Etusivu » Lautakunnan ratkaisuja » Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Perustusten kunto. Piilevä virhe

Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Perustusten kunto. Piilevä virhe

tiedonantovelvollisuus
piilevä virhe
hinnanalennus

Diaarinumero: 00/82/278
Antopäivä: 07.09.2001

K osti 25.4.1997 E:ltä kerrostalohuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet osoitteessa X. Rakennuksen valmistumisvuosi on 1955. Kauppahinta oli 360 000 markkaa.

K valitti 10.03.1999 päivätyllä kirjeellä E:lle, että hänelle ei ennen kaupantekoa kerrottu, että taloyhtiölle aiheutuu huomattavia kustannuksia perustusrakenteiden korjauksista, jotka johtuvat pohjaveden laskusta ja sen vaikutuksesta paalutukseen, ja vaati hinnanalennusta, mitä NN ei katsonut olevansa velvollinen maksamaan.

K vaatii E:ltä hinnanalennusta 90 000 markkaa.

Asian on täytynyt olla yhtiön tiedossa, koska YY:n 25.3.1997 päivätyssä selonteossa on todettu, että rakennusten läheisyydessä on havaittu orsiveden määrän vähentyneen vuosina 1981-1994, ja yritys on antanut 26.3.1997 tarjouksen orsivesipintojen korkeuden tarkistamisesta. Varsinaisessa syysyhtiökokouksessa 17.12.1997 on päätetty paaluperustusten kuntoisuuden selvittämisestä ja sen rahoittamisesta.

Huoneiston ja rakennusten kuntoa tiedusteltaessa ei ostajalle kerrottu mahdollisesta tulevasta remontista eikä asiasta mainittu 11.4.1997 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa.

Syysyhtiökokouksessa 10.12.1999 vahvistui, että yhtiön virheen korjaukseen ottamasta kahdeksan miljoonan lainasta ostajan maksettavaksi tulevat 90 800 markan kustannukset.

Vastaus

E kiistää vaatimukset.

Yhtiön omistamat rakennukset ovat valmistuneet vuosina 1955- 1956. Asunto-osakeyhtiön hallitus päätti teettää alustavan selvityksen perustusrakenteiden kuntoisuudesta maaliskuussa 1997, koska niiden kuntoisuutta ei ole laajasti selvitetty rakennusten valmistumisen jälkeen. Rakennusten ulkopuolella ei ollut havaittavissa alkuvuodesta 1997 mitään muutoksia, kuten esimerkiksi halkeamia.

Yleisesti tiedossa ollut tosiasia oli, että jotkut O:n taloista ovat perustusten lahoamisen vuoksi vajonneet. Nämä rakennukset sijaitsevat OO-joen välittömässä läheisyydessä. X-katu ei sijaitse rannassa vaan useita satoja metrejä rannasta loivassa ylämäessä.

Myyjä ei ole kuulunut yhtiön hallitukseen eikä ole ollut tietoinen hallituksen päätöksestä teettää perusrakenteiden kunnosta alustava selvitys. 25.3.1997 päivätty alustava selvitys perustuu arkistossa oleviin tietoihin rakennusten perustuksista. Varsinaisia tutkimuksia paalutusten kunnosta ei ole tehty ennen kaupantekoa. Selvityksessä todetaan, että puupaalujen yläpäätä suojaavan orsiveden määrästä ja laadusta ei ole tietoa ja että perusrakenteiden kuntoa ei ole selvitetty. Siinä ehdotetaan, että alueen orsiveden määrän kehittymistä seurataan orsivesihavainnoilla.

Kaupantekohetkellä myyjällä ei ole ollut eikä hänellä olisi voinut olla tietoa perustusrakenteiden kunnosta, koska varsinainen selvitys paalujen kunnosta on päivätty 13.10.1997 eikä alustavassa selvityksessä ole mainittu mitään, mikä olisi viitannut paalutuksen huonoon kuntoon. Perustusten vahvistaminen on suoritettu vasta kaksi vuotta kaupanteon jälkeen.

