Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Rakennuksen vesikaton viat.

asuntokauppa
hinnanalennus
salainen virhe

Diaarinumero: 01/82/1294
Antopäivä: 07.07.2003

Kuluttajat (K:t) ostivat 30.5.2000 myyjiltä (M:t) asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat 98 neliömetrin (4h + k + rt + s.os. + wc) rivitalohuoneiston hallintaan. Kauppahinta oli 1 220 000 markkaa. Rakennus on valmistunut vuonna 1987.

Ostajat valittivat syksyllä 2000 myyjille siitä, että asunnon ulko-oven yläpuolella olevan räystään alta vuoti rankkasateilla vettä ulko-ovelle ja portaille. Sama vika oli heidän mukaansa havaittu muidenkin huoneistojen eteläsivulla. Keväällä 2001 ilmeni huoneistojen B ja F pohjoissivulla katon taitekohdan alapuolella vuotoja. Yhtiön vuosikokouksessa huhtikuussa 2001 oli todettu, että katto on korjattava. Rakennuksessa on loiva, betonitiilillä katettu harjakatto. Isännöitsijäntodistuksen mukaan se oli peruskorjattu 1995. Kiinteistönvälittäjän myyntiesitteessä todetaan, että vuonna 1995 F-huoneistossa on ollut kattovuoto ja että aluskate on korjattu 1995.

Ostajat vaativat korvausta katon korjauskuluista, mihin myyjät eivät suostuneet.

Vaatimukset

K:t vaativat hinnanalennusta katon korjauskuluja vastaavan määrän. Korjauskulut olivat K:ien huoneiston osalta 54 392 markkaa.

Vuoden 1995 vesikaton korjaus oli tehty puutteellisesti. Ostajille ei kaupanteon yhteydessä kerrottu, että katossa on ilmennyt korjauksen jälkeen vuotoja, jotka johtuivat siitä, että aluskate on jiirien kohdalta jätetty 20-30 senttiä liian lyhyeksi, ja vesi oli päässyt suoraan tiiliseinän ja sen takana olevan tuuletusraon päälle kostuttaen myös tuulensuojalevyjä.

Ongelmaa oli käsitelty 12.1.1999 yhtiön hallituksen kokouksessa. Myyjä toimi hallituksen puheenjohtajana. Kokouspöytäkirjan mukaan C-huoneiston oven edestä lipan kohdalta on puuttunut aluskatteesta 10 senttiä. Kokouksessa on päätetty tutkia myös huoneistojen B-F katot ovien edustalta.

Vastaus

M:t kiistävät vaatimukset.

Asunnossa ei esiintynyt vesivuotoja myyjien asumisaikana. Myyjien mielestä kattotiilien alle on päässyt vettä kovalla sateella tai lumen sulaessa, ja vesi on valunut aluskatetta pitkin alas ja edelleen räystäslautojen välistä maahan, koska aluskatetta ei ole vedetty räystäiden päähän asti. Aluskate on kuitenkin tehty rakentamisajankohtana voimassa olleiden määräysten mukaisesti.

Yhtiön asiakirjoista ei löydy viittausta siihen, että katon peruskorjaus olisi 1995 tehty virheellisesti. Kuntokartoituksessakaan ei todettu, että katto olisi virheellisesti rakennettu. Yhtiössä ei ole myöskään ollut vesivuotoja vuoden 1995 korjauksen jälkeen lukuun ottamatta E-huoneistossa sattunutta yksittäistä tapausta, joka johtui tiivisteen puuttumisesta.

Kaupantekohetkellä yhtiössä ei ollut tehty suunnitelmia tai päätöksiä kattoremontin tekemisestä. Asia on otettu esille hallituksessa ja yhtiökokouksessa vasta kaupanteon jälkeen.

Kattoremonttia tekemään palkattujen urakoitsijoiden lausuntoa ei voitane pitää puolueettomana. He eivät ole itse havainneet tuulensuojalevyissä tai lämpöeristeissä kosteutta, vaan lausunnon on muotoillut ostaja.

Selvityksiä

1. Hallituksen kokouspöytäkirjan 12.1.1999 mukaan C-huoneiston oven edestä lipan kohdalta aluskatteesta puuttui noin 10 senttiä. Päätettiin, että keväällä tutkitaan kaikkien huoneistojen katot ovien edustalta ja arvioidaan korjaustarve.

