Joustoasuntoa koskevan vuokranalennuksen laskentatavan asianmukaisuus, ja tähän kysymykseen perustuva vuokranalennusvaatimus

Asiaselostus  

Vuokralainen vuokrasi 15.8.2005 päivätyllä toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella vuokranantajalta Jyväskylässä sijaitsevan asuinhuoneiston. Huoneisto käsittää 2H+K ja on 58,5 neliömetrin suuruinen.

Vuokrasopimus on päivitetty 21.4.2022 sovitulla joustoasuntomuutoksella. Joustoasuntomalli on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksymä tapa helpottaa asuntojen tarjonnan ja kysynnän kohtaamista. Joustoasuntomallissa vuokra-asuntoa pienennetään muuttuneen tarpeen myötä esimerkiksi sulkemalla yksi huone, ja vuokralainen saa laskennallisen alennuksen vuokrasta. Tässä tapauksessa laskennallinen alennus on vastannut noin viidentoista neliön vuokraa. Vuokralaisen uudessa vuokrasopimuksessa asunnon huoneistotyypiksi on määritelty 1H+K ja vuokraksi on sovittu 475,46 euroa kuukaudessa.

Asiassa on kyse joustoasuntoalennuksen määrästä suhteessa vuokrantarkistuksessa vuosittain nousseeseen vuokraan.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Vuokralaisen vaatimukset perusteluineen

Vuokralainen vaatii, että vuokranantaja hyvittää 35,28 euroa vuoden 2023 vuokrista, 71,88 euroa vuoden 2024 vuokrista, 93,96 euroa 2025 vuoden vuokrista ja 109,68 euroa vuoden 2026 vuokrista, kaikki korkolain mukaisine viivästyskorkoineen.

Päivitetyssä vuokrasopimuksessa ei mainita, että joustoasuntoalennus ei perustu todellisiin käytöstä poistettuihin asuinneliöihin. Siinä ei mainita myöskään, että joustoasunnon vuokrantarkistus tehdään asunnon normaalivuokrasta, ja että joustoalennus on kiinteä euromääräinen alennus, jonka suuruutta ei tarkisteta vuokrantarkistuksen yhteydessä. Joustoasunnon neliöhinta nousee siis suhteellisesti enemmän, kun vuokrankorotus lasketaan suhteessa koko asunnon vuokraan, jolloin joustoasuntoalennus myös pienenee vuosi vuodelta.

Joustoasuntoalennusta koskevassa 21.4.2022 tehdyssä vuokrasopimuksessa on määritetty käytössä oleviksi asuinneliöiksi 43,5 neliötä, ja laskentakaavassa jyvitysneliöiksi on määritetty 43,5 neliötä. Vuokralaisen kannan mukaan tätä jyvitysneliöiden määrää tulisi noudattaa vuokranmäärityksessä vuodesta 2022 alkaen.

Vuokrantarkistuksessa vuokranantaja ilmoitti vain kokonaisvuokran, selvittämättä sen määritysperusteita. Vuokranmääritysilmoituksissa ei ilmoitettu vuokranmääritykseen käytettäviä asuinneliöitä tai jyvitysneliöitä, näiden neliöhintoja eikä jyvitysneliöiden muutoksia. Vuokralaisen huoneiston jyvitysneliöt ovat vuonna 2024 pienentyneet siten, kun kokonaisneliömäärä on muutettu 58,5 neliöstä 57,5 neliöön. Jyvitysneliöiden muutoksesta ei annettu missään vaiheessa tiedotetta. Tehty jyvitysmuutos korottaa vuokran neliöhintaa. Se, että vuokran muutoksista kerrotaan asukastoimikunnalle, ei täytä vuokranantajan tiedonantovelvollisuutta.  

Vuokranantajan vastaus perusteluineen

Vuokranantaja kiistää vuokralaisen vaatimukset perusteineen.

Vuokranantaja tarjoaa joissakin vuokrauskohteissa asukkaalle mahdollisuuden pienentää asuntoaan muuttuneen tarpeen myötä. Käytännössä tämä tarkoittaa yhden makuuhuoneen sulkemista. Tällaista asuntoa kutsutaan joustoasunnoksi. Joustoasunnon vuokraan saa laskennallisen alennuksen. Alennus lasketaan kertomalla kohteen keskineliövuokra viidellätoista, eli alennus vastaa noin viidentoista neliön vuokraa. Tätä laskentakaavaa käytetään käytännöllisyyden vuoksi. Alennus ei siis vastaa todellista neliömäärää eikä riipu huoneiston tai suljettavan huoneen neliöistä. Suljettu makuuhuone on usein tätä neliömäärää pienempi. Käytännössä tämä toimintamalli on useimmiten asukkaalle edullisempi kuin jos alennus perustuisi todellisiin neliöihin. Tämä laskennallinen alennus on kiinteä, eikä se nouse tai laske asunnon vuokrantarkistusten myötä. Kohteen keskivuokraa korotetaan vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti omakustannusperiaatteella.

Vuokrasopimuksessa on maininta ”Jyvitettyä pinta-alaa voidaan muuttaa”. Tällaisia muutoksia tehdään harvoin. Vuokralaisen asunnon jyvitystä muutettiin vuodelle 2024, jolloin jyvitetty neliömäärä pienentyi 58,2 neliöstä 57,5 neliöön. Jyvitysmuutos on alentanut huoneiston vuokraa. Kohteen kaikkien huoneistojen neliövuokra on 11,47 euroa, mikä tieto on toimitettu asukastoimikunnille. Huoneiston vuokra määräytyy siten, että jokaisesta jyvitetystä neliöstä maksetaan vuokraa 11,47 euroa.

