Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Myyjän tiedonantovelvollisuus. Salaojitus. Piilevä virhe. Tavanomaista suurempi korjaustarve.

Diaarinumero: 01/82/3079
Antopäivä: 07.10.2003

Kuluttaja (K) osti 11.2.2000 myyjiltä (M) Asunto Oy:n asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa A 23, pinta-alaltaan 80,5 neliömetriä. Kauppahinta oli 805 000 markkaa. Asunto on valmistunut vuonna 1987.

26.4.2000 pidetyssä yhtiökokouksessa päätettiin salaojituksen perusparannusurakasta. Tästä koitui K:lle rahoitusvastikkeen muodossa 41 309,50 markan kulut.

K:n käsityksen mukaan myyjien on täytynyt tietää asiasta.

Vaatimukset

K vaatii myyjiä korvaamaan salaojituksen parantamisesta hänelle aiheutuneet 41 309,50 markan kustannukset.

Huoneistoesitteessä ja isännöitsijätodistuksessa mainittiin "salaojituksen korjaus 1999". Missään vaiheessa myyjät eivät kertoneet, että korjaus ei ollut riittävä vaan edessä oli yhtiön koko salaojituksen korjaaminen ja uusiminen.

Kaupan jälkeen, syksyllä 2000, XX Oy lähetti asukkaille tiedotteen, jossa kerrottiin taloyhtiön tilanneen tutkimuksen kosteusongelman selvittämiseksi ja että tämä tutkimus suoritettaisiin syksyn ja talven aikana. Tutkimuksen perusteella selvisi, että taloyhtiön kaikissa asuinrakennuksissa on merkittäviä puutteita alapohjien vesieristyksissä ja salaojien toiminnassa.

K:n mukaan yhtiössä on ollut yleisesti tiedossa se, että vuonna 1999 tehty salaojien korjaus oli riittämätön ja että suurempi korjausurakka olisi tulossa. K:n käsityksen mukaan myyjien on täytynyt tietää tämä, koska muutkin siitä tiesivät, ja koska M oli asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsen vuonna 1999, kun ensimmäinen korjaus tehtiin.

Vastaus

M oli asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsen 1998, jolloin ylimääräisessä yhtiökokouksessa käsiteltiin salaojien uusimista ja erinäisten tutkimusten tekemistä. Hallitukselle myönnettiin varsinaisessa yhtiökokouksessa 27.4.1999 valtuus 100 000 markan lainan ottamista varten salaojituksen korjaamiseksi. Työ tehtiin samana vuonna. M ei ollut enää tuona vuonna eikä sen jälkeenkään hallituksen jäsen.

Varsinainen yhtiökokous päätti 26.4.2000 valtuuttaa hallituksen teettämään rakennustapaselostuksen perusvesijärjestelmän kunnostuksesta. Vasta tämän jälkeen todettiin ostajan mainitsemat puutteellisuudet. Asuntokauppa oli tehty jo yli kaksi kuukautta aikaisemmin. Tuolloin myyjillä ei ollut mitään konkreettista tietoa kaupanteon jälkeen tehdyssä tutkimuksessa löytyneistä vioista. Vaatimus vahingonkorvauksen maksamisesta asiassa on siten lakiin perustumaton.

Asuntoa ei voida pitää myöskään merkittävästi huonompana kuin ostajalla oli aihetta olettaa. Kauppahinta oli 805 000 markkaa ja ostajan vaatima hinnanalennus siten noin viisi prosenttia kauppahinnasta. Yleisen elämänkokemuksen valossa ei voida sanoa asunnon olleen oletettua merkittävästi huonompi. Virheen mahdollinen vaikutus kauppaan on sen subjektiivisuuden takia vaikeammin tulkittavissa. Ostaja kuitenkin maksoi asunnosta pyydettyä enemmän saadakseen sen ostettua muiden ostajien edestä, joten virhe olisi tuskin merkittävästi vaikuttanut kaupan syntyedellytyksiin.

Ratkaisun perustelut

Asunnossa on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kyseisen pykälän 4 kohdan mukaan asunnossa on virhe myös, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Ostajalla on asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Lisäksi ostajalla on asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukaan oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

K on vaatinut M:ä korvaamaan hänelle ylimääräisen rahoitusvastikkeen maksamisesta aiheutuneen vahingon, koska myyjät eivät ole kertoneet kiinteistön salaojituksen puutteellisuudesta ja sen korjaustarpeesta.

Selvityksestä käy ilmi, että M on toiminut asunto-osakeyhtiön hallituksessa vuonna 1998. Tuolloin on selvitetty tarvetta parantaa yhtiön salaojitusjärjestelmää. Parannuksia on tehtykin vuonna 1999, mitä tarkoitusta varten on otettu 100 000 markan yhtiölaina.

K:lle ennen kaupantekoa esitettyyn, 17.11.1999 päivättyyn isännöitsijätodistukseen on kohtaan "päätetyt korjaukset/perusparannukset sekä muut yhtiölle tulevat velvoitteet" otettu merkintä "salaojituksen korjaus 1999, hallitukselle myönnetty 100 000 markan lainan nostovaltuudet".

