Köp av ny bostad

Du har som privatperson köpt en ny bostad eller fastighet, alltså ett nybygge, av en näringsidkare (stiftande delägare/byggentreprenör). Bostaden är alltså fortfarande under byggnad eller nyligen färdigställd, och ingen har bott där före dig.

RS-objekt är nya bostäder som börjar säljas redan under byggskedet. RS är en förkortning av Rahalaitosten neuvottelukunnan Suosittelema (Rekommenderad av Bankföreningens delegation)

Du kan läsa mer om köp av nya bostäder hos Konkurrens- och konsumentverkets anvisning om Nya bostäder.

Byggentreprenören för ett nybygge måste ställa säkerheter i eurobelopp både för byggnadsfasen och för tiden efter byggnadsfasen. Säkerheterna garanterar att brister och fel i bostäderna åtgärdas. För att säkerheten efter byggnadsfasen ska frigöras krävs att bostadsaktiebolagets styrelse och köparna av bostadsaktierna skriftligen samtycker till detta. Utan samtycke frigörs säkerheten dock automatiskt senast 12 månader efter att årsgranskningen av alla bolagets byggnader har hållits, om ingen motsätter sig frigörandet. Säkerheten frigörs inte om bostadsaktiebolaget eller en aktieägare motsätter sig frigörandet och anhängiggör ärendet hos konsumenttvistenämnden eller domstol.

Om det uppstår en tvist mellan bostadsaktiebolaget/enskild aktieägare och byggentreprenören/stiftande delägare om fel i byggnaden eller bostaden och deras åtgärdande, och vill att säkerheten inte ska frigöras, måste bostadsaktiebolaget eller aktieägaren framställa detta krav till konsumenttvistenämnden eller domstol. När nämnden har mottagit kravet på att motsätta sig frigörandet av säkerheten, utfärdar den ett intyg till sökanden om att frigörandet har bestridits. För att få intyget behöver man i detta skede inte lägga fram bevis på felet. Bostadsaktiebolaget eller aktieägaren ska lämna nämnda intyg till den som ställt säkerheten, vanligtvis banken,  inom 12 månader från att årsbesiktningen har hållits.

Du kan läsa mer om köp av nya bostäder hos Konkurrens- och konsumentverkets anvisning om Nya bostäder.

Du kan kräva, på det sätt som tidigare nämnts, att säkerheten inte frigörs för att behålla garantin om att byggentreprenören har ett incitament att åtgärda eventuella fel.

Dessutom kan du kräva att byggentreprenören åtgärdar felet. Om byggentreprenören inte gör det kan du i första hand kräva prisavdrag. Då får du en ekonomisk ersättning som motsvarar felet. Om avtalsbrottet är väsentligt kan du kräva att köpet hävs. Du har också rätt att kräva skadestånd om felet har orsakat dig skada. För ersättningarna kan du i regel även kräva ränta.

Om felet som ligger till grund för dina krav finns i en del av fastigheten som omfattas av bostadsaktiebolagets underhållsansvar, såsom lägenhetens konstruktioner, isoleringar eller grundsystem, har bostadsaktiebolaget den primära rätten att kräva att felet åtgärdas. Om bostadsaktiebolaget inte utnyttjar sin primära rätt att kräva att felen åtgärdas har du rätt att framställa krav även på grund av ett fel eller en brist som omfattas av bostadsaktiebolagets underhållsansvar, om det har direkta skadliga effekter på din bostad.

Du kan läsa mer om köp av nya bostäder hos Konkurrens- och konsumentverkets anvisning om Nya bostäder.

Du kan rikta skadeståndskrav mot fastighetsförmedlingsbyrån utöver byggentreprenören eller säljaren och kräva att byggentreprenören eller säljaren och förmedlingsbyrån ansvarar solidariskt för påföljderna av felet. Du kan inte kräva att förmedlingsbyrån åtgärdar fel, ger prisavdrag eller häver köpet. Du kan däremot framställa ett skadeståndskrav mot förmedlingsbyrån som motsvarar det prisavdrag du kräver av säljaren. För ersättningarna kan du i regel även kräva ränta. Du kan läsa mer om ämnet i Konkurrens- och konsumentverkets anvisningar om fastighetsförmedling.

När man bygger ett helt nytt bostadshus ska byggentreprenören ordna en årsgranskning 12–15 månader efter att byggnaden har godkänts för användning. När du får information om årsgranskningen av byggentreprenören ska du lista de fel du har upptäckt före granskningen. Om årsgranskningen alltså ännu inte har hållits kan du reklamera felen i samband med besiktningen.

Om årsgranskningen däremot redan har hållits och du inte har anmält felen vid granskningen kan du inte längre åberopa felet annat än i undantagsfall enligt 4 kap. 20 § i lagen om bostadsköp.

Om det efter årsgranskningen uppstår ett fel som du inte har kunnat upptäcka före granskningen ska du anmäla felet till byggentreprenören inom skälig tid från det att du upptäckte felet eller borde ha upptäckt det. Som skälig tid anses några månader, i undantagsfall högst ett halvt år.

Nämnden beräknar eller anger inte avkastnings- eller dröjsmålsräntans belopp i sina beslut. När du har fått beslutet måste du själv beräkna räntan.