Käytetyn rivitaloasunnon kauppa. Katto- ja putkistovauriot rakennuksissa. Kosteusvaurio asunnossa. Kysymys myös siitä, olivatko yhtiössä ilmenneet korjaustarpeet suuruudeltaan tai muutoin epätavanomaisia.

asuntokauppa
salainen virhe

Diaarinumero: 00/82/1447
Antopäivä: 11.03.2002

Kuluttajat ostivat 11.9.1998 asunto-osakeyhtiön osakkeet 1-1695, jotka oikeuttavat hallitsemaan noin 113 m2:n (4h + k + s) rivitalohuoneistoa. Asunnon hinta oli 750 000 markkaa. Yhtiö on rakennettu vuonna 1969.

Ostajat valittivat myyjälle 21.5.2000 päivätyllä kirjeellä, että vesikatto oli vuotanut talvella 2000 ja asunnoissa oli havaittu kosteusvaurioita. He vaativat hinnanalennusta, koska katto oli isännöitsijäntodistuksen tietojen mukaan uusittu 1995 eli kolme vuotta ennen kaupantekoa. Ostajien mielestä myyjät olivat tienneet, että katon korjaus oli epäonnistunut mutta jättäneet kertomatta siitä. Ostajien osuus kesällä 2000 tehdystä katon korjauksesta oli 99 838,07 markkaa.

Myyjät kiistivät vaatimuksen.

Ostajat ovat valituksen vireillä ollessa esittäneet vaatimuksen myös ostamansa ja yhden yhtiön asuntojen pesuhuoneen kosteusvaurioista, vesijohtojen ja lämmitysvesijohtojen korjauksesta. Kosteusvaurioiden asuntokohtaiset korjauskustannukset olivat 25 224,23 markkaa ja putkien korjauskustannukset noin 120 000 markkaa.

Vaatimukset

Ostajat vaativat hinnanalennusta katon korjauksesta 99 800 markkaa, pesuhuoneremontista 25 224,23 markkaa ja putkiremontista 53 666 markkaa. Lisäksi he vaativat korvausta kattoremontin aiheuttamista muista kustannuksista 13 719,57 markkaa (matkakulut 3 200 markkaa, lainan korot 8 913,57 markkaa sekä yhtiövastike ja vesimaksut remontin ajalta 1 606 mk) korvausta omasta työstä 5 200 markkaa (yläkerran tyhjennys, tavaroiden siirto ja suojaus ym. 3x8h x 50 mk/h sekä siivous remontin jälkeen 10x8h x 50 mk/h) eli hyvitystä yhteensä 197 609,80 markkaa.

Myyjät jättivät mainitsematta, että katto oli vuotanut 1995 tehdyn vesikaton ja kattoikkunoiden uusimisen jälkeenkin. Ostajien mielestä he olivat tienneet siitä. Taloyhtiön kirjanpidon mukaan vesivahinkoja oli korjattu yhtiössä sekä vuonna 1997 että 1998. Ostajat olivat saaneet tietää vuodoista sen jälkeen, kun vesikatto oli vuotanut kauppaa seuranneena talvena ostajien asunnon lisäksi neljässä muussakin asunnossa. Asiaa tutkittaessa ilmeni, että katon uusimisessa ei ollut noudatettu hyvää rakentamistapaa ja urakan valvonta oli laiminlyöty. Huono korjaustapa ei ollut kuitenkaan kaupantekohetkellä nähtävissä. Vesikaton uusimisesta päätettiin yhtiössä keväällä 2000. Korjauksen hinta oli 232 760 markkaa, kunkin asunnon osuus oli 41 666,67 markkaa. Sisäkattoremontti maksoi 355 801,39 markkaa. Remontin kokonaiskustannukset olivat 599 028,39 markkaa, josta kunkin asunnon osuus on 99 838,07 markkaa. Valittajat joutuivat asumaan remontin ajan kesämökillään, mistä heille aiheutui ylimääräisiä matkakuluja 3 200 markkaa.

