Omakotikiinteistön kauppa. Tontin virheellinen pinta-alatieto. Tiedonantovirhe. Kiinteistönvälitys. Välittäjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus.

Diaarinumero: 01/81/2635
Antopäivä: 16.07.2003

Kuluttaja (K) osti 7.7.2000 välitysliikkeen (EH1) välittämänä NN:ien jakamattomilta kuolinpesiltä 90 000 markalla Nurmeksen kaupungin Nurmeksen kylässä sijaitsevan tilan RN:O 12:179 lukuunottamatta samana päivänä tehdyllä kauppakirjalla XX:lle myytyä 7,8 hehtaarin suuruista määräalaa. Kauppakirjan mukaan kaupan kohteen pinta-ala on noin 1 hehtaari.

14.7.2000 tehdyssä lohkomistoimituksessa XX:n ostama 7,8 hehtaarin määräala erotettiin omaksi tilakseen, jolloin kantatilan pinta-alaksi jäi 0,6877 hehtaaria. 7.1.2002 päivätyn kiinteistörekisterin otteen mukaan RN:O 12:179-nimisen tilan pinta-alaksi oli kaupantekohetkellä kiinteistörekisteriin merkitty 8,7664 hehtaaria. Vastaavasti 7.1.2002 päivätystä kiinteistörekisteriotteesta ilmenee, että edellä sanottu pinta-alatieto on ollut virheellinen ja että kysymyksessä olevan tilan oikea pinta-ala on kiinteistörekisteriin 21.11.2001 tehdyn uudelleen kartoituksen perusteella ollut kaupantekohetkellä 8,5170 hehtaaria.

Asiassa on kysymys siitä, onko pinta-alasta annettu virheellinen tieto ollut tiedonantovirhe ja onko ostajalla sen vuoksi oikeus hinnanalennukseen.

Vaatimukset

K vaatii NN:ien kuolinpesän osakkailta sekä EH1:ltä yhteisvastuullisesti 22 000 markan hinnanalennusta ja asian selvittelystä aiheutuneiden kulujensa korvaamista 6 000 markalla.

K osti kantatilan asuintilaksi, minkä vuoksi hän maksoi myös mahdollisesta rakennusoikeudesta. Välittäjä laiminlöi huolehtia siitä, että K:n ostamalle asuinkiinteistöksi jäävälle kantatilalle jäisi maata rakennusjärjestyksen edellyttämä 1 hehtaari. Välittäjä toimi huolimattomasti ja amattitaidottomasti.

Vastaukset

EH1 kiistää vaatimukset. Kantakiinteistön kauppakirjassa mainittu virheellinen pinta-ala ei voinut olla kenenkään asianosaisen tiedossa, koska pinta-alavirhe aiheutui kiinteistörekisteritiedon virheellisyydestä. Välittäjällä ei ollut aihetta epäillä julkisen kiinteistörekisteritiedon oikeellisuutta. Välittäjän edustaja ei voinut silmämääräisellä tarkastelulla havaita virheellistä pinta-alaa. Kauppakirjasta ei ilmennyt, että ostajan tarkoituksena oli muodostaa tontille rakennusjrjestyksen mukainen rakennuspaikka. Välittäjä on toiminut asiassa huolellisesti ja lain mukaisesti.

Välittäjä ei joka tapauksessa voi olla yksin vastuussa mahdollisesta korvauksesta kokonaisuudessaan. Mahdollisen korvauksen määrä ei voi määräytyä suoraan toteutuneen ja kaupantekohetken tietojen mukaisen pinta-alojen suhteesta.

Ostajan kohtuullisina asian selvittelystä aiheutuneina kuluina on pidettävä korkeintaan 500 markkaa.

Myyjä 1 (M1) kiistää vaatimukset. Mahdollisesta vahingosta vastaa välittäjä tai valtio kiinteistörekisterin ylläpitäjänä. Korvausvaatimukset ovat joka tapauksessa pinta-alavirheen laajuus ja asiamiehen koulutus huomioon ottaen kohtuuttomat.

Myyjä 2 (M2) kiistää vaatimukset. M2 ei tiennyt virheellisestä pinta-alatiedosta. K:n ostama alue on noin hehtaarin kokoinen ja K tiesi kauppakirjan mukaan kaupan kohteen ulottuvuudesta.

Myyjä 3 (M3) kiistää vaatimukset. K:n kärsimä vahinko on vähäinen, koska kantatilalle voidaan joka tapauksessa myöntää rakennusoikeus. Vahingosta vastaa valtio kiinteistörekisterin ylläpitäjänä.

Myyjä 4 (M4) ja myyjä 5 (M5) kiistävät vaatimukset. Mahdollisesta vahingosta vastaa välittäjä tai valtio kiinteistörekisterin ylläpitäjänä.

Myyjä 6 (M6) kiistää vaatimukset. Välittäjä ei hoitanut toimeksiantoaan asiallisesti ja ammattitaitoisesti. Välittäjä on sen vuoksi ainakin osaksi vastuussa vahingosta.

NN on kuollut 31.7.2002.

Ratkaisun perustelut

Välittäjän vastuu:

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetulla lailla (1074/2000), joka tuli voimaan 1.3.2001, on kumottu kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annettu laki (686/1988) siihen tehtyine muutoksineen. Uuden lain voimaantulosäännöksen mukaan lakia ei kuitenkaan sovelleta välitysliikkeen ja toimeksiantajan välillä, jos toimeksiantosopimus on tehty ennen lain voimaantuloa. Säännöksiä, jotka koskevat välitysliikkeen vastuuta toimeksiantajan vastapuolelle, sovelletaan tällöinkin vahinkoihin, jotka aiheutuvat välitysliikkeen menettelystä tämän lain voimaantulon jälkeen.