Selvityksiä

1. YY Oy/diplomi-insinööri YX:n alustava selvitys perustusrakenteiden kuntoisuudesta (25.3.1997). Sen mukaan puupaalujen yläpäätä suojaavan orsiveden määrästä ja laadusta tai kostean saven pysyvyydestä ei ole tietoa. Rakennusten läheisyydessä on havaittu orsiveden määrän vähentyneen vuosien 1981-1994 aikana. Selvityksessä ehdotetaan, että orsiveden määrän kehittymistä rakennusten alueella seurataan orsivesihavainnoilla.

2. YY Oy/diplomi-insinööri YX:n puupaalujen kuntoisuusselvitys (13.10.1997). Sen mukaan puupaalujen kuntoisuutta on selvitetty neljäkerroksisen siiven alueella kahden koekuopan avulla. Koekuopat on kaivettu paikkoihin, joissa puupaalujen vaurioitumisriski on arvioitu suureksi orsiveden vähäisen määrän perusteella. Siiven keskiosan alueella ovat puupaalut yläpäästään lähes kokonaisuudessaan lahonneet ja paaluilla ei ole enää kantokykyä. Anturoiden alapuolella on hiekkaista silttiä, jossa ei ole havaittavissa orsivettä. Siiven keskiosan alueen kaikkien puupaalujen vaurioitumisen mahdollisuus on suuri. Puupaalujen vaurioitumisesta on seurauksena rakennuksen ylärakenteiden vaurioituminen

3. Varsinaisen syysyhtiökokouksen pöytäkirja (17.12.1997). Sen mukaan kokouksessa myönnettiin yksimielisesti hallitukselle enintään 100 000 markan lainanottovaltuudet paaluperustusten kuntoisuuden selvittämistä varten.

4. Yhtiön toimintakertomus tilikaudelta 1.1.1999 - 31.12.1999. Sen mukaan tilikauden aikana otettiin yhtiölle 8 000 0OO markan laina perustusten vahvistamista varten.

Ratkaisun perustelut

Käytetyn asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:

1) antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, tai

2) jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Ostaja vetoaa siihen, että pohjaveden laskun vaikutus paalutukseen on ollut yhtiön ja myyjän tiedossa ennen kaupantekoa, koska hallitus on teettänyt 25.3.1997 alustavan selvityksen perustusrakenteiden kuntoisuudesta.

Kyseinen selvitys perustuu arkistoselvitykseen, maaperäolosuhteisiin ja pohjavesisuhteisiin alueella. Selvityksestä ei ole tiedotettu osakkaille ennen kaupantekoa.

Asiassa esiin tulleet seikat eivät osoita, että myyjä olisi ennen kaupantekoa tiennyt tai hänen olisi kaupantekoaikaan pitänyt tietää yhtiön rakennusten perustusten korjaustarpeesta tai siitä, että yhtiön kustannuksella tulee tehtäväksi lähivuosina sellaisia peruskorjauksia, joilla voi olla vaikutusta asunto-osakeyhtiön taloudelliseen tilaan. Myyjä ei ole ennen kaupantekoa antanut kaupan kohteesta virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja.

Lain 6 luvun 27 §:n mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa toimesta annetut tiedot sisältyvät isännöitsijäntodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena.

Asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n mukaan isännöitsijäntodistuksessa on mainittava ainakin yhtiön päättämät tai muuten varmuudeila tiedossa olevat huomattavat korjaukset tai perusparannukset.

Perustusrakenteiden kunnosta ennen kaupantekoa tehdyn alustavan selvityksen mukaan puupaalujen yläpäätä suojaavan orsiveden määrästä ei ollut tietoa. Selvityksessä todetun mukaan orsiveden määrän oli havaittu vähentyneen rakennusten läheisyydessä ja tilanteen kehittymistä rakennusten alueella olisi seurattava. Lautakunta katsoo, että alustavan selvityksen perusteella ei ole voinut päätellä, että rakennusten perustuksia olisi korjattava. Isännöitsijäntodistuksen tietoja ei voida pitää tältä osin puutteellisina. Hallituksen teettämästä selvityksestä ei ole myöskään tiedotettu osakkaille ennen kaupantekoa.

