Vuokra-asunnon välitys. Hyvän tavan vastainen sopimus. Vahingonkorvaus.

Diaarinumero: 03/81/923
Antopäivä: 10.09.2003

Kuluttaja (K) vuokrasi 31.7.2002 toistaiseksi asuinhuoneiston, jonka hallinta sopimuksen mukaan siirtyi hänelle 1.8.2002. Vuokran määrä oli 650 euroa kuukaudessa. Vuokra ajalta 1.8.- 31.10.2002 oli kuitenkin 914,33 euroa kuukaudessa. Vuokrasopimuksen ehdon mukaan sopimusta ei voinut irtisanoa päättyväksi ennen 31.10.2002. Sopimus on laadittu elinkeinonharjoittajan (EH) lomakkeelle.

K kertoo vaatineensa 21.3.2003 välittäjältä takaisin korotettuna vuokrana maksamansa välityspalkkion, mistä välittäjä kieltäytyi.

Vaatimukset

K vaatii välittäjää maksamaan takaisin välityspalkkion eli 1,22 x yhden kuukauden vuokran.

K katsoo, että korotettu vuokra on rinnastettava välityspalkkioon, jota hänen ei tarvitse maksaa, koska hän ei ollut toimeksiantajana.

Vastaus

EH:n mukaan K ei ole maksanut sille välityspalkkiota tai mitään muutakaan. Välityspalkkion on maksanut vuokranantaja.

Selvitykset

Vuokranantaja NN on puhelimessa kertonut kuluttajavalituslautakunnan ylitarkastajalle, että asunnonvälittäjä laati vuokrasopimuksen ja sisällytti siihen myös ehdon korotetusta vuokrasta. NN:t olivat välitysliikkeen toimeksiantajina. Korotettu vuokra ajalta 1.8.-31.01.2002 vastasi NN:ien maksaman vuokravälityspalkkion määrää.

XX Etelä-Suomen lääninhallituksesta on ilmoittanut ylitarkastajalle, ettei lääninhallitus ole pitänyt epäasianmukaisena, jos vuokranantaja perii vuokralaiselta välityspalkkion määrän korotettuna vuokrana, jos se jaksotetaan 3-6 kuukauden ajalle. Asiasta ei ole kirjallisia ohjeita tai päätöstä.

Ratkaisun perustelut

Selvityksen mukaan K on solminut vuokrasopimuksen EH:n välitettävänä olleesta asunnosta. Yhtiön laatiman vuokrasopimuksen mukaan vuokra 1.8.-31.10.2002 oli 264,33 euroa suurempi kuin muutoin sovittu vuokra (650 euroa kuukaudessa). Korotettu vuokra vastasi välityspalkkion määrää. Välityspalkkion maksoi EH:n kanssa toimeksiantosopimuksen tehnyt vuokranantaja.

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 4 §:n mukaan välitystoiminnassa on noudatettava hyvää välitystapaa.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000) 5 §:n mukaan toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, että sopimusehtoja ei voida yksipuolisesti muuntaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Lain 20 §:n 2 momentin mukaan välityspalkkio voidaan periä vain toimeksiantajalta.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Hallituksen esityksessä laiksi kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (HE 58/2000 vp.) todetaan, että esitystä valmisteltaessa voimassa oleva laki ei sisältänyt säännöstä siitä, kuka välityspalkkion maksaa. Vuokra-asuntojen puute erityisesti kasvukeskuksissa oli johtanut siihen, että valtaosassa tapauksia välityspalkkion maksoi asunnonhakija, vaikka toimeksiantosopimuksen olisi tehnyt vuokranantaja. Lakiin ehdotettiin otettavaksi säännös, jonka mukaan välityspalkkio voidaan periä vain toimeksiantajalta. Säännöksellä haluttiin muuttaa vallitseva käytäntö kaikkia välityskohteita koskevien toimeksiantosopimusten osalta sellaiseksi, että välityspalvelun tilannut myös maksaa välityspalkkion. Etuna pidettiin, että välityspalkkion suorittaja on sopimussuhteessa välitysliikkeeseen ja että hänen oikeudellinen asemansa on selkeämpi. Säännöksen odotettiin myös lisäävän toimeksiantajan intressiä kilpailuttaa välitysliikkeitä välityspalkkion määrän osalta (s. 8).

EH on tässä tapauksessa laatinut vuokranantajien ja vuokralaisen välisen vuokrasopimuksen, jossa on sovittu kolmen kuukauden korotetusta vuokrasta. Tämä ylimääräinen vuokra oli välityspalkkion suuruinen.

Lautakunta katsoo selvitetyksi, että välityspalkkion suuruisen, korotetun vuokran sisältävä vuokrasopimus on laadittu sen vuoksi, että EH saisi käytännössä välityspalkkion vuokralaiselta, jolla ei kuitenkaan ollut toimeksiantosopimusta yhtiön kanssa. Lautakunnan käsityksen mukaan kysymyksessä on tässä tapauksessa sopimus, jolla on ollut tarkoitus kiertää kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n 2 momentin säännöstä, jonka mukaan välityspalkkion saa periä vain todelliselta toimeksiantajalta. Lautakunta katsoo, että kysymyksessä on tästä syystä ollut hyvän välitystavan vastainen sopimus.

Koska sopimus on tältä osin ollut hyvän välitystavan vastainen ja sen vuoksi pätemätön, on välittäjän korvattava siitä K:lle aiheutunut vahinko eli ylimääräisenä maksettu vuokra, 792,99 euroa. K on myös vaatinut maksettavalle korvaukselle viivästyskorkoa.

Korkolain 7 §:n mukaan velvollisuus maksaa viivästyskorkoa vahingonkorvaukselle alkaa 30 päivän kuluttua riittävän selvityksen sisältävän vaatimuksen esittämisestä. K:n vaatimus on esitetty viimeistään lautakunnan vastauspyynnön 24.4.2003 mukana. EH on saanut siitä tiedon viimeistään 2.5.2003. Koronmaksuvelvollisuus alkaa näin ollen 1.6.2003. Viivästyskoron määrä on vuotuiset 10,5 prosenttia.

Suositus

Kuluttajavalituslautakunta suosittaa, että EH maksaa K:lle vahingonkorvauksena 792,99 euroa edellä mainittuine viivästyskorkoineen.

Eriävämielipide pöytäkirjan liitteenä.

Katson, että asia olisi pitänyt ratkaista seuraavin perustein:

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n 2 momentin mukaan välityspalkkio voidaan periä vain toimeksiantajalta. Lain yleisperusteluissa (HE 58/2000 vp., s. 7) pidettiin vuokra-asuntojen osalta epäkohtana sitä, että välityspalkkion joutuu käytännössä maksamaan muu kuin toimeksiantaja. Lain yleisperusteluissa (s. 8) todetaan edelleen, että lailla "halutaan muuttaa vallitseva käytäntö sellaiseksi, että välityspalvelun tilannut myös maksaa välityspalkkion. Etuna on tällöin, että välityspalkkion suorittaja on sopimussuhteessa välitysliikkeeseen ja että hänen oikeudellinen asemansa on siten selkeämpi." Perusteluissa todetaan vielä, että "Ehdotetussa laissa ei säädetä sitä, kuka toimeksiantaja on. Toimeksiantaja voi näin olla tilanteen mukaan kumpi tahansa kaupan tai vuokrasopimuksen osapuolista."

Vuokranantaja on tässä tapauksessa tehnyt toimeksiantosopimuksen EH:n kanssa. Tämän jälkeen kohdetta on markkinoitu siten, että vuokralaisella on velvollisuus maksaa korotettua vuokraa kolmen ensimmäisen kuukauden ajalta. K on ottanut tällaisen ilmoituksen perusteella yhteyden välitysliikkeeseen ja ilmoittanut halukkuudestaan asunnon vuokraamisen. Tämän jälkeen vuokranantajan ja vuokralaisen välillä on tehty vuokrasopimus, jossa on sovittu kolmen kuukauden korotetusta vuokrasta. Korotuksen suuruus on vastannut välitysliikkeen vuokranantajalta perimää välityspalkkiota. Vuokranantaja on maksanut välityspalkkion välitysliikkeelle. Lautakunta katsoo, että vuokranantajan kanssa tehtyä toimeksiantosopimusta on pidettävä lain tarkoittamalla tavalla todellisena. Lautakunta katsoo lisäksi selvitetyksi, että välityspalkkion suuruisen, korotetun vuokran sisältävä vuokrasopimus on laadittu sen vuoksi, että vuokranantaja saisi välityspalkkion vuokralaiselta takaisin kolmen kuukauden aikana. Lainsäädäntö ei aseta mitään estettä sille, että vuokranantaja määrittää perittävän vuokran sellaiseksi, että vuokranantaja saa kulunsa (mukaan lukien välityspalkkio) peitettyä. Kuitenkin sellaista menettelyä, jossa välitysliike ehdottaa sovittavaksi yhteensä välityspalkkion verran suuremman vuokran korotuksen muutaman ensimmäisen kuukauden vuokraan, on pidettävä hyvän välitystavan vastaisena. Lautakunta katsoo, että kysymyksessä on tästä syystä ollut hyvän välitystavan vastainen sopimus. Koska sopimus on tältä osin ollut hyvän välitystavan vastainen ja sen vuoksi pätemätön, on välittäjän korvattava siitä K:lle aiheutunut vahinko eli ylimääräisenä maksettu vuokra, 792,99 euroa. K on myös vaatinut maksettavalle korvaukselle viivästyskorkoa.

Kuluttajavalituslautakunta suosittaa, että EH maksaa K:lle vahingonkorvauksena 792,99 euroa viivästyskorkoineen.

 
Julkaistu 10.9.2003