään."

Lain esitöissä ei ole otettu kantaa korotetun vuokran perimistä vastaan, vaan siinä on otettu lähtökohdaksi, että osassa tapauksia välityspalkkio siirretään sellaisenaan vuokran määrään. Tätä onkin sopimus- ja elinkeinovapaus huomioon ottaen pidettävä johdonmukaisena.

Lautakunta toteaa välitysliikkeen toimivan ensisijaisesti toimeksiantajansa asiamiehenä. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitystehtävä on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Hyvän välitystavan mukaan välitysliike ei saa myötävaikuttaa sellaisen vuokrasopimuksen syntyyn, jossa on vuokralaisen suojaksi säädettyjen pakottavien säännösten vastaisia ehtoja.

Välitysliikkeen laatimaan vuokrasopimukseen oli otettu korotettua vuokraa koskeva sopimusehto, jonka nojalla välityssopimuksen toimeksiantajana ollut vuokranantaja sai välityspalkkiota vastaavan summan vuokralaiselta tietyn ajanjakson kuluessa. Lautakunta ei pidä tällaista sopimusehtoa hyvän välitystavan vastaisena, jos ajanjakso ei ole lyhyt eikä vuokra ajanjaksona muodostu sillä tavoin suureksi, että käytännössä vuokralainen, joka ei ole ollut toimeksiantajana, maksaa korotuksella välityspalkkion välitysliikkeelle välillisesti eikä vastiketta vuokrahuoneiston käyttämisestä.

Kysymyksessä oli toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, eikä K:n oikeutta irtisanoa sopimusta ollut rajoitettu. Korotettu vuokra oli jaksotettu kuuden kuukauden ajalle ja se oli tänä ajanjaksona noin 20 prosenttia suurempi kuin muutoin sovittu vuokra. Kun otetaan huomioon ajanjakson pituus ja vuokrankorotuksen määrä tänä aikana, välitysliikkeen laatima sopimus ei ole ollut tässä tapauksessa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n 2 momentin ja samalla hyvn välitystavan vastainen.

Edellä olevan perusteella kuluttajavalituslautakunta ei suosita hyvitystä.

Päätös syntyi äänestyksen jälkeen.

Katsomme, että asia olisi pitänyt ratkaista seuraavasti:

Selvityksen mukaan K on solminut vuokrasopimuksen EH:lla välitettävänä olleesta asunnosta. Välitysliikkeen laatiman sopimuksen mukaan vuokra oli kuudelta ensimmäiseltä kuukaudelta 102,67 euroa suurempi kuin muutoin sovittu vuokra (505 euroa kuukaudessa). Korotettu vuokra vastasi suunnilleen välityspalkkion määrää, joka esitetyn selvityksen mukaan oli 616 euroa. Välityspalkkion on maksanut EH:n kanssa toimeksiantosopimuksen tehnyt vuokranantaja.

Katsomme selvitetyksi, että suunnilleen välityspalkkion suuruisen korotetun vuokran sisältävä vuokrasopimus on laadittu sen vuoksi, että EH saisi käytännössä välityspalkkion vuokralaiselta, jolla ei kuitenkaan ollut toimeksiantosopimusta yhtiön kanssa. Katsomme, että kysymyksessä on tässä tapauksessa sopimus, jolla on ollut tarkoitus kiertää kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n 2 momentin säännöstä, jonka mukaan välityspalkkio voidaan periä vain todelliselta toimeksiantajalta. Koska sopimus on välitysliikkeen laatima, sitä on pidettävä hyvän välitystavan vastaisena. Koska välitysliike ei ole sopimusta laatiessaan noudattanut hyvää välitystapaa, sen suorituksessa on virhe. Välitysliikkeen on korvattava virheellisestä menettelystään K:lle aiheutunut vahinko eli ylimääräisenä maksettu vuokra, 616 euroa.

K on vaatinut myös maksettavalle korvaukselle viivästyskorkoa.

Korkolain 7 §:n mukaan velvollisuus maksaa viivästyskorkoa vahingonkorvaukselle alkaa 30 päivän kuluessa riittävän selvityksen sisältävän vaatimuksen esittämisestä. K:n vaatimus on esitetty viimeistään lautakunnan vastauspyynnön 5.8.2003 mukana. EH on saanut siitä tiedon viimeistään 12.8.2003. Koronmaksuvelvollisuus alkaa näin ollen 11.9.2003. Viivästyskoron määrä on vuotuiset 9,5 prosenttia.

Suositamme, että EH maksaa K:lle vahingonkorvauksena 616 euroa edellä mainittuine viivästyskorkoineen.

 
Julkaistu 15.3.2005