Asunto-osakkeiden kauppa. Kaupan kohteesta annetut tiedot. Välitysliikkeen menettely.

Asiaselostus  

Ostajat ostivat myyjältä 28.4.2021 päivätyllä kauppakirjalla osunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan kiinteistöä ja rakennettavaa huoneistoa Veikkolassa olevalla tontilla, jonka pinta-ala on 1004 m2. Rakennettavan huoneiston pinta-ala on yhtiöjärjestyksen mukaan 200 neliömetriä, ja se käsittää 6 h + k + s. Kauppahinnaksi sovittiin 98 000 euroa. Kauppasopimuksen mukaan myyjän vastuu asunnon laatuvirheestä, oikeudellisesta ja taloudellisesta virheestä määräytyy asuntokauppalain 6 luvun mukaan.

Kaupan välitti välitysliike.

Osapuolilla on riitaa siitä, ovatko myyjä ja välitysliike laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa tavalla, joka perustaa ostajille oikeuden hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjä ja välitysliike maksavat yhteisvastuullisesti ostajille 18 250 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.12.2021 lukien. Myyjän maksuvelvollisuus perustuu hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen, ja välitysliikkeen osalta kysymys on vahingonkorvauksesta.

Ostajien vaatimukset perusteluineen

Ostajat vaativat välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena 18 250 euroa sekä myyjältä hinnanalennuksena 15 000 euroa ja vahingonkorvauksena 3 250 euroa. Lisäksi ostajat vaativat näille määrille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 17.12.2021 lukien.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiö käsittää neljä erillistalohuoneistoa. Myyjä myi kaikki neljä osakesarjaa erillistalojen rakennuspaikkoina.

Välitysliike antoi ostajille johdonmukaisesti ennen kaupantekoa ja kaupanteon jälkeen tietoa, jonka mukaan erillistalot rakennettaisiin siten, että jokainen erillisen tontin hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja rakennuttaa itse talonsa ja toimittaa kuitit maksettuina taloyhtiön kirjanpitoon. Välitysliike korosti ostajille, että yhteisiä velvoitteita on ”minimaalisesti”.

Kohdetta markkinoitiin myyntiesitteessä otsikkotasolla OKT-tonttina. Lisäksi myyntiesitteessä kerrottiin, että ”jokainen vastaa omasta talostaan”. Myyntiesitteessä annetut tiedot antoivat tavanomaisen kuluttaja-asiakkaan näkökulmasta aiheen olettaa sekä rakentamisen että asumisen aikaisten vastuiden olevan erillisiä muihin osakkaisiin nähden.

Ostajat tilasivat välitysliikkeen antamien tietojen ja ohjeistuksen perusteella talopaketin 31.7.2021. Syksyllä 2021 kävi ilmi, ettei talopaketteja olisikaan pitänyt tilata osakkaiden nimissä, sillä tällöin rakennuksia ei ole mahdollista aktivoida asunto-osakeyhtiön taseeseen. Tämän sijaan rakentaminen tuli toteuttaa niin, että asunto-osakeyhtiö tilaa talopaketit, jolloin asunto-osakeyhtiön osakkailla on talopaketin toimittajaan nähden yhteisvastuu tilatuista talopaketeista ja niihin sisältyvistä maksuvelvoitteista. Ostajat joutuivat perumaan tilaamansa talopaketin, mistä aiheutui heille 2 500 euron perumiskulu sekä 750 euron kustannus talopakettitilausta varten tehdystä pääsuunnittelijan ja vastaavan mestarin työstä.

Ostajat reklamoivat asuntokaupan virheestä myyjälle ja välitysliikkeelle 17.11.2021.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaisten erillistalojen rakennuttaminen vastaa esiin tulleiden tietojen perusteella tosiasiallisesti ryhmärakennuttamista, jossa osakkaat vastaavat asunto-osakeyhtiölain nojalla yhteisvastuullisesti asunto-osakeyhtiön uudisrakennusten rakentamisesta. Ryhmärakennuttamiseen liittyy tavanomaisesta rakennushankkeesta poikkeavia riskejä. Ryhmärakennuttamislain 5 §:n mukaan ryhmärakennuttamishanketta markkinoitaessa ostajalle on kerrottava, että kyse on ryhmärakennuttamisesta rakennuttamiseen sisältyvine riskeineen, eikä asunnon ostamisesta. Välitysliike ei tuonut näitä riskejä millään tavoin esiin, vaan tämän sijaan korosti yhteisvastuun puuttumista rakentamishankkeessa.

