Vapaa-ajan kiinteistön kauppa. Yhteisomistajien vastuu kaupasta vetäydyttäessä. Ostajan kulujen korvaaminen. Kiinteistönvälitys. Välitysliikkeen menettelyn asianmukaisuus.

Diaarinumero: 01/81/2998
Antopäivä: 05.09.2003

Kuluttajat (K) tekivät elokuussa 2001 elinkeinonharjoittajan (EH) välittämänä myyjälle 1 (M1), myyjälle 2 (M2) ja myyjälle 3 (M3) suullisen ostotarjouksen Kuusamon kaupungin tilalla sijaitsevasta määräalasta rakennuksineen. Välitysliike ilmoitti muutaman päivän kuluttua tarjouksen tulleen hyväksytyksi. K:t lähtivät autolla Kuusamoon tarkoituksin tehdä kauppa 7.9.2001 kello 9.00. K:t olivat perillä Kuusamossa 6.9.2001, jolloin välitysliike ilmoitti heille puhelimitse, että kauppa oli peruuntunut. Välitysliike väittää M1:n ilmoittaneen 6.9.2001, ettei hän hyväksynytkään kauppaa. M1 väittää peruuttaneensa kaupan M2:n pyynnöstä.

Vaatimukset

K:t vaativat EH:lta, M1:tlä, M2:lta ja M3:lta matkakulujensa korvaamista 1 600 kilometriltä à 2 markkaa eli 3 200 markalla sekä yöpymisestä aiheutuneiden kulujensa korvaamista 400 markalla.

Välitysliike toimi myyjien edustajana ja ostajat asioivat kaupassa ainoastaan välitysliikkeen kanssa. Välitysliike ja myyjät olivat virheellisen menettelynsä vuoksi velvolliset korvaamaan K:ille aiheutuneet kulut.

Vastaukset

EH kiistää vaatimukset. Välitysliike ei menetellyt kaupassa huolimattomasti, koska kaupan peruuntuminen johtui yhden ostajan tekemästä kaupasta vetäytymisestä. Välitysliike otti kaupassa huomioon sekä myyjien että ostajien edut.

M1 kiistää vaatimukset. M2 ja M3 esittivät välitysliikkeelle sellaisia kauppaan liittyviä vaatimuksia, jotka poikkesivat yhteisomistajien suullisesti sopimasta. M2 pyysi M1:tä perumaan kaupan. Välittäjä jatkoi kaupan välittämistä vaikka tiesi myyjien ristiriitaisista vaatimuksista. Välitysliike menetteli väärin ja aiheutti kuluja M1:lle ja ostajille.

M2 ja M3 kiistävät ostajien vaatimukset sekä M1:n heitä kohtaan esittämät väitteet. M2 ja M3 ovat lisäksi vaatineet lautakuntakäsittelystä aiheutuneiden kulujensa korvaamista. M2 ja M3 eivät kieltäytyneet tekemästä kauppaa vaan kaupan peruuntumisen ainoana syynä oli M1:n vetäytyminen kaupasta. M2 ja M3 eivät menetelleet kaupassa väärin. M2 ja M3 eivät ilmoittaneet ostajille kaupan peruuntumisesta eivätkä he edes tienneet ostajien lähteneen kaupantekopaikalle kaksi päivää ennen kauppaa. M2 ja M3 eivät esittäneet vaatimuksia välitysliikkeelle toimeksiantosopimuksesta poikkeavia vaatimuksia. M2 ei ilmoittanut M1:lle, että tämän tulisi perua kauppa.

Ratkaisun perustelut

Myyjien vastuu:

Maakaaren 2 luvun 7 §:n 1 momentin mukaan osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Esisopimuksessa voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta. Säännöksen 2 momentin mukaan esisopimuksen on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla ja siitä on muutoinkin soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistön kaupasta säädetään.

Maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaan jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupan tekemiseen liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.

Asiassa on riidatonta, että M1, M2 ja M3 ovat ensin suullisesti hyväksyneet K:ien suullisen ostotarjouksen kohteesta ja että välitysliike on ilmoittanut K:ille tarjouksen hyväksymisestä. Tämän vuoksi K:t ovat lähteneet autolla Kuusamoon tarkoituksin allekirjoittaa kauppakirja. K:ien saavuttua Kuusamoon välitysliike on ilmoittanut kaupan peruuntumisesta yhden myyjän kaupasta vetäytymisen vuoksi. K:ille on aiheutunut Kuusamoon matkustamisesta 3 600 markan matka- ja yöpymiskulut.

Asiassa on riitaista, kuka myyjistä on päättänyt vetäytyä kaupasta. Lautakunta toteaa, että vastuussa K:ille aiheutuneista kuluista tulee olla kaupasta vetäytymisestä päättäneen myyjäosapuolen. K:ille on maakaaren 2 luvun 8 §:n perusteella oikeus saada kohtuullinen korvaus kaupan tekemiseen liittyneistä matka- ja yöpymiskuluistaan, koska kiinteistön kaupasta ei sovittu maakaaren 2 luvun 7 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla.

