Vuokranalennus huoneiston sisäilman perusteella

Asiaselostus

Vuokralainen vuokrasi 14.6.2023 päivätyllä toistaiseksi voimassa olevalla asuinhuoneiston vuokrasopimuksella 55 m²:n suuruisen 2h+k käsittävän asuinhuoneiston vuokranantajalta. Vuokran määräksi sovittiin 560 euroa kuukaudessa. Vakuudeksi sovittiin 560 euroa. Vuokrasopimuksen ensimmäinen irtisanomispäivä oli 31.1.2024. Vuokrasuhde alkoi 1.8.2023. Vuokralainen muutti pois huoneistosta lokakuussa 2023.

Asiassa on riitaa siitä, onko vuokralaisella ollut oikeus purkaa vuokrasopimus ja onko tällä ollut oikeus vuokranalennukseen. Lisäksi asiassa on riitaa siitä, onko vuokranantajalla ollut oikeus periä ylimääräinen vuokra ennenaikaisesta irtisanomisesta.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että vuokranantaja maksaa vuokralaiselle yhteensä 91,14 euroa vuokranalennusta.

Vuokralaisen vaatimukset perusteluineen

Vuokralainen vaatii 10 % vuokranalennusta elo, syys -ja lokakuun vuokrista sekä marraskuun koko vuokran, vesimaksun ja autopaikan hyvittämistä, yhteensä 594 euroa. Lisäksi vuokralainen vaatii sopimussakon 560 euroa palauttamista.

Vuokralainen muutti pois huoneistosta terveyshaittojen vuoksi lokakuussa 2023. Ennen muuttoa terveystarkastaja teki tarkastuksen huoneistoon 18.10.2023 ja määräsi lisätutkimuksia tehtäväksi huoneiston pahan hajun ja villapölyn vuoksi. Vuokralainen pyysi tämän jälkeen vuokranantajaa purkamaan vuokrasopimuksen heti. Vuokranantaja vaati kuitenkin vuokralaista maksamaan irtisanomisajalta vuokran sekä yhden ylimääräisen vuokraerän.

Vuokralainen ei käynyt katsomassa huoneistoa, koska vuokranantaja kertoi huoneiston olevan hyvässä kunnossa. Vuokralainen uskalsi siksi solmia vuokrasopimuksen käymättä huoneistolla. Pölystä ja hajusta johtuva oireilu kesti koko vuokrasuhteen ajan.

Vuokranantajan vastaus perusteluineen

Vuokranantaja ehdottaa 10 % vuokranalennusta lokakuun vuokrasta korvausilmaventtiilien korjausten vuoksi. Vuokranantaja kiistää vuokralaisen muut vaatimukset.

Vuokrasopimuksessa oli määritelty vuokrasopimuksen ensimmäinen irtisanomisajankohta, mikä oli 31.1.2024. Mikäli vuokralainen irtisanoisi vuokrasopimuksen ennen edellä mainittua ajankohtaa, olisi hän velvollinen maksamaan irtisanomisajan vuokran lisäksi yhden kuukauden ylimääräisen vuokran vuokranantajalle. Vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen ennen ensimmäistä irtisanomisajankohtaa, joten vuokranantajalla oli oikeus periä ylimääräinen vuokraerä.

Vuokralainen jätti huoneiston tarkastamatta ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista, vaikka vuokranantaja tarjosi siihen mahdollisuuden. Vuokralainen otti yhteyttä 4.8.2023 vuokranantajaan ilmanvaihdon ongelmista. Vuokranantaja antoi ohjeet talotuulettimen käyttöön ja huoneiston tuulettamiseen. Vuokralainen otti seuraavan kerran yhteyttä vuokranantajaan 12.10.2023, jolloin hän ilmoitti terveystarkastajan tulevasta tarkastuksesta. Vuokralainen ei antanut mahdollisuutta vuokranantajalle tai taloyhtiön edustajalle tehdä toimenpiteitä asian ratkaisemiseksi.

Terveystarkastuksen jälkeen huoneistoon tehtiin tarkastuksessa määrätyt tutkimukset. Tutkimuksissa ei havaittu toimenpiderajan ylittäviä pitoisuuksia. Raportissa on todettu, että jonkin verran rakennusmateriaalipölyä ja pieni määrä kivivillaa esiintyi, mikä todennäköisimmin aiheutui korvausilmaventtiilien asennuksesta, katon koteloinnin putkieristeistä tai käytävän akustolevyistä.