Välitysliike totesi ostajille, että ”yhtiön kautta ei kannata minun mielestäni rahaliikennettä pyörittää”. Välitysliikkeen alkujaan kertoma hankkeen toteutustapa ei kuitenkaan ollut käytännössä mahdollinen muun muassa sen vuoksi, ettei osakkaan omia kuluja ollut mahdollista viedä asunto-osakeyhtiön kirjanpitoon ilman veroseuraamuksia. Tämän sijaan rakentaminen tuli toteuttaa niin, että asunto-osakeyhtiö toimi tilaajana ja rakennutti erillistalot. Tästä seuraa osakkaiden yhteisvastuu, jonka välitysliike myyjän edustajana antoi ymmärtää nimenomaan puuttuvan.

Talopakettien tilaamiseen asunto-osakeyhtiön nimissä liittyy merkittävä osakeomistukseen sisältyvä rakentamisvaiheen riski. Jos yksittäinen osakas jättää maksusuorituksensa tekemättä, muut osakkaat voivat joutua vastaamaan talopakettitoimittajaan nähden jopa satojentuhansien eurojen arvoisista talopakettitilauksista. Talopaketin tilaaja ei myöskään saa kuluttajansuojalain mukaista suojaa rakentamisvaiheessa eikä sen jälkeen, eivätkä he voi käyttää puhevaltaa mahdollisissa talopakettien virhetilanteissa. Ostajat ovat siten selvästi heikommassa asemassa kuin mitä ovat saaneet ennen kaupantekoa annettujen tietojen perusteella olettaa.

Sillä, että talopaketit on tullut tilata osakkaiden sijaan asunto-osakeyhtiön nimissä, olisi ollut vaikutusta ostajien ostoharkintaan, jos he olisivat saaneet tiedon tästä asiasta.

Kuluttajan asemassa olevan ostajan ei voida edellyttää osaavan kyseenalaistaa myyjän edustajan antamien tietojen paikkansapitävyyttä kirjanpito- sekä yhtiöoikeuslainsäädäntöön liittyvistä seikoista.

Tontin hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistus- ja hallintaoikeus siirtyi ostajille 28.4.2021. Erillistalohankkeen vastuita ja rahoitustapaa koskevien tietojen virheellisyyden ja harhaanjohtavuuden havaitseminen ja merkityksen selvittäminen edellytti kirjanpito- ja yhtiöoikeuslainsäädäntöön erikoistuneiden asiantuntijoiden konsultoimista. Reklamaatioajan on katsottava alkaneen lokakuussa 2021, kun ostajat ryhtyivät selvittelemään rakennushankkeen luonnetta. He ryhtyivät tähän selvittelyyn, koska heidän pankkinsa kyseenalaisti ostajille kerrotun järjestelyn ja ilmoitti pitävänsä kaupan kohdetta ryhmärakentamisena. Ostajat tiedustelivat tämän jälkeen useiden pankkien, rakentamiseen erikoistuneen tilitoimiston, tilintarkastajan sekä verottajan näkemystä siihen, miten rakentamisen rahaliikenne on mahdollista toteuttaa. Ostajat kääntyivät myös kiinteistöjuristin puoleen. Ostajat reklamoivat virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa, vain noin kuukauden kuluttua siitä, kun he saivat tiedon virheestä ja sen merkityksestä.

Myös myyjä on virheellisellä ja harhaanjohtavalla tavalla antanut ymmärtää, etteivät kaupan kohteena olleiden asunto-osakeyhtiön osakkeiden riskit poikkea tavanomaisesta, ja ettei rakentamishankkeeseen sisälly yhteisvastuuriskejä.

Osakeomistukseen sisältyvät riskit vaikuttavat kaupan kohteen markkina-arvoon. Riskin ei tarvitse realisoitua, jotta sitä voitaisiin pitää osakekaupan virheperusteena.