Jonkinlainen salaojien korjaustarve on siis ollut sekä myyjien että ostajan tiedossa. Lautakunta toteaa, ettei K ole merkinnästä voinut päätellä korjaustarpeen todellisen kustannuksen yhtiölle olevan miljoonan markan luokkaa. Selvityksestä ei käy ilmi, että myyjätkään olisivat tällaisesta tienneet. Vaadittavien korjausten todellinen laajuus on selvinnyt vasta kaupanteon jälkeen tehdyssä korjauskartoituksessa.

Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että M:t olisivat tienneet asunto-osakeyhtiön salaojitusjärjestelmän korjaustarpeen laajuudesta kauppaa tehtäessä. Lautakunta ei suosita asiassa vaaditun vahingonkorvauksen maksamista.

Myyjät ovat kuitenkin, huolimatta siitä, etteivät tienneet salaojituksen korjaustarpeen laajuudesta, vastuussa myös salaisesta virheestä, jos asunto sen takia on merkittävästi huonompi kun ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää.

Tässä tapauksessa salaojitusjärjestelmän puutteiden korjaamisesta on aiheutunut K:n osakkeiden osalle 41 309,50 markan kulut.

Asuntokauppalaissa on melko yksityiskohtaisesti lueteltu, milloin ostajalla on oikeus vedota virheeseen. Lautakunta on katsonut, että asuntokauppalaissa ei ole nimenomaisia säännöksiä siitä, voiko ostaja vedota virheeseen, kun kaupan kohteessa ilmenee epäedullinen seikka, josta myyjä ei ole tiennyt, ja joka ei ole ostetussa asunnossa. Tällaisia ovat esimerkiksi yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tai muualla kuin myydyssä asunnossa olevat yhtiön korjattavat viat, kuten tässä tapauksessa salaojitus.

Asuntokauppalaki on asunto-osakkeiden kauppaa koskeva erityislaki. Lautakunta on ratkaisukäytännössään katsonut, että siltä osin kuin asuntokauppalaissa ei ole asiasta säännelty eikä irtaimen kaupasta annetun yleislain, kauppalain säännösten soveltaminen johtaisi asuntokauppalain pakottavien säännösten tai tarkoituksen vastaiseen lopputulokseen, kauppalakia ja siitä ilmeneviä yleisiä periaatteita voidaan soveltaa asuntokauppalakia täydentävänä säännöstönä.

Kauppalain 19 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on virhe, jos se on olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on sen hinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen aihetta edellyttää.

Viime kädessä asunto-osakeyhtiön osakkaat vastaavat laissa ja yhtiöjärjestyksessä määrätyllä tavalla yhtiön menoista, kuten yhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista. Kun ostaja ostaa asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet, hänestä tulee yhtiön osakas osakkaalle kuuluvine oikeuksineen ja velvollisuuksineen. Yhtiössä voidaan havaita osakkeiden omistusoikeuden siirtymisen jälkeen, että yhtiön on tehtävä korjauksia, jotka aiheuttavat osakkaille kustannuksia. Asunto-osakeyhtiölain snnösten on katsottava olevan ostajien tiedossa ja heillä on mahdollisuus tutustua yhtiöjärjestykseen ennen kaupantekoa.

Tämän vuoksi on perusteltua, että yhtiön kulloinenkin osakas kantaa riskin ainakin suuruudeltaan tai muutoin tavanomaisista korjaus- ja kunnossapitotarpeista, jotka ovat piileviä ja yhtiön vastuulla, vaikka ne olisivat olleet yhtiössä kaupantekohetkellä piilevinä.

Lautakunta katsoo, että tässä tapauksessa yhtiössä ilmenneet korjaustarpeet ovat olleet suuruudeltaan tavanomaisesta poikkeavia. Kysymyksessä oli yllättävä korjaustarve, joka ei ollut normaalin kulumisen aiheuttama. Ostajalle ennen kauppaa esitetyn isännöitsijäntodistuksen mukaan salaojitusta oli hieman aiemmin korjattu. Korjauskulut eivät myöskään ole ostajan kannalta vähäiset, kun otetaan huomioon nämä seikat.

Edellä olevista syistä kaupan kohde on ollut kunnoltaan merkittävästi huonompi, kuin ostajalla on ollut aihetta edellyttää. Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Kohtuullisen hinnanalennuksen määrää arvioitaessa on otettava huomioon paitsi edellä esitetty myös se, että yli kymmenen vuotta vanha kaupan kohde on korjauksen vuoksi tullut parempaan kuntoon kuin ostajalla oli kauppaa tehtäessä aihetta olettaa. Lautakunta harkitsee kohtuullisen hinnanalennuksen määräksi tässä tapauksessa 3 000 euroa.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että M:t maksavat K:lle 3 000 euroa.

 
Julkaistu 7.10.2003