Uusien asuntojen kauppa, ja asunto-osakeyhtiön hakemus rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapautumisesta. Virheilmoitusaika ja 10 vuoden vanhentumisaika.

Asiaselostus

Kohde on saanut käyttöönottohyväksynnän 28.3.2014. Osapuolten välisin sopimuksin sille kuuluvan rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden voimassaoloa on jatkettu ja se oli voimassa lautakuntaan tehdyn hakemuksen tullessa vireille vuonna 2021. Taloyhtiö on tyytymätön perustajaosakkaan suoritukseen.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että perustajaosakas tekee asian kirjeenvaihdosta ilmenevät kellaritilan A5 ja parvekkeiden sekä terassien korjaukset, jos näitä töitä on vielä tekemättä. Jos osapuolilla on erimielisyyttä näiden korjausten riittävyydestä, lautakunta suosittaa, että asianosaiset järjestävät katselmuksen, jossa korjausten toteutuminen todetaan taloyhtiön valitseman ja perustajaosakkaan hyväksymän puolueettoman ja asiantuntevan tahon toimesta. Tarkastuksen suorittava taho tai tahot tulee valita tarpeen mukaan yhdessä neuvotellen.

Jos kohteessa on puolueettoman sekä taloyhtiön ja myös perustajaosakkaan edut huomioon ottavan tarkastuksen perusteella näiltä osin edelleen korjattavaa, kustannukset tästä tarkastuksesta kuuluvat perustajaosakkaalle. Perustajaosakkaan on myös huolehdittava tarkastuksessa todettujen korjaustarpeiden kuntoon saattamisesta. Muussa tapauksessa taloyhtiö vastaa tarkastuksen kustannuksista.

Kun viat ja puutteet on todettu asianmukaisesti korjatuiksi, taloyhtiön tulee antaa suostumus pidättämänsä vakuuden vapautumiseen.

Taloyhtiön vaatimukset perusteluineen

Taloyhtiö vaatii, että 100 000 euron suuruista rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta ei vapauteta, perustellen vaatimustaan seuraavasti.

Perustajaosakas ei ole korjannut vastuulleen kuuluvia vuositarkastuksessa havaittuja rakennusvirheitä. Perustajaosakas on korjannut pääasiassa pieniä puutteita ja virheitä. Merkittävimmät viat ovat edelleen korjaamatta. Pelkästään vesikaton ja viilennysjärjestelmien korjauskustannusarvio ylittää pidätetyn vakuuden määrän.

Rakennuksen vesikatossa havaittiin päällyskermin pullistumia vuonna 2018. Taloyhtiö teetti siitä vesikaton katselmuksen vuonna 2020. Kartoitusraportin mukaan vesikatossa on vaurioita, kermitys on paikoin irti alustastaan ja katolla on laajalla alueella höyrypatteja. Lisäksi reunapellitysten alla on näkyvissä polyuretaanieristys ja reunapellitys on irti yhdestä kohtaa matalalla katto-osuudella. Räystäspellissä on repeytymä ja tikasnousujen alla on paksu betonilaatta, jonka alla on epätyypillisesti laitettu matto. Etelän puoleisella katolla on rikkonainen alipainetuuletin.

Perustajaosakas on tiennyt puutteista. Perustajaosakas vastaa rakennuttamansa kohteen sopimuksenmukaisuudesta riippumatta siitä, onko se tehnyt työt itse vai teettänyt ne apunaan käyttämillään urakoitsijoilla. Tästä huolimatta perustajaosakas ohjeisti vuonna 2018 taloyhtiötä kääntymään vian korjauksen osalta perustajaosakkaan käyttämän urakoitsijan puoleen.

Asuntokauppalain mukaan perustajaosakkaalla on lakiin perustuva velvollisuus oikaista virhe. Taloyhtiöltä ei voi edellyttää lain tarkoittamaa reklamaatiota tilanteessa, jossa perustajaosakas muutenkin tietää virheistä, ja on itse tuonut korjaustarpeen esille.