Ostajat katsovat kohtuulliseksi hinnanalennukseksi asuntokaupan virheestä 15 000 euroa. Lisäksi ostajat katsovat, että myyjä vastaa vahingonkorvauksena osakkaiden tilaaman talopaketin peruuttamisesta aiheutuneista kustannuksista, joita on 3 250 euroa.

Myyjän vastaus perusteluineen

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset ja perustelee kiistämistään seuraavasti.

Myyjä ei antanut itse tai välittäjän välityksellä kaupan kohteesta virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa. Kaupan kohteessa ei ole virhettä. Lisäksi ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota väitettyyn virheeseen reklamaation viivästymisen vuoksi.

Ostajat ovat ennen kaupan tekemistä tutustuneet muun muassa kaupan kohteen esitteeseen ja asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen. Ostajat ovat myös saaneet asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaiset tiedot.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen 8 §:ssä todetaan, että jokainen osakkeidenomistaja vastaa rakennuksiensa rakennuskuluista ja rakennuksiinsa kohdistuvista kuluista ja kunnossapidosta ja käyttökuluista. Kun asuntoa myytäessä on todettu jokaisen vastaavan omasta talostaan, sillä on tarkoitettu erityisesti tätä yhtiöjärjestyksen mukaista vastuunjakoa rakentamisesta ja kunnossapidosta aiheutuvista kuluista. Koska yhtiöjärjestyksen mukainen kuluvastuu poikkeaa merkittävällä tavalla siitä, mitä asunto-osakeyhtiöissä yleensä noudatetaan, on ollut perusteltua käyttää edellä mainittua ilmaisua esimerkiksi myyntiesitteessä. Käytetty ilmaisu ei ole virheellinen tai harhaanjohtava.

Lisäksi yhtiöjärjestyksessä todetaan, että yhtiön tarkoituksena on omistaa kiinteistöjä sekä niillä olevia rakennuksia. Tämän perusteella ostajien on täytynyt olla tietoisia siitä, että rakennettavat rakennukset tulee saattaa asunto-osakeyhtiön omistukseen.

Mainitussa asunto-osakeyhtiössä ei lähtökohtaisesti ole yhteistä vastuuta rakennuskustannuksista. Myyjän käsityksen mukaan keskeinen ongelma tapauksessa on, etteivät ostajat tienneet, miten rakentamisen ja asunto-osakeyhtiön maksuliikenne ja kirjanpito tulisi toteuttaa. Välittäjä pyrki auttamaan ostajia näissä asioissa.

Ostajien ja välittäjän välisen viestinvaihdon perusteella välittäjä on esittänyt erilaisia näkemyksiä siitä, miten asunto-osakeyhtiön kirjanpitoa voitaisiin käytännön tasolla hoitaa niin, että osakkaiden kulut rakentamisesta pysyisivät erillään toisistaan. Välittäjän mukaan olennaista on, että kuitit viimekädessä osoitetaan asunto-osakeyhtiölle ja että rakennettavat rakennukset kirjataan yhtiön taseeseen. Tämäkin seikka, jota välittäjä on korostanut, on itsestään selvä seuraus siitä, että kyseessä on asunto-osakeyhtiö, joka yhtiöjärjestykseen kirjatun toimialansa mukaan omistaa rakennukset.

Ostajat ovat kertomansa mukaan saaneet kiinteistönvälittäjän antamien tietojen perusteella käsityksen, että erillistalojen rakentaminen tapahtuisi siten, että osakkaat tilaavat itse hallitsemilleen tonteille talopaketin ja vastaavat ainoastaan oman erillistalonsa rakentamisesta siihen sisältyvine velvoitteineen. Ostajat ovat sittemmin tilanneet omissa nimissään talopaketin, mutta myöhemmin ostajille on heidän kertomansa mukaan selvinnyt, että talopaketti olisi tullut tilata asunto-osakeyhtiön nimissä. Kiinteistönvälittäjä ei kuitenkaan ohjeistanut ostajia toimimaan mainitulla tavalla, eikä myyjänkään tiedossa ole, että välittäjä olisi antanut tällaista ohjetta. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on nimenomaisesti todettu, että rakennukset omistaa yhtiö, joten tämän seikan on täytynyt olla ostajien tiedossa. Välittäjä on myös nimenomaisesti korostanut, että kuitit on osoitettava asunto-osakeyhtiölle, vaikka rahaliikenne menisikin muuta kautta.

