Panttivastuiden selvittäminen ja välitysliikkeen virhevastuu. Palkkionalennus. Vahingonkorvausvaatimus.

Asiaselostus  

Toimeksiantajat sopivat asunto-osakkeen myyntitoimeksiannosta välitysliikkeen kanssa. Kohteesta saatiin 26.6.2025 ostotarjous, jonka toimeksiantajat hyväksyivät. Ostotarjoukseen sisältyi ehto 8 600 euron vakiokorvauksesta, jos kauppa jää syntymättä myyjien syystä. Tämän jälkeen toimeksiantajat vetäytyivät ostotarjouksen mukaisesta kaupasta ja maksoivat tarjouksen tekijöille vakiokorvauksen.

Asiassa on riitaa välitysliikkeen toiminnan asianmukaisuudesta, välityspalkkion maksusta ja vahingonkorvauksesta.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että välitysliike luopuu vaatimasta toimeksiantajilta välityspalkkiota toimeksiantosopimuksen täyttämisestä.

Hakijan vaatimukset perusteluineen

Toimeksiantajat vaativat, että välitysliike luopuu perimästä 5 000 euron välityspalkkiota ja maksaa toimeksiantajille vahingonkorvauksena 8 600 euroa. Välitysliikkeen tulee korvata toimeksiantajille myös korkokuluja.

Välitysliikkeen edustaja ei tarkastanut kaupan kohteena olevan osakekirjan panttauksia, eikä ohjeistanut toimeksiantajia olemaan asiasta yhteydessä pankkiin ennen myynnin aloittamista ja ostotarjouksen hyväksymistä. Tämän seurauksena jo sovittu kauppa peruuntui, kun myyntihinta ei olisi riittänyt kattamaan yhtiölainaa ja toimeksiantajien pankkilainaa. Toimeksiantajat joutuivat maksamaan ostotarjouksen tekijöille 8 600 euron vakiokorvauksen.

Vakiokorvaus on jouduttu maksamaan välitysliikkeen edustajan laiminlyönnin vuoksi. Välitysliikkeen tulee luopua vaatimasta välityspalkkiota sekä korvata toimeksiantajille vakiokorvauksen määrä ja sen maksamiseksi otetun luoton korkokuluja.

Elinkeinonharjoittajan vastaus perusteluineen

 Välitysliike kiistää toimeksiantajien vaatimukset.

Toimeksiantoa solmittaessa välitysliikkeen edustaja tiedusteli toimeksiantajilta, oliko kohde mahdollista myydä hinnalla, josta toimeksiantosopimuksessa sovittiin. Toimeksiantajat tiesivät kärsivänsä kaupassa tappiota. He kertoivat hoitavansa pankin kanssa pankkilainansa sen määrän, jota kauppahinta ei kattaisi. Välitysliikkeen edustaja oli siinä käsityksessä, että asia oli hoidettu pankin kanssa kuntoon, ja että pankki tiesi kaupan tulevan olemaan toimeksiantajille tappiollinen.

Toimeksiantajat ilmoittivat alimman mahdollisen kauppahinnan olevan 250 000 euroa. He myös hyväksyivät tämän suuruisen ostotarjouksen. Välitysliikkeen edustaja oli siinä käsityksessä, että tämä summa oli pankin kanssa sovittu alin kauppahinta.

Toinen toimeksiantajista on tarjousneuvotteluissa kertonut palaavansa vanhempainvapaalta töihin elokuussa 2025. Pankin kanssa keskusteltuaan hän kertoikin välitysliikkeen edustajalle, ettei palaakaan töihin, mistä syystä pankki ei suostunut lainoittamiseen. Välitysliikkeen edustajalle jäi käsitys, että pankki olisi ollut valmis lainoittamaan sen osuuden, jota kauppahinta ei kattaisi. Toimeksiantajat pitivät kuitenkin järkevämpänä vetäytyä kaupasta pankin ehdottamalla tavalla ja maksaa tarjouksen mukainen vakiokorvaus sekä välityspalkkio, sillä he voisivat markkinatilanteen myöhemmin parantuessa saada asunnosta korkeamman hinnan. Tämän jälkeen ostajat olivat valmiita korottamaan tarjoustaan vielä 9 000 euroa, mutta toimeksiantajat eivät edes ehdottaneet tätä ratkaisua pankille.

Välitysliike ei ole toiminut huolimattomasti, vaan on toimeksiantajalta saatujen tietojen perusteella selvittänyt, onko kauppa mahdollista tehdä siitä huolimatta, että toimeksiantajan panttivastuut ylittävät sovitun kauppahinnan.