Noin kaksi vuotta kaupanteon jälkeen ilmeni lisäksi, että kaupan kohteena olevassa ja muissakin asunnoissa pesuhuoneen lattiakaivon vesieristys oli puutteellinen. Lattiapintaa oli remontin yhteydessä korotettu ja tuolloin oli ns. korotusrengas jäänyt asentamatta. Valittajien asunnossa lattiakaivojen kannet oli muurattu kiinni ja niiden irrottamiseksi oli irrotettava myös lattialaattoja. Taloyhtiön toimeksiannosta X yhtiön edustaja kävi kartoittamassa pesuhuoneiden mahdollisia kosteusvaurioita tammikuussa 2001. Asunnon 1 osalta seinien alaosat todettiin metrin korkeuteen asti kauttaaltaan märiksi. Alapohjan välitilassa oleva hiekka todettiin märäksi (pohjan rakenne: pinnoite-betonilaatta-hiekka-betonilaatta-hiekka-betonilaatta). Vastaavia vaurioita oli myös asunnoissa 2,3,5 ja 6. Yhtiön vastuulla olevien korjausten kustannukset ovat isännöitsijän antaman selvityksen mukaan 151 345,40 markkaa eli asuntoa kohti 25 224,23 markkaa.

Kun urakoitsija purki pesuhuonetta, todettiin, että vesijohdot ja lämmitysvesijohdot olivat syöpyneet rikki. Taloyhtiön vakuutus ei korvaa osaakaan kustannuksista. Valittajien käsityksen mukaan käyttövesiputkistojen tekninen ikä on 30 - 50 vuotta.

Korjausten yhteydessä taloon vedetään yhdeksän runkoputkilinjaa, joista kolme tulee käyttövettä varten ja kuusi lämmityskiertoa varten. Valittajat katsovat, että myyjän korvattavaksi kuuluu lämmitysputkiston osuus eli 6/9 kokonaiskustannuksista. Myyjät eivät esittäneet ostajille yhtiön vuonna 1994 teettämää peruskuntokartoitusta. Ostajat tutustuivat siihen myöhemmin ja totesivat, että asiakirjassa oli mainintoja homeesta yhtiössä.

Vastaus

Myyjä kiistää vaatimukset. Myyjä ei ennen kauppaa tiennyt ostajien ilmoittamista ongelmista. Ostajat tiesivät ennen kauppaa talon iän, joten he eivät voineet perustellusti odottaa, että kohde olisi joka suhteessa uutta vastaavassa kunnossa. Talo on rakennettu rakennusaikana voimassa olleiden normien ja vaatimusten mukaan ja käyttäen tuon ajan materiaaleja. Nyt taloon on tehty mittavia uudistuksia, joilla on pyritty asumismukavuuden parantamiseen sekä arvon nousuun. Myyjät eivät kuitenkaan ole velvollisia kustantamaan tällaisia eriä. Talo ja kaupan kohteena ollut huoneisto ovat nyttemmin lähes uutta vastaavassa kunnossa.

Myyjä ilmoitti kiinteistönvälittäjälle, että vaatehuoneessa oli ollut joskus vesivuoto. Jälki oli myös näkyvissä ja se johtui ilmeisesti antennin läpiviennin muhvin haurastumisesta. Vika korjattiin eikä vuotoa ollut sen jälkeen esiintynyt. Myyjä kertoi ostajille henkilökohtaisesti myös keittiön kattoikkunan vuotamisesta 80-luvulla. Vika oli korjattu. Ullakolla olleen paisuntasäiliön poistamisen hoiti aikanaan ammattimainen vesijohtoliike. Myös peltikaton uusi ammattiliike. Taloyhtiön palkkaama valvoja ei raportoinut yhtiölle minkäänlaisista vioista tai puutteista urakassa. Käytetty kate ja kattokaltevuus oli hyväksytty aikanaan rakennustarkastuksessa. Yhtiölle kerrottiin, että kattoikkunatornin korottaminen, lämpöeristys, kolminkertainen ikkunakupu ja tuplasaumaus poistaisivat vuosien varrella ilmenneet satunnaiset ongelmat. Myyjä katsoo, että syöksytorvet ovat riittävät, jos katto pidettäisiin asianmukaisesti puhtaana. Valittajien esittämien valokuvien mukaan katot vaikuttivat nyttemmin todella roskaisilta, mikä oli saattanut tukkia rännejä. Katon tuuletus oli toiminut 30 vuotta. Kattovuodon todellinen syy on selvittämättä. Syy saattoi olla katon roskaisuudessa tai siinä, että rakenteita oli rikottu esim. lumenpudotuksen yhteydessä. Katon uusiminen huopakatoksi ei myyjän käsityksen mukaan ollut suinkaan välttämätöntä, mutta yhtiö voi tietenkin tällaisen päätöksen tehdä. Lattiakaivot olivat toimineet myyjien omistusaikana moitteettomasti, mutta olivat tulleet ilmeisesti nyt tiensä päähän. Rakennusvirhettä niissä ei kuitenkaan ollut rakennusajan normien mukaan.

