Myyjien vahingonkorvausvaatimus välitysliikkeelle, luovutusvoittoverotus

Asiaselostus

Myyjät antoivat tammikuussa 2021 välitysliikkeelle myyntitoimeksiannon Nokialla sijaitsevasta asuinkiinteistöstään. Myynti toteutettiin lohkomalla kiinteistöstä rakentamaton määräala, joka myytiin eri kaupalla. Rakentamattoman määräalan kaupasta on määrätty maksettavaksi luovutusvoittovero. Asiassa on riitaa siitä, onko osapuolten kesken solmittu vain yksi toimeksiantosopimus, vai erilliset toimeksiantosopimukset asuinkiinteistöstä ja rakentamattomasta määräalasta. Riitaa on myös siitä, antoiko välitysliike kaupan veroseuraamuksista vääriä tietoja tai laiminlöikö se velvollisuutensa ohjata myyjät selvittämään veroseuraamuksia verottajalta.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että välitysliike maksaa myyjille vahingonkorvauksena yhteensä 13 500 euroa, josta myyjä A:lle 9 000 euroa ja myyjä B:lle 4 500 euroa. Summille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 1.5.2022 lukien.

Myyjien vaatimukset perusteluineen

Myyjät vaativat välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena 13 500 euroa viivästyskorkoineen 1.5.2022 lukien. Kohteen omistusosuuksia vastaavasti korvauksesta tulee maksaa 9 000 euroa myyjä A:lle ja 4 500 euroa myyjä B:lle.

Myyntitoimeksianto koski Nokialla sijaitsevaa tonttia ja omakotitaloa. Välitysliikkeen kanssa sovittiin, että kohde myydään joko yhtenä kokonaisuutena tai vaihtoehtoisesti omakotitalokiinteistönä ja erikseen lohkottavana tonttina. Välitystoimeksiannosta tehtiin kaksi rinnakkaista sopimusta. Niistä toinen koski tontin rakentamatonta osaa ja siinä tavoitehinnaksi määritettiin 82 000 euroa. Molemmissa toimeksiantosopimuksissa on rastitettuna kohta ”sopimuksessa annettujen tietojen perusteella myynnistä ei mene luovutusvoittoveroa.” Välitysliike ei oikaissut tätä tietoa missään vaiheessa. Toimeksiantosopimuksessa ei ole rastitettu kohtaa ”veroseuraamuksia ei ole ollut mahdollista selvittää saatujen tietojen perusteella tai asia on oikeudellisesti tulkinnanvarainen tai vaikea, joten toimeksiantaja ohjataan kääntymään verohallinnon puoleen veroseuraamusten selvittämiseksi.”

Myyjät saivat hyväksymänsä ostotarjouksen määräalasta, minkä jälkeen he hakivat tontin lohkomista. Määräalan kaupasta tehtiin esisopimus 5.3.2021. Tämän jälkeen myyjät saivat hyväksymänsä ostotarjouksen myös toisesta kiinteistöstä. Tonttijaon muutos hyväksyttiin 19.5.2021 ja määräala myytiin 15.6.2021 tehdyllä kaupalla.

Myyjiä on sittemmin verotettu lohkottavan tontin osalta luovutusvoitosta (rakentamattoman määräalan luovutus). Ennen omakotitalokiinteistönsä myyntiä myyjät olivat varmistaneet kaupungilta, että tontti on mahdollista lohkoa. He olivat saaneet verottajalta ohjeen, että tietyin edellytyksin sekä talon ja tontin että erikseen lohkotun tontin myynti voidaan katsoa verovapaaksi oman asunnon myynniksi. Myyjillä ei ollut osaamista verotuksesta eivätkä he ohjeistaneet välitysliikettä siitä, miten myynti pitäisi toteuttaa verojen välttämiseksi. Välitystoimeksiantoa hoitanut henkilö kertoi, ettei ollut hoitanut tämäntyyppistä kauppaa aiemmin. Hänen piti varmistaa esihenkilöltään, kuinka kauppa tehdään ilman veroseuraamuksia.