Yksityiskohtaiset ohjeet asunto-osakeyhtiön tai asunnon ostajana toimivan rakennuttajaosakkaan välisestä rahaliikenteestä ja kirjanpidosta eivät kuulu myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin. Myyjä on yksityishenkilö, jolla ei ole yhtä laajaa tiedonantovelvollisuutta kuin välitysliikkeellä.

Jokaisen asunto-osakeyhtiön osakkeita ostavan henkilön täytyy ymmärtää, että asunto-osakeyhtiön muut osakkaat saattavat joissakin tilanteissa joutua vastuuseen muiden osakkaiden laiminlyödessä omia maksuvelvoitteitaan.

Ostajan väite virheellisistä tai harhaanjohtavista tiedoista ja asunto-osakeyhtiön mahdollisesta vastuusta perustuu hypoteettiselle tapahtumainkululle. Tällaisten ehkä joskus tapahtuvien seikkojen saattaminen tyhjentävästi ostajan tietoon ei ole mahdollista.

Ostajat ovat solmineet muiden asunto-osakeyhtiön osakkaiden kanssa osakassopimuksen, joka käytännössä ratkaisee asunto-osakeyhtiön vastuuseen liittyvät ongelmat. Osakassopimus määrittelee yksityiskohtaisesti, miten rakentaminen toteutetaan siten, että osakkaille tai yhtiölle ei synny vastuuta muiden osakkaiden rakentamisen takia, ja miten rakennukset tulevat merkityksi yhtiön taseeseen.

Osakassopimuksen lisäksi asunto-osakeyhtiölaki sisältää määräyksiä, jotka pienentävät mahdollista riskiä merkittävästi. Yhtiöjärjestystä ja osakassopimusta täydentämällä voidaan vielä selventää yhtiöjärjestyksen vastikemääräyksiä siten, että ne paremmin soveltuvat myös rakentamisvaiheessa olevaan huoneistoon ja mahdollistavat huoneiston haltuunoton tarvittaessa.

On epäselvää, miksi ostajat eivät yksinkertaisesti vaihtaneet talopaketin tilaajaksi asunto-osakeyhtiötä, jolloin he olisivat voineet pitäytyä kaupassa solmimaansa osakassopimusta noudattaen.

Myyjä on myynyt kolme muuta täysin vastaavaa saman yhtiön asunto-osaketta muille ostajille. Näistä neljästä myydystä tontista kolmella on rakentaminen täydessä käynnissä, eikä myyjän tiedossa ole, että mitään ongelmia olisi tullut. Muut ostajat eivät ole reklamoineet myyjälle mistään kauppaansa liittyvästä seikasta.

Ryhmärakennuttamislain säännökset eivät sovellu asiaan, eivätkä ole merkityksellisiä.

Lisäksi kohtuullinen reklamaatioaika on selvästi ylittynyt.

Tapauksen erityispiirteenä on, että kaupan kohteena olevat osakkeet oikeuttavat hallitsemaan asunto-osakeyhtiön omistamaa rakentamatonta tonttia, jolle ostajan on ollut tarkoitus itse rakentaa tai rakennuttaa asuintalo. Kohde on siten jo lähtökohtaisesti edellyttänyt ostajilta huomattavasti tavallista asunto-osakkeen kauppaa enemmän paneutumista ja valmistautumista sekä erilaisia selvityksiä muun muassa rakentamisesta ja kohteen rahoituksesta. Kun kyseessä on poikkeuksellinen kaupan kohde, olisi ostajien huolellisesti toimiessaan tullut olla jo kaupantekovaiheessa selvillä siitä, miten rakentaminen käytännössä toteutetaan ja rahoitetaan, ja miten kohteen konkreettiset omistussuhteet sekä vastuukysymykset tulevat jakautumaan asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välillä. Vastuun jakautuminen on lisäksi ollut nähtävissä suoraan kaupan kohdetta koskevissa dokumenteissa, muun muassa yhtiöjärjestyksessä. Ostajien tulisi jo yleisen elämänkokemuksen perusteella olla selvillä asunto-osakeyhtiön perustavanlaatuisista ominaisuuksista. Se, että kyseiset asiat ovat ostajien oman huolimattomuuden seurauksena selvinneet heille vasta noin 6 kuukautta kaupanteosta, ei oikeuta tekemään reklamaatiota niin myöhään kuin se nyt on tehty.