2. Pienurakoitsija NN1:n ja NN2:n lausunto 26.9.2001. Sen mukaan tiilikate on ollut alun perin huono ratkaisu näin loivaan kattoon. Kattotiilivarvien pystylimitys olisi katon loivuuden takia pitänyt tehdä suuremmaksi. Jiirit oli tehty huolimattomasti. Pelti oli liian kapea, sen reunanosto oli lyöty lyttyyn ja vesi ja lumi olivat päässeet jiireistä aluskatteelle. Jiiri-pellin liitossaumat oli tehty huolimattomasti. Huoneistojen B ja F pohjoissivulla oli aluskate jiirien kohdalta jätetty 20-30 senttiä liian lyhyeksi, vesi oli päässyt suoraan tiiliseinän ja sen takana olevan tuuletusraon päälle kostuttaen myös tuulensuojalevyjä. Kaikkien huoneistojen eteläsivulla vesi oli rankkasateilla ja lumien sulamisaikaan päässyt aluskatteelta räystään alle kastellen ulko-ovet ja portaat.

3. XX:n lausunto 22.11.2001. Sen mukaan 25.4.2000 tehdyssä katselmuksessa ei tullut esiin sellaisia seikkoja, jotka olisivat viitanneet siihen, että vesikaton korjaukset eivät olisi onnistuneet. Rakennustapaselostuksen mukaan rakennuksessa on loiva harjakatto. Katon kaltevuus (1:4,5) ei kuitenkaan ylitä niitä ohjeita, joita RT-ohjetiedostossa esitetään tiilikaton kaltevuudeksi. Sisätaitteen jiiripellityksen leveys täyttää ne ohjeet, joita edellytetään RT-ohjekortissa 85-10372 kuvetaitteen pellitykseltä.

Ratkaisun perustelut

Käytetyn asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Saman luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe muun muassa, jos myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle kauppaan vaikuttaneen virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista. Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe myös silloin, kun myyjä jättää kertomatta edellä mainitun seikan, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon.

Saman luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Ostajat ovat valittaneet syksyllä 2000 myyjille siitä, että asunnon ulko-oven yläpuolella olevan räystään alta on vuotanut rankkasateiden yhteydessä vettä ulko-ovelle ja portaille. Vesikatossa on ilmennyt sittemmin vuotoja rakennuksen pohoissivulla.

Ostajille on ennen kaupantekoa esitetty 18.4.2000 päivätty isännöitsijäntodistus, josta on ilmennyt, että katon aluskatetta on korjattu vuonna 1995. Kiinteistönvälittäjän esitteen mukaan F-huoneiston olohuoneessa vuonna 1995 sattuneen vesivahingon syynä on ollut aluskatteen puutteellisuus. Ostajien tiedossa on siten kauppaa tehtäessä ollut, että kattoa on korjattu. Ostajat ovat vaatineet hinnanalennusta sillä perusteella, että heille ei ole kaupanteon yhteydessä kerrottu siitä, että katossa on ilmennyt vuotoja korjauksen jälkeenkin.

Kaupan kohteessa on tehty ennen kaupantekoa kuntotarkastus. Vesikatossa ja yläpohjan kattorakenteissa ei todettu olevan kosteusvaurioita. Esitetyn selvityksen mukaan vesikatossa on ennen kaupantekoa havaittu ongelmia vain yhden huoneiston kohdalla. Hallituksen 12.1.1999 päivätyn kokouspöytäkirjan mukaan C-huoneiston oven edestä lipan kohdalta on puuttunut katon aluskatteesta noin 10 senttiä. Kokouksessa on päätetty tutkia keväällä huoneistojen B-F katot ovien edustalta. Lautakunnalle ei ole kuitenkaan esitetty selvitystä siitä, että tutkimusta olisi tehty tai että siinä olisi havaittu aluskatteen puuttuvan muiden huoneistojen kohdalta rakennuksen eteläsivulta. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että rakennuksissa olisi esiintynyt myyjien asumisaikana sellaisia vikoja ja puutteita, joista myyjien olisi pitänyt kertoa ostajille.

Huoneistojen B ja F pohjoissivulla vesikaton taitekohdan alapuolella on ilmennyt kaupanteon jälkeen keväällä 2001 vuotoja. Selvityksen mukaan aluskate on jätetty jiirien kohdalta 20-30 senttiä liian lyhyeksi ja vettä on päässyt kulkeutumaan tiiliseinän ja sen takana olevan tuuletusraon sisään.

Yhtiökokous on päättänyt kaupanteon jälkeen, että vesikatto puretaan ja tilalle asennetaan konesaumapeltikatto. Purkutyön yhteydessä on ostajien mukaan todettu, että jiirien kohdalla olevien peltien asennus on tehty huolimattomasti. Pelti on ollut liian kapea, pellin reunassa oleva taive on lyöty lyttyyn ja jiiripellin liitossaumat on tehty huolimattomasti. Suomen rakentamismääräyskokoelmaan kuuluvan RT-ohjetiedoston 85-10372 mukaan kuvetaitteen pellit on limitettävä 150 millimetriä ja limityskohta on tiivistettävä tiivistysmassalla. Lautakunnalle esitettyjen valokuvien perusteella jiiripeltejä ei ole tehty selvästi virheellisesti. Vettä on kuitenkin päässyt tiilien alle jiirien kohdalta kattorakenteen vähäisen kaltevuuden takia.