Välitysliikkeen mukaan ennen määräalan kauppaa piti varmistua tonttijaosta, jotta määräalan kauppa olisi ylipäätään mahdollista tehdä. Veroseuraamuksia syntyi juuri siitä syystä, että tonttijaon muutos oli hyväksytty ennen määräalan kauppaa. Välitysliike ei kertonut myyjille luovutusvoittoverosäännöksistä oikein, eikä heitä ohjattu selvittämään asiaa verohallinnosta. Jälkikäteen on selvinnyt, että luovutusvoittoveroseuraamusta ei olisi tullut, jos kauppa olisi tehty ehdollisena ennen tonttijaon hyväksymistä.

Määräalan kaupasta on määrätty luovutusvoittovero, vaikka välitysliike oli kertonut, että sellaista ei tule maksettavaksi. Välitysliike ei ole ohjannut myyjiä selvittämään asiaa verohallinnosta. Myyjät luottivat siihen, että välitysliike olisi selvittänyt asian oikein.

Myyjillä oli ollut kohteesta myös aiempi myyntitoimeksianto toisella välitysliikkeellä. Tällöin kiinteistöä ei ollut yritetty myydä kahdessa osassa. Niinpä myyjillä ei ollut tietoa kahdessa osassa myymisen verotuksesta. Myyjät pyysivät verottajalta etukäteen tietoa tontin lohkomisen ja myynnin verotuksesta vain yleisluonteisesti.

Välitysliike veloitti välityspalkkion erikseen kummastakin kaupasta. Palkkio rakentamattoman tontin kaupasta oli kiinteä 3 000 euroa ja asunnon kaupasta kolme prosenttia kauppahinnasta.

Liitteitä

• Kaksi toimeksiantosopimusta selostusliitteineen
• Määräalan kauppakirja
• Myyjien verotuspäätökset

Välitysliikkeen vastaus perusteluineen

Välitysliike kiistää vaatimukset.

Välitysliikkeen edustaja käydessä myyjien luona 8.1.2021 toinen myyjistä kertoi selvittäneensä kaupungin kaavoitusviranomaiselta, että kiinteistön voi lohkoa määräaloiksi ja myydä ne erikseen. Myyjät kertoivat kohteen olleen aiemmin myynnissä toisella välitysliikkeellä, jonka kanssa oli selvitetty tätä mahdollisuutta. Myyjät olivat jo edellisenä syksynä keskustelleet määräalan erottamisesta kaupungin edustajan sekä tällöin käyttämänsä välitysliikkeen kanssa. Kaupungin edustaja oli myös luonnostellut suunnitelman tonttijaosta, mikä esiteltiin välitysliikkeen edustajalle.

Samassa yhteydessä myyjä kertoi selvittäneensä verohallinnolta kahden määräalan kaupan veroseuraamukset. Hänen mukaansa kaupat tulisi tehdä kahden kuukauden sisällä toisistaan, jotta ne ovat verovapaita, kuten asiasta oli keskusteltu myyntiä aiemmin hoitaneen toisen välitysliikkeen kanssa. Keskustelun perusteella välitysliikkeelle tuli vahva käsitys, että myyjät olivat selvittäneet tarkasti sekä kaavoituksen kannan että verottajan käytännöt asian suhteen. Myyjät ohjeistivat, että kahden kaupan tilanteessa kauppojen pitää tapahtua kahden kuukauden sisällä toisistaan.

Kotikäynnillä myynti- ja markkinointisuunnitelmaan kirjattiin toiseksi vaihtoehdoksi kiinteistön myynti määräaloina. Toimeksiantosopimus tehtiin kuitenkin vain kohteen myynnistä yhtenä kokonaisuutena. Tämä sopimus solmittiin 10.1.2021. Osapuolten välillä ei ole muuta sopimusta. Toimeksiantosopimukseen kirjattu tieto siitä, että luovutuksesta ei mene luovutusvoittoveroa, koski koko kiinteistön myyntiä yhdellä kaupalla.

Kun kohdetta oli markkinoitu noin kuukausi, myyjät ilmoittivat haluavansa sen markkinointia myös kahtena määräalana. Ratkaisupyynnön liitteenä on tähän liittyvä allekirjoittamaton toimeksiantosopimusluonnos (nro 342.20210217-v023) sekä selostusliite. Kysymys on luonnoksesta, ei sopimuksesta. Tämä toimeksiantonumero oli perustettava välitysliikkeen tietojärjestelmään, jotta määräalasta sai laadittua tietojärjestelmässä oman myyntiesitteen. Nämä luonnokset päätyivät epähuomiossa myyjille, kun he jälkikäteen vuonna 2022 pyysivät kopiota toimeksiantosopimuksesta.