Asuntokauppalain mukaan taloyhtiö saa lisäksi aina vedota virheeseen, jos perustajaosakas tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Perustajaosakkaan edustaja on 5.7.2018 ilmoittanut, että taloyhtiön tulee kääntyä korjauksen osalta kattourakoitsijan puoleen. Edustajan on täytynyt tietää, että perustajaosakas vastaa myös urakoitsijoidensa aiheuttamista virheistä. Perustajaosakas on yrittänyt tahallaan siirtää vastuun pois itseltään. Menettely on törkeää ja kunnianvastaista. Taloyhtiöllä ei siten ole edes ollut velvollisuutta tehdä perustajaosakkaalle reklamaatiota.

Taloyhtiö ei ole viivytellyt korjausten teettämistä, eivätkä vahingot ole laajentuneet vuoden 2018 tilanteesta.

Rakennukseen asennettu viilennysjärjestelmä ei toimi asianmukaisesti. Järjestelmän toteutus rajoittaa viilennyksen toimintaa kesäisin, jolloin viilennystä nimenomaan tarvitaan. Järjestelmä ei toimi kuumalla ja kostealla ilmalla lainkaan.

Perustajaosakas on korjannut asunnon A5 kellarivarastoa ja parvekkeita tai terasseja, mutta ei ole pyynnöstä huolimatta antanut taloyhtiölle selvitystä tehdyistä töistä. Osapuolten kesken ei ole myöskään pidetty lopputarkastusta, jossa virheet olisi todettu korjatuiksi. Huoneiston A 4 sisäkaton rakenteessa (ontelolaatassa) on ollut rakennusaikaista kosteutta, jonka tutkimisesta, kuivauksesta, kosteusseurannasta ja korjauksesta on aiheutunut taloyhtiölle 2 453,93 euron kustannukset. Perustajaosakas on kieltäytynyt sille annetusta korjausmahdollisuudesta.

Syyskuussa 2021 havaittiin porraskäytävän A seinässä kosteusvaurio, josta reklamoitiin perustajaosakasta. Porrashuoneen ikkunan alapuolisessa osassa maali ja laasti on irronnut puolen neliömetrin alalta. Todennäköisesti kosteus pääsee rakenteeseen ikkunan ja seinän välisestä liitoksesta. Kysymys on rakennevirheestä.

Ratkaisupyynnön täydennyksessä 10.10.2022 taloyhtiö ilmoittaa korjauttaneensa vesikaton viat, ja vaatii korvausta korjauskustannuksista 51 915,13 euroa viivästyskorkoineen. Jos perustajaosakas ei maksa summaa, kuluttajariitalautakunnan tulee vahvistaa taloyhtiölle oikeus käyttää perustajaosakkaan puolesta asetettua rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta (100 000 euron pankkitakaus) korjauskustannusten kattamiseen.

Ratkaisupyynnön täydennyksessä 20.5.2024 taloyhtiö ilmoittaa jälleen uusista perustajaosakkaan vastuulla olevista virheistä. Rakennuksessa on havaittu 12.4.2024 päivätyn raportin mukaiset palokatkojen puutteet. Perustajaosakkaan on korvattava ne ja havaitut muut puutteet. Lautakunnan tulee vahvistaa taloyhtiölle oikeus käyttää perustajaosakkaan puolesta asetettua vakuutta korjauskustannusten kattamiseksi, jos perustajaosakas ei tee tarpeellisia korjauksia.

Lisäksi kohteessa on alkuvuodesta 2024 teetetty laaja kuntoarvio. Kuntoarvioraportissa todetaan kylpyhuoneiden osalta ongelmia muun muassa kynnyksissä, pesualtaiden viemäreiden lattialäpivienneissä, laattojen kiinnittymisessä, saunan seinien alaosien alumiinipaperin liittymissä sekä palopeltien seinäläpivienneissä ja niiden kannakoinnissa.

