KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA. LAINAOSUUDESTA ANNETTU VÄÄRÄ TIETO. ISÄNNÖITSIJÄNTODISTUS. ISÄNNÖITSIJÄN VASTUU. LAUTAKUNNAN TOIMIVALTA.

Vaatimukset

NN myi 23.12.2010 päivätyllä kauppakirjalla yhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 43 m²:n kokoista huoneistoa. Kohteen kauppahinta oli 201 288,41 euroa. Huoneistokohtainen lainaosuus oli 13.12.2010 päivätyn lainaosuuslaskelman mukaan 26 711,59 euroa, josta vastasi ostaja. Kauppakirjan mukaan velaton kauppahinta oli 228 000 euroa.

26.11.2010 laatimassa isännöitsijäntodistuksessa osakkeisiin kohdistuva velkaosuus oli ensin ilmoitettu väärin. Erimielisyys koskee sitä, onko isännöitsijä korvausvastuussa asiasta.

Myyjä vaatii isännöitsijältä vahingonkorvauksena ensisijaisesti 10 111,59 euroa, toissijaisesti 9 000 euroa ja viimesijaisesti 7 000 euroa lainmukaisine viivästyskorkoineen.

Toimeksiantosopimuksessa asunto-osakkeiden myyntihinnaksi määriteltiin 235 000 euroa. Ostaja teki 7.12.2010 asunto-osakkeista 228 000 euron määräisen tarjouksen jonka myyjä hyväksyi. Kohdetta markkinoineen kiinteistönvälitysliikkeen käyttämän ostotarjouslomakkeen mukaan kauppahinta määriteltiin velattomana: tarjouslomakkeen mukaan velat-tomaan kauppahintaan sisältyi lainaosuus, joka 26.11.2010 päivätyn isännöitsijäntodistuksen mukaan oli 31.5.2010 ollut 17 789,53 euroa.

Kaupantekopäiväksi sovittiin 23.12.2010. Myyjä ja ostaja sopivat, että kaupan vetäytymisen seurauksena maksettava vakiokorvaus on molemmin puolin 9 000 euroa. Tarjouksen hyväksyttyään myyjä teki avopuolisonsa kanssa ostotarjouksen kiinteistöstä. Vakiokorvaus tästä kaupasta vetäytymisestä oli 27 000 euroa.

Myyjä soitti 13.12.2010 isännöitsijälle ja tiedusteli velkaosuuden määrää. Isännöitsijän mukaan se oli tuolloin noin 16 600 euroa. Myyjä sai kuitenkin 22.12.2010 yllätyksekseen kuulla isännöitsijältä, että osakkeisiin kohdistuva lainaosuus olikin 26 711,59 euroa. Tämä summa kirjattiin myös asunto-osakkeen kauppakirjaan. Myyjälle asuntokaupasta jäänyt rahamäärä oli siten 10 111,59 euroa (26 711,50 – 16 600) pienempi kuin hän oli isännöitsijältä saadun tiedon perusteella laskenut. Tilanne johti siihen, ettei myyjällä ollut varaa maksaa kiinteistön kauppahintaa.

Myyjä ei tiennyt asunnon velkaosuuden oikeaa määrää, sillä yhtiö oli ottanut vuonna 2010 valmistuneeseen putkiremonttiin lisälainaa myyjän kiinnittämättä asiaan huomioita.

Vastaukset

Isännöitsijä kiistää valittajan vaatimukset. Se myöntää, että isännöitsijäntodistukseen on erehdyksessä kirjattu lainaosuutta koskeva väärä tieto. Tästä ei kuitenkaan ole aiheutunut myyjälle vahinkoa.

Myyjän on pitänyt tietää huoneistoon kohdistuvasta lainaosuudesta, sillä yhtiön ottamasta velasta on päätetty yhtiökokouksessa ja asiaan liittyvät asiakirjat ja laskelmat on toimitettu osakkaille. Myyjä on ollut henkilökohtaisesti läsnä 29.9.2008 pidetyssä kokouksessa, jossa rahoitusvastikkeesta ja lainasta päätettiin.