Betonikattotiilistä tehdyn vesikaton kaltevuus on ollut XX:n laskelmien mukaan 1:4,5. RT-ohjetiedoston 85-10141 mukaan betonitiilikatetta aluskatteella voidaan normaaliolosuhteissa käyttää, kun katon kaltevuussuhde on 1:4 tai tätä jyrkempi. Tiilikate ei välttämättä ole soveltunut hyvin näin loivaan kattoon mutta katteen valintaa ei kuitenkaan voi pitää selvästi virheellisenä.

Myyjien ei ole näytetty tienneen ennen kaupantekoa kattorakenteen vioista ja puutteista eikä siitä, että yhtiössä tulisi lähiaikoina tehtäväksi tällainen huomattava katon korjaustyö, josta aiheutuisi osakkaille huomattavia kustannuksia. Asunto-osakeyhtiö on vastannut katon korjaamisesta. Kaupan kohteena olevien osakkeiden osalle kuuluva osuus katon korjauskustannuksista on ollut 54 392 markkaa.

Asuntokauppalaissa on melko yksityiskohtaisesti lueteltu, milloin ostajalla on oikeus vedota virheeseen. Lautakunta on katsonut, että asuntokauppalaissa ei ole nimenomaisia säännöksiä siitä, voiko ostaja vedota virheeseen, kun kaupan kohteessa ilmenee epäedullinen seikka, josta myyjä ei ole tiennyt, ja joka ei ole ostetussa asunnossa. Tällaisia ovat esimerkiksi yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tai muualla kuin myydyssä asunnossa olevat yhtiön korjattavat viat, kuten tässä tapauksessa vesikaton virheet.

Asuntokauppalaki on asunto-osakkeiden kauppaa koskeva erityislaki. Lautakunta on ratkaisukäytännössään katsonut, että siltä osin kuin asuntokauppalaissa ei ole asiasta säännelty eikä irtaimen kaupasta annetun yleislain, kauppalain säännösten soveltaminen johtaisi asuntokauppalain pakottavien säännösten tai tarkoituksen vastaiseen lopputulokseen, kauppalakia ja siitä ilmeneviä yleisiä periaatteita voidaan soveltaa asuntokauppalakia täydentävänä säännöstönä.

Kauppalain 19 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on virhe, jos se on olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on sen hinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen aihetta edellyttää.

Viime kädessä asunto-osakeyhtiön osakkaat vastaavat laissa ja yhtiöjärjestyksessä määrätyllä tavalla yhtiön menoista, kuten yhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista. Kun ostaja ostaa asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet, hänestä tulee yhtiön osakas osakkaalle kuuluvine oikeuksineen ja velvollisuuksineen. Yhtiössä voidaan havaita osakkeiden omistusoikeuden siirtymisen jälkeen, että yhtiön on tehtävä korjauksia, jotka aiheuttavat osakkaille kustannuksia. Asunto-osakeyhtiölain snnösten on katsottava olevan ostajien tiedossa ja heillä on mahdollisuus tutustua yhtiöjärjestykseen ennen kaupantekoa.

Tämän vuoksi on perusteltua, että yhtiön kulloinenkin osakas kantaa riskin ainakin suuruudeltaan tai muutoin tavanomaisista korjaus- ja kunnossapitotarpeista, jotka ovat piileviä ja yhtiön vastuulla, vaikka ne olisivat olleet yhtiössä kaupantekohetkellä piilevinä.

Tässä tapauksessa lautakunta katsoo, että ostajilla on ollut saamiensa tietojen perusteella perusteltua aihetta edellyttää, että aluskatteen korjaus vuonna 1995 on tehty asianmukaisesti ja että katoilla on vielä käyttöikää jäljellä, eivätkä he ole voineet varautua tällaisiin rakennusvirheistä johtuviin korjauksiin. Korjaustarpeita ei voida pitää rakennusten valmistumisajankohta ja korjauskustannusten huomattava määrä huomioon ottaen suuruudeltaan tavanomaisina. Kaupan kohde on ollut merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kaupan kohteessa on siis ollut virhe.

Lautakunta pitää virhettä vastaavana hinnanalennuksen määränä 3 000 euroa. Hinnanalennuksen määrää harkitessaan lautakunta on ottanut huomioon, että vesikatto on korjauksessa tullut kestävyydeltään huomattavasti parempaan kuntoon kuin ostajilla kauppaa tehdessään oli aihetta olettaa.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että M:t maksavat K:ille hinnanalennuksena 3 000 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 7.7.2003