Kun kohdetta päätettiin markkinoida määräaloina, verotuskysymys nousi uudelleen keskusteluun. Tällöinkin toinen myyjistä korosti selvittäneensä jo verottajalta, miten kiinteistön voi myydä määräaloina verovapaasti, ja ohjeisti välitysliikettä huolehtimaan siitä, että kaupat määräaloista tehtäisiin kahden kuukauden sisällä toisistaan. Välitysliikkeellä ei ollut syytä epäillä tätä ohjeistusta. Välitysliikkeelle ei syntynyt syytä varmistaa verottajalta, kuten ei kaupungiltakaan tonttijaon suhteen, pitääkö myyjän ilmoittama paikkansa. Koska myyjät olivat jo keskustelleet verottajan ja kaupungin kanssa, myyjiä ei ollut tarpeen enää ohjata kääntymään heidän puoleensa.

Rakennuspaikkana myytävälle määräalalle saadut ostajat eivät suostuneet tekemään kauppaa ennen kuin oli varmaa, että tonttijako hyväksytään ja määräalalle saadaan rakennuslupa. Tonttijaon hyväksyminen ei ollut itsestäänselvyys, koska siihen liittyi rakennuksen purkaminen ja naapurin huomautus. Tämän takia myyjien ja ostajien kesken päädyttiin tekemään esisopimus, joka allekirjoitettiin 5.3.2021. Hyväksyttyään määräalasta saadun tarjouksen myyjät laittoivat tontinjakohakemuksen uudelleen vireille. Esisopimuksessa sovittiin, että myyjät hoitavat kustannuksellaan tonttijaon ja sen edellytyksenä olevan hirsirakennuksen purkamisen.

Välitysliikkeen suorituksessa ei ole virhettä. Myyjät ovat kertoneet itse selvittäneensä verottajalta, miten kiinteistön voi myydä verovapaasti määräaloina, ja ohjeistaneet, miten välitysliikkeen tulee toimia. Myyjät ovat itse ja oma-aloitteisesti hakeneet myös tonttijaon hyväksymistä ja ohjeistaneet välitysliikettä, miten sen tulee toimia asiassa.

Osapuolten välillä on ollut vain yksi toimeksiantosopimus. Välityspalkkiosta keskusteltiin erikseen ja myyjät hyväksyivät palkkion veloittamisen kahdesta kaupasta erikseen.

Vastauksen liitteitä

• Sähköpostikirjeenvaihtoa
• Toimeksiantosopimus
• Esite
• Myynti- ja markkinointisuunnitelma
  

Ratkaisun perustelut

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 5 §:n 1 momentin mukaan toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, että sopimusehtoja ei voida yksipuolisesti muuntaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Välitysliike ei voi vedota sopimusehtoon, jota ei ole tehty tällä tavalla.

Välityslain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Välityslain 8 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Välityslain 13 §:n mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun.

Toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun kustannusten korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos haitta on olennainen, välitysliikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen.

Toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

Hyvän välitystavan ohjeen mukaan välitysliikkeen on kiinnitettävä toimeksiantajan huomiota mahdolliseen kaupan kohteen myynnistä syntyvän luovutusvoiton veroseuraamuksiin. Kaupan kohteen myynnistä syntyvän luovutusvoiton veroseuraamukset voivat olla merkittävästi erilaisia riippuen siitä, tehdäänkö kauppa heti, vai lykätäänkö myyntiä johonkin myöhäisempään ajankohtaan. Verotuksellisesti järkevä myynti voi edellyttää myös muiden oikeustoimien (esim. osituksen tai perinnönjaon) tekemistä. Tällöin asiakasta on kehotettava kääntymään asiantuntijan puoleen. Välitysliikkeen edustajan on tunnettava perusasiat luovutusvoittoverotuksesta ja siihen liittyvästä ratkaisukäytännöstä. Välitysliikkeen edustaja ei kuitenkaan ole verotuksen erityisasiantuntija, joten tällaista asiantuntemusta edellyttävässä tilanteessa välitysliikkeen on syytä pidättäytyä kokonaan neuvon antamisesta ja ohjata asiakas selvittämään asia Verohallinnon kanssa. Sama koskee tilannetta, jossa välitysliike ei ole saanut toimeksiantajalta riittäviä tietoja veroseuraamusten selvittämiseksi. Tällöin toimeksiantosopimukseen tulee merkitä, että toimeksiantajaa on kehotettu kääntymään Verohallinnon puoleen veroseuraamusten selvittämiseksi ja tämän kehotuksen syy.

