Asuinkiinteistön kauppa. Kohteen laatu

asuntokauppa
sopimuksen sisältö

Diaarinumero: 01/82/2321
Antopäivä: 16.07.2003

Kuluttajat (K:t) ostivat kiinteistön määräalan (486 m2 suuruinen tontti Helsingin Laajasalosta) rakennuksineen myyjiltä (M:t) 2.10.1998. Kiinteistöllä sijaitsi uusi asuinrakennus, jonka loppukatselmusta ei ollut vielä tehty. Kohteen kauppahinta oli 1 200 000 markkaa.

K:t ovat tyytymättömiä kohteen laatuun.

Vaatimukset

K:t vaativat alkuperäisessä valituksessaan M:iltä korvausta 86 300 markkaa eli 14 514,62 euroa. Kirjeenvaihdon kestäessä lisävaatimuksia on esitetty 5 500 markan eli 925,03 euron edestä.

Kohde myytiin rakennusluvan mukaisena. Kaupan teon aikaan asuinrakennus oli keskeneräinen. Kaupanteon yhteydessä laadittiin havaittavista keskeneräisistä asioista vastaanottopöytäkirjaksi nimetty puutelista (2.10.1998). Myyjien piti huolehtia töiden loppuunsaattamisesta. Näitä töitä ei ole kuitenkaan tehty. Muuton jälkeen ilmeni, että kohdetta rakentanut rakennusliike oli mennyt selvitystilaan jo ennen kaupan tekemistä. Myyjä ei ollut kertonut tästä ostajille. Myyjä jatkoi töitä käyttämättä apunaan ammattitaitoista työvoimaa. Valitus perustuu siihen, että kohteessa on asumista haittaavia ja sopimuksen vastaisia puutteita. Osasta näistä asioista K:t tekivät vaatimuksia rakennusvalvontaviranomaiselle ja edelleen sen päätöksestä valituksen muutoksenhakuviranomaiseen. Helsingin hallinto-oikeuden päätös asiasta on tehty 4.12.2002.

Kuluttajavalituslautakuntaan tehty valitus perustuu siihen, että kohde poikkeaa useista kohdin laadultaan sovitusta. Valituksen perusteluja on käsitelty tarkemmin valituksen eri liitteissä.

Täydennyksessä K.t toivovat lautakunnalta kannanottoa myös valvojan vastuuseen asiasta.

Liitteitä kauppakirja rakennuslupapiirroksia vastaanottopöytäkirja (2.10.1998) vastaanottotarkastuspöytäkirja (RI NN, 29.12.1998)

K:ien laatimia puutelistoja ja reklamaatioita valokuvia selityksineen valitus Helsingin hallinto-oikeudelle ja oikeuden päätös

Vastaus

Vaatimukset kiistetään. Kohde myytiin käytännössä valmiina ja ostajat sitoutuivat siihen, ettei heillä ole asioista huomautettavaa. Mistään viimeistelytöistä tai vuositarkastuksista ei sovittu. Valituksessa ei ole miltään osin kyse myyjän vastattavista virheistä. Suuressa osassa valituksen virheluettelosta on kyse vain vähäisistä ja kaupan yhteydessä hyväksytyistä puutteista. K:ien tulee tehdä haluamansa muutokset omalla kustannuksellaan.

K:ien on lisäksi katsottava menettäneen puheoikeutensa asiassa, koska he ovat myyneet kiinteistön edelleen.

Rakennusliike ei ole ollut selvitystilassa valituksessa väitetyllä tavalla.

Vastavaatimuksena M:t vaativat, että K:t korvaavat heille vastineen laatimisesta, mittauksista ja asian käsittelystä rakennuslautakunnassa aiheutuneista kuluista 1 500 euroa.

Vastaukseen on liitetty selvitystä valitusta sivuavasta rakennuslautakunnan päätöksestä ja sitä koskevasta hallintovalitusasiasta sekä valokuvia.

Ratkaisu

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos

- kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu

- myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan

- myyjä on jättänyt ilmoittamatta tällaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan

- myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön

- kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä siltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi muun kuin salaisen virheen vuoksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö oli kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

Luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Kuluttajavalituslautakunnasta annetun lain 9 b §:n 1 momentin mukaan asianosaiset vastaavat itse kustannuksistaan, jotka ovat aiheutuneet asian käsittelystä kuluttajavalituslautakunnassa. Lautakunnan asuntokauppaosasto voi kuitenkin erityisestä syystä suosittaa myös näiden kustannusten korvaamista vastapuolelle.

Lautakunta arvioi asiaa seuraavasti:

Kohteen myöhempi myyminen ei poista ostajien oikeutta vaatia myyjiltä hyvitystä väitetyn sopimusrikkomuksen perusteella.

Osapuolten väliseen kauppakirjaan ei sisälly ehtoja myyjän tehtäväksi kuuluvista korjauksista ja rakennustöiden loppuunsaattamisesta. Sen mukaan ostajat ovat tutustuneet kohteeseen ja ottavat sen vastaan siinä kunnossa kuin se kaupantekohetkellä on. Lautakunta pitää tätä kuitenkin yleisluonteisena kauppakirjalausekkeena, joka ei tässä tapauksessa täsmällisesti kuvaa sopimuksen luonnetta. Kaupanteon yhteydessä ostajat ovat saaneet myös M1:n laatiman, vastaanottopöytäkirjaksi nimetyn luettelon kohteen rakennustöiden puutteellisuuksista. Sen mukaan puutteet tarkistetaan uudelleen 16.10.1998. Lautakunta arvioi näiden asiakirjojen perusteella, että kohde on ostettu tietoisena rakennustöiden osittaisesta keskeneräisyydestä ja olettaen, että rakennustöistä vastaava urakoitsija tai ylipäätään muu kuin ostajataho huolehtisi töiden loppuun saattamisesta pian kaupan teon jälkeen. Tapauksesta saadun selvityksen perusteella näin ei ole kuitenkaan kaikin osin käynyt. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että myyjät olisivat voineet ennakoida tätä kauppaa tehtäessä. Kaupparekisteristä saatujen tietojen perusteella urakoitsijan konkurssiasia oli tullut vireille velkojan hakemuksesta 30.9.1998 eli vasta miltei samanaikaisesti kiinteistökaupan teon kanssa.

Esitetyn aineiston perusteella kohde on jäänyt eräiden kaupan kokonaisuuteen nähden melko vähäisten viimeistelytöiden osalta (esim. maalaustyötä, kotelointia) poikkeamaan siitä, mitä ostajat ovat voineet olettaa. Lautakunta katsoo kohteen poikenneen sovitusta eli olleen virheellinen, mutta pitää virhettä huomattavasti vähämerkityksisempänä kuin mitä vaatimuksia ostajat ovat asiasta esittäneet. Lautakunta pitää

1 500 euron kertakaikkista hinnanalennusta riittävänä hyvityksenä asiasta.

Muihin hyvityksiin tai korvauksiin lautakunta ei katso tapauksen antavan aihetta. Asiassa ei ole ilmennyt erityisiä syitä korvata lautakuntamenettelystä tulleita kuluja miltään osin.

Lautakunta ei ota kantaa rakennustöiden valvojan vastuuseen. K:t eivät ole olleet kuluttajansuojalain mukaisessa sopimussuhteessa valvojaan, jolloin lautakunta ei olisi toimivaltainen käsittelemään heidän vaatimuksiaan tältä osin. Valituksessa ei myöskään ole esitetty valvojaa kohtaan täsmällisiä vaatimuksia.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että M:t maksavat K:ille 1 500 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 16.7.2003