Kiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan vastuu

varauma
tiedonantovelvollisuus
ammattitaito

Diaarinumero: 00/37/900
Antopäivä: 27.09.2001

Tilaaja: K Toimeksisaaja: E

Sopimuksen sisältö: Kuntoarvion tekeminen

Suorituksen hinta: 1 342 markkaa

Sopimuksentekoajankohta: 13.5.1998 lImoitettu virhe: Kiinteistön kauppa tehtiin 25.5.1998. Ennen kaupantekoa kiinteistöstä teetettiin toimeksisaajalla kuntoarvio, jotta votaisiin varmistaa kiinteistön soveltuvuus perheen vakituiseksi asunnoksi. Lausunnon mukaan kiinteistössä ei ollut välittömiä korjaustarpeita. Kaupanteon jälkeen kiinteistössä havaittiin virhe, joka kuntoarvion tekijän olisi tullut havaita tarkastuksessa. Kauppa purettiin virheen vuoksi 28.10.1999.

Kuntoarvio on ammattitaidottomasti tehty. Se antaa oleellisesti todellisuutta paremman kuvan kiinteistön kunnosta.

Kuntoarviossa mainitaan lattiassa olevan painumia, mutta ei sitä, että lattian alla on mahdollisesti kosteusvaurioita.

Tilaajalle on aiheutunut asiasta ylimääräisiä kuluja noin 46 112 markkaa. Tositteiden mukaan asiantuntijalausunnoista tulleita kuluja on 18 018,04 markkaa ja asianajokuluja 28092,63 markkaa.

K vaatii E:aa maksamaan vahingonkorvauksena 46 112 markkaa sekä vielä mahdollisesti aiheutuvat kulut.

Vastaus

E kiistää vaatimukset.

Kuntotarkastus on tehty tavanomaisella huolellisuudella ja ammattitaidolla.

Tarkastuksen kohteena on ollut 1950-luvulla rakennettu omakotitalo, jota on laajennettu vuonna 1966. Vanhemmassa osassa on tuulettuva alapohja. Vauriot ovat olleet tässä osassa.

Kuntotarkastuksessa todettiin makuuhuoneen ja wc:n lattian painumat. Kuntoarvioija ilmoitti käsityksenään, että lattian alapuoliset tukirakenteet olivat vaurioituneet ja että vaurioiden laajuus oli luotettavasti todettavissa vasta avaamalla lattiat. Myös saunaosaston puurakenteissa todettiin kosteusvaurioita. Vaurioita ei tutkittu tarkemmin, koska tilaaja ilmoitti tekevänsä huoneissa perusteellisen remontin.

Uuden käynnin perusteella annettu lausunto ei ole ristiriidassa aiemman lausunnon kanssa. NN on tarkastanut rakennuksen lähes vuotta myöhemmin. Hänen käsityksensä talon korjauskelvottomuudesta on osoittautunut myöhemmin vääräksi. Kaupan purun jälkeen myyjä on korjauttanut talon 150 000 markalla.

Toimeksisaajalta on tilattu vain kuntotarkastus. Lausunnossa on todettu, että tarkastus suoritetaan rakenteita rikkomatta ja että tarkastuksen ulkopuolelle jäävät mahdolliset piilevät viat, joiden tarkastus vaatii rakenteiden purkamista, rikkomista tai avaamista. Kuntotarkastukseen ei sisälly korjauskulujen määrän arviointi. Viat on kirjattu kohtaan "kiireelliset ja huomioitavat asiat". Kuntotarkastaja ei ole kaupan osapuoli eivätkä hälnen vastuullaan ole salaiset virheet varsinkaan silloin, kun hän on niiden olemassaolosta varoittanut.

Liitteet

1. Rakennuttajatoimisto E:n kuntotarkastus (17.5.1998). Riidan kohteena olevassa lausunnossa todetaan, että tarkastus on suoritettu rakenteita rikkomatta ja että sen ulkopuolelie jäävät mahdolliset piilevät viat, joiden tarkastus vaatii rakenteiden purkamista, rikkomista tai avaamista. Kosteusmittausten perusteella huonetilat on jaettu neljään kuntoluokkaan. Päädyssä oleva makuuhuone sekä sauna, pukuhuone ja pyykkihuone on korjattava 1-4 vuoden aikana. Muut huonetilat on korjattava 4-10 vuoden aikana.

Yleisarvioinnissa todetaan, että rakennus on perustettu tukevalle perustukselle eikä siinä ole havaittu suurempia painumisesta tai liikkumisesta johtuvia vaurioita. Rakennus edustaa tyypillistä 1950-luvun rakennustapaa. Siinä ei ole suoritettu mitään merkittäviä peruskorjaustöitä. Osassa rakennuksessa on tuulettuva alapohja. Koska sokkelissa ei ole tarkastusluukkua, rakenteiden kuntoa ei voi tarkastaa. Tuulettuvan alapohjan tuuletusaukkoja tulisi lisätä.

