Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Vesikaton vuodot. Suunnitteilla oleva kattopinnoitteen kiinnitysten tiivistäminen. Yhtiökokouksessa esillä ollut asia.

salainen virhe
asuntokauppa

Diaarinumero: 01/82/1161
Antopäivä: 14.11.2002

Osataja (K) osti 30.11.1999 myyjältä noin 39 m2:n (1 h + kk + alkovi) rivitalohuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet 175 000 markan kauppahinnalla. Yhtiön rakennukset ovat valmistuneet vuonna 1972-1973. Vesikatto on uusittu vuonna 1984 ja kattoikkunat on kunnostettu vuonna 1998.

K:n valitus koskee yhtiössä noin vuosi kaupanteon jälkeen päätetyn kattoremontin kustannuksia.

Vaatimukset

K vaatii myyjän korvaamaan katon korjauksesta aiheutuneet 22 160,58 markan kustannukset.

Myyjä ei ennen kaupantekoa kertonut ostajalle katon vuotamisesta eikä suunnitteilla olevasta kattopinnoitteen kiinnitysten tiivistämisestä. Myyjä oli taloyhtiön hallituksen jäsen vuonna 1998, jolloin kattopinnoitteen kiinnitysten korjaamisesta keskusteltiin ja pyydettiin urakkatarjous. Suunnitteilla olevasta korjauksesta ei ollut mainintaa isännöitsijäntodistuksessa.

Vesikatto uusittiin keväällä 2001 yhtiökokouksen 16.11.2000 tekemän päätöksen mukaisesti.

Vastaus

Myyjä kiistää vaatimukset.

Yhtiössä keskusteltiin ennen kaupantekoa katossa olevien naulojen nousemisesta mutta ei tuolloin ei vielä tiedetty, mitä asian korjaamiseksi pitäisi tehdä. Katon uusimisesta ei päätetty myyjän asuessa talossa. Naulausten tiivistäminen on aivan eri asia kuin koko katon uusiminen kaupanteon jälkeen havaitun rakennusvirheen vuoksi.

Liitteet

1. Hallituksen kokouspöytäkirja (4.3.1997). Sen mukaan kokouksessa on käsitelty vesikaton naulausten tiivistämistä ja todettu, että kattoliikkeen edustajat tutkivat erilaisten kittausten kestävyyttä.

2. Hallituksen kokouspöytäkirja (4.2.1998). Sen mukaan kokouksessa on päätetty, että kattoikkunoiden korjaus suoritetaan korjaussuunnitelman mukaisesti.

3. Yhtiökokouspöytäkirja (7.4.1998). Sen mukaan kokouksessa on käsitelty hallituksen esitystä kattoikkunoiden korjaamisesta ja kattopinnoitteen kiinnitysten tiivistämisestä.

Ratkaisun perustelut

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan asunnossa on virhe, jos

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Lain 6 luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:

1) antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, tai

2) jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n mukaan isännöitsijäntodistuksessa on mainittava ainakin yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset sekä rakennuksessa suoritetut huomattavat korjaustyöt ja perusparannukset ja niiden tekoajat.

Yhtiössä on päätetty noin vuosi kaupanteon jälkeen uusia vuotava vesikatto. Vuotokohtien korjaaminen on ollut isännöitsijän lausunnon mukaan rakennusvirheen takia mahdotonta. Ostajan osuus vesikaton korjauskustannuksista on ollut 22 160,58 markkaa. Ostaja on vaatinut myyjää korvaamaan nämä kustannukset, koska myyjä ei ole kertonut hänelle ennen kaupantekoa suunnitteilla olevasta korjauksesta. Myyjä on ollut tällöin yhtiön hallituksen jäsen.

Ostajalle ennen kaupantekoa esitetyssä isännöitsijäntodistuksessa ei ole mainittu tulevaa kattoremonttia. Ennen kaupantekoa pidetyssä yhtiökokouksessa on kuitenkin 7.4.1998 päivätyn yhtiökokouspöytäkirjan mukaan käsitelty hallituksen esitystä kattoikkunoiden korjaamisesta ja kattopinnoitteen kiinnitysten tiivistämisestä. Kattoikkunat olikin korjattu ennen kaupantekoa. Katon uusimisesta on päätetty vasta 16.11.2000 pidetyssä yhtiökokouksessa.