Ratkaisun perustelut              

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Lain 10 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan ennen kaupan päättämistä välitysliikkeen on esitettävä selvitys osakkeiden mahdollisesta panttauksesta.

Lain 13 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun. Pykälän 2 momentin mukaan toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos haitta on olennainen, välitysliikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

Toimeksiannon suorittamisen aikaan voimassa olleen Kiinteistönvälitysalan keskusliitto ry:n 1.10.2024 antaman hyvää välitystapaa koskevan ohjeen kohdan 6.5.1.14 mukaan välitysliikkeen tulee selvittää pantinhaltija, panttivastuiden määrä ja mahdollisen paperisen osakekirjan säilytyspaikka, jos osakehuoneistoa käytetään lainan vakuutena ja osakkeet on annettu pantiksi lainanantajalle. Nämä voidaan selvittää joko toimeksiantosopimuksen selostusliitteessä (pantinhaltijana olevan pankin nimi ja yhteystiedot, panttivastuiden määrä, osakekirjan säilytyspaikka ja erillisinä osakkeina olevan autotallin/varaston/tms. mahdollisen paperisen osakekirjan panttaus- ja säilytystiedot) tai tekemällä erillinen panttausselvitys ja valtuutus. Jos osakkeen omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään, tarkistetaan panttausta koskevat tiedot osakehuoneistotulosteesta. Välitysliikkeen on tarvittaessa lisäksi varmistettava pantinhaltijalta panttivastuiden määrä sekä millä ehdoilla kaupan kohde on vapautettavissa panttivastuusta.

Lautakunta arvioi asiaa seuraavasti.

Välityslain 10 §:ää koskevien esitöiden mukaan pykälässä säädetään asiakirjoista ja muista selvityksistä, jotka on esitettävä ostajalle ennen sopimuksen päättämistä. Lainkohdan perustelujen mukaan tiedonantovelvollisuuden tavoitteena on turvata, että ostaja saa kaikissa tapauksissa päätöksentekonsa ja taloudellisen turvallisuutensa kannalta keskeiset tiedot (HE 58/2000 vp, s. 9 ja 17).

Panttivastuiden selvittämistä koskeva välitysliikkeen velvollisuus turvaa ensisijaisesti ostajan asemaa. Sillä on kuitenkin merkitystä myös myyjän edun kannalta. Välitysliikkeen tulee selvittää myös toimeksiantajalle panttivastuiden merkitys kaupassa. Välitysliikkeellä on näyttötaakka siitä, että välitysliike on selvittänyt panttivastuita riittävällä tavalla.

Välitysliikkeen mukaan toimeksiantajat olivat selvittäneet asian pantinhaltijan kanssa. Tapauksessa ei ole kuitenkaan näytetty, että toimeksiantajat olisivat antaneet välitysliikkeelle virheellistä tietoa asiasta. Asiassa ei ole myöskään esitetty näyttöä siitä, että välitysliike olisi itse selvittänyt panttivastuita hyvän välitystavan mukaisella tavalla. Lautakunta katsoo, että välitysliikkeen edustajan olisi tullut viimeistään ostotarjousta hyväksyttäessä selvittää pantinhaltijalta, onko osakekirja vapautettavissa tarjouksen mukaisilla ehdoilla. Välitysliikkeen ei ole näytetty selvittäneen asiaa, joten sen on katsottava menetelleen tältä osin huolimattomasti. Lautakunta pitää välitysliikkeen menettelystä toimeksiantajille aiheutunutta haittaa olennaisena ja katsoo, ettei välitysliikkeellä ole oikeutta palkkioon.

Toimeksiantajat vaativat lisäksi korvausta vakiokorvauksen maksamisesta aiheutuneesta vahingosta. Lautakunta kiinnittää tältä osin huomiota siihen, että toimeksiantajat eivät ole itsekään selvittäneet ottamansa asuntolainan ja siihen liittyvän panttivastuun vaikutusta kaupan toteuttamiselle ennen ostotarjouksen hyväksymistä. Välitysliikkeen mukaan ostajat olisivat lisäksi olleet valmiit korottamaan tarjoustaan 9 000 eurolla, mutta toimeksiantajat eivät suostuneet kauppaan tälläkään ehdolla. Toimeksiantajat eivät ole kiistäneet tätä.

Välitysliikkeen huolimattomuuden ja korvattavaksi vaaditun vahingon välillä ei ole osoitettu olevan syy-yhteyttä. Toimeksiantajilla ei ole oikeutta vaatimaansa vahingonkorvaukseen.

Päätös oli yksimielinen.