Ostajien esittämästä materiaalista käy ilmi, että yhtiössä on päätetty uusia kaikki oleelliset kohdat (katto, lämmönjakohuone, käyttövesijohdot, patteriverkosto). Toimenpiteiden tavoitteena on, että rakenteet tulevat kestämään vähintään seuraavat 30 vuotta. Remontteja on päätetty tehdä jossain määrin aikaisemmin kuin on saatettu odottaa, mutta juuri sitä hyvä kiinteistönhuolto edellyttääkin. Samalla on luonnollisesti järkevää uusia myös huoneistojen pintamateriaalit, mutta kustannuksia ei voida velkoa entisiltä omistajilta. Yhtiön aikanaan teettämää kuntokartoitusraporttia myyjät eivät kaupantekohetkellä enää muistaneet. Raportti ei ollut enää ajan tasalla ja ylipäätänsäkin se on vain suuntaa antava ohje siitä, kuinka esitetyt parannukset ja korjaukset on syytä jaksottaa.

Suuri osa ostajien esittämästä valokuvamateriaalista koskee asuntoa no 4, joka on ollut yhtiön asunnoista selvästi huonoimmassa kunnossa. Myös tämän asunnon ostajat vaativat kauppahinnan alennusta. Osapuolet sopivat hinnanalennukseksi käräjäoikeuden vahvistamalla sovintosopimuksella 20 000 markkaa. Valittajien vaatimus on paitsi perusteeton, myös määrällisesti liiallinen.

Ratkaisun perustelut

Käytetyn asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Saman säännöksen 2 kohdan mukaan asunnossa on myös virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Säännöksen 3 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle asunnosta kauppaan oletettavasti vaikuttavia tietoja, joista hänen täytyy olettaa tienneen. Edelleen säännöksen 4 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta ja sen ikä sekä muut seikat.

Ostajat ovat vaatineet korvausta asunnon pesuhuoneessa tehdyistä korjauksista. Ostajien asunnon pesuhuoneen vaurioiden korjaus on maksanut asunto-osakeyhtiölle runsaat 20 000 markkaa. Kaikkineen yhtiön asuntojen pesuhuoneiden korjaukset ovat maksaneet ostajille noin 25 000 markkaa.

Kun otetaan huomioon erityisesti rakennusten ikä, asunnon hinta ja ostajien kauppaa tehtäessä saamat tiedot asunnossa, Lautakunta ei katso, että se olisi merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut aihetta olettaa, eikä asunnossa tällä perusteella ole virhettä.

Asuntokauppalain 6 1uvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe muun muassa, jos myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle kauppaan vaikuttaneen virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista. Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe myös silloin, kun myyjä jättää kertomatta edellä mainitun seikan, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon.

Ostajille ennen kaupantekoa esitetyn isännöitsijäntodistuksen mukaan taloyhtiössä oli tehty kattoremontti vuonna 1995, noin kolme vuotta ennen kauppaa. Peltikatto oli uusittu, kattoikkunat uusittu ja korotettu ja räystäskourut ja syöksytorvet oli uusittu.

Raportin 13.12.2000 mukaan vesikatto oli vuotanut kattoremontin jälkeen sisätiloihin asti yhtiön viidessä asunnossa kuudesta. Keväällä 2000 tehdyssä tarkastuksessa todettiin, että katon tuuletus oli puutteellinen. Talvella katolle muodostui paanne-jäätä, joka esti sulamisvesien poistumisen ja aiheutti veden tulvimisen peltikaton saumoista yläpohjaan, jonne tiivistyi kosteutta. Myös eristeisiin valui kosteutta, joka ei päässyt tuulettumaan. Asunnon 4 sisäkatosta löytyi laaja kosteusvaurio. Kaupan kohteena olleen asunnon kattorakenteista, eristevilloista ja levyistä löytyi hometta. Vaatehuoneen katossa oli vesivahinko ja sen ulkoseinän levyissä, rakenteissa ja eristeissä oli lahoa ja hometta.

Yhtiökokous päätti vesikaton ja kaikkien asuntojen sisäkaton uusimisesta 5.6.2000. Korjaus tehtiin kesällä 2000 ja sen kokonaiskustannukset olivat 599 028 markkaa. Ostajien osuus kustannuksista oli 99 837,07 markkaa.

