Etusivu » Lautakunnan ratkaisuja » Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Kylpyhuoneiden lattioiden korjaukset. Rakennusten alapohjien kosteusvauriot.

Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Kylpyhuoneiden lattioiden korjaukset. Rakennusten alapohjien kosteusvauriot.

piilevä virhe
hinnanalennus

Diaarinumero: 99/82/1158
Antopäivä: 04.12.2000

K:t ostivat 30.5.1997 päivätyllä kauppakirjalla E:ilta OO:n osakkeet, jotka oikeuttavat 103 neliömetrin suuruisen omakotitalohuoneiston hallintaan osoitteessa OA. Yhtiössä on omakotitalo ja kaksi paritaloa. Rakennukset ovat valmistuneet vuosina 1964 ja 1991. Kauppahinta oli 670 000 markkaa.

Kaupanteon jälkeen 9.6.1997 yhtiön huoneistossa B 2 todettiin vesivaurio. Vahingon laajuutta kartoitettaessa selvisi, että myös huoneistojen B 3, C 4 ja C 5 kylpyhuoneissa esiintyi vaurioita. Korjaustoimenpiteistä aiheutui yhtiölle 74 896,25 markan kulut. Kaupan kohteena olevassa huoneistossa ei ole havaittu vaurioita. Huoneiston A 1 osuus kuluista oli 18 392 markkaa, joka jaettuna rahoitusvastikkeeksi oli 330,80 markkaa kuukaudessa.

Katselmuksessa tutkittiin myös B- ja C-talojen alapohjat. Salaojitus toimi puutteellisesti ja alustatiloissa oli kostuneita rakennusjätteitä. Pinta- ja sadevesisuunnitelman laatimisesta ja korjaustyön toteuttamisesta aiheutui yhtiölle 115 000 markan kulut. Huoneiston A 1 osuus oli 30 173 markkaa. Näin ollen osakkeiden osuus yhtiölainoista oli yhteensä 48 565 markkaa.

K:t vaativat E:ilta hinnanalennusta 24 000 markkaa.

Huoneiston hoitovastike oli ennen kaupantekoa 286,20 markkaa eikä rahoitusvastiketta ollut. Rahoitusvastike on kaupanteon jälkeen 766,80 markkaa. Yhtiövastikkeen pienuudella oli vaikutusta ostopäätökseen.

Vastaus

E:t kiistävät vaatimukset.

Kosteusongelmat tulivat ilmi vasta kaupanteon jälkeen.

Paritalot oli rakennettu rakennusajankohdan standardien mukaan ja rakennusvalvonnan hyväksymällä tavalla.

Sateisen kesän jälkeen välipohjassa havaittu kosteus ei ollut aiheuttanut vaurioita rakenteille. Huoneistossa tehdyn kuntotarkastuksen tulos oli ostajien tiedossa ennen kaupantekoa.

Selvitykset

1. XX:n kosteusmittausraportti (30.6.1997). Sen mukaan huoneiston B 2 kylpyhuoneen ja saunan välisessä seinässä olevan suihkusekoittajan läpiviennit olivat tiivistämättä. Oikeanpuoleisen läpiviennin juuressa pintakosteusmittari näytti kosteuden nousseen. Todennäköisesti läpiviennistä on tihkunut vettä väliseinän sisään. Lattiakaivon läheisyydessä oli noin neliömetrin suuruinen kostea alue. Todennäköisesti lattiakaivon juuri on vuotanut lattiarakenteisiin. Kosteus on rajoittunut lattiakaivon alueelle. Suihkun alla olevat lattialaatat olivat irti alustastaan. Kastunut alue tulisi kuivata koneellisesti ja kylpyhuoneen ja saunan lattioiden ja seinien vesieristys tulisi tarkistaa.

2. XX:n kosteusmittausraportti (30.6.1997). Sen mukaan huoneistojen B 3 ja C 4 kylpyhuoneiden lattiakaivojen lähistöllä kosteuden nousu oli voimakasta. Lattiakaivojen juuri on vuotanut rakenteisiin. Kastunut alue tulisi kuivata ja lattioiden vesieristys tarkistaa.

