Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Kosteusvauriot. Kiinteistönvälitys. Välittäjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus.

asuntokauppa
tiedonantovelvollisuus

Diaarinumero: 01/81/2829
Antopäivä: 24.07.2003

Kuluttajat (K) ostivat 9.11.2000 elinkeinonharjoittajan (EH) välittämänä 520 000 markalla myyjältä (M) Asunto Oy:n osakkeet nrot 1499-1599, jotka oikeuttivat 50,50 neliömetrin suuruisen huoneiston hallintaan. Yhtiön rakennus on valmistunut vuonna 1987. K:t saivat 15.11.2000 XX:ltä ilmoituksen siitä, että taloyhtiö oli tilannut tutkimuksia asuntojen kosteusongelmien selvittämiseksi syksyllä 2000 alkaen. XX:n K:ille 10.1.2001 toimittaman tiedotteen mukaan taloyhtiön kaikissa rakennuksissa oli merkittäviä puutteita alapohjien vesieristyksissä ja salaojien toiminnassa. Taloyhtiön mukaan asumisen kannalta välttämättömien korjaustöiden hinta oli noin 1,2 miljoonaa markkaa. Korjaustyöt aloitettiin kesäkuussa 2001.

Asiassa on kysymys siitä, onko myyjä asuntokauppalain säännösten perusteella korvausvastuussa taloyhtiön yhtiökokouksessa keväällä 2001 päätetyistä korjaustöistä ostajille aiheutuvista kustannuksista.

Vaatimukset

K:t vaativat M:ltä ja EH:lta 25 914,70 markan hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.

Asunnossa oli kosteusongelman vuoksi korvaukseen oikeuttava salainen virhe. Myyjä tiesi asunnon kosteusongelmasta, koska oli ollut taloyhtiön hallituksessa kosteusongelmien tultua ilmi. Myyjä ei ilmoittanut kosteusongelmasta ostajille. Myyjä tiesi asuntoon tulevasta kylpyhuoneremontista.

Vastaukset

M kiistää vaatimukset. Ostajilla olisi ollut M:n antamien tietojen perusteella mahdollisuus saada tieto taloyhtiössä tehdystä ja suunnitelluista tutkimuksista sekä mahdollisesti tarvittavista korjaustoimista. M ei salannut ostajilta mitään kauppaan vaikuttavia tietoja. Myyntitoimeksiantoa tehtäessä M pyysi välittäjää selvittämään tehdyt tutkimustyöt isännöitsijältä ja välittäjä tiesi asunnon korjaustarpeista. Vastuu tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä kuului välittäjälle. Ostajat laiminlöivät korjaustarpeesta tiedon saatuaan ottaa tarkemmin selvää siitä, missä vaiheessa korjaukseen liittyvät selvitykset olivat kaupantekohetkellä.

EH kiistää vaatimukset. Ostajat saivat tiedon taloyhtiön korjaustarpeista isännöitsijäntodistuksesta. Välittäjä kehotti ostajia tiedustelemaan isännöitsijältä tarkempia tietoja korjauksista. Ostajilla oli saamiensa tietojen perusteella syytä varautua korjauksista aiheutuviin lisäkustannuksiin. Välittäjä ei saanut myyjältä mitään tietoa mahdollisista kylpyhuoneiden korjaustarpeista eikä välittäjällä ollut syytä epäillä kosteusvaurioita näissä tiloissa.

Ratkaisu

Myyjän vastuu:

Kysymyksessä olevaan käytetyn asunnon kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:

1) antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, tai

2) jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Ostajalla on asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Huolimatonta on paitsi se, että myyjä on aiheuttanut virheen, myös se, että myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Ostajat ovat saaneet ennen kauppaa 20.10.2000 päivätyn isännöitsijäntodistuksen, jossa on mainittu päätettyjä korjauksia/perusparannuksia koskevassa kohdassa maanvastaisten harkkoseinien kunnostuksen ja siihen liittyvien töiden suunnittelu talojen A ja E osalta vuonna 2000. Isännöitsijäntodistuksessa on mainittu suoritettujen korjausten ja perusparannusten kohdalla salaojituskorjaukset vuonna 1999. Ostajat ovat lisäksi saaneet ennen kauppaa myös myyntiesitteen, jossa on mainittu A- ja E-talojen osalta maanvaraisten seinien vesieristyksen suunnittelu.

Lautakunta toteaa, että ostajat ovat ostotarjouksen tehdessään olleet tietoisia taloyhtiössä suunnitteilla olevasta maanvaraisten harkkoseinien vesieristyksen kunnostuksesta. Ostajat ovat myös tienneet taloyhtiössä vuonna 1999 tehdystä salaojaremontista. Ostajat ovat itse ilmoittaneet tiedustelleensa isännöitsijältä tietoja yhtiöstä ennen kauppaa. Lautakunta toteaa, että ostajien on tullut ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella varautua kunnostustöistä aiheutuviin kustannuksiin, joiden lopullinen määrä ei ollut vielä kaupantekohetkellä tiedossa. Ostajat ovat siten voineet ostotarjoustaan tehdessään ottaa huomioon tulevien korjausten vaikutuksen asunnon kauppahintaan.