Perustajaosakkaalle on reklamoitu lisäksi seuraavista kuntoarviossa todetuista puutteista:

• Autohallin tarkastuskaivoissa on puutteita
• Porrashuoneen ulkoseinässä havaittu kosteusvaurioalue (tästä on reklamoitu aiemminkin)
• Autohallin sähköpääkeskuksen kosteusvaurio
• Autohallin vuotojen selvitys ja korjaaminen sekä hallin lattian halkeamien korjaus
• Ryömintätilojen puhdistus ylimääräisestä materiaalista
• Käyttövesi- ja jäähdytysputkistojen vuotojen korjaaminen
• Kaapelikannakointien lisääminen paloläpivientien läheisyydessä
• Autohallin keskustilan paloläpivientien asentaminen.

Perustajaosakkaan vastaus perusteluineen

Perustajaosakas vastustaa hakijan vaatimusta ja perustelee kantaansa seuraavasti.

Asuntokauppalain 4 luvun 19 §:n 2 momentin mukaisesti taloyhtiön pitää ilmoittaa virheestä sekä siihen perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheen on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Tietoisuus vaurioista tai pelkkä virheen yksilöivä neutraali reklamaatio ei täytä reklamaatiovelvollisuutta vuositarkastuksen jälkeen ilmenevien virheiden osalta, vaan myös virheeseen perustuvat vaatimukset tulee ilmoittaa.

Taloyhtiö ei reklamoinut perustajaosakasta vesikaton kattohuovan pullistumista vuonna 2018, jolloin pullistumat havaittiin. Tällöin perustajaosakas itse havaitsi vesikatteen bitumihuovan pullistumat, ja ohjeisti taloyhtiötä reklamoimaan asiasta vesikattourakoitsijalle. Taloyhtiö ei esittänyt tällöin mitään vaatimuksia perustajaosakasta kohtaan. Perustajaosakas oli siinä käsityksessä, että virheet ja vauriot tulevat korjatuksi vesikattourakoitsijan toimesta tämän myöntämän takuun perusteella. Taloyhtiö reklamoi perustajaosakasta tästä asiasta vasta kesäkuussa 2020, eli liian myöhään.

Taloyhtiö on myötävaikuttanut korjauskustannusten kasvuun omalla passiivisuudellaan. Kattohuovan pullistumat olisivat olleet korjattavissa helposti ja vähin kustannuksin vuoden 2018 kesällä. Taloyhtiö on viivytellyt ja laiminlyönyt asian hoitamisen.

Väitetyt itäisen ulkoseinän pintavauriot jäävät epäselväksi. Taloyhtiön vaatimuskirjeessä viitataan VTT:n tutkimusselostukseen 12.7.2018. Tämän tutkimusselostuksen mukaan pintavaurioiden vaikutusta ulkoseinän kestävyys- ja muihin teknisiin ominaisuuksiin voidaan pitää merkityksettömän pienenä. Perustajaosakas kiistää kaikki asiaan liittyvät virheväitteet.

Perustajaosakkaalla on oikeus torjua taloyhtiön korjausvaatimukset asuntokauppalain 4 luvun 22 §:n perusteella myös, koska virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen.

Rakennuksen viilennysjärjestelmä on toimiva ja ilmoitettujen tietojen sekä suunnitelmien mukainen. Perustajaosakas kiistää asiaan liittyvät virheväitteet.

Kellaritilan A5 vesivuotojen korjaukset pyritään hoitamaan, vaikkakin koronavirustilanne on hidastanut asian hoitoa.

Parvekkeiden ja terassien vuotojen suunnitelmien mukaiset korjaukset ovat valmistuneet syyskuun 2021 aikana. Korjaus on toteutettu suunnitelmien mukaisesti ja taloyhtiön valvonnassa. Korjaustöihin liittyvä työseloste toimitettiin taloyhtiölle ennen korjaustöiden aloittamista. Taloyhtiön valvojalla ei ollut huomautettavaa korjaustapaan.