3. Hallituksen kokouspöytäkirja (23.9.1997) liitteineen. Sen mukaan huoneistojen vesivaurioiden kartoitus-, kuivaus ja korjauskulut sekä lainannostokulut ovat yhteensä 7 4896,95 markkaa. Huoneiston A 1 osuus on yhteensä 18 392 markkaa.

4. Tarkastustekniikka NN:n mittauspöytäkirja (14.10.1997). Sen mukaan paritalojen pesutilojen lattioissa havaittiin rakennekosteuden lievästi nousseen. Betonirakenteisen, ilman lattialämmitystä olevan pesutilan lattian rakennekosteus pyrkii aina hieman nousemaan suihkun alla ja lattiakaivon ympärillä. Huoneiston B 3 pesutilan seinälaatat olivat osittain alustastaan irti. Laattojen kiinnitys on todennäköisesti alkujaan epäonnistunut. Tilanne ei vaadi korjaustoimia, sillä laattojen kiinnityspintana oleva kipsilevy oli kuiva ja kosteussulku tuntui toimivan. Alapohjien katselmuksessa havaittiin B- ja C-talojen ryömintätiloissa vesilammikoita, mikä voi merkitä puutteellisesti toimivaa salaojitusta. Alapohjan ontelolaatan pinnassa oli vesihelmiä. Tämä on merkki alapohjan ilman korkeasta suhteellisesta kosteudesta. Talojen päädyissä oli jätetty muottilaudat valun jäljiltä paikoilleen sokkelipalkin yläpintaan. Kosteuden vaikutuksesta laudat olivat osin lahonneet. Talon pitkill sivuilla oli purkamattomia laudoituksia. Osa laudoituksista oli vesilammikoissa. Lausunnon mukaan laudat on poistettava ja alapohjat puhdistettava orgaanisesta rakennusjätteestä. Salaojien olemassaolo ja toiminta on tarkistettava.

5. XY:n kaupungin rakennusvalvontaviranomaisen tarkastuskertomus (2.6.1998). Sen mukaan rakennusvirheet ovat korjattavissa rakennuksen alle tehtävällä salaojalla.

6. NY:n rakennuskohteen kuivatussuunnitelmaan liittyvä työselitys (30.7.1998). Sen mukaan rakennukset on varustettu salaojaverkostolla, joka on yhdistetty tontin rajalla naapurien kanssa yhteiseen sadevesikaivoon. Salaojaverkostoon on yhdistetty kattovesien syöksytorvet. Tulvatilanteessa vedet ovat kerääntyneet B- ja C-rakennusten alustatilaan. Alusta on jatkuvasti kostea, mistä aiheutuu kosteus- ja hajuhaittoja. Tontille rakennetaan katuvesiviemäriin liitettävä sadevesiviemäri sade- ja tarkastuskaivoineen. Vanhat vesiputket liitetään sadevesiviemäriin. C-talon alustatilaan asennetaan uusi salaojaputki. Talojen alustatilat kuivatetaan ja maanpinta päällystetään suodatinkankaalla, jonka päälle tulee sorakerros. Syöksytorvien alle asennetaan betoniset loiskekourut tai kattovesisuppilot, joista johdetaan putket sadevesikaivantoihin. Viemärikaivannot täytetään soralla.

Ratkaisun perustelut

Käytetyn asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Saman säännöksen 2 kohdan mukaan asunnossa on myös virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Säännöksen 3 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle asunnosta kauppaan oletettavasti vaikuttavia tietoja, joista hänen täytyy olettaa tienneen. Edelleen säännöksen 4 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta ja sen ikä sekä muut seikat.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe muun muassa, jos myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle kauppaan vaikuttaneen virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista. Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe myös silloin, kun myyjä jättää kertomatta edellä mainitun seikan, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon.

Lautakunta katsoo selvitetyksi, että kaupan kohteena olevassa asunnossa ei ole todettu olevan rakennusvirheitä tai mitään muutakaan vikaa tai puutetta. Sen sijaan kaupanteon jälkeen on yhtiön B- ja C-rakennusten salaojituksessa ja sadevesien johtamisessa havaittu vikoja ja puutteita, joiden korjaamiseksi yhtiö on ottanut lainaa. Myös muiden huoneistojen pesutilojen lattiakaivojen tiivistyksessä on ollut puutteita, joista on aiheutunut kuluja osakkaille. Myytyjen osakkeiden osalle kuuluva osuus yhtiön veloista on kasvanut kaupanteon jälkeen muualla kuin ostetussa asunnossa tehtyjen korjausten vuoksi yhteensä 48565 markkaa.

