Uuden asunnon rakentamisvaiheen kaupan purkua ja peruuttamista koskevat vaatimukset sekä ostajan korvausvelvollisuus

Asiaselostus  

Ostaja osti 25.2.2022 allekirjoitetulla rakentamisvaiheen kauppakirjalla myyjältä asunto-osakeyhtiön osakkeet. Osakkeet oikeuttavat hallitsemaan asunto-osakeyhtiön huoneistoa, joka käsitti 3-4H+KT+S ja oli 82 neliömetrin suuruinen. Kohteen velaton kauppahinta oli 488 800 euroa.

 Asiassa on kysymys siitä, oliko ostajalla oikeus purkaa uuden asunnon kauppa. Mikäli purkuoikeutta ei ollut, kyse oli lisäksi siitä, minkä suuruiseen korvaukseen myyjä oli oikeutettu ostajan vetäydyttyä kaupasta. Mikäli myyjällä katsottaisiin olevan oikeus asuntokauppalain mukaiseen vahingonkorvaukseen, asiassa on vielä arvioitava se, oliko vahingonkorvausta soviteltava.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjä palauttaa ostajalle 12 265,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.3.2025 lukien.

Ostajan vaatimukset perusteluineen

Ostaja vaatii ensisijaisesti, että myyjä palauttaa ostajalle suoritetun kauppahinnan osan eli 22 041,60 euroa sekä palautettavalle summalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Lisäksi ostaja vaatii palautettavalle kauppahinnan osalle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 17.11.2023 lukien. Viivästyskorkoa koskevan vaatimuksen alkamisajankohta oli 30 päivän kuluttua siitä, kun ostaja esitti toisen maksuvaatimuksen myyjälle rahojen palauttamisesta.

Toissijaisesti ostaja vaatii, että myyjä palauttaa suoritetusta kauppahinnasta 12 265,60 euroa, joka vastaa suoritettua kauppahintaa vähennettynä osapuolten sopimalla kahden prosentin korvauksella. Lisäksi ostaja vaatii tälle summalle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 30 päivän kuluttua siitä, kun myyjä on antanut vastauksensa tässä asiassa eli 3.3.2025 lukien.

Kolmanneksi ostaja vaatii, että mikäli hänen katsotaan olevan 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaisesti vahingonkorvausvastuussa myyjälle, korvausvelvollisuutta sovitellaan.

Purkuperuste

Ostaja oli 29.8.2023 ja uudelleen 18.10.2023 ilmoittanut myyjälle purkavansa kaupan. Käydessään huoneistossa 14.8.2023 ostaja oli havainnut, että huoneiston käytävä oli huomattavasti kapeampi kuin myyntiasiakirjoissa. Ostajan tarkoitus oli ollut asentaa käytävälle 30 senttimetriä syvä kaapisto, jonka asennus ei käytävän toteutuneen leveyden vuoksi ollut mahdollista. Myös ostajan tilaamat lisä- ja muutostyöt oli suoritettu virheellisesti, sillä huoneistoon oli asennettu väärät laatat.

Asuntokaupan peruuttaminen – oikeus asuntokauppalain mukaiseen vahingonkorvaukseen

Myyjä oli asettanut kaupan purun edellytykseksi sen, että ostaja maksaa myyjälle aikaisemmin suoritetun kauppahinnan maksuerän lisäksi vielä 9 172,40 euroa eli yhteensä 31 214 euroa.

Vahingonkorvausvastuuta oli soviteltava, sillä ostaja oli joutunut jäämään sairauden vuoksi vuorotteluvapaalle loppuvuodesta 2023. Korkomarkkina ja yleinen maailmantilanne ovat erityisesti sodan vuoksi johtaneet siihen, että asuntokauppa oli pysähtynyt, eikä ostaja ollut yrityksistä huolimatta saanut myytyä omaa huoneistoaan. Myyjä oli vaatinut ostajaa korvaamaan myös virheellisesti suoritetut lisä- ja muutostyöt. Asiassa oli otettava huomioon myös se, että myyjä oli elinkeinonharjoittaja.

Myyjän vastaus perusteluineen

Myyjä kiistää ostajan vaatimukset perusteineen. Myyjä vaatii kaupan peruuttamisesta ostajalta vahingonkorvausta 22 041,60 euroa.

Purkuperuste

Ostaja oli ennen ostopäätöstä ja kauppakirjan allekirjoitusta tutustunut muun muassa asunnon myyntipohjakuvaan, kuten kauppakirjan sivulta kuusi kävi ilmi. Asunnon käytävän leveys oli ollut havaittavissa myyntipohjakuvasta. Ostajan väite, että käytävä olisi ollut huomattavasti kapeampi kuin myyntiasiakirjoissa, ei pitänyt paikkaansa. Kyse ei joka tapauksessa ollut olennaisesta virheestä, jota oikeus kaupan purkuun edellyttää.

Asuinhuoneistoon ei ollut asennettu vääriä laattoja. Huoneistoon oli asennettu rakennuttajan valitsema laatta, koska ostaja ei ollut ilmoittanut muutostyönä tