Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Vesikattoremontti. Onko kahden vuoden reklamaatioaika otettava viran puolesta huomioon?

Diaarinumero: 01/82/2364
Antopäivä: 18.07.2003

Myyjä (M) myi ostajille 1 (O1) 26.4.2001 päivätyllä kauppakirjalla asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat 71,5 m2:n (3h+k+sauna+piha)-suuruisen paritalohuoneiston hallintaan. Kauppahinta oli 675 000 markkaa. Rakennus on valmistunut vuonna 1990. Asunnon hallinta luovutettiin ostajille 1.6.2001.

M oli ostanut huoneiston 1.3.1999 O2:lta. Kauppahinta oli 630 000 markkaa. Asunnon hallinta oli luovutettu M:lle kaupantekopäivänä.

Yhtiössä havaittiin keväällä 2001, että osa paritalojen vesikaton kattolevyistä oli rikki. Yhtiökokous päätti 13.6.2001 korjauttaa katon. XX Oy:n 4.9.2001 päivätyn lausunnon mukaan yhden talon katto oli niin heikossa kunnossa, että se olisi uusittava kokonaan.

O1:t vaativat 13.8.2001 päivätyllä kirjeellä M:ltä hinnanalennusta 10 952,50 markkaa vesikaton huonon kunnon vuoksi. M ei katsonut olevansa vastuussa korjauskuluista.

Vaatimukset

M katsoo, ettei voi olla vastuussa kattoremontin kustannuksista ostajille. Lisäksi hän pyytää lautakuntaa selvittämään, ovatko asunnon myyjät O2:t vastuussa mahdollisesta virheestä.

M ei ollut asuntoa myydessään tietoinen vesikaton kunnosta eikä vuonna 1997 tehdystä kosteustutkimuksesta.

Asunnon myyjät O2:t eivät kertoneet kauppaa tehtäessä M:lle siitä, että paritalohuoneistossa vuonna 1997 tehdyssä kosteustutkimuksessa on havaittu vesikatossa hiushalkeamia. Myöskään isännöitsijäntodistuksessa ei ole ollut mainintaa asiasta. Myyjät ovat olleet taloyhtiön hallituksessa ja O2 on toiminut isännöitsijänä.

Vastaukset

1. O1:t katsovat, että asunnon heille myynyt M on vastuussa kattoremontista aiheutuneista kustannuksista. Lopulliset kustannukset ovat olleet asuntoa kohden 13 076,40 markkaa. He vaativat M:ltä hinnanalennusta tämän summan.

Ostajille ei kerrottu kauppaa tehtäessä, että paritalohuoneistossa vuonna 1997 tehdyssä kosteustutkimuksessa oli havaittu vesikatteessa joitakin hiushalkeamia, joita olisi pitänyt seurata vuosittain. Myöskään isännöitsijäntodistuksessa ei ole ollut mainintaa asiasta.

M on ollut tietoinen vesikaton huonosta kunnosta. Hän oli läsnä 28.6.2000 pidetyssä yhtiökokouksessa, jossa on käsitelty kattotiilien korjausta, ja hän on allekirjoittanut yhtiökokouksen pöytäkirjan.

2. O2:t kiistävät vaatimukset.

Heillä ei ole ollut ennen kaupantekoa mitään tietoa vesikaton tutkimuksesta. Isännöitsijän lausunnon mukaan vesikaton kunnosta ei ole tehty tutkimuksia vuonna 1997 vaan katon huono kunto on havaittu keväällä 2001.

Selvitykset

Yhtiökokouspöytäkirjan 28.6.2000 kohdassa 15. Vuosikorjaukset ja muut korjaustyöt todetaan muun muassa, että kattotiilet korjataan.

Isännöitsijä on antanut lausunnon 15.11.2001. Sen mukaan vesikaton kunnosta ei ole tehty tutkimuksia vuonna 1997. Vesikaton huono kunto havaittiin keväällä 2001. Katto uusittiin kesällä 2001.

Ratkaisu

1. O2:n vastuu M:lle:

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi sen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Jollei ostaja ilmoita virheestä myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentin mukaan oikeutensa vedota siihen.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin mukaan ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

M:n ilmoitus katon vioista asunnon hänelle myyneille O2:lle on mennyt heille tiedoksi ensimmäisen kerran 1.11.2001 päivätyllä kirjeellä kuluttajavalituslautakunnan vastauspyynnön mukana. Lautakunta katsoo heidän saaneen tiedon valituksesta viimeistään 8.11.2001. Tällöin oli kulunut jo noin kaksi vuotta kahdeksan kuukautta siitä, kun asunnon hallinta oli luovutettu M:lle, sillä hallinta luovutettiin 1.3.1999.

O2:t eivät ole vedonneet siihen, että M ei ole ilmoittanut virheestä heille kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Tässä tapauksessa asunnon hallinnan luovutushetki ja kahden vuoden kuluminen hallinnan luovutuksesta on riidaton.

Lautakunta ottaa viran puolesta huomioon, ettei M asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentin mukaan voi enää vedota virheeseen, koska hän on ilmoittanut viasta myyjille yli kahden vuoden kuluttua hallinnan luovutuksesta. Myyjät eivät myöskään selvityksen mukaan olleet tienneet kattojen vioista eikä heidän ole edes väitetty menetelleen törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

2. M:n vastuu O1:lle:

Paritalojen vesikaton on todettu vaativan korjausta. Katto on vuotanut ja osa kattolevyistä on ollut rikki. Yhtiökokous on päättänyt noin seitsemän viikkoa kaupanteon jälkeen pidetyssä yhtiökokouksessa korjauttaa katon. Korjaaja on todennut yhden talon katon olevan niin huonossa kunnossa, että sitä ei kannata korjata. Katto on uusittu. O1:n osuus katon uusimiskustannuksista on ollut 13 076,40 markkaa.

Ostajat vaativat hinnanalennusta sillä perusteella, että heille ei ole kerrottu kauppaa tehtäessä vesikaton huonosta kunnosta eikä tulevasta korjauksesta, vaikka myyjän on heidän mielestään täytynyt olla tietoinen asiasta. Tätä he perustelevat sillä, että yhdessä paritalohuoneistossa vuonna 1997 tehdyssä kosteustutkimuksessa on havaittu vesikatteessa hiushalkeamia. M on myös ollut läsnä 28.6.2000 pidetyssä yhtiökokouksessa, jossa on käsitelty kattotiilien korjausta.

Yhdessä yhtiön neljästä asunnosta on tehty vuonna 1997 asuntokaupan yhteydessä kosteustutkimus, jonka syynä on ollut pesuhuoneen kosteusvaurioepäily. Tutkimuksen tilaajina ovat olleet asunnon omistajat NN. Lautakunnalle toimitetun tutkimusraportin mukaan paritalon vesikatteena olevassa Vartti-katteessa on todettu olevan joitakin hiushalkeamia, mutta kate ei ole vuotanut. Myyjän ei voida olettaa tienneen tutkimusraportissa mainituista seikoista, koska tutkimuksen kohteena ei ole ollut kaupan kohteena oleva asunto. Raportista ilmenevät seikat eivät ole olleet muutoinkaan sellaisia, että myyjän olisi pitänyt kertoa niistä kaupanteon yhteydessä ostajille.

Myyjä on ollut läsnä 28.6.2000 pidetyssä yhtiökokouksessa, jossa on käsitelty muun muassa yhtiössä tehtäviä vuosikorjauksia. Kokouksessa on tässä yhteydessä käsitelty kattotiilien korjausta. Myyjän ei voida kuitenkaan pelkästään tällä perusteella olettaa tienneen siitä, että vesikatto olisi niin huonossa kunnossa, että se olisi lähiaikoina uusittava. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että myyjä olisi tiennyt tai että hänen olisi pitänyt tietää vesikaton peruskorjaustarpeesta ennen kaupantekoa.

Asunto-osakeyhtiön osakkaat vastaavat asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä määrätyllä tavalla yhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista. Kun ostaja ostaa huoneiston hallintaan oikeuttavat asunto-osakkeet, hänestä tulee yhtiön osakas. Kuluttajavalituslautakunta on ratkaisukäytännössään katsonut, että ostaja kantaa riskin ainakin sellaisista yhtiön omistamassa rakennuksessa kaupanteon jälkeen ilmenevistä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevista kunnossapito- ja korjaustarpeista, joita voidaan pitää suuruudeltaan tai muutoin tavanomaisina.

Harkittaessa tässä tapauksessa sitä, onko kaupan kohde on ollut merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ennen kaupantekoa, huomioon on otettava muun muassa rakennusten valmistumisvuosi sekä vesikaton korjauksesta ostajille aiheutuneet kustannukset. Lautakunta katsoo, että korjauskustannusten määrä huomioon ottaen korjaustarpeita ei voida pitää suuruudeltaan epätavanomaisina. Kaupan kohde ei ole ollut merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kaupan kohteessa ei ole virhettä.

Kuluttajavalituslautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 18.7.2003