Kuluttajariitalautakunta arvioi asiaa seuraavasti.

Välitysliikkeellä on näyttötaakka siitä, että se on toiminut huolellisesti ja että se on kiinnittänyt toimeksiantajan huomiota mahdollisiin luovutusvoiton veroseuraamuksiin.

Osapuolilla on riitaa siitä, millainen toimeksiantosopimus asiassa on tehty. Välitysliikkeen mukaan toimeksiantosopimus on tehty koko kiinteistöstä, ja välitysliikkeen veroneuvonta sekä rasti kohdassa ”ei mene luovutusvoittoveroa” on koskenut koko kiinteistöstä tehtävää kauppaa. Myyjien mukaan toimeksianto on ollut alun perinkin kahdesta erillisestä kaupasta. Välitysliikkeen mukaan erillinen määräalan toimeksiantosopimus laadittiin vain välitysliikkeen tietojärjestelmään toimeksiannon aikana, eikä sitä ole koskaan allekirjoitettu. Riidatonta kuitenkin on, että välitysliike on tosiasiassa välittänyt sekä kiinteistön että määräalan kaupat.

Jos kiinteistö olisi myyty yhdellä kaupalla, siitä ei olisi mennyt luovutusvoittoveroa, jolloin asiaa koskeva välitysliikkeen kirjaus olisi ollut oikeansisältöinen. Kauppa on kuitenkin toteutettu kahtena erillisenä kauppana, jolloin rakentamattoman määräalan kaupasta on määrätty luovutusvoittovero.

Välitysliikkeen olisi tullut antaa myyjille rakentamattoman määräalan kauppaa koskevat tiedot samassa laajuudessa kuin ne on kuulunut antaa koko kiinteistöä koskeneen toimeksiannon puitteissa. Tämän mukaisesti myyjille olisi tullut ilmoittaa, onko määräalan kaupan veroseuraamuksia mahdollista selvittää, tai meneekö kaupasta veroa. Nyt välitysliike ei ole tuonut esiin rakentamattoman määräalan kauppaan liittyvää verotusseuraamusta. Välitysliike ei ole toiminut huolellisesti toimeksiantoa hoitaessaan.

Osapuolet ovat erimielisiä siitä, onko kaupan tekoon nyt toteutuneella tavalla päädytty myyjien aloitteesta vai välitysliikkeen neuvosta. Kiinteistön muodostamiseen liittyvien toimenpiteiden järjestyksellä on ollut vaikutusta veroseuraamuksiin. Välitysliike on vedonnut siihen, että myyjät olivat jo itse selvittäneet veroseuraamuksia ja keskustelleet kaupungin edustajan kanssa lohkomisesta, jolloin heitä ei olisi erikseen tarvinnut ohjeistaa asiassa. Toimeksiantosopimukseen ei ole kuitenkaan kirjattu, että asiassa toimitaan myyjien ohjeistamalla tavalla, josta myyjät myös itse kantavat riskin.

Tapaustietojen perusteella myyjille on aiheutunut sellaisia veroseuraamuksia, johon he eivät ole kuluttajan asemassa olevina maallikoina osanneet varautua ja joita välitysliike ei ole pyrkinyt selvittämään. Välitysliike ei ole näyttänyt toimineensa asiassa huolellisesti.

Lautakunta katsoo veroseuraamusten olevan seurausta välitysliikkeen virheestä. Välitysliikkeen tulee korvata myyjille kaupasta tulleet veroseuraamukset korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 1.5.2022 lukien. Tapaustietojen mukaan veroseuraamuksia on tullut yhteensä 13 500 euroa, josta myyjä A:n osuus on 9 000 euroa ja myyjä B:n osuus 4 500 euroa.

Päätös oli yksimielinen.