Yhtiön kahdessa muussa rakennuksessa havaitut rakennusvirheet ja korjaustarpeet ovat olleet piileviä. Ostajat eivät ole väittäneetkään eikä muustakaan selvityksestä ilmene, että myyjät olisivat ennen kaupantekoa tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää yhtiön kustannuksella tehtäväksi tulevista korjauksista. Myyjä ei siis ole ennen kaupan tekoa antanut kohteesta virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja. Myyjän antamat tiedot esimerkiksi rahoitusvastikkeesta kaupasta päätettäess ovat olleet oikeat.

Asuntokauppalaissa on melko yksityiskohtaisesti lueteltu, milloin ostajalla on oikeus vedota virheeseen. Asuntokauppalaissa ei ole nimenomaisia säännöksiä siitä, voiko ostaja vedota virheeseen, kun kaupan kohteessa ilmenee epäedullinen seikka, josta myyjä ei ole tiennyt ja joka ei ole ostetussa asunnossa. Tällaisia seikkoja voivat olla esimerkiksi yhtiön hallininnassa olevissa tiloissa tai muussa asunnossa kuin myydyssä olevat yhtiön korjattavat viat, kuten tässä tapauksessa.

Asuntokauppalaki on asunto-osakkeiden kauppaa koskeva erityislaki. Siltä osin kuin siinä ei ole asiasta säännelty eikä irtaimen kaupasta annetun yleislain, kauppalain, soveltaminen johtaisi asuntokauppalain pakottavien säännösten tai tarkoituksen vastaiseen lopputulokseen, kauppalakia ja siitä ilmeneviä yleisiä periaatteita voidaan soveltaa asuntokauppalakia täydentävänä säännöstönä.

Kauppalain 19 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on virhe, jos se on olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostajalla sen hinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Viime kädessä asunto-osakeyhtiön osakkaat vastaavat laissa ja yhtiöjärjestyksessä määrätyllä tavalla yhtiön menoista, kuten yhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista. Kun ostaja ostaa asunnon hallintaan oikeuttavat asunto-osakkeet, hänestä tulee yhtiön osakas, jolla on osakkaan oikeudet ja velvollisuudet. Yhtiössä voidaan havaita osakkeiden omistusoikeuden siirtymisen jälkeen, että yhtiössä on tehtävä korjauksia, jotka kuuluvat yhtiön vastuulle ja jotka aiheuttavat osakkaille kustannuksia. Asunto-osakeyhtiölain säännösten on katsottava olevan ostajien tiedossa ja heillä on mahdollisuus tutustua yhtiöjärjestykseen ennen kaupantekoa. Tämän vuoksi on perusteltua, että ostaja kantaa riskin ainakin suuruudeltaan tai muutoin tavanomaisista kunnossapito- ja korjaustarpeista, jotka ovat piileviä ja yhtiön vastuulla.

Lautakunta katsoo, että tässä tapauksessa yhtiössä ilmenneet korjaustarpeet ovat kuitenkin olleet epätavanomaisia, kun otetaan huomioon niiden suuruus, yhtiön rakennusten ikä ja se, että ne ovat johtuneet rakentamismääräysten vastaisesta rakentamisesta. Kun otetaan huomioon nämä seikat ja ostajan vastattavaksi tuleva osuus yhtiön lainoista sinänsä ja suhteessa kauppahintaan, lautakunta katsoo, että kaupan kohde on ollut olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on sen hinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen ollut aihetta edellyttää. Tämän vuoksi kaupan kohde on virheellinen ja ostajalla on oikeus hinnanalennukseen.

Osa tehdyistä korjauksista on sellaisia, että ne nostavat yhtiön osakkeiden arvoa. Tämä ja edellä mainittu huomioon ottaen lautakunta katsoo, että virhettä vastaavan hinnanalennuksen määrä on 20 000 markkaa.

Suositus

Kuluttajavalituslautakunta suosittaa, että E:t maksavat K:ille hinnanalennuksena 20 000 markkaa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 4.12.2000