Etusivu » Lautakunnan ratkaisuja » Kuntoarvio. Suorituksen laatu. Vahingonkorvaus

Kuntoarvio. Suorituksen laatu. Vahingonkorvaus

varauma
tiedonantovelvollisuus
ammattitaito

Diaarinumero: 00/37/419
Antopäivä: 30.08.2001

Eh/YY laati 9.3.1999 alustavaksi kuntoarvioksi nimetyn tarkastusraportin K:n omistamasta asuinrakennuksesta. Kuntoarvio tehtiin kiinteistön kauppaa varten ja toimeksiannon siitä antoi kiinteistönvälittäjä sekä myyjä K:n että ostajien XX:n valtuuttamana.

XX:t ostivat kiinteistön 15.3.1999 päivätyllä kauppakirjalla. Kauppahinta oli 550 000 markkaa. Kauppakirjassa ostajat ilmoittivat tutustuneensa tehtyyn alustavaan kuntoarvioon ja hyväksyvänsä siitä ilmi käyvät virheet ja viat. Kauppakirjan mukaan jos rakennuksissa havaitaan myöhemmin kosteus-, radon-, home- tai lahovaurioita, eivät ostajat esitä vaatimuksia myyjälle .

Kaupan teon jälkeen kiinteistöllä on havaittu korjaustarpeita, joita ei ollut havaittu kuntoarviossa. Tämän jälkeen kohteessa on korjattu myyjän kustannuksella kellaritiloja ja perustusrakenteita. K:n käsityksen mukaan YY toimi

näissä korjauksissa suunnittelijana ja valvojana. K on maksanut tästä 4 013,80 markkaa.

K vaatii ensisijaisesti, että Eh korvaa hänelle kuntoarvioitsijana aiheuttamanaan vahinkona 84 742,73 markkaa korkoineen tai toissijaisesti korjaustöiden suunnittelijana ja valvojana aiheuttamanaan vahinkona 33 327,29 markkaa korkoineen. Lisäksi hänen on korvattava K:n asianajokuluista 16693 markkaa korkoineen.

Kuntoarvio tehtiin huolimattomasti, koska siinä ei tutkittu kellarikerroksessa sijainneita vaate- ja askarteluhuonetta eikä havaittu näiden asuinkäyttöön muutettujen kellaritilojen kosteusvaurioita. Ryhdyttyään kellarikerroksen korjaustöihin ostajat havaitsivat suurehkoja kosteusvahinkoja askartelu- ja vaatehuoneessa lähinnä ulkoseinien ja lattioiden rajakohdissa. Vaatehuoneen vauriot olisivat olleet nähtävissä jo silmämääräisesti ja muutkin olisivat paljastuneet pintakosteusmittarilla, jos sellalsta olisi raporttIa laadlttaessa käytetty.

Vaurioiden paljastuttua K sitoutui ostajien kanssa tekemässään sopimuksessa vastaamaan rakennuksen korjaamisesta siihen kuntoon, missä se olisi ilman vaurioita ollut. Samalla sopimuksella ostajat siirsivät näihin vaurioihin liittyvät oikeutensa K:lle. Sopimuksen tarkoituksena oli turvata K:n oikeus vaatia Eh:lta vahingonkorvausta kuntotarkastuksen virheistä.

LKV XY antoi K:n valtuuttamana toimeksiannon Eh:n edustaja YY:lle suunnitella ja toimia korjaustöiden valvojana kohteessa. Hänen valitsemansa kalliin suorittamistavan takia työ oli kuitenkin keskeytettävä. Se on sittemmin saatettu loppuun YX:n valvonnassa.

Lautakunnan tulisi kuulla YX:ää asiasta.

Liitteitä

1. Lahden kaupungin rakennusvalvonnan toimenpidelupa rakennuksen sisäisistä muutoksista (17.12.1998). Kaikki luvan mukaiset rakennustyöt oli tehty ennen luvan hakemista. Luvan liiteasiakirjassa luvanhakija K ilmoittaa ottavansa kaiken vastuun tehdyistä muutoksista.

2. YY:n laatima alustava kuntoarvio 9.3.1999 3. kauppakirja 15.3.1999

4. K:n ja XX:n väliset kaksi sopimusta vaurioiden korjaamisesta

5. Insinööritoimisto NN:n lausunto 1.6.1999

6. Rakennuskonsultointi YX:n lausunto 10.10.1999

7. kustannuserittelyjä ja tositeselvitystä tehdystä korjauksesta

8. LKV XY:n lausunto 11.2.2000

9. T:mi XA:n kosteuskartoitusraportti 11.4.1999

10.YN:n raportti 22.4.1999

Vastaus

Vaatimukset on hylättävä. Lautakunnan tulee suosittaa, että K maksaa Eh:lle tulleet asianajokulut ym. laskut 28 218,60 markalla korkoineen.

K oli ennen kauppaa tehnyt omin päin muutostöitä hakematta niille lupaa ja tekemättä suunnitelmia. Rakennuksen salaojitus jäi puutteelliseksi eivätkä alakerran seinärakenne ja perusmuurin ulkopinnan vedeneristeet vastanneet rakentamismääräyskokoelman määräyksiä. Saatuaan kiinteistönvälittäjältä ohjeen luvan hakemiseen K oli lupamenettelyn yhteydessä sitoutunut ottamaan töistään täyden vastuun. Hän ei kertonut tästä eikä rakenteiden virheistä alustavan kuntoarvion yhteydessä. Jos rakennuslupa-asiakirjat olisi esitetty YY:lle, olisivat lähtökohdat kuntoarvioon olleet toisenlaiset. Raportti on laadittu silmämääräisen arvioinnin ja pintakosteusmittarin avulla. Salaojitusta ja perusmuurin vedeneristystä koskevat maininnat on kirjattu raporttiin K:n antaman selvityksen perusteella. Katselmus pidettiin talvella, jolloin maassa oli lunta eikä ulkopuolista tarkastusta voitu suorittaa. Eh:n/YY:n vastuu ei voi ulottua virheisiin, jotka ovat jääneet raportin ulkopuolelle ja jotka ovat K:n itsensä tekemiä. Riidanalaiset vauriot sijaitsevat rakennuksen kohdissa, joiden K ilmoitti olevan kunnossa (K:n ilmoituksen mukaan salaojituksen uusiminen ja sokkelin vesieristäminen oli tehty asianmukaisesti).

Vauriot eivät olleet aistinvaraisesti havaittavissa, vaan ne ilmenivät vasta ostajien tekemien korjausten yhteydessä. Tarkastuksessa YY katsoi vaate- ja askarteluhuoneen seinien alaosat, joissa ei näkynyt vaurioita. Vaatehuoneen seinässä noin 1,2 metrin korkeudella oleva kosteusvauriojälki oli piilossa vaatetangossa riippuneiden vaatteiden takana. K ei maininnut siitä.

Kauppakirjan perusteella XX:illä ei ole ollut mahdollisuutta esittää myyjää vastaan vaatimuksia myöhemmin ilmenevien vaurioiden perusteella. Siten he eivät ole myöskään voineet siirtää myyjälle mitään vaurioon liittyvää oikeutta. Eh:lle ei synny vastuuta siitä, että K on vapaaehtoisesti korjannut itse tekemiään asennusvirheitä, joiden olemassaolosta Eh ei ole voinut tietää.

Vauriokorjauksen osalta YY:n tehtävänä oli vain ohjeistaminen, suunnittelu ja suunnittelijan valvonta. Korjauksessa noudatettiin ympäristöministeriön laatimaa korjausohjetta. Sen sijaan YX:n johdolla sittemmin toteutettu korjaus on virheellinen ja tulee johtamaan uusiin vaurioihin.

Eh/YY ei ole menetellyt huolimattomasti kuntoarvion eikä myöskään myöhemmän remontin yhteydessä. Valitus on aiheeton.

YX:n kuuleminen todistajana ei ole lautakunnassa mahdollista, eikä YX edes ole ulkopuolinen ja puolueeton asiantuntija vaan hänen roolinsa lähenee asianosaista.

Vastaukseen on liitetty muun muassa Eh:n K:lle osoittama lasku perusparannukseen liittyvistä töistä (4 013,80 mk).

Valittajan kommentit

YY ei edes tiedustellut lupa-asiakirjoja. Mitään talosta ei rajattu kuntoarvion ulkopuolelle. Vastauksenkin mukaan YY tiesi, että K oli itse peruskorjannut talon kaikilta osin. Koska K on rakennusasioissa maallikko, on YY:llä ollut korostettu huolellisuusvelvollisuus. Se olisi tullut täyttää tarkalla tiedustelulla ja huolellisella kosteusmittaamisella.

YY:n esittämässä korjaustavassa ei ollut huomioitu talon ikää. Sen toteuttaminen olisi tullut hyvin kalliiksi.

Ratkaisu

Osapuolten väliseen sopimussuhteeseen tulee soveltaa eräitä palvelusuorituksia koskevaa kuluttajansuojalain 8 lukua. Luku koskee vastikkeellisia palveluksia, joita elinkeinonharjoittaja (toimeksisaaja) suorittaa kuluttajalle (tilaaja) ja joiden sisältönä on muun muassa rakennukseen tai kiinteään omaisuuteen kohdistuva työ tai muu suoritus:

Luvun 12 §:n mukaan palveluksen on sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.

Palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon tilaajan edut. Palveluksen tulee kestävyydeltään ja muuten vastata sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen palveluksen yhteydessä aihetta olettaa.

Jos palvelus poikkeaa tästä, siinä on virhe. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti, on toimeksisaajalla.

Luvun 19 §:n mukaan jollei virheen oikaiseminen tai uusi suoritus tule kysymykseen taikka jollei tällaista oikaisua suoriteta kohtuullisessa ajassa siitä, kun tilaaja on ilmoittanut virheestä, tilaaja saa vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta.

Siltä osin kuin palvelus on suoritettu, tilaaja saa 1 momentissa mainituissa olosuhteissa purkaa sopimuksen, jos muuta seuraamusta ei voida pitää hällen kannaltaan kohtuullisena. Suorituksesta, jota ei voida palauttaa ilman olennaista haittaa, on tilaajan tällöin maksettava toimeksisaajalle sen arvoa vastaava korvaus.

Luvun 10 ja 20 §:n mukaan tilaajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii palveluksessa olevan virheen vuoksi. Toimeksisaaja on velvollinen korvaamaan myös tilaajalle aiheutuvan välillisen vahingon, jos vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Välillisenä vahinkona pidetään muun muassa sopimusrikkomuksesta aiheutuvaa tulon menetystä sekä kohde-esineen käyttöhyödyn olennaista menetystä, josta ei aiheudu suoranaista taloudellista vahinkoa, sekä muuta siihen rinnastettavaa haittaa, jaka on olennainen.

Lautakunta arvioi nyt käsiteltävää tapausta seuraavasti. Asuntoa koskevilla erityistutkimuksilla ja niistä saaduilla tuloksilla on yleensä käytännössä olennainen merkitys asuntokaupan ehdoille. Tällaisilta palveluilta voidaan edellyttää erityistä asiantuntemusta, huolellisuutta ja luotettavuutta. Nämä periaatteet ilmenevät myös kuluttajansuojalain 8 luvusta.

Näiden periaatteiden mukaisesti tilattu työ on suoritettava toimeksiannon edellyttämässä laajuudessa ja mieluiten käyttäen toimeksiannosta kiinteistönhoitoalalla vakiintuneita nimikkeitä sekä antaen työstä toimeksiantajalle kirjallisen raportin, johon tutkimustulokset ja muut toimeksiannon kannalta olennaiset seikat on kirjattu. Nimike "kuntoarvio" on vahvistunut tarkoittamaan rakennuksen rakenteellisen kunnon tutkimusta, joka perustuu silmämääräiseen havainnointiin rakenteita rikkomatta (esim. Ratu 82-0088, kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden purku). Tämä vastaa Eh:n raporttiin kirjattua menetelmäkuvausta. Lautakunta katsoo, että raportin lisämääre "alustava" ei vähennä suoritukselta edellytettävää laatua.

Toimeksisaajan on kerrottava valittuun tutkimusmenetelmään ja tuloksen luotettavuuteen liittyvistä epävarmuustekijöistä tilaajalle etukäteen riittävästi ja selkeästi. Toimeksisaajan on näytettävä, että hän on täyttänyt ilmoitusvelvollisuutensa asianmukaisesti.

Lautakunta pitää toimeksisaajan suoritusta puutteellisena siltä osin, että hän ei ole selvittänyt kellarin muutostöihin liittynyttä rakennuslupa-aineistoa, vaikka kellaritilojen käyttötarkoituksen muutos on ollut todettavissa ja on yleisesti tiedossa, että puutteellinen rakentaminen aiheuttaa tällaisissa tiloissa selvän kosteusvaurioriskin. Tästä syystä tutkimuksessa olisi ollut tarpeen myös siirtää näistä tiloista havaintoja estävää irtaimistoa.

Toisaalta asiassa on selvitetty, että sittemmin paljastuneet kellaritilojen vauriot ovat johtuneet myyjän ennen kauppaa itse toteuttamien rakennustöiden puutteista. Lautakunta katsoo, että tietoisena muutostyöhön liittyneistä menettelyllisistä ja työn laadullisista puutteista toimeksiantajana olleen myyjän olisi tullut myös itse huolehtia siitä, että nämä tilat tarkastetaan riittävän huolellisesti. Tästä syystä vauriot itse omalla huolimattomalla rakennustyöllään aiheuttanut myyjä ei voi perustellusti vaatia sittemmin tehdyistä tarpeellisista korjauksista vahingonkorvausta kuntoarvion laatijalta.

Lautakunta ei ole voinut sille esitetyn aineiston perusteella todeta, että Eh/YY:n toiminta kohteessa sittemmin toteutetun korjaustyön osalta olisi ollut virheellistä ja aiheuttanut K:lle tältäkään osin korvattavaksi kuuluvaa vahinkoa. Lautakunta toteaa, ettei se voi tuomioistuimen tavoin kuulla todistajaa valittajan vaatimalla tavalla.

Molemminpuolisesti esitettyjen kulukorvausvaatimusten osalta lautakunta toteaa seuraavaa. Valittajan kulukorvausvaatimukset sekä elinkeinonharjoittajan vaatimukset Iiitteiden 4, 5 ja 6 osalta tarkoittavat joko menettelystä kuluttajavalituslautakunnassa suoraan tulleita kustannuksia tai ne liittyvät lautakuntamenettelyyn niin tiiviisti ettei niitä voi eriyttää siitä tulevista kuluista. Kuluttajavalituslautakunnasta annetun lain 9 b §:n mukaan asianosaiset vastaavat itse kustannuksistaan, jotka ovat aiheutuneet asian käsittelystä kuluttajavalituslautakunnan yleisellä osastolla, joka käsittelee rakentamiseen liittyviä kuluttajapalveluksia. Näin ollen näitä korvausvaatimuksia on pidettävä perusteettomina.

Lautakunta ei siten suosita hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 30.8.2001