Perustajaosakas kiistää virheen huoneiston A4 olohuoneen katon osalta. Ontelolaatan sisällä on voinut olla hieman rakennusaikaista vettä. Ontelolaatta ei kuitenkaan ole virheellinen tai vaurioitunut, eikä se edellytä korjausta. Lisäksi taloyhtiö on menettänyt oikeutensa vaatia väitetyn virheen oikaisua, koska asiasta ei ole reklamoitu ajoissa, ja koska taloyhtiö ei ole antanut perustajaosakkaalle mahdollisuutta oikaista väitettyä virhettä. Taloyhtiön 6.7.2021 lähettämän kirjeen mukana toimitetusta laskusta ilmenee, että taloyhtiö on saanut tietää virheestä viimeistäänkin elokuussa 2020, ja että asiaan liittyvät tutkimukset sekä korjaustyöt on tehty vuoden 2020 aikana. Asiasta on ilmoitettu perustajaosakkaalle vasta korjaustöiden jälkeen keväällä 2021.

Porraskäytävässä havaittuun kosteusvaurioon liittyvä kuivausmittausraportti ei osoita, että asia kuuluisi perustajaosakkaan vastuulle. Perustajaosakas pidättää kuitenkin oikeuden korjata väitetty virhe kustannuksellaan, jos asian osoitetaan kuuluvan sen vastuulle.

Perustajaosakas kommentoi ratkaisupyynnön 20.5.2024 päivätyssä täydennyksessä esitettyjä uusia vaatimuksia seuraavasti.

Kaikki kirjelmässä esitetyt vaatimukset ovat vanhentuneet. Perustajaosakkaan virhevastuu kestää kymmenen vuotta. Tämä aika alkaa kulua kohteen vastaanotosta tai viimeistään sen käyttöönotosta. Espoon kaupungin rakennusvalvonta on hyväksynyt kohteen käyttöönotettavaksi 28.3.2014. Taloyhtiön oikeus vaatimusten esittämiseen on näin ollen päättynyt 28.3.2024. Lisäksi taloyhtiö on joka tapauksessa laiminlyönyt reklamaatiovelvollisuutensa, kun se ei ole reklamoinut väitetyistä virheistä/puutteista kohtuullisessa ajassa siitä, kun ne ovat olleet havaittavissa. Väitetyt puutteet ovat olleet havaittavissa kohteen vuositarkastuksen yhteydessä ja niistä olisi tullut reklamoida viimeistään vuonna 2015.

Ratkaisun perustelut

Asuntokauppalain 1 luvun 5 §:n mukaisesti rakentamisvaiheella tarkoitetaan tässä laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden rakennuksen valmistumista. Rakentamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus.

Saman lain 2 luvun 23 §:n mukaisesti, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt osakeyhtiön rakennukset käyttöönotettaviksi, yhtiön hallituksen on kutsuttava koolle yhtiökokous, jossa on muun muassa esitettävä yhtiön välitilinpäätös sekä valittava yhtiölle hallitus ja tilintarkastajat jäljellä olevaksi toimikaudeksi. Hallituksen vaalissa käyttää osakkeenomistajalle kuuluvaa äänivaltaa perustajaosakkaan luovuttaman osakkeen osalta osakkeenostaja.

Saman lain 2 luvun 17 §:n mukaisesti perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämisestä asetetaan osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi vakuus.

Saman lain saman luvun 18 §:n mukaisesti vakuus on vapautettava, jos perustajaosakas on täyttänyt rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten mukaiset velvoitteensa.

Saman lain 4 luvun 14 §:n mukaisesti asunnossa on virhe muun muassa, jos:

• se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun,
• se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi,
• sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle, tai
• rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti.
• Saman lain saman luvun 18 a §:n mukaan, jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen.

Saman lain saman luvun 19 §:n mukaan, jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun määräajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Saman lain saman luvun 20 §:n mukaan ostaja saa 19 §:n säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Velan vanhentumisesta annetun lain 7 §:n mukaan vahingonkorvauksen tai muun hyvityksen vanhentuminen on katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta taikka vahinkoon johtaneesta tai edun palautuksen perustana olevasta tapahtumasta.

