Kiinteistönvälitys. Arviokirjassa ilmoitetut tiedot.

kiinteistönvälitys

Diaarinumero: 03/81/173
Antopäivä: 09.03.2005

NN kuoli 3.3.2002. Kuolinpesän valtuuttama asiamies sopi elinkeinonharjoittajan (EH) kanssa kuolinpesän varallisuuteen kuuluneen kiinteistön käyvän arvon arvioimisesta ja kiinteistön myymisestä. Kiinteistö sijaitsee Espoon Niipperissä. Tontille saa rakentaa enintään viisi asuntoa. Välitysliike laati tontista arviokirjan 29.4.2002. Sen mukaan tontin käyvällä arvolla tarkoitetaan kohtuullisessa myyntiajassa kohteesta saatavaa todennäköistä kauppahintaa. Tontin käyväksi velattomaksi myyntihinnaksi arvioitiin 115.000 euroa +/- 7 %. Myyntitoimeksiantosopimuksen 11.7.2002 mukaan myyntihinnaksi sovittiin 115.000 euroa ja keskimääräiseksi myyntiajaksi arvioitiin kaksi kuukautta.

Kauppa syntyi 22.8.2002. Kauppahinta oli 110 000 euroa.

Tontin pinta-ala oli kiinteistörekisterin mukaan 0.2645 hehtaaria ja kaupunginmittaustoimistosta saadun tiedon ja tonttikarttaluonnoksien mukaan noin 2.568 neliötä. Tontilla sijaitsee purkukuntoisiksi luonnehdittuja rakennuksia.

Tontin ostaja lohkoi kohteesta kaksi 642 neliömetrin määräalaa jättäen noin 1.284 neliömetrin suuruisen kantatilan itselleen. Määräalat hän myi edelleen 28.10.2002. Kauppahinta kummastakin määräalasta erikseen oli 48.500 euroa. Välittäjänä näissäkin kaupoissa toimi EH.

Kuolinpesä katsoo, että arviokirja oli virheellinen. He katsovat, että arviokirjassa olisi pitänyt arvioida myös kohteen pitkäaikaisempien realisointikeinojen mahdollisuutta ja niiden vaikutusta kauppahintaan.

Osakkaat ovat vaatineet korvausta välitysliikkeeltä, mihin se ei ole suostunut.

Vaatimukset

Kuolinpesän osakkaat vaativat, että välitysliike:

- korvaa aiheuttamansa vahingon täysimääräisesti laillisine korkoineen 22.8.2002 lukien,

- maksaa takaisin perimänsä välityspalkkion 5.221,60 euroa laillisine korkoineen 22.8.2002 lukien ja

- korvaa selvittely- ja asianajokulut täysimääräisesti.

Kuolinpesän osakas K:n mukaan osakkaiden tiedossa oli ennen toimeksiantosopimuksen solmimista, että kiinteistölle saa rakentaa enintään viisi erillistä asuntoa. Sen sijaan osakkaat eivät tienneet, että kiinteistö voidaan lohkoa useammiksi tonteiksi. Koska tällä tiedolla on ollut olennaista vaikutusta kohteen käypään arvoon, olisi välitysliikkeen tullut vähintään erikseen mainita siitä hinta-arviossaan. Välitysliikkeen toiminta asiassa ei ole ollut lain mukaista. Ostajan toimet kohteen jalostamiseksi ovat olleet varsin vähäisiä. Ostaja oli ainoastaan vastannut kohteen lohkomisesta ja tehdyistä maaperätutkimuksista. Ostaja sai siten suuren taloudellisen hyödyn tekemättä juuri mitään. Hänelle jäi määräalojen kauppojen jälkeen omistukseensa vielä noin puolet tilasta. Mitään määräystä siitä, että kohde tulee myydä mahdollisimman nopeasti, ei välitysliikkeelle annettu. Kohteesta ei hankittu muita hinta-arvioita, koska välitysliikkeen ammattitaitoon luotettiin. Tosin eräältä toiselta välittäjältä saatiin tietoa siitä, että välitysliikkeen hinta-arvio lienee oikeansuuntainen. Mainittu arvio tehtiin ilman asiakirjoja, perustuen suullisesti annettuihin tietoihin kohteen sijainnista, koosta ja rakennusoikeudesta. Lakimieskoulutus ei anna käytännön tietoja siitä, minkä arvoisia pääkaupunkiseudun kiinteistöt ovat tai tontin lohkomisen merkityksestä kiinteistön käypään arvoon.

Muiden osakkaiden mukaan he tietämättään myivät tontin alle puoleen sen käyvästä arvosta. Osakkaiden mukaan heillä oli oikeus luottaa siihen, että välitysliike toimii asiassa rehellisesti ja ammattitaitoisesti. He ovat toimittaneet kuluttajavalituslautakuntaan toisen välitysliikkeen kiinteistönvälittäjän antaman lausunnon (29.10.2003) tontin käyvästä arvosta. Sen mukaan tontin käypä arvo oli vuoden 2002 elokuussa ja lokakuussa noin 240.000 euroa. Lisäksi he ovat toimittaneet lautakuntaan arvion (30.10.2003) tontilla sijainneiden rakennuksien purkamisesta aiheutuvista kustannuksista. Purkukustannuksiksi lausunnossa arvioidaan 7.889,84 euroa. Lisäksi kohteen käypää arvoa pidetään tässäkin lausunnossa huomattavasti saatua korkeampana. Viimeksi mainitun lausunnon antaja on erään osakkaan poika.

