Käytetyn asuinkiinteistön kauppa. Kohteen laatu.

asuntokauppa
hinnanalennus

Diaarinumero: 01/82/2035
Antopäivä: 23.07.2003

Kuluttajat (K) ostivat 12.5.1997 asuinkiinteistön (745 m2 suuruinen tontti rakennuksineen ja liittymineen myyjiltä (M). Kohteessa sijaitsee alun perin vuonna 1939 ja laajennusosaltaan 1960-luvun alussa valmistunut omakotitalo. Kohteen kauppahinta oli 540 000 markkaa. Lyhyen oman asumisajan jälkeen ostajat antoivat talon vuokralle ja muuttivat työkomennukselle ulkomaille. Kesällä 2000 heidän vuokralaisensa ilmoitti kosteus- ja homevaurioepäilyistä talon keskikerroksen pesutiloissa. Asiaa selviteltäessä tämä on todennettu myös ulkopuolisin tutkimuksin. Sittemmin pesutila on korjattu.

Ostajilla ja myyjillä on kiistaa siitä, onko kiinteistö tällä sekä eräillä muilla perustein virheellinen.

Vaatimukset

K:t vaativat, että M:t maksavat heille hyvityksenä 92 100 markkaa eli 15 490,11 euroa.

Summa koostuu seuraavasti:

Osuus pesutilojen korjauksesta 15 000 mk

Tuleva saunatilojen remontti60 000

Sisäputken asennus savupiippuun 1 500

Kuntokartoitus 3 000

Puhelu- ja telefaxkulut 600

Asianhoitajan osuus 12 000

Yhteensä 92 100 mk

Asunto myytiin myyjän laadulla remontoimana (toisella myyjistä, M1:llä, on ollut rakennusliike). Keskikerroksen pesutilassa havaittiin kuitenkin runsaasti hometta. Se korjattiin omana työnä syksyllä 2000. Lisäksi on ilmennyt, että talon kellarikerroksen sauna- ja pesutilat ovat korjauksen tarpeessa sekä että ne on rakennettu ilman asianmukaista lupaa.

Liitteitä

1. Insinööritoimisto XX:n mittausraportti 7.8.2000. Sen mukaan kellarin pesuhuoneen seinien alaosassa oli kosteutta ja lattiasta puuttuu vesieriste. Samoin se puuttunee yläkerran (keskikerroksen) suihkutilasta, jossa myöskään lattiakaivon ja korotusrenkaan sauma ei ollut tiivis.

2. Insinööritoimisto NN:n tekemä erityiskuntotarkastus 14.9.2000. Tarkastuksessa on selvitetty kosteusvaurioita ja riskirakenteita. Siinä todetaan muun muassa seuraavaa:

Ensimmäisen kerroksen kylpyhuoneen laatoitus on tehty joustavalle alustalle ja laattasaumoissa on monin paikoin halkeilua. Seinässä on puukuitulevy kahden tiiviin kerroksen välissä, jolloin rakenteeseen pääsevä vesi kuivuu hitaasti. Levystä todettiin korkeita homeitiöpitoisuuksia ja sädesieniä. Seinärakenteet tulee nopeasti tarkastaa ja tehdä nykymääräysten mukainen remontti.

Kellarikerroksen pesutiloissa on irtonaisia laattoja ja aukinaisia laattasaumoja. Saunan lattian kaadot ovat paikoin väärään suuntaan. Tilaan suositellaan nykymääräysten mukaista remonttia. Pesuhuoneessa ei nyt ole varsinaista ilmanvaihtoa eikä ilma vaihdu saunassakaan tehokkaasti.

Öljykattilan hormiin suositellaan sisävuorausputkea.

Vastaus

Valitus tulee hylätä. Myyjät olivat omana seitsemän vuoden hallinta-aikanaan remontoineet taloa yli 200 000 markalla. Kosteusongelmat on havaittu vasta kolme vuotta kaupan teon jälkeen ja ne ovat ilmeisesti syntyneet vasta kaupan teon jälkeen. NN:n raportin mukaan kylpyhuoneen tuuletusluukku oli (ilmeisesti vuokralaisten toimesta) teipattu kiinni. Jo tämä seikka on lisännyt kosteutta kylpyhuoneessa. Ostajat eivät havainneet kohteessa mitään valitettavaa omana kolmen kuukauden asuinaikanaan heti kaupan jälkeen. Esittelyssä heille kerrottiin saunan lattian virheellisestä kallistuksesta.

Ratkaisun perustelut

Asuinkiinteistöjen kauppaa koskevan maakaaren 2 luvun 17 mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos

- kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu

- myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan

- myyjä on jättänyt ilmoittamatta tällaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan

- myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön

- kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä siltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi muun kuin salaisen virheen vuoksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö oli kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

Luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Lautakunta arvioi tapausta seuraavasti. Se ei pidä sisävuorausputken asentamista savupiippuun välttämättömänä myyjän vastattavana korjaustarpeena eikä suosita siitä hyvitystä. Sen sijaan ostajat ovat voineet edellyttää myyntiesitteessä mainituilta talon sisä- ja pesutilojen vuoden 1990 peruskorjauksilta/ remonteilta korjausajankohtana valinnutta tavanomaista hyvää laatua sekä sitä, että töihin on haettu rakennuslainsäädännön edellyttämä lupa. Tapauksessa esitetyn selvityksen perusteella keskikerroksen kylpyhuoneen laatoitus on tehty virheellisesti joustavalle alustalle, mikä on aiheuttanut alapuoliseen rakenteeseen kosteusrasitusta. Lisäksi seinärakenteessa puukuitulevy on ollut virheellisesti kahden tiiviin rakenteen välissä. Tämä on estänyt levyyn joutuneen kosteuden kuivumista sekä on edistänyt kosteus- ja mikrobivauriota. Kellarikerroksen pesutiloissa puolestaan on puutteita laatoituksessa, rakenteiden tuuletuksessa sekä lattian kallistuksissa. Lisäksi kellaritilan käyttötarkoituksen muutokselle ei ole haettu korjauksen edellyttämää lupaa rakennusvalvontaviranomaiselta. Lautakunta pitää näitä seikkoja myyjän vastattavana virheenä. Se katsoo myöhemmin havaittujen kosteusvaurioiden johtuneen näistä myyjän vastattavista rakenteellisista seikoista, eikä kiinteistön huolimattomasta asuinkäytöstä. Edelleen se katsoo virheiden olleen olemassa jo kaupan teon hetkellä, sekä että niistä on valitettu lain edellyttämän kohtuullisen ajan puitteissa.

Virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi lautakunta harkitsee 5 000 euroa. Lisäksi myyjien tulee korvata virheen selvittämiseksi tarpeellisesta kuntokartoituksesta vaadittu osuus 504,56 euroa sekä asian hoitamisesta tulleista puhelu- ja telefaxkuluista kohtuulliseksi harkittu 85 euron korvaus.

Asianhoitajan palkkion osalta lautakunta toteaa, että kuluttajavalituslautakunnasta annetun lain 9 b §:n mukaan lautakunnan asuntokauppaosasto voi vain erityisestä suosittaa korvausta lautakuntamenettelyn aiheuttamista kustannuksista. Esitetyn palkkiovaatimuksen on katsottava perustuvan lautakuntakäsittelyn vaatimiin toimenpiteisiin. Lautakunta ei katso olevan lain edellyttämiä erityisiä syitä korvata sitä.

Hyvityksen yhteismäärä on näin ollen 5 589,56 euroa.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että M:t maksavat K:ille 5 589,56 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 23.7.2003