Lautakunta katsoo, ettei myyjän ole näytetty tienneen, että vuonna 1995 tehdyssä kattoremontissa on ollut edellä mainitut virheet. Virheet todettiin vasta lähes kaksi vuotta kaupanteon jälkeen. Virheet eivät myöskään ole ostetussa asunnossa vaan yhtiön rakennuksissa.

Putkiremontin toteutuneet kustannukset ovat 737 000 markkaa ja huoneistoa kohden noin 120 000 markkaa.

Asuntokauppalaissa on melko yksityiskohtaisesti lueteltu, milloin ostajalla on oikeus vedota virheeseen. Asuntokauppalaissa ei ole nimenomaisia säännöksiä siitä, voiko ostaja vedota virheeseen, kun kaupan kohteessa ilmenee epäedullinen seikka, josta myyjä ei ole tiennyt ja joka ei ole ostetussa asunnossa. Tällaisia ovat esimerkiksi yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tai muualla kuin myydyssä asunnossa olevat yhtiön korjattavat viat, kuten tässä tapauksessa puutteellisesti tehdyn kattoremontin aiheuttamat vauriot.

Asuntokauppalaki on asunto-osakkeiden kauppaa koskeva erityislaki. Siltä osin kuin siinä ei ole asiasta säännelty eikä irtaimen kaupasta annetun yleislain, kauppalain säännösten soveltaminen johtaisi asuntokauppalain pakottavien säännösten tai tarkoituksen vastaiseen lopputulokseen, kauppalakia ja siitä ilmeneviä yleisiä periaatteita voidaan soveltaa asuntokauppalakia täydentävänä säännöstönä.

Kauppalain 19 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on virhe, jos se on olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on sen hinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen aihetta edellyttää.

Viime kädessä asunto-osakeyhtiön osakkaat vastaavat laissa ja yhtiöjärjestyksessä määrätyllä tavalla yhtiön menoista, kuten yhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista. Kun ostaja ostaa asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet, hänestä tulee yhtiön osakas osakkaalle kuuluvine oikeuksineen ja velvollisuuksineen. Yhtiössä voidaan havaita osakkeiden omistusoikeuden siirtymisen jälkeen, että yhtiön on tehtävä korjauksia, jotka aiheuttavat osakkaille kustannuksia. Asunto-osakeyhtiölain snnösten on katsottava olevan ostajien tiedossa ja heillä on mahdollisuus tutustua yhtiöjärjestykseen ennen kaupantekoa. Tämän vuoksi on perusteltua, että yhtiön kulloinenkin osakas kantaa riskin ainakin suuruudeltaan tai muutoin tavanomaisista korjaus- ja kunnossapitotarpeista, jotka ovat piileviä ja yhtiön vastuulla, vaikka ne olisivat olleet yhtiössä kaupantekohetkellä piilevinä.

Tässä tapauksessa lautakunta pitää vesikaton korjaustarvetta epätavanomaisena erityisesti kun otetaan huomioon, että se oli uusittu suhteellisen hiljattain ennen kaupantekoa. Myös kustannukset ostajille ovat olleet suurehkot, kun otetaan huomioon ennen kaupantekoa olleet tiedot katon korjauksesta.

Sen sijaan muut korjaukset ja niiden aiheuttamat kustannukset eivät ole olleet suuruudeltaan tai muutoin epätavanomaisia, kun otetaan huomioon, että rakentamisvuosi on ollut 1969, ja ostajien tiedossa oli ennen kaupantekoa, että putkistoja ym. ei ollut uusittu.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Saman luvun 17 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, ellei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Tässä lautakunta pitää selvitettynä, ettei virhe johdu myyjän puolella olevasta huolimattomuudesta eikä myyjä ole tiennyt siitä ennen kaupantekoa. Ostajalla ei ole oikeutta hinnanalennuksen lisäksi saada vahingonkorvausta myyjältä.

Lautakunta pitää virhettä vastaavana hinnanalennuksena

10 000 euroa (noin 60 000 markkaa). Hinnanalennuksen määrää harkitessaan lautakunta on ottanut huomioon muun muassa, että kattoremonttiin lasketut korjauskustannukset ovat sisältäneet yhtiön asuntojen sisäpuolisia korjauksia ja sen, mikä olisi oletettavasti ollut virheen vaikutus kauppahintaan, jos se olisi tiedetty ennen kaupantekoa.

Suositus

Kuluttajavalituslautakunta suosittaa, että myyjä maksaa ostajille hinnanalennuksena 10 000 euroa.

 
Julkaistu 11.3.2002