Välitysliikkeen vastaus perusteluineen

Välitysliike kiistää ostajien vaatimukset. Välitysliike ole antanut kaupan kohteesta virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa. Kaupan kohteessa ei ollut virhettä.

Ostajat ovat myös menettäneet oikeutensa vedota väitettyyn virheeseen reklamaation viivästymisen vuoksi.

Välitysliike ei antanut rakentamisaikaisen maksuliikenteen hoitamiseen tilitoimistoammattilaisen näkemyksistä poikkeavaa tietoa eikä sulkenut pois muitakaan toimintamalleja. Välitysliike on johdonmukaisesti korostanut, että osakkaiden rakentamat rakennukset tulee kirjata yhtiön taseeseen yhtiön omaisuudeksi ja että kukin yhtiön osakas hallitsee oman osakesarjansa omistamalle tonttiosuudelle rakennettua rakennusta.

Ostajat allekirjoittivat osakassopimuksen, jonka tekemiseen välittäjä antoi alustavan malliluonnoksen ja alkusysäyksen. Myös ostajat ovat muiden osakkaiden kanssa allekirjoittaneet tekemänsä osakassopimuksen. Ostajat olisivat voineet ryhtyä rakentamaan, kuten muutkin yhtiöstä rakennuspaikan ostaneet ovat tehneet.

Myyjän nimenomainen tahto oli se, että myytävät neljä tilaa myydään osakesarjoina, ei yhtiön myyminä erillisinä kiinteistöinä, jolloin myyjälle itselleen olisi jäänyt asunto-osakeyhtiö ilman järkevää funktiota.

Välitysliike on pyrkinyt kaikin tavoin auttamaan ostajia heidän rakennusprojektissaan ja muun muassa selvittänyt tilitoimistoammattilaiselta yhtiön maksuliikenteen järjestämiseen liittyviä seikkoja. Yhtiön oma kirjanpitäjä on todennut välitysliikkeen kanssa käymässään viestinvaihdossa, että ”sitten, kun he aloittavat rakentamisen, maksavat itse ja merkkaavat kuittiin selkeästi, mitä tonttia kuitit koskee, niin teen täällä jokaiselle oman kustannuspaikan”. Kirjanpitäjän viestistä ilmenee, että kunkin osakkaan rakentama rakennus on yhtiön taseessa omalla kustannuspaikallaan.

Välitysliike ei ole esittänyt, etteivät rakentamislaskut voisi kiertää yhtiön maksatuksen ja rahaliikenteen kautta, jos niin halutaan menetellä. Välitysliikkeen kannan ovat vahvistaneet kaksi eri tilitoimistoammattilaista. Asiaa on selvitetty riittävän huolellisesti ja kattavasti.

Yhtiössä tehdyn osakassopimuksen mukaan kukin osakas toimittaa oman projektinsa laskuihin liittyvät maksukuitit yhtiön kirjanpitoon.

Vaikka talotoimitusten tilaukset tapahtuvat yhtiön nimissä, jokainen yhtiössä osakesarjalla tonttia hallitseva tekee tilaukset itse, jollei yhtiössä päätetä palkata ostopäällikköä. Kaikille ostajille on annettu yhtiöjärjestys, jossa todetaan selvästi, että jokainen osakkeenomistaja vastaa rakennuksiensa rakennuskuluista ja rakennuksiinsa kohdistuvista kuluista ja kunnossapidosta ja käyttökuluista. Väite siitä, ettei osakesarjan ostaja voisi itse tilata ja rakennuttaa omaa talopakettiansa on täysin virheellinen, koska yhtiö voi antaa valtakirjan osakkaalle tilausten tekemiseen, ja normaalitilanteessa näin toimitaankin. Välitysliikkeen vastuu ei ulotu yhtiön sisäiseen hallintoon.

Jo myyntiesitteen etusivulta käy ilmi, että tontti myydään erillistalon rakennuspaikkana asuntoyhtiössä. Se, että otsikossa puhutaan tonttiosuudesta, johtuu siitä, että kysymyksessä on kiinteistörekisterissä oleva tontti.