Kohdassa "kiireelliset ja huomioitavat asiat" todetaan, että päädyssä olevan makuuhuoneen lattiassa on painumia, jotka viittaavat siihen, että lattian tukirakenteissa on vaurioita. Vaurioiden laajuus voidaan luotettavasti tutkia avaamalla lattia huoneen puolelta. Kaikki tuulettuvan alapohjan alueen lattiat kannattaa tutkia, jotta vaurion laajuus voidaan todeta. Ennen merkittävien korjaustöiden aloittamista suositellaan rakennuksen salaojittamista, sokkelin vesieristämistä ja yksityiskohtaisen korjaussuunnitelman teettämistä. Rakennukseen tulisi asentaa räystäskourut ja syöksytorvet sekä huolehtia kattovesien pois johtamisesta rakennuksen läheisyydestä. Rakennuksen ulkopuolen maanpinta olisi muotoiltava siten, että se kallistuu rakennuksesta poispäin. Wc-tilan lattiassa on myös havaittu painumia, jotka aiheutuvat ilmeisesti tukirakenteiden pettämisestä.

2. E:n tarkastuslausunto (27.8.1998)

3. O:n kunnan terveystarkastaja XX:n antama korjausmääräys (28.10.1998). Sen mukaan asunnon tarkastuksessa 1.7.1998 ilmeni seuraavia seikkoja:

Talon vanhan puolen rossipohja oli avattu. Lattian kannatinpuut ja ulkoseinien alalaidat olivat erittäin pahoin lahovaurioituneita. Puretuissa materiaaleissa oli silmin havaittavaa mikrobikasvustoa.

Alapohjan tuuletuksen riittämättömyys on ollut yksi syy vaurioiden syntymiseen.

Talossa on kiinteistökohtainen jätevesijärjestelmä. Saunan ja pesutilojen vesi johdetaan noin metrin syvyiseen imeytyskaivoon ja muut jätevedet on johdettu kahteen huonokuntoiseen saostuskaivoon, joista on ylivuotoputki. Jätevesijärjestelmä aiheuttaa korjaamattomana vaaraa alueen pohjavedelle. Vaurioituneista rakenteista on otettu neljä mikrobinäytettä. Kaikissa tutkituissa näytteissä esiintyi kosteus- ja homevaurioita indikoivia homesukuja tai sädesienibakteereita. Korjaamattomina vauriot aiheuttavat terveydellistä vaaraa ja haittaa talossa asuville ja oleskeleville henkilöilIe.

4. Rakennusklinikka AA:n rakennustekninen lausunto (16.10.1998) Sen mukaan rakennusta ei voida käyttää asumistarkoitukseen terveydensuojelulain 1 §:n nojalla. Asumisen estävän terveyshaitan poistamiseksi tulee suorittaa rakennuksen nykyarvoon nähden huomattavan laajoja korjauksia.

5. A:n yliopiston biologian laitoksen aerobiologian yksikön analyysiraportteja

6. Valvonta ja rakennus NN:n lausunto (23.4.1999). Sen mukaan E:n lausunnossa ei ole mainittu rakennuksen painumia eikä rappauksessa havaittavissa olevia vinohalkeamia. Kuntotarkastuksen tulokset on selvitetty asiaan perehtymättömälle maallikolle sekavasti ja riittämättömästi eivätkä lausunnosta selviä mahdolliset kiinteistöön tulevat korjauskustannukset. Ensimmäisen korjaustarpeen on esitetty olevan 1-4 vuoden päästä.

15.4.1999 tehdyssä katselmuksessa on havaittu, että keittiön ja puretun päätyhuoneen lattioiden alusrakenteet alapohjan ja seinäkohtien osalta ovat lahoja ja käyttökelvottomia. Rakennuksen ulkopuolelta voidaan todeta alapohjan maanpinnan olevan alempana kuin ulkopuoliset maanpinnat. Alapohjat saavat jatkuvasti vettä, joten tuuletus ei tule toimimaan pelkillä lisätuuletusluukuilla.

Yhteenvedon mukaan myyty talo on laadultaan purkutalo ja edustaa kiinteistöä, joka on elinkaarensa lopussa. Rakennuksessa olevien vaurioiden laatu sekä korjauslaajuus asumiskäyttöön ei ole missään suhteessa ostohintaan, koska korjausta ei voida toteuttaa pelkästään korjaamalla lahovauriota.