Vastaus

Välitysliike kiistää vaatimukset perusteiltaan ja määriltään.

Se toimi asiassa huolellisesti ja otti huomioon toimeksiantajansa edut. Arviokirjassa mainittiin, että kiinteistölle saa rakentaa enintään viisi asuntoa, joten osakkaat olivat tästä tietoisia. Ostaja otti riskin kohteen jalostamisesta ja siitä aiheutuvista lisäkustannuksista.

Kohteen arviointimenetelmänä sovellettiin kauppa-arvomenetelmää. Kauppa-arvomenetelmällä tarkoitetaan arvioitavan kohteen kanssa vertailukelpoisista kohteista maksettujen edustavien kauppahintojen perusteella saatua käypää arvoa. Kohde sijaitsee suhteellisen kaukana Kehä III:n takana eikä alueelta ole saatavilla luotettavia tietoja kuin muutamista verrokkikohteista. Lyhyen ajan sisällä alueella tehtyjen kolmen kaupan perusteella toteutunut neliöhinta on ollut sama kuin nyt toteutuneessa kaupassa. Kuolinpesän osakkaiden tarkoituksena oli kohteen nopea realisoiminen eivätkä osakkaat olleet halukkaita kiinteistön jalostamiseen kauppahinnan parantamiseksi. He olivat itse yrittäneet aiemmin myydä tilaa siinä onnistumatta. Mitään rakennusliikekään ei ollut tilasta kiinnostunut, vaikka tonttia oli sellaisille tarjottu. Mikäli hinta olisi ollut heidän ensisijaisen tavoitteensa, olisivat he mitä ilmeisimmin hankkineet useampia hinta-arvioita. Arvio pyydettiin siis kohteen käyvästä arvosta, ei siitä saisiko siitä paremman hinnan esimerkiksi kohdetta jalostamalla tai muulla tavalla. Lisäksi vastauksessa korostetaan sitä, että kuolinpesän asioita on koko ajan hoitanut lakimieskoulutuksen saanut henkilö.

Alkuperäisen tontin myyntihetkellä (22.8.2002) ei rakennuttajalla, jolle kohde myytiin, ollut toimeksiantosopimusta välitysliikkeen kanssa. Toimeksiantosopimus tontista lohkottavien määräalojen myymiseksi rakennuttajan kanssa tehtiin vasta saman vuoden syyskuun lopulla. Kohteesta jäi rakennuttajan omistukseen vielä puolet, joten rakennuksen purkamisesta ja tontin siivoamisesta tulee aiheutumaan vielä kustannuksia. Vallitsevan käytännön mukaan rakennuttaja saa yleensä rakennuslupa-asiansa käsiteltyä näihin asioihin erityisesti perehtymättömiä henkilöitä nopeammin. Rakennuttaja toimitti maaperätutkimukset kummankin myymänsä määräalan osalta. Lisäksi välitysliike katsoo, etteivät valittajat ole pystyneet näyttämään toteen sitä vahinkoaan, minkä johdosta he vaativat korvausta.

Ratkaisu

Osapuolten välinen riita koskee arviokirjassa esitettyä hinta-arviota. Siinä tilan käypä arvo on saatu arvioitavan kohteen kanssa vertailukelpoisista kohteista maksettujen kauppahintojen perusteella. Myöhemmin tila lohkottiin kahteen tonttiin, jotka myytiin kantatilan jäädessä ostajalle. Hän sai toimistaan voittoa.

Kiinteistön arvioijan on perehdyttävä kohteeseen ja sen hintaan vaikuttaviin tekijöihin. Arviokirjassa on selvitettävä käytetty arviointimenetelmä ja se, mihin arvion lopputulos perustuu. Arviota laadittaessa on otettava huomioon, miten paras mahdollinen hinta saadaan ja arvioitava kohteen käypä hinta.

Lautakunta toteaa, ettei se, että ostaja sai kohteesta huomattavasti myyntivoittoa osoita, että välittäjä olisi arvioidessaan kiinteistöä toiminut virheellisesti tai ammattitaidottomasti. Tässä tapauksessa arviokirjassa on selvitetty arvioinnin perusteet. Välittäjä on selvittänyt vertailukauppoja. Valittajat olivat yrittäneet myydä kiinteistöä ennen arviointia, mutta se ei ollut mennyt kaupaksi. Tapausta arvioitaessa on lisäksi otettava huomioon ne toimet ja kustannukset, jotka ostajalle aiheutuivat tilan lohkomisesta, rakennuspiirustusten laatimisesta, rakennuslupien hankkimisesta, maaperätutkimusten tekemisestä ja tilalla sijainneiden rakennusten purkukustannuksista. Ostajan toimet vaativat lisäksi asiantuntemusta, aikaa ja vaivannäköä.

Edellä olevan perusteella lautakunta katsoo, ettei välitysliikkeen toiminta ole ollut virheellistä. Valittajat eivät ole osoittaneet vahinkoa aiheutuneen, erityisesti kun otetaan huomioon, ettei kiinteistö ollut heidän yrityksistään huolimatta mennyt kaupaksi.

Lautakunta ei suosita hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 9.3.2005