Ratkaisun perustelut

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 20 §:n mukaan huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu. Sopia voidaan myös siitä, että vuokralainen huolehtii vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta tai kiinteistölle kuuluvista velvoitteista.

Jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa tai vuokrasuhteen aikana muusta syystä kuin vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden takia tulee puutteelliseen kuntoon ja vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö puutteellisuuden korjauksen, vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella paitsi, jos puutteellisuus johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt huoneiston käyttämisen. Vuokralaisen on huolehdittava siitä, että puutteellisuuden korjauksesta vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina.

Jos huoneisto on vuokrasopimuksen ehdon mukaan vuokrattu siinä kunnossa, jossa se oli sopimusta tehtäessä, voi vuokralainen silti käyttää edellä tässä pykälässä säädettyä oikeuttaan, jos vuokralainen sopimuksen tehdessään ei tiennyt huoneistossa olevasta puutteellisuudesta eikä olisi tavallista huolellisuutta käyttäen voinut havaita tai odottaa sitä huoneiston iän, alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen.

Saman lain 23 §:n 2 momentin mukaan vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole tätä oikeutta, jos huoneiston puutteellinen kunto johtuu vuokralaisen laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta taikka korjaus- tai muutostyö on suoritettu vuokralaisen vastattavan vahingon johdosta. Tämän momentin mukaista oikeutta ei ole aikaisemmasta ajankohdasta kuin siitä, jolloin vuokranantaja on saanut tiedon vuokrasuhteen aikana ilmenneestä huoneiston kunnon puutteellisuudesta.

Saman pykälän 3 momentin mukaan vuokralaisella on myös oikeus saada korvaus vuokranantajan edellä tässä luvussa tarkoitetun toimenpiteen tai laiminlyönnin aiheuttamasta haitasta tai vahingosta paitsi, jos vuokranantaja osoittaa, ettei huoneiston käyttöön saamisen viivästyminen tai huoneiston puutteellinen kunto ole aiheutunut vuokranantajan toimenpiteestä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, taikka jos korjaus- tai muutostyö on suoritettu vuokralaisen vastattavan vahingon johdosta.

Saman lain 63 §:n mukaan vuokralaisella on oikeus heti purkaa vuokrasopimus, jos vuokralaisen, hänen kotiväkeensä kuuluvan tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen.

Kuluttajariitalautakunta arvioi tapausta seuraavasti.

Vuokralaisen mukaan hän joutui muuttamaan pois huoneistosta, koska asuminen siellä aiheutti hänelle terveyshaittoja. Lautakunta toteaa, että vuokralainen ei ole toimittanut muuta selvitystä oireistaan kuin oman lausumansa. Asiassa jää siten näyttämättä, että vuokralaisen terveydelle on aiheutunut ilmeistä vaaraa. Lautakunta katsoo, että vuokralaisella ei ole ollut oikeutta purkaa vuokrasopimusta asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 63 §:n perusteella.

Terveystarkastajan 30.10.2023 päivätyn tarkastuskertomuksessa todetaan, että tarkastushetkellä asunnon sisäilmasta havaittiin poikkeava kemiallinen haju. Toisen yrityksen 22.12.2023 päivätyn tutkimusselosteen mukaan huoneistossa oli tutkimushetkellä aistittavissa poikkeavaa tuoksua. Vuokranantaja on vedonnut siihen, että vuokralainen ei käynyt tarkastamassa huoneistoa ennen vuokrasopimuksen solmimista. Lautakunta toteaa, että osapuolet voivat sopia huoneiston kunnosta vuokrasuhteen alkaessa. Osapuolet ovat sopineet, että huoneisto vuokrataan siinä kunnossa kuin se on. Huoneiston kuntoa ei kuitenkaan ole tarkemmin määritelty vuokrasopimuksen ehdoissa. Vaikka vuokrasopimuksessa on todettu, että huoneisto vuokrataan siinä kunnossa kuin se on, lautakunta toteaa, että vuokralainen voi kohtuudella vaatia, että huoneistossa ei ole hajuhaittaa. Asiassa ei siten tule antaa painoarvoa sille, että vuokralainen ei ollut tutustunut huoneistoon ennen vuokrasopimuksen solmimista.