Kaupanteon jälkeen 13.10.1997 tehdyssä puupaalujen kuntoisuusselvityksessä on todettu, että yhtiön omistaman rakennuksen neljäkerroksisen siiven keskiosan alueella puupaalut ovat yläpäästään lähes kokonaan lahonneet ja että paaluilla ei ole enää kantokykyä. Siiven keskiosan alueen kaikkien puupaalujen vaurioitumisen mahdollisuus on suuri, koska orsiveden määrä on vähäinen. Puupaalujen vaurioitumisesta on seurauksena rakennuksen ylärakenteiden vaurioituminen. Selvityksessä on suositettu useita tutkimustoimenpiteitä. Yhtiökokus on myöntänyt 17.12.1997 hallitukselle 100 000 markan lainanottovaltuudet paaluperustusten kunnon selvittämiseksi. Yhtiökokous on päättänyt kahdeksan miljoonan markan lainan ottamisesta korjausten rahoittamiseksi noin kaksi ja puoli vuotta kaupanteon jälkeen. Tällöin on selvinnyt, että ostajalta perittävän vastikkeen määrä tulee olemaan 90 800 markkaa.

Asuntokauppalaissa ei ole nimenomaisia säännöksiä siitä, voiko ostaja vedota virheenä sellaiseen kaupan kohteessa ilmenevään epäedulliseen seikkaan, josta myyjä ei ole tiennyt ennen kaupantekoa ja joka ilmenee yksinomaan yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tai muussa kuin kaupan kohteena olevassa huoneistossa. Siltä osin kuin asuntokauppalaissa ei ole asiasta säännelty eikä irtaimen kaupasta annetun yleislain, kauppalain, soveltaminen johtaisi asuntokauppalain pakottavien säännösten tai tarkoituksen vastaiseen lopputulokseen, kauppalakia ja siitä ilmeneviä yleisiä periaatteita voidaan soveltaa asuntokauppalakia täydentävänä säännöstönä.

Kauppalain 19 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on virhe, jos se on olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostajalla sen hinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Asunto-osakeyhtiön osakkaat vastaavat asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä määrätyllä tavalla yhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista. Kun ostaja ostaa huoneiston hallintaan oikeuttavat asunto-osakkeet, hänestä tulee yhtiön osakas. Kuluttajavalituslautakunta on ratkaisukäytännössään katsonut, että ostaja kantaa riskin ainakin sellaisista yhtiön omistamassa rakennuksessa kaupanteon jälkeen ilmenevistä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevista kunnossapito- ja korjaustarpeista, joita voidaan pitää suuruudeltaan tai muutoin tavanomaisina rakennuksen rakentamisajankohta huomioon ottaen.

Lautakunta pitää 13.10.1997 eli noin viisi kuukautta kaupanteon jälkeen tehdyssä kuntoisuusselvityksessä todettujen lahovaurioiden määrän perusteella se1vitettynä, että ne ovat olleet perustuksissa jo kaupantekohetkelIä. Korjaus on käsittänyt asunto-osakeyhtiön rakennuksen perustusten puupaalutukset. Rakennuksen perustusten voi olettaa kestävän koko rakennuksen käyttöiän. Korjauskohde on tästä syystä ollut epätavanomainen. Kun vielä otetaan huomioon korjaus kustannusten suuruus, lautakunta ei pidä korjaustarvetta tavanomaisena.

Edellä mainituista syistä lautakunta katsoo, että kaupan kohde on ollut olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on ollut sen hinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perusteltua aihetta edellyttää ja siinä on tällä perusteella virhe.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Selvityksen mukaan K:n asunnon osuus korjauskustannuksista on 90 800 markkaa ja hän on tällä perusteella vaatinut 90 000 markan hinnanalennusta. Korjaus ei paranna asunnon arvoa siitä, mitä sen on sopimuksen mukaan kuulunut olla. Näin ollen lautakunta pitää virhettä vastaavana hinnanalennuksena 90 000 markkaa.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että E maksaa hinnanalennuksena K:lle 90 000 markkaa.

Päätös oli yksimielinen

 
Julkaistu 7.9.2001