Lautakunta toteaa, että nyt esillä olevassa asiassa kiinteistö on välitetty ennen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain voimaantuloa.

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 6 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välittäjän suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 8 §:n mukaan kiinteistönvälittäjän on tarjotessaan välitettävää kohdetta ostettavaksi annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Lain 9 §:n mukaan jos kiinteistönvälittäjällä on aihetta epäillä, että hänen saamansa 8 §:ssä mainitut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, hänen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välittäjän on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Lain 12 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä tässä laissa on säädetty tai mitä voidaan katsoa sovitun. Lain 13 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

Lautakunnan käytettävissä olevien asiakirjojen mukaan RN:O 12:129 tilaa koskevat määräalan ja kantatilan kaupat on tehty samana päivänä 7.7.2000. Välitysliike on ilmoittanut, että koko kiinteistön pinta-ala on ollut 8,774 hehtaaria ja ensin tehdyn 7,8 hehtaarin suuruisen määräalan kaupan jälkeen kiinteistön jäljelle jäävä pinta-ala on ollut noin 1 hehtaari. Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistön syntyhetken ja kaupantekohetken mukainen kiinteistörekisteriin merkitty pinta-ala on ollut 8,7664 hehtaaria. Kiinteistöllä suoritetun uudelleen kartoituksen johdosta kiinteistörekisterinotteeseen on kuitenkin 21.11.2000 merkitty kiinteistön pinta-alaksi 8,5170 hehtaaria.

Lautakunta katsoo, että välitysliike on ollut oikeutettu luottamaan kiinteistörekisterissä kaupantekohetkellä olleeseen tietoon. Välittäjälle syntyy erityinen selonottovelvollisuus vain, jos hänellä on aihetta epäillä saamiaan tietoja. Kiinteistön alun perin ilmoitetun pinta-alan ja korjatun pinta-alan ero on asiakirjojen mukaan ollut 0,2494 hehtaaria. Välittäjä ei kiinteistöön tutustuessaan ole voinut havaita mainitun suuruista pinta-alaeroa eikä asiasta ole ollut asiakirjoissa ristiriitaista tietoa. Välittäjälle ei ole näin ollen voinut syntyä aihetta epäillä saamiaan pinta-alatietoja. Välittäjän suorituksessa ei näin ollen ole korvaukseen oikeuttavaa virhettä.

Myyjien vastuu:

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2) kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Hallituksen esityksessä maakaareksi (HE 120/1994 vp., s. 50) todetaan, että myyjä vastaa esimerkiksi antamistaan pinta-alatiedoista. Kiinteistössä on virhe, ellei se vastaa myyjän ilmoitusta. Sillä, millä tavalla ja milloin virheellinen tieto on annettu ostajalle, ei ole merkitystä. Kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen.

Lautakunta toteaa, että myyjät ovat voineet luottaa kiinteistörekisteristä ilmenevään pinta-alatietoon. Kuten edellä todettiin, annettu virheellinen tieto voi olla tiedonantovirhe, vaikka myyjä antaisi sen vilpittömin mielin. Koska pinta-alatieto on myöhemmin osoittautunut virheelliseksi, myyjät vastaavat väärästä pinta-alatiedosta maakaaren 2 luvun 17 §:n 2) kohdan perusteella väärästä pinta-alatiedosta. Annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, koska poikkeama ei ole vähämerkityksinen. Kiinteistössä on tällä perusteella virhe.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan myyjällä ei kuitenkaan ole velvollisuutta korvata vahinkoa, jos hän osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan.

K on vaatinut hinnanalennusta, mihin hänellä on edellä olevan perusteella oikeus. Hinnanalennus määrätään sen mukaan, kuinka paljon virheellisen kiinteistön arvo alittaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvon.

Lisäksi K on vaatinut korvausta asian selvittelystä aiheutuneista kuluistaan. Koska virhe ei johdu myyjän huolimattomuudesta eivätkä myyjät ole tienneet kiinteistörekisterin pinta-alatiedon olevan virheellinen, ei K:lla ole oikeutta vaatimaansa vahingonkorvaukseen.

Kuluttajavalituslautakunnasta annetun lain 9 b §:n mukaan asianosaiset vastaavat itse kustannuksistaan, jotka ovat aiheutuneet asian käsittelystä kuluttajavalituslautakunnassa. Lautakunnan asuntokauppaosasto voi kuitenkin erityisestä syystä suosittaa myös näiden kustannusten korvaamista vastapuolelle.

Erityinen syy voi olla esimerkiksi se, että vastapuoli on ilman perusteta saattanut asian lautakuntakäsittelyyn ja aiheuttanut toiselle osapuolelle kustannuksia, joita ei voida pitää vähäisinä tai että vastapuolen menettely osoittaa tämän selvästi pyrkineen vaikeuttamaan tai pitkittämään asian käsittelyä.

Tässä tapauksessa ei ole esitetty erityisiä syitä lautakuntakäsittelystä aiheutuneiden kulujen korvaamiselle.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että NN:ien kuolinpesät ja niiden osakkaat M1, M2, M3, M4, M5 ja M6 maksavat yhteisvastuullisesti K:lle 1 000 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 16.7.2003