Ratkaisu           

Vuokrantarkistuksessa käytettyjen jyvitysneliöiden muutos

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 3 luvun 27 §:n 1 momentin mukaan vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu, jollei tästä tai muusta laista muuta johdu.

Lainkohdan 2 momentin mukaan vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa (1195/2000) säädetään. Jos on sovittu, että vuokranantaja saa vuokrasuhteen aikana yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan tai määrän, tällainen sopimusehto on mitätön, jos ei ole myös sovittu perusteesta, jonka mukaan vuokraa sopimussuhteen aikana saadaan korottaa. Vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta. (5.12.2003/1038).

Saman lain ja luvun 32 §:n 1 momentin mukaan sinä aikana, kun asuinhuoneistoon sovelletaan aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annetun lain säännöksiä tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain säännöksiä vuokran määrityksestä, vuokranantajan on halutessaan korottaa vuokraa ilmoitettava korotuksesta, sen perusteesta ja uudesta vuokrasta vuokralaiselle kirjallisesti. Korotettu vuokra tulee voimaan aikaisintaan kahden kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta (29.6.2001/606).

Lautakuntaan toimitetun 21.4.2022 päivätyn vuokrasopimuksen mukaan vuokraa voidaan korottaa 1.1. alkaen huoneenvuokralain, aravalain ja omakustannusperiaatteen määräysten mukaisesti. Vuokrasopimuksen mukaan vuokranantajalla on oikeus muuttaa jyvitysneliöitä.

Lautakuntaan on toimitettu vuokrantarkistusilmoitus 24.10.2024. Tällä ilmoituksella vuokralaiselle on annettu tiedoksi, että asunnon jyvitysneliöiden määrää on alennettu. Tämä on vastaavasti alentanut vuokralaisen vuokraa, koska vuokra määräytyy neliöperusteisesti jyvitettyjen neliöiden määrän mukaan.

Lautakunta pitää vuokranantajan menettelyä asianmukaisena. Se huomauttaa kuitenkin, että selvyyden vuoksi vuokranantajan olisi muutoksesta ilmoittaessaan asianmukaista ilmoittaa sekä aikaisempi että muutettu uusi jyvitysneliöiden määrä.

Joustoasunnon laskennallinen alennus

Lautakunta toteaa, että asuinhuoneistojen vuokraukseen sovellettava lainsäädäntö mahdollistaa sen, että vuokranantaja ja vuokralainen voivat melko vapaasti sopia vuokrasopimuksen ehdoista. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki rajaa vain osittain tätä laajaa sopimusvapautta.

Lautakuntaan on toimitettu osapuolten välillä 21.4.2022 solmittu uusi vuokrasopimus ”asuinhuoneiston vuokrasopimus joustoasuntomuutos sopimukselle”. Vuokrasopimuksessa vuokrauskohde on sama kuin 2005 alkuperäisessä vuokrasopimuksessa, mutta sen huoneistotyyppi on pienentynyt yhdellä huoneella. Vuokrasopimuksessa todetaan myös, että asunto vuokrataan joustoasuntona 1H+K 43,5 neliötä, vaikka asunnon todellinen koko on 2H+K. Lisäksi pinta-alaksi on ilmoitettu 43,5 neliömetriä ja jyvitetyksi pinta-alaksi 58,2 neliömetriä. Edelleen vuokrasopimuksessa vuokra on ilmoitettu kuukausivuokrana 475,46 euroa. Lisäksi vuokran määrää määrittävänä yksikkönä on ilmoitettu vuokran suuruus per jyvitetty neliö eli 10,93 euroa.

Lautakunnan kannan mukaan vuokrasopimuksesta ilmenee selvästi, että vuokra määräytyy jyvitettyjen neliöiden perusteella. Jyvitettyihin neliöihin perustuvasta kuukausivuokrasta on tehty 160,68 euron määräinen alennus, jolloin vuokralaisen maksettavaksi kuuluvan vuokran määräksi on tullut 475,46 euroa kuukaudessa. Laskennallinen alennus on vuokranantajan ilmoituksen mukaan perustunut viidelletoista neliömetrille laskettuun 2022 voimassa olleeseen kohteen keskineliövuokraan.

Hakemusaineiston perusteella asiassa on riitaa siitä, ettei joustoasuntoalennusta lasketa vuotuisten vuokrantarkistusten yhteydessä aina uudelleen huoneiston jyvitetyille neliöille laskettavan neliövuokran perusteella. Tämä on johtanut siihen, että joustoalennus on vuodesta 2022 pysynyt samana, kun taas asunnon jyvitettyjen neliöiden mukaan määräytyvä neliövuokra on vuosien mittaan noussut. Näin ollen joustoalennuksen suhteellinen osuus kokonaisvuokrasta on pienentynyt.

Osapuolten välisessä vuokrasopimuksessa on ilmoitettu jyvitettyjen neliöiden määräksi 58,2 neliömetriä. Lautakunnan kannan mukaan vuokranantaja on ollut oikeutettu määrittämään vuokran tässä sopimuksessa ilmoitetun jyvitettyjen neliöiden määrän mukaisesti.

Vuokranantajan mukaan alennuksen määrä ei perustu vuokralaisen käytöstä poistettujen neliöiden tosiasialliseen määrään, vaan kyseessä on laskennallinen viidentoista neliön vuokraa vastaava alennus, joka pysyy muuttumattomaan vuokran mahdollisesta tarkistuksesta huolimatta. Lautakunnalle toimitetun aineiston perusteella joustoasuntoa koskevan alennuksen määrästä ei ole sovittu osapuolten kesken muuta. Lautakunta ei ole voinut todeta olevan perusteita sille, että joustoasuntoalennus olisi ratkaisupyynnössä esitetyllä tavalla laskettava uudelleen mahdollisesti vuosittain muuttuvan neliövuokran perusteella.

Lautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.