7. OO:n teknillisen korkeakoulun talonrakennustekniikan laboratorio NO:n lausunto (1.9.1999). Sen mukaan rakennuksessa on käytetty kyseenalaisia rakenteita. Rakennusmateriaalien uudelleenkäyttö ei sinänsä ole virhe, mutta niiden tulee soveltua laadultaan ja kunnoltaan kyseiseen käyttöön. Rakennustapa on kyseenalainen. Vauriot ovat laajoja ja niiden korjaus kallista. Ostajilla ei ole ollut mahdollsuutta tietää vaurioiden todellista laajuutta ennen kaupantekoa. Lattioiden osalta ostajilla on ollut kuntotarkastuksen perusteella tiedossa, että lattiarakenteessa on todennäköisesti jonkinasteisia vaurioita johtuen lattian ryömintätilan puutteellisesta tuuletuksesta. Vaurioiden laajuutta ei ole selvitetty yksiselitteisesti. Epäkelpojen rakenteiden korjaaminen edellyttää lisäselvityksiä. Tarkan kustannusarvion laatiminen edellyttää korjaustöiden rajaamista. Rakennusta voidaan pitää teknisesti huonokuntoisena. Yksi varteenotettava vaihtoehto on rakennuksen purkaminen.

8. Selvitykset tehdystä kiinteistön kaupasta

9. Reklamaatio

10. Kiinteistön ostotarjous

11. Lääkärintodistuksia

12. Sopimus kiinteistökaupan purkamisesta (29.10.1999)

13. Rakennuksen pohjapiirros

14. Laskuja

Ratkaisu

Kuluttajansuojalain 8 luvun 12 §:n mukaan palveluksen on sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon tilaajan edut. Palveluksen tulee kestävyydeltään ja muuten vastata sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen palveluksen yhteydessä aihetta olettaa. Palveluksen tulee myös vastata laissa, asetuksessa tai viranomaisen päätöksessä asetettuja vaatimuksia.

Jos palvelus poikkeaa siitä, mitä edellä on sanottu, siinä on virhe. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti, on toimeksisaajalla.

Lain 8 luvun 20 §:n mukaan tilaajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii palveluksessa olevan virheen vuoksi.

Asiassa on selvitetty, että K:n ostamassa kiinteistössä on kaupanteon jälkeen havaittu maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe, jonka perusteella kauppa on purettu ostajien ja myyjien välisellä sopimuksella. Ennen kaupantekoa ostajat ovat teettäneet kiinteistöstä toimeksisaajalla kuntoarvion varmistaakseen rakennuksen soveltuvuuden vakituiseksi asunnoksi. Tarkastus on suoritettu rakenteita rikkomatta pintakosteusmittaria käyttäen.

Kuntotarkastuksesta laaditussa lausunnossa on todettu, että rakennuksen päädyssä olevan makuuhuoneen lattiassa on painumia, jotka viittaavat siihen, että lattian tukirakenteissa on vaurioita. Sen mukaan vaurioiden laajuus voidaan luotettavasti tutkia vain avaamalla lattia, sillä sokkelissa ei ole tarkastusluukkua. Lautakunnan käsityksen mukaan vaurioita ei olisi voitu todeta tuuletusluukuista käsin. Tilaajan tiedossa on ennen kaupantekoa ollut, että rakennuksen vanhan osan lattiarakenteissa on todennäköisesti vaurioita, jotka johtuvat alapohjan puutteellisesta tuuletuksesta, ja että rakenteiden kuntoa ei ole voitu tarkastaa. Lausunnossa on kehotettu ennen korjaustöiden aloittamista tutkimaan kaikki tuulettuvan alapohjan alueen lattiat, jotta vaurioiden laajuus voidaan todeta, ja siinä on suositettu useita toimenpiteitä rakennuksen ulkopuolelta tulevan kosteuden pois johtamiseksi rakennuksen läheisyydestä.

Lautakunnan käsityksen mukaan lausunnosta on käynyt riittävässä määrin selville se, että lattiarakenteissa voi olla piileviä kosteusvaurioita. Tilaajalle on ilmoitettu kuntoarvion tulosten epävarmuustekijöistä ja siitä, että tarkastuksen ulkopuolelle jäävät sellaiset mahdolliset piilevät viat, joiden selvittäminen vaatii rakenteiden purkamista, rikkomista tai avaamista. Kuntoarvion tilanneet ostajat ovat ottaneet kiinteistön kaupan tehdessään riskin, koska he eivät ole sopineet kuntoarvioijan kanssa tarkemman kuntotutkimuksen tekemisestä eivätkä ottaneet kauppakirjaan ehtoa mahdollisten piilevien vikojen varalta.

Korjausten yhteydessä rakenteita avattaessa on havaittu, että lattiarakenteiden rakentamistapa on ollut virheellinen ja että käytettyjen rakennusmateriaalien laatu on ollut heikko. Viat ja puutteet ovat kuitenkin olleet sellaisia, että kuntotarkastaja ei ole voinut niitä silmämääräisessä tarkastuksessa tai kosteusmittaustulosten perusteella havaita. Lautakunta katsoo, että kuntotarkastus on tehty tavanomaisella huolellisuudella.

Lautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 27.9.2001