Lautakunta arvioi tapausta seuraavasti.

Jos kohteessa ilmenee virhe vuositarkastuksen jälkeen, taloyhtiö menettää edellä esitellyn lainsäädännön mukaan oikeutensa vedota virheeseen, jollei se ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Tämän mukaisesti pelkkä perustajaosakkaan tieto virheestä ei riitä taloyhtiön oikeuksien säilyttämiseen, jos taloyhtiö ei ilmoita perustajaosakkaalle virheestä ja vaatimuksistaan kohtuullisen ajan kuluessa. Lautakunnan ratkaisukäytännössä tämä kohtuullisen ajan enimmäismittana on pidetty lähtökohtaisesti noin kuutta kuukautta. Nyt lain mukainen virheilmoitus on vesikaton osalta tehty selvästi tämän aikarajan ylittymisen jälkeen. Lautakunta ei pidä perustajaosakkaan ja sen puolesta toimineen henkilön menettelyä törkeän huolimattomana tai kunnianvastaisena ja arvottomana.

Taloyhtiö on menettänyt oikeuden vedota vesikaton virheeseen.

Samalla perusteella lautakunta katsoo taloyhtiön menettäneen oikeuden esittää vaatimuksia huoneiston A4 sisäkaton osalta.

Taloyhtiön oikeus esittää ratkaisupyynnön 20.5.2024 päivätyssä täydennyksessä vaatimuksia on vanhentunut, jos näitä vaatimuksia ei ole esitetty velan vanhentumista koskevan lain mukaisesti 10 vuoden kuluessa sopimusrikkomuksesta. Lautakunta pitää sopimusrikkomuksen ajankohtana asuntokauppalain mukaista rakentamisvaiheen päättymistä ja kohteen hallinnon luovuttamishetkeä. Hakijan mukaan tämä hallinnonluovutuskokous on pidetty 24.6.2014. Näin ollen velan vanhentumisen aikaraja ei ole ylittynyt. Oikeus vaatimuksiin on näiltä osin kuitenkin menetetty, sillä näistäkin seikoista on reklamoitu vasta reklamaatiolle kuuluvan kohtuullisen ajan jo selvästi umpeuduttua.

Asiasta esitetty aineisto ei osoita, että rakennuksen julkisivuissa tai sen jäähdytysjärjestelmässä olisi korjausta vaativia vikoja. Asiaa käsittelevän VTT:n tutkimusraportin mukaan julkisivuelementtien pintakerroksen painepesusta johtuva kuluminen on merkityksetön kestävyyden ja muiden teknisten ominaisuuksien osalta. Lautakunta ei suosita tältä osin hyvitystä.

Tapaustietojen mukaan perustajaosakas on tehnyt korjauksia kellaritilan A5 ja parvekkeiden sekä terassien osalta. Jos osapuolilla on erimielisyyttä näiden korjausten riittävyydestä, lautakunta suosittaa, että asianosaiset järjestävät katselmuksen, jossa korjausten toteutuminen todetaan taloyhtiön valitseman ja perustajaosakkaan hyväksymän puolueettoman ja asiantuntevan tahon toimesta. Tarkastuksen suorittava taho tai tahot tulee valita tarpeen mukaan yhdessä neuvotellen.

Jos kohteessa on puolueettoman sekä taloyhtiön ja myös perustajaosakkaan edut huomioon ottavan tarkastuksen perusteella näiltä osin edelleen korjattavaa, kustannukset tästä tarkastuksesta kuuluvat perustajaosakkaalle. Perustajaosakkaan on myös huolehdittava näin todettujen korjaustarpeiden kuntoon saattamisesta. Muussa tapauksessa taloyhtiö vastaa tarkastuksen kustannuksista.

Kun viat ja puutteet on todettu asianmukaisesti korjatuiksi, taloyhtiön tulee antaa suostumus pidättämänsä vakuuden vapautumiseen.

Päätös oli yksimielinen.