Myyjän tulee kertoa ostajalle ennen kaupantekoa sellaisista tiedossaan olevista yhtiössä suunnitteilla olevista korjauksista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Lautakunta on ratkaisukäytännössään katsonut, että myyjän voidaan olettaa tienneen yhtiössä suunnitteilla olevasta korjauksesta ainakin silloin, kun asia on ollut ennen kaupantekoa esillä yhtiökokouksessa.

Nyt käsiteltävässä tapauksessa myyjä on toiminut yhtiön hallituksen jäsenenä ja hän on ennen kaupantekoa tiennyt siitä, että yhtiössä on suunniteltu vesikaton naulausten tiivistämistä. Hänen olisi pitänyt kertoa ostajalle tästä tiedossaan olevasta seikasta, vaikka asiasta ei olisikaan tarvinnut mainita isännöitsijäntodistuksessa. Myyjän ei ole kuitenkaan näytetty tienneen, että yhtiössä pitäisi tehdä niin laaja kattoremontti kuin tehtiin, joten virhe on tiedettyä laajemmalta osin piilevä.

Asunto-osakeyhtiön osakkaat vastaavat asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä määrätyllä tavalla yhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista. Kun ostaja ostaa huoneiston hallintaan oikeuttavat asunto-osakkeet, hänestä tulee yhtiön osakas. Kuluttajavalituslautakunta on ratkaisukäytännössään katsonut, että ostaja kantaa riskin ainakin sellaisista yhtiön omistamassa rakennuksessa kaupanteon jälkeen ilmenevistä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevista kunnossapito- ja korjaustarpeista, joita voidaan pitää suuruudeltaan tai muutoin tavanomaisina rakennuksen rakentamisajankohta huomioon ottaen.

Ostajalle on ennen kaupantekoa esitetty isännöitsijäntodistus, josta on ilmennyt, että rakennusten katto on uusittu vuonna 1984 ja että kattoikkunat on kunnostettu vuonna 1998. Lautakunta katsoo, että ostajalla on ollut saamiensa tietojen perusteella perusteltua aihetta edellyttää, että katolla on vielä käyttöikää jäljellä, eikä hän ole voinut varautua näin suuriin rakennusvirheestä johtuviin korjauksiin. Lautakunta ei pidä korjaustarvetta tavanomaisena katon uusimisajankohta ja korjaamisen syy huomioon ottaen. Kaupan kohde on ollut merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kaupan kohteessa on virhe. Kun otetaan huomioon, että katto on korjauksessa tullut parempaan kuntoon kuin sen olisi sopimuksen perusteella pitänyt olla, lautakunta pitää virhettä vastaavana hinnanalennuksen määränä 1 800 euroa.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että myyjä maksaa K:lle hinnanalennuksena 1 800 euroa.

Päätös syntyi äänestyksen jälkeen.

Eri mieltä

NN:ien eriävä mielipide asiassa, jossa osapuolina ovat K ja myyjä:

Katsomme, että asia olisi pitänyt ratkaista seuraavasti:

Ostajalle on ennen kaupantekoa esitetty isännöitsijäntodistus, josta on ilmennyt, että rakennusten katto on uusittu vuonna 1984 ja että kattoikkunat on kunnostettu vuonna 1998. Yhtiön rakennukset ovat olleet noin 27 vuoden ikäiset.

Katsomme, ettei selvitys osoita myyjän tienneen, että yhtiössä aiotaan uusia katto. Korjauspäätös on tehty yli vuosi kaupanteon jälkeen. Myyjän tiedossa tosin on ollut, ja hän on jättänyt kertomatta, että kattopinnoitteen kiinnityksiä oli suunniteltu tiivistettävän. Kysymys on kuitenkin ollut tavallisena vuosikorjauksena pidettävä kunnostus eikä seikka ole sellainen, jonka olisi voinut olettaa vaikuttavan kauppaan. Näin ollen katsomme, että tällä myyjän laiminlyönnillä ei ole merkitystä.

Katon uusimisesta toteamme, että ostaessaan asunnon näin vanhasta yhtiöstä, ostaja voi varautua siihen, että yhtiön rakennuksia korjataan. Tässä tapauksessa katto oli korjattu noin 15 vuotta ennen kaupantekoa ja noin 12 vuotta rakennusten valmistumisen jälkeen. Emme pidä yhtiössä päätettyjä korjauksia suuruudeltaan tai muutoin epätavanomaisina, kun otetaan huomioon korjauksista ostajalle aiheutuneet kulut, rakennusten ikä ja korjausten laatu.

Edellä olevan perusteella emme suosita hyvitystä.

 
Julkaistu 14.11.2002