Ryhmärakentamisessa sitoudutaan yhteishankkeeseen. Tässä tapauksessa jokainen osakas vastaa vain omasta rakentamisestaan hallitsemalleen tonttiosuudelle. Mitään yhteistilauksia ei tehdä, ellei toisin sovita. Jokainen rakentaa yhtiöön mieleisensä talon. Jokaisella on myös hankkeeseen oma rahoituksensa. Rakentamisen vastuut ovat yhtiöjärjestyksen mukaiset. Välitysliike ei tuonut esiin ryhmärakentamisen riskejä, koska kyse ei ole ryhmärakentamisesta. Kyse on erillistalon rakentamisesta erillistaloyhtiöön, joita on Suomessa lukuisia.

Välitysliike vetoaa myös ostajien selonottovelvollisuuteen. Tontit myytiin osakesarjoina, ja jokainen ostaja tiesi, mitä osti.

Lisäksi ostajat ovat reklamoineet huomattavan myöhään, vasta 17.11.2021.

Ratkaisun perustelut              

Ostajat ovat ostaneet myyjältä vuonna 1995 kaupparekisteriin rekisteröidyn asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka ovat oikeuttaneet hallitsemaan tonttia sekä yhtiöjärjestyksen mukaan sille rakennettavaa 6 h + k + s kattavaa huoneistoa. Kauppa on osa kokonaisuutta, jossa myyjä on myynyt myös kolme muuta saman yhtiön osakesarjaa niin ikään erillistalojen rakennuspaikkoina. Kauppasopimuksen mukaan myyjän vastuu asunnon laatuvirheestä sekä oikeudellisesta ja taloudellisesta virheestä määräytyy asuntokauppalain 6 luvun mukaan. Ostajat ovat vedonneet siihen, että myyjä on asunto-osakkeita markkinoitaessa antanut virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja rakennuttamishanketta koskevasta vastuunjaosta ja siihen liittyvistä taloudellisista riskeistä.

Kauppaan sovellettavasta lainsäädännöstä:

Asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n mukaan tässä laissa tarkoitetaan kuluttajalla luonnollista henkilöä, joka hankkii asuinhuoneiston pääasiassa muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaa varten, ja elinkeinonharjoittajalla luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi.

Saman lain saman luvun 4 §:n mukaan perustajaosakkaalla tarkoitetaan tässä laissa luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvaiheen aikana.

Perustajaosakkaana ei kuitenkaan pidetä:

1) sitä, joka on luovuttanut omistusoikeuden yhteisöosuuteen ennen kuin yhteisön osuuksia on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettaviksi, ellei saateta todennäköiseksi, että luovutuksensaaja toimii luovuttajan välikätenä;

2) kuluttajaa, joka on luovutuksen nojalla saanut omistusoikeuden yhteisöosuuteen ennen rakentamisvaiheen päättymistä, ellei saateta todennäköiseksi, että kuluttaja toimii luovuttajan välikätenä;

3) luonnollista henkilöä, joka on merkinnyt yhteisöosuuden ennen rakentamisvaiheen päättymistä tarkoituksenaan hankkia asuinhuoneisto itselleen tai perheenjäsenelleen.

Saman lain 1 luvun 5 §:n mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan tässä laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista.

Rakentamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus.

Saman lain 2 luku koskee ostajan suojaamista rakentamisvaiheessa. Tämän luvun 1 §:n mukaan tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset käyttöön otettaviksi.

Saman luvun 1 b §:n mukaan tämän luvun säännöksiä ei sovelleta, jos yhtiön rakennuksissa on tai tulee olemaan yhteensä enintään kolme asuinhuoneistoa, eikä kysymyksessä ole asunto-osakeyhtiö tai asunto-osuuskunta. Luvun säännöksiä ei myöskään sovelleta, jos kyse on ryhmärakennuttamislain (190/2015) soveltamisalaan kuuluvasta asuntoyhteisömuotoisesta ryhmärakennuttamisesta.

Saman luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle tämän luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön.

Saman luvun 3 §:n mukaan perustajaosakkaan on huolehdittava siitä, että valtioneuvoston asetuksella säädettävät osakeyhtiötä ja rakentamishanketta koskevat asiakirjat (turva-asiakirjat) luovutetaan tämän luvun mukaisesti säilytettäviksi.

