Uuden asunnon rakentamisvaiheen kauppa. Kaupan peruuttaminen ennen asunnon luovutusta. Peruuttamissopimuksen mukaisen vahingonkorvauksen kohtuullisuus.

Asiaselostus  

Ostajat allekirjoittivat 4.10.2020 myyjän kanssa asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirjan Helsingissä sijaitsevan asunto-osakeyhtiön osakkeista, jotka oikeuttavat asunnon hallintaan yhtiön omistamassa rakennuksessa. Kohteen perustajaosakas on myyjä, joka on myös rakentanut kohteen.

Kauppakirjaan merkitty kauppahinta oli 375 170 euroa ja osakkeisiin kohdistuva osuus yhtiön lainoista oli 826 630 euroa. Velaton hinta oli 1 201 800 euroa. Ostajat maksoivat kauppahinnan ensimmäisen erän 93 792,50 euroa kauppakirjan allekirjoituspäivänä. Jäljellä olevat viimeiset kauppahintaerät, yhteensä 281 377,50 euroa, oli sovittu maksettaviksi asunnon avainten luovutushetkeen mennessä. Kohde valmistui syksyllä 2023.

Ennen kohteen luovutusta ostajat halusivat peruuttaa kaupan taloudellisen tilanteen muutosten vuoksi. Ostajat olivat tyytymättömiä ainakin taloyhtiön ottaman lainan korkosuojaukseen. Osapuolilla oli erimielisyyttä peruuttamisen ehdoista, mutta asiasta tehtiin sopimus 22.9.2023. Sen mukaisesti myyjä palautti ostajien maksaman kauppahinnan muutoin, mutta pidätti korvauksena neljä prosenttia velattomasta hinnasta eli 48 072 euroa.

Ostajat ovat tyytymättömiä peruuttamisesta tehdyn sopimuksen ehtoihin.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Ostajien vaatimukset perusteluineen

Ostajat vaativat kaupan peruuttamisesta myyjälle maksettavan korvauksen sovittelemista siten, että ostajan ei ole maksettava korvausta lainkaan ja että myyjä palauttaa ostajille 48 072 euroa viivästyskorkoineen 22.9.2023 lukien.

Kohteen rakentamisen aikana maailmanlaajuinen taloustilanne muuttui siten, että taloyhtiön talousnäkymä ja kuluttajien mahdollisuudet selvitä velvoitteistaan heikentyivät selvästi. Yhtiölainan osuus oli 70 prosenttia taloyhtiöstä myytyjen asuntojen velattomasta hinnasta. Yhtiön taloussuunnitelman mukainen kokonaisvelkamäärä oli noin 33,4 miljoonaa euroa. Se on poikkeuksellisen paljon suhteessa kokonaisrahoitustarpeeseen (noin 48,6 miljoonaa euroa) ja myös rahamääränä. Taloussuunnitelmassa käytetty oletus lainan viitekorosta (12kk euribor) oli -0,284 prosenttia. Taloyhtiö ei ollut suojautunut korkoriskiltä korkosuojaussopimuksella tai muutenkaan. Taloyhtiön suuri velkamäärä sekä kaupan teon ja kohteen luovutushetken välinen kolmen vuoden mittainen eli poikkeuksellisen pitkä aika muodostivat korostuneen tarpeen tavanomaista paremmalle korkoriskin hallinnalle. Ostajat vetosivat jo vuonna 2021 myyjään ja taloyhtiön hallitukseen, jotta taloyhtiö suojautuisi merkittävää ja kasvavaa korkoriskiä vastaan. Kumpikaan taho ei ryhtynyt toimiin asiassa. Ostajat tiedustelivat asiaa myyjältä uudelleen huhtikuussa 2022, saamatta kuitenkaan vastausta.

Yhtiön rahoitusrakenne, taloussuunnitelman ylioptimistiset olettamat sekä myyjän ja yhtiön riskienhallinnan puutteellisuus johtivat viitekoron noustessa taloyhtiön talouden ja pääomavastikkeen valtavaan muutokseen ja siten esteeseen, jota ostajat eivät voi kohtuudella välttää eikä voittaa. Korkoriskin realisoiduttua ostajilla ei ollut muuta mahdollisuutta kuin peruuttaa kauppa ennen kohteen valmistumista. Ostajat ilmoittivat myyjälle halustaan peruuttaa kauppa syksyllä 2023, ennen kohteen luovutushetkeä. Kaupan peruuttamisen ehdoista on sovittu kauppakirjassa, mutta niiden tulkinnasta ja soveltamisesta syntyi erimielisyyttä. Kun myyjä ei tullut ostajia vastaan, ostajien täytyi taloudellisen tilanteensa ja lähestyneen luovutushetken vuoksi allekirjoittaa sopimus kaupan peruuttamisesta olennaisilta osiltaan myyjän asettamien ehtojen mukaisena. Ostajat kokivat myyjän toiminnan neuvotteluiden aikana painostavana.