Lautakunta toteaa, että ostajien on täytynyt ymmärtää ennen kauppa saamiensa tietojen perusteella, että taloyhtiössä on ilmennyt kosteusongelmia. Ostajat ovat myös olleet tietoisia, että kosteusongelmia tullaan korjaamaan vuoden 2000 aikana. Tämän vuoksi ja asunnon ikäkin huomion ottaen ostajien on tullut varautua siihen, että myös heidän asuntonsa kylpyhuoneen osalta voi olla odotettavissa korjaustoimenpiteitä. Tämän vuoksi lautakunta katsoo, ettei ostajien asunnon kylpyhuoneessa mahdollisesti oleva kosteusvaurio ole salainen virhe.

Lautakunta katsoo, ettei myyjän ole näytetty laiminlyöneen tiedonantovelvollisuuttaan ostajille miltään osin.

Kiinteistönvälittäjän vastuu:

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetulla lailla (1074/2000), joka tuli voimaan 1.3.2001, on kumottu kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annettu laki (686/1988) siihen tehtyine muutoksineen. Uuden lain voimaantulosäännöksen mukaan lakia ei kuitenkaan sovelleta välitysliikkeen ja toimeksiantajan välillä, jos toimeksiantosopimus on tehty ennen lain voimaantuloa. Säännöksiä, jotka koskevat välitysliikkeen vastuuta toimeksiantajan vastapuolelle, sovelletaan tällöinkin vahinkoihin, jotka aiheutuvat välitysliikkeen menettelystä tämän lain voimaantulon jälkeen.

Lautakunta toteaa, että nyt esillä olevassa asiassa välitystapahtuma on tehty ennen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain voimaantuloa. Sen vuoksi asiassa on sovellettava kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain säännöksiä.

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 6 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välittäjän suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Lain 7 §:n mukaan kiinteistönvälittäjän on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos nämä tiedot voivat vaikuttaa myös toimeksiantosopimuksen tekemiseen, tiedot on annettava ennen sopimuksen tekemistä.

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 8 §:n mukaan kiinteistönvälittäjän on tarjotessaan välitettävää kohdetta ostettavaksi annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Lain 9 §:n mukaan jos kiinteistönvälittäjällä on aihetta epäillä, että hänen saamansa 8 §:ssä mainitut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, hänen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välittäjän on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Lain 12 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä tässä laissa on säädetty tai mitä voidaan katsoa sovitun. Lain 13 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

Välittäjä on kertonut kehottaneensa ostajia olemaan yhteydessä ennen ostotarjouksen tekemistä isännöitsijään tarkempien tietojen saamiseksi yhtiöstä. Ostajat eivät ole kiistäneet tätä seikkaa. Ostajat ovat itse kertoneet kysyneensä isännöitsijältä ja välittäjältä kaiken sen, minkä ovat ymmärtämyksensä mukaan osanneet.

Lautakunta toteaa, että välittäjä on täyttänyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti, kun myyntiesitteessä on ollut maininta suunnitteilla olevasta maanvaraisten harkkoseinien vesieristyksen kunnostuksesta ja välittäjä on kehottanut ostajia tiedustelemaan tarkempia tietoja taloyhtiöstä isännöitsijältä. Välittäjä ei ole laiminlyönyt velvollisuuksiaan eikä välittäjän suorituksessa näin ollen ole virhettä.

Välittäjä ei ole maininnut myyntiesiteessä, että asunnossa on tehty kuntoarvio. Lautakunta toteaa, että kuntoarvio on rakennuksen rakenteellisen kunnon tutkimus, joka perustuu silmämääräiseen havainnointiin rakenteita rikkomatta. Kuntoarvio ei ole asunnon vikojen ja puuteiden osalta niin tarkka kuin kuntotutkimus, jossa perehdytään jonkin rakennuksen osan kuntoon rakenteita rikkovien tai muiden silmämääräistä tarkempien menetelmien avulla. Kuntotutkimus tehdään yleensä kohteen korjauksen tai perusparannussuunnittelun pohjaksi.

Huomioon ottaen kuntoarviosta saatavat tiedot ei välittäjän laiminlyöntiä ilmoittaa kuntoarvion tekemisestä ole tässä tapauksessa pidettävä sellaisena virheenä, jonka perusteella ostajilla olisi oikeus vahingonkorvaukseen välittäjältä.

Lautakunta ei suosita hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 24.7.2003