Saman luvun 11 a §:n mukaan, kun perustajaosakas myy asunto-osakkeen rakentamisvaiheen aikana, kauppasopimuksesta on käytävä ilmi ainakin:

1) kaupan kohde;

2) myyjä ja ostaja;

3) kauppahinta ja velaton hinta, jos se poikkeaa kauppahinnasta, 12 §:ssä tarkoitetun kauppahintojen maksutilin tunnistetiedot sekä kauppahinnan maksuaikataulu ja muut maksuehdot;

4) asuinhuoneiston valmistumisen ja hallinnan luovuttamisen ajankohta tai arvio niistä;

5) ostajan oikeus saada tietoja turva-asiakirjoista sekä tieto turva-asiakirjojen säilyttäjästä ja säilytyspaikan osoitteesta;

6) yhtiön ja osakkeenostajien hyväksi otettujen vakuuksien lajit ja määrät;

7) ajankohta, jolloin vakuus 18 a tai 18 b §:n mukaisesti vapautuu ilman ostajan suostumusta, ja miten ostajan tulee toimia halutessaan estää vakuuden vapautumisen;

8) ostajien oikeus valita tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa;

9) myyjän velvollisuus järjestää vuositarkastus sekä selvitys virheestä ilmoittamista koskevista 4 luvun 18 ja 19 §:n säännöksistä.

Saman luvun 17 §:n mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämisestä asetetaan osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi vakuus tämän pykälän mukaisesti.

Rakentamisvaiheen vakuuden on asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkaessa oltava määrältään vähintään viisi prosenttia yhtiön taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista. Valtioneuvoston asetuksella annetaan tarkemmat säännökset siitä, mitkä rakennuskustannukset on merkittävä taloussuunnitelmaan. Rakentamisvaiheen vakuuden on kulloinkin vastattava vähintään kymmentä prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa tilalle on asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, jonka on vastattava vähintään kahta prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Velvollisuus tämän momentin mukaisen vakuuden asettamiseen päättyy, kun 15 kuukautta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Jos asunto-osakkeiden kauppahinta on vähemmän kuin 70 prosenttia velattomasta hinnasta, kauppahintana 2 ja 3 momentin mukaista vakuutta laskettaessa pidetään rahamäärää, joka vastaa 70 prosenttia myytyjen osakkeiden velattomasta hinnasta.

Saman lain 4 luku koskee uuden asunnon kauppaa. Tämän luvun 1 §:n 1 momentin mukaan luvun säännöksiä sovelletaan, kun perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa. 

Saman luvun 2 §:n mukaisesti sopimusehto, joka poikkeaa tämän luvun säännöksistä kuluttajan vahingoksi, on mitätön, jollei näissä säännöksissä ole annettu mahdollisuutta sopia niistä toisin.

Asuntokauppalain 4 luvun 27 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:

1) antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) jättänyt antamatta ostajalle sellaisen 1 kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

3) muutoin jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe myös, jos sellaisen asuntoyhteisön taloudellinen tila, johon tämän lain 2 luvun säännöksiä sovelletaan, rakentamisvaiheen päättyessä on heikompi kuin voimassa oleva taloussuunnitelma edellyttää.

Jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä 19 §:n 3 momentissa sekä 21, 25 ja 26 §:ssä säädetään. Ostaja ei saa vedota taloudelliseen virheeseen, ellei hän ilmoita myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Ostajan laiminlyönnillä ei kuitenkaan ole tällaista vaikutusta, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Lautakunta arvioi asiaa edellä esitellyn lainsäädännön osalta seuraavasti.

Myyjää on pidettävä asuntokauppalaissa tarkoitettuna perustajaosakkaana, sillä hän on omistanut ja myynyt neljällä eri kaupalla kyseisen asunto-osakeyhtiön neljä eri osakesarjaa, jotka kukin oikeuttavat hallitsemaan asunto-osakeyhtiön omistukseen tulevia, vielä rakentamatta olevia erillistaloja.

Myyjän ei ole sinällään selvitetty olevan ammattimainen asuntojen myyjä, eli asuntokauppalain määritelmän mukainen elinkeinonharjoittaja. Tähän asunto-osakeyhtiöön kohdistuneiden osakeomistuksiensa perusteella häntä ei voi toisaalta pitää riidanalaisen kaupan osalta myöskään asuntokauppalain tai kuluttajasuojalain määritelmän mukaisena kuluttajana.