Ratkaisu

Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 2 §:n mukaan lautakunnan tehtävänä on antaa ratkaisusuosituksia yksittäisiin erimielisyyksiin:

1) elinkeinonharjoittajien ja kuluttajien välisissä kulutushyödykesopmuksia koskevissa tai muissa kulutushyödykkeen hankintaan liittyvissä asioissa, joita kuluttajat saattavat lautakunnan käsiteltäviksi;

2) asunnon kauppaan liittyvissä asioissa, joita kuluttajat, asuntoyhteisöt taikka asunnon myyjinä tai tarjoajina olevat yksityishenkilöt saattavat lautakunnan käsiteltäviksi;

3) asumisoikeuden luovutukseen liittyvissä asioissa, joita kuluttajat taikka asumisoikeuden myyjinä tai tarjoajina olevat yksityishenkilöt saattavat lautakunnan käsiteltäviksi;

4) asuinhuoneiston vuokraukseen liittyvissä asioissa, joita kuluttajat taikka vuokranantajina olevat yksityishenkilöt saattavat lautakunnan kä-siteltäviksi;

5) asuntokauppalain 2 luvun 17, 18 b ja 19 §:ssä sekä 4 luvun 3 ja 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden käyttöönottoa samoin kuin 2 luvun 17 §:ssä ja 4 luvun 3 §:ssä tarkoitetun vakuuden vapauttamista koskevissa asioissa riippumatta siitä, kuka riidan osapuolista saattaa asian lautakunnan käsiteltäväksi;

6) asuntokauppalain 7 luvun 1 §:ssä tarkoitettua takautumisoikeutta kos-kevissa asioissa, joita asunnon myyjinä olevat yksityishenkilöt saattavat lautakunnan käsiteltäviksi;

7) asioissa, jotka koskevat yksityistakaajien tai yksityisten pantinantajien sitoumuksia luotonantajille ja joita sitoumusten antajat saattavat lautakunnan käsiteltäviksi;

8) korkolain 11 §:ssä tarkoitettua viivästyskoron sovittelua koskevissa asioissa, joita velalliset saattavat lautakunnan käsiteltäviksi, jos velallisen sovitteluvaatimukseen sisältyy ainakin yksi kuluttajasaatava.

Asuntokauppalain 7 luvun 1 §:n mukaan jos asunnon myyjä on joutunut virhevastuuseen sellaisen tiedon perusteella, joka on sisältynyt myyjän ostajalle esittämään isännöitsijäntodistukseen tai joka muuten on peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeita tai osuuksia kauppa koskee, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus kyseiseltä yhteisöltä tai henkilöltä, jollei tämä osoita, ettei todistusta tai tietoa annettaessa ole menetelty huolimattomasti.

Lautakunta toteaa, että sillä ei ole yleistä toimivaltaa käsitellä kaikenlaisia vahingonkorvauskysymyksiä. Asunnon kauppaan liittyvissä kysymyksissä sen toimivalta rajoittuu edellä esitellyn lainsäädännön mukaisiin vastuusuhteisiin. Esitetyn selvityksen perusteella ei ole todettavissa, että nyt käsiteltävässä tapauksessa olisi ollut asunto-osakkeen ostajan ja myyjän välistä riitauttamista ja kiistaa, ja että myyjä olisi tällöin joutunut isännöitsijän antaman virheellisen tiedon johdosta virhevastuuseen ostajaan nähden. Asunto-osakkeen myyjän ja isännöitsijän väliset asunnon kauppaan liittyvät vastuukysymykset kuuluvat lautakunnan toimivaltaan vain tällaiseen asuntokauppariitaan liittyvässä takautumistilanteessa. Koska nyt ei ole ollut kiistaa myyjän virhevastuusta asunto-osakkeen ostajaan nähden eikä siihen liittyvää takautumisvaatimusta isännöitsijää kohtaan, isännöitsijän mahdollisen vahingonkorvausvastuun arviointi ei kuulu lautakunnan toimivaltaan asunnon kauppaan liittyvänä asiana.

Isännöitsijäntodistuksen antamisvelvollisuus perustuu sinällään isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan yhtiöoikeudelliseen asemaan. Palkkion, joka todistuksesta voidaan periä, määrittelee ja sopii yhtiön osakkeen omistajia edustava hallitus. Riitakysymys ei näin ollen ole myöskään kuluttajaoikeudellinen sopimus kulutushyödykkeen hankinnasta, vaan yhtiöoikeudellinen asia. Lautakunta ei ole tälläkään perusteella toimivaltainen käsittelemään asiaa.

Näin ollen lautakunta ei käsittele asiaa enemmälti.

Päätös oli yksimielinen.