Välitysliike on väittänyt M1:n ilmoittaneen 6.9.2001 välitysliikkeelle, ettei hän hyväksy kauppaa. Välitysliikkeen mukaan M1 ei tuolloin maininnut, että hänen ilmoituksensa perustuisi M2:n vaatimukseen. M1 on väittänyt soittaneensa välitysliikkeelle ja ilmoittaneensa M2:n haluavan perua kaupan. M2 on väittänyt, ettei pyytänyt M1:tä perumaan kauppaa.

Lautakunta toteaa välitysliikkeen kertomuksen perusteella, että kaupan peruuntuminen on johtunut M1:n välitysliikkeelle tekemästä ilmoituksesta. Lautakunta pitää tällaisessa tilanteessa lähtökohtana sitä, että kaupasta vetäytyneenä myyjänä on pidettävä M1:tä. Lautakunta toteaa, että M1:n on väitteidensä tueksi näytettävä peruuttaneen kaupan M2:n vaatimuksesta ja valtuuttamana.

M2 kiistää pyytäneensä ja valtuuttaneensa M1:n peruuttamaan kaupan. Kun M2:ta on tässä kaupassa edustanut välitysliikkeen kanssa asioitaessa hänen valtuuttamansa asiamies, on epäuskottavaa, että M2 olisi pyytänyt M1:tä toimimaan kaupan peruuttamisessa puolestaan suhteessa välitysliikkeeseen. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että M2 olisi valtuuttanut M1:n toimimaan puolestaan kaupassa.

Lautakunta toteaa, ettei M1 ole esittänyt riittävää näyttöä sen tueksi, että hän olisi vastoin välitysliikkeen ilmoitusta peruuttanut kaupan M2:n pyynnöstä. Sen vuoksi lautakunta katsoo asiassa näytetyksi, että M1 on itse päättänyt perua kaupan ilman syytä ja on siten vastuussa kaupan peruuttamisesta K:ille aiheutuneista kuluista.

Välitysliikkeen vastuu:

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetulla lailla (1074/2000), joka tuli voimaan 1.3.2001, on kumottu kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annettu laki (686/1988) siihen tehtyine muutoksineen.

Lautakunta toteaa, että nyt esillä olevassa asiassa välitystapahtuma on tapahtunut kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain voimaantulon jälkeen. Sen vuoksi asiassa on sovellettava kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain säännöksiä.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Lain 8 §:n mukaan välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Lain 13 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun. Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Asiassa on riidatonta, että M1, M2 ja M3 ovat hyväksyneet K:ien ostotarjouksen. Välitysliike on sen vuoksi ilmoittanut K:ille tarjouksen hyväksymisestä ja kaupantekopäivästä Kuusamossa. Välitysliike on ilmoittanut K:ille myyjien vetäytyneen kaupasta heti sen jälkeen, kun M1 ilmoitti välitysliikkeelle kaupan peruuttamisesta.

Lautakunta toteaa, ettei välitysliikkeen ole näytetty menetelleen välitystehtävää hoitaessaan huolimattomasti tai ammattitaidottomasti. Välitysliikkeen suorituksessa ei näin ollen ole virhettä. Sen vuoksi välitysliike ei ole vastuussa K:ille kaupan peruuntumisen vuoksi aiheutuneista kustannuksista.

Kulut lautakuntakäsittelyssä:

M2 ja M3 ovat vaatineet lautakuntakäsittelystä aiheutuneiden kulujensa korvaamista.

Siltä osin kuin M2 ja M3 on vaatineet korvausta valituskuluistaan, lautakunta toteaa, että kuluttajavalituslautakunnasta annetun lain 9 b §:n mukaan asianosaiset vastaavat itse kustannuksistaan, jotka ovat aiheutuneet asian käsittelystä kuluttajavalituslautakunnassa. Lautakunnan asuntokauppaosasto voi kuitenkin erityisestä syystä suosittaa myös näiden kustannusten korvaamista vastapuolelle. Lain esitöiden (HE 14/1994 vp.) mukaan erityinen syy voi olla esimerkiksi, että vastapuoli on selvästi ilman perusteita saattanut asian lautakuntakäsittelyyn ja aiheuttanut toiselle osapuolelle kustannuksia, joita ei voida pitää olosuhteisiin nähden vähäisinä, tai että vastapuolen menettely osoittaa tämän selvästi pyrkineen vaikeuttamaan tai pitkittämään asian käsittelyä.

Lautakunta toteaa, että edellä mainitun lainkohdan mukainen mahdollisuus suosittaa lautakuntamenettelystä aiheutuneiden kustannusten korvaamista on poikkeus pääsääntöön, jonka mukaan asianosaiset vastaavat itse lautakuntakäsittelystä aiheutuvista kustannuksistaan. Tämän vuoksi lainkohdalle on tulkinnassa annettava mahdollisimman suppea sisältö. Lautakunta toteaa erityinen syy korvata vastapuolen kulut lautakuntakäsittelyssä voi syntyä esimerkiksi silloin, kun valitus on selvästi perusteeton tai se on tehty ilmeisesti kiusanteon tarkoituksessa. Tässä tapauksessa näin ei ole ollut. Sen vuoksi M2:lla ja M3:lla ei ole oikeutta saada korvausta kuluistaan lautakuntakäsittelystä.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että M1 maksaa K:ille 3 600 markkaa vastaavat 605,48 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 5.9.2003