Asuntokauppalain 6 luku, jota osapuolten välisen kauppasopimuksen mukaan tulee soveltaa myyjän virhevastuuseen, koskee käytetyn asunnon kauppaa. Edellä esitellyn lainsäädännön mukaisesti tilanteessa on kuitenkin ollut kysymys uuden asunnon rakentamisvaiheen kaupasta. Tässä kaupassa perustajaosakkaan asemassa oleva myyjä on myynyt asunto-osakeyhtiön rakentamisvaiheen aikana asunto-osakkeita kuluttajan asemassa oleville henkilöille, joiden tarkoituksena on ollut tällä kaupalla hankkia asuinhuoneisto itselleen.

Perustajaosakkaan toimintaan tässä rakennushankkeessa kuuluu soveltaa asuntokauppalain 2 luvun pakottavia säännöksiä. Lisäksi osapuolten väliseen kauppaan kuuluu soveltaa uuden asunnon kauppaa koskevia asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä siltä osin kuin ne ovat pakottavia, ja siltä osin kuin luvun tahdonvaltaisista säännöksistä ei ole sovittu toisin. 

Taloudellisesta virheestä ja sille kuuluvasta reklamaatioajasta:

Lautakunta toteaa, että edellä esitelty uuden asunnon taloudellista virhettä koskeva säännös ei ole tahdonvaltainen, eikä siitä voi poiketa ostajan vahingoksi kauppakirjaan otetulla ehdolla.

Tapaustietojen perusteella myyjä on sivuuttanut kohteen myynnissä ostajan suojaksi pakottavat asuntokauppalain 2 ja 4 luvun säännökset, muun muassa jättäen huolehtimatta osakeyhtiötä ja rakentamishanketta koskevien turva-asiakirjojen laatimisen sekä asianmukaisten tietojen antamisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista. Menettelyä voi pitää törkeän huolimattomana. Tässä tilanteessa ostajille kuuluvan virheilmoitusajan ei voi katsoa umpeutuneen, ja he voivat vedota myyjän suorituksen virheeseen ajan kulumisesta huolimatta. 

Lautakunta katsoo ostajien saaneen kaupan kohteesta virheellisiä ja puutteellisia tietoja. Kysymys on taloudellisesta virheestä. Ostajat ovat vedonneet vaatimuksensa tueksi muun muassa siihen, että rakentamishankkeen toteuttamistapa on vaikuttanut kaupan kohteena olleiden asunto-osakkeiden arvoon, ja että ne jouduttiin myymään ostohintaa alhaisemmalla hinnalla. Lautakunta katsoo ostajille tulleen perusteltu syy irtautua rakennushankkeesta, kun siihen liittyvien taloudellisten vastuiden ja riskien määrä ja laatu on käynyt heille ilmi. Lautakunta pitää ostajien siitä esittämää 18 250 euron hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimusta perusteltuna ja määrältään asianmukaisena. Ostajien vaatimuksen mukaisesti myyjän tulee maksaa tälle määrälle korkolain 4 §:n mukaista viivästyskorkoa 17.12.2021 lukien.

Välitysliikkeen menettely

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Kuten edellä tässä päätöksessä on myyjän vastuun osalta todettu, kysymys on ollut uuden asunnon rakentamisvaiheen kaupasta. Lautakunta katsoo välitysliikkeen laiminlyöneen välityslain 9 §:n 1 momentin mukaisen tiedonantovelvollisuutensa, kun liike ei ole toimeksiantoa hoitaessaan antanut ostajille asianmukaista tietoa heidän asemastaan, vastuistaan ja oikeuksistaan tässä kaupassa.

Ostajat ovat vaatineet välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena yhteensä 18 250 euroa. Määrä vastaa ostajien myyjälle esittämää vaatimusta. Lautakunta pitää vaatimusta perusteltuna ja katsoo sen vastaavan välitysliikkeen virheen takia ostajille tullutta vahinkoa. Välitysliike on yhteisesti myyjän kanssa vastuussa tämän summan sekä sille 17.12.2021 lukien kertyvän viivästyskoron maksamisesta ostajille.

Päätös oli yksimielinen.