Vuokralaisella on oikeus asuinhuoneiston annetun lain 20 §:n perusteella purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden poistamisesta. Asiassa on riidattomasti käynyt ilmi, että vuokralainen oli yhteydessä vuokranantajaan 4.8.2023 huoneiston ilmanvaihdosta. Lautakunnalle ei kuitenkaan ole toimitettu tarkempaa selvitystä yhteydenoton sisällöstä. Vuokranantajan mukaan hän neuvoi vuokralaista talotuulettimen käytössä. Lautakunnalle toimitetun aineiston perusteella vuokralainen on ollut uudestaan yhteydessä vuokranantajaan ilmanvaihdosta ja hajuhaitasta 12.10.2023.

Vuokrasopimuksen purkamisoikeus edellyttää, että vuokranantaja ei kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden korjaamisesta. Lautakunta katsoo, että vuokranantaja on perustellusti voinut olla siinä käsityksessä, että huoneiston tuuletus on poistanut huoneiston hajuhaitan ja ilmanvaihtopuutteet. Lautakunta katsoo, että vuokralainen ei ole antanut mahdollisuutta vuokranantajalle hajuhaitan poistamiselle terveystarkastajan tarkastuksen jälkeen. Lautakunta katsoo, että vuokralaisella ei ole ollut oikeutta purkaa vuokrasopimusta. Lautakunta toteaa, että vuokranantajalla on ollut oikeus vuokrasopimuksen nojalla periä ennenaikaisesta irtisanomisesta yhden kuukauden vastaavaa vuokraa.

Asiassa tulee vielä arvioitavaksi, onko vuokralaisella oikeutta vuokranalennukseen. Vuokralaisella on vuokranalennusta vaativana osapuolena näyttövelvollisuus siitä, että huoneiston kunnossa on vuokranalennukseen oikeuttava puute. Riidatonta on, että terveystarkastaja on tarkastanut huoneiston ja määrännyt, että kiinteistön omistajan tulee viipymättä ryhtyä toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi ja poistamiseksi. Huoneistossa on tutkittu haihtuvien orgaanisten yhdisteiden (VOC)–pitoisuuksia sekä pölynkoostumusta. 22.12.2023 päivätyn tutkimusselosteen mukaan sisäilman VOC-näytteenotossa ei todettu toimenpiderajoja ylittäviä pitoisuuksia. Tutkimusselosteen mukaan pölynkoostumusnäytteessä todettiin jonkin verran rakennusmateriaalipölyä ja pieni määrä kivivillaa.

Terveystarkastaja on 8.1.2023 päivätyssä sähköpostiviestissä todennut, että hajun lähde on jäänyt epäselväksi. Terveystarkastajan mukaan haju on todennäköisesti aiheutunut aiemman asukkaan tupakoimisesta. Lisäksi terveystarkastaja on todennut, että pölynkoostumuksessa havaitut määrät ovat todennäköisesti aiheutuneet korvausilmaventtiiliin asennuksesta. Terveystarkastaja ei ole vaatinut lisätutkimusten tekemistä. Lautakunta pitää selvitettynä, että huoneistossa on ollut sisäilman osalta puutteita vuokrasuhteen aikana. Lain mukaan oikeus saada vuokranalennusta alkaa siitä ajankohdasta, kun vuokranantaja on saanut tiedon huoneiston puutteellisuudesta. Lautakunnalle ei ole esitetty tarkempaa selvitystä vuokralaisen ensimmäisen yhteydenoton sisällöstä elokuussa 2023, joten epäselväksi jää, onko vuokralainen ilmoittanut hajuhaitasta kyseisenä ajankohtana. Sen sijaan vuokralainen on lähettänyt 12.10.2023 päivätyn sähköpostin vuokranantajalle huoneiston hajuhaitasta. Lautakunta katsoo, että vuokranantaja on saanut tiedon huoneiston hajuhaitasta 12.10.2023. Vuokralaisella on oikeus vuokranalennukseen edellä mainitusta ajankohdasta. Lautakunta suosittaa edellä lausutun perustein, että vuokranantaja maksaa asumishaitan takia 10 % vuokranalennusta ajanjaksolta 12.10–30.11.2023.

Päätös oli yksimielinen.