Myyjän pidättämä korvaus on poikkeuksellinen ja kohtuuttoman suuri sekä suhteellisesti että sen vuoksi, että ostajana on kuluttaja. Myyjä tarjosi korvausmaksun vaihtoehtoiseksi määräksi kaksi prosenttia velattomasta hinnasta, lisättynä asuntoon tilattujen lisä- ja muutostöiden sekä asunnon uudelleenmyynnin kustannuksilla. Myyjä ilmoitti näiden kustannusten johtavan joka tapauksessa summaan, joka vastaa arviolta vähintään neljää prosenttia velattomasta hinnasta. Myyjä pyrki hyötymään tilanteesta tätäkin enemmän, esittämällä 26.6.2023 lähettämässään sähköpostiviestissä ostajalle viiden prosentin suuruista maksua.

Kauppakirjassa oleva korvauksen määrää koskeva ehto voidaan lukea siten, että korvaus on kokonaisuudessaan kaksi prosenttia velattomasta hinnasta, millä katetaan myyjälle sopimuksen purkamisesta aiheutuneet kulut sekä mahdollinen muu vahinko. Kuluttajan asemassa olevat ostajat ovat tulkinneet ehdon tällä tavoin. Ostajille on jo kertynyt myös muita merkittäviä kustannuksia kaupan järjestelyistä, kuten kauppahinnan ensimmäisen maksuerän rahoittamisen korot ja muut kulut noin kolmen vuoden ajalta. Myyjä on tiennyt ostajilla olleen haasteita aiemman asuntonsa myynnissä, mikä on vaikeuttanut ostajien taloudellista tilannetta. 

Ostajien käsityksen mukaan myyjä on sittemmin saanut myytyä asunnon, eikä myyjälle ole tosiasiassa syntynyt kustannuksia. Kysymys on halutusta kattohuoneistosta. Myyjällä ei ole ollut ongelmaa myydä taloyhtiön asuntoja. Ainoa myymättä ollut asunto oli kaksi huonetta pienempi ja sijaitsi talon ensimmäisessä kerroksessa.

Myyjä väittää, että olennainen osa korvauksesta (14 438 euroa) muodostuu suoraan ostajan teettämistä yksilöllisistä asukasmuutoksista. Asia ei ole näin, vaan valtaosa ostajien tilauksesta muodostui asunnon pintamateriaalien sekä keittiön kalusteovien ja vastaavien osien päivittämisestä vakiovalintoja korkealaatuisempiin vaihtoehtoihin, jotka olivat listattuna myyntiesitteessä tai saatavilla myyjän keittiökumppanin mallistossa. Niitä on myös markkinoitu ostajalle. Kyseinen summa ei sisällä esimerkiksi asunnon pohjaratkaisun suunnittelun tai rakenteen muuttamisen kuluja.

Myyntikulut tulee korvata vain, jos ne ovat ylimääräisiä ja aiheutuneet suoraan peruutuksesta. Esimerkiksi myyjän myyntiorganisaation normaali työ ei kuulu korvattavaksi. Myyjän tulee yksilöidä ja todistaa, mitkä kulut ovat ylimääräisiä.

Liitteitä            

Sähköpostiviestejä korkosuojauksesta
Asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirja
Sopimus kauppakirjan peruuttamisesta

Myyjän vastaus perusteluineen

Myyjä vastustaa ostajien vaatimuksia.

Kauppakirjassa on sovittu kaupan peruutuksen ehdoista. Peruutuskorvauksen määrää voidaan sen mukaan sovitella, jos kaupan peruuttaminen johtuu maksuvaikeuksista, joihin ostaja on joutunut sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiassa omatta syyttään.

Ostaja on käyttänyt asuntokauppalain mukaista peruutusoikeuttaan ja ilmoittanut peruuttavansa puheena olevan rakentamisvaiheen kaupan. Myyjä on tämän takia perinyt kauppakirjan mukaisen korvauksen kauppasopimuksen peruuttamisesta aiheutuneista kuluista (2 %) sekä aiheutuneesta muusta vahingosta (2 %), yhteensä 4 prosenttia kaupan kohteen velattomasta hinnasta.

Ostajalle palautetusta kauppahinnasta on peruutuksen yhteydessä vähennetty neljän prosentin peruutuskorvaus, joka on muodostunut:
– myyjälle kaupan peruutuksesta aiheutuneista kuluista (9 595 euroa, 0,80 %),
– ostajan yksilöllisistä asukasmuutoksista (14 438 euroa, 1,20 %), ja
– myyjälle aiheutuneesta muusta vahingosta (24 036 euroa, 2,00 %).

Ostajalla on asuntokauppalain mukaan oikeus peruuttaa kauppa ennen kuin kaupan kohteen hallinta on siirtynyt. Peruutusoikeuden käyttäminen ei edellytä mitään syytä. Näin ollen peruutusoikeuden käyttämiseen johtaneilla syillä tai perusteilla ei ole itsenäistä merkitystä asiassa. Kysymys oli tavanomaisesta uudisrakennushankkeesta. On tyypillistä, että sellaista koskeva kauppasopimus allekirjoitetaan jopa useita vuosia ennen kaupan kohteen valmistumista, ja että osakkeisiin kohdistuu suhteellisen suuri osuus asunto-osakeyhtiön ottamasta lainasta. Kaikki asunto-osakeyhtiön taloudelliseen asemaan sekä kaupan kohteeseen liittyvät olennaiset taloudelliset ja muut tiedot ovat olleet ostajan käytettävissä kaupantekohetkellä. Sopimuksen kohtuullistamiskynnys on normaalistikin erittäin korkea.

Osapuolet pyrkivät löytämään ratkaisun, jonka myötä kauppaa ei olisi tarvinnut peruuttaa. Neuvotteluita ja kirjeenvaihtoa käytiin pitkään ja perusteellisesti, ja neuvoteltiin muun ohella erilaisista myyjän tarjoamista eduista, kuten vastike-eduista sekä kauppahinnan maksuaikataulun sekä kaupan kohteen hallintaoikeuden siirtymisajankohdan muutoksista. Kun osapuolet eivät lopulta löytäneet ratkaisua, ostaja peruutti kaupan.

Peruutusehdot sekä menettely kauppaa peruutettaessa olivat asuntokauppalain ja kauppasopimuksen mukaisia. Asiasta on laadittu kirjallinen peruutussopimus, jonka ehdot on käyty läpi ennen sopimuksen allekirjoittamista. Ostaja on hyväksynyt peruutussopimuksen ehdot ja allekirjoittanut peruutussopimuksen.

Sopimuksen peruuttamisesta aiheutuneita kuluja olivat asunnon uudelleenmyynnin kustannukset sekä ostajan tilaamat asukasmuutokset, yhteensä 14 438 euroa, joita myyjä ei ole voinut ottaa huomioon kaupan kohteen arvoa tai myytävyyttä lisäävänä seikkana. Uudelleenmyynnin kustannuksia arvioitaessa myyjä on ottanut huomioon esimerkiksi vallitsevan haastavan markkinatilanteen vaikutuksen kaupan kohteen uudelleenmyyntiin. Kaupan kohde on sittemmin saatu myytyä uudelleen, mutta tästä aiheutunut myyntitappio ja muut kustannukset olivat huomattavasti suurempia kuin ostajalta peritty peruutuskorvaus. Kaavamainen peruutuskorvaus ei kattanut myyjälle aiheutunutta vahinkoa.

Peruutuksesta aiheutuneet vahingot ylittivät sovitun kiinteän korvauksen määrän olennaisesti. Myyjällä olisi ollut oikeus saada täysimääräinen korvaus peruutuksesta aiheutuneista kustannuksista. Oikeuskäytännössä on katsottu, että peruutuksen takia myyjälle täysimääräisesti korvattavia vahinkoja ovat muun muassa peruutetun ja sittemmin toteutuneen kauppahinnan erotus, vastikkeet peruutuksen jälkeiseltä ajalta, uudelleenmyyntikulut (myös myyjän oman myyntiorganisaation työ) ja erilaiset hallinnolliset kulut. Kyse on samoista kustannuseristä, joiden osittaisesta korvaamisesta osapuolet ovat tehneet sopimuksen, ja jotka myyjä olisi ilman tätä peruutussopimusta ollut oikeutettu täysimääräisesti vähentämään palautettavasta kauppahinnasta.

Ratkaisu           

Tapaustietojen perusteella asuntokaupan osapuolet ovat tehneet allekirjoituksin vahvistetun sopimuksen kaupan peruuttamisesta 22.9.2023, eli hieman ennen osapuolten mukaisen kauppakirjan mukaista asunnon hallinnan luovutusajankohtaa.

Lautakunta pitää lähtökohtana, että osapuolten tulee noudattaa kaupan peruuttamisesta tehtyä sopimusta, ellei tämä sopimus ole syntynyt olosuhteissa, jotka johtaisivat varallisuussoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 3 luvun säännösten mukaan johtaisivat sopimuksen pätemättömyyteen, tai ellei tehty sopimus ole sisällöltään asuntokauppalain tai kuluttajansuojalain perusteella kohtuuton. 

Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 31 §:n mukaan, jos joku, käyttäen hyväkseen toisen pulaa, ymmärtämättömyyttä, kevytmielisyyttä tai hänestä riippuvaista asemaa, on ottanut tai edustanut itselleen aineellista etua, joka on ilmeisessä epäsuhteessa siihen, mitä hän on antanut tai myöntänyt, tahi josta mitään vastiketta ei ole suoritettava, ei täten syntynyt oikeustoimi sido sitä, jonka etua on loukattu. Saman lain 33 §:n mukaan oikeustointa, jota muuten olisi pidettävä pätevänä, älköön saatettako voimaan, jos se on tehty sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen olisi kunnian vastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen, ja sen, johon oikeustoimi on kohdistettu, täytyy olettaa niistä tietäneen.

Ostaja ilmoittaa myyjän toimineen painostavasti kaupan peruuttamisesta sovittaessa. Esitetyn aineiston perusteella ei ole kuitenkaan todettavissa, että myyjä olisi hyväksikäyttänyt asemaansa ja tapauksen olosuhteita sopimuksen pätemättömyyteen johtavalla tavalla. Lautakunta pitää osapuolten välistä sopimusta kaupan peruuttamisesta pätevästi syntyneenä.

Lautakunnan kanta sopimuksen mahdolliseen kohtuuttomuuteen ja sovitteluun on seuraava.

Kuluttajansuojalain 4 luvun 1 §:n mukaisesti, jos tässä laissa tarkoitetun sopimuksen ehto on kuluttajan kannalta kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan sovitella, tai se voidaan jättää huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvioitaessa otetaan huomioon sopimuksen koko sisältö, osapuolten asema, sopimusta tehtäessä vallinneet olot, olojen muuttuminen sekä muut seikat.

Asuntokauppalain 4 luvun 32 §:n mukaan, jos ostaja rikkoo sopimuksen peruuttamalla asunnon kaupan ennen kuin asunto on luovutettu ostajan hallintaan, myyjällä on oikeus korvaukseen hänelle aiheutuvasta vahingosta 35 §:n mukaan.

Asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaan, jos myyjä purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi tai jos ostaja peruuttaa kaupan 32 §:n mukaisesti, myyjällä on oikeus korvaukseen asunnon uudelleen myymisen aiheuttamista kustannuksista sekä niistä erityisistä kustannuksista, joita hänelle on aiheutunut sopimuksen tekemisestä ja täyttämisestä ja joista hän todennäköisesti ei voi hyötyä muulla tavalla. Muusta vahingosta myyjällä on oikeus saada korvaus, joka on kohtuullinen ottaen huomioon sovittu hinta, sopimuksen purkamisen tai peruutuksen ajankohta sekä muut seikat.

Pykälän toisen momentin mukaan myyjällä ei kuitenkaan ole oikeutta korvaukseen, jos ostajan maksuviivästys tai kaupan peruuttaminen johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa.

Pykälän kolmannen momentin mukaan sopimus, jonka mukaan ostajan maksettava korvaus määräytyy kaavamaisesti tiettynä osuutena kauppahinnasta tai muun vakioperusteen mukaan, on pätevä, jos sopimuksen mukainen korvaus on kohtuullinen ottaen huomioon sopimuksen purkamisesta tai peruuttamisesta yleensä aiheutuva vahinko ja tämän pykälän säännökset.

Kauppakirjan sopimusehtojen kohdassa 15 on ollut valittavissa ostajan sopimusrikkomuksista kaksi vaihtoehtoa, joista vaihtoehto 1 on ollut asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukainen vahingonkorvaus. Kauppakirjassa on valittu käytettäväksi vaihtoehto 2: Jos ostaja peruuttaa kaupan, ostajan on maksettava myyjälle sopimuksen purkamisesta aiheutuneet kulut sekä korvauksena myyjälle aiheutuneesta muusta vahingosta 2 % edellä kohdassa 3. sovitusta velattomasta hinnasta, ellei jompikumpi osapuoli erikseen näytä, että purkamisesta aiheutunut vahinko eroaa siitä olennaisesti. Tällöin ostaja korvaa aiheutuneen vahingon asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaisesti.

Kauppa on osapuolten välisten neuvottelujen jälkeen peruutettu viisi päivää ennen asunnon hallinnan luovutusta. Osapuolten välisen kaupan peruuttamista koskevan sopimuksen mukaan myyjä palauttaa ostajan maksaman kauppahinnan osan 93 792,50 euroa vähennettynä kauppakirjan 15. kohdan mukaisilla myyjälle kaupan peruuttamisesta aiheutuvilla vahingoilla 48 072 eurolla.

Kaupan peruuttaminen ei ole johtunut lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa.

Kaupan peruuttamissopimuksessa sovitun vahingonkorvauksen määrän ei ole selvitetty poikkeavan kohtuuttomasti siitä, mihin myyjä on edellä esitellyn lainsäädännön perusteella oikeutettu.

Lautakunta ei sovittele kaupan peruuttamisesta sovittua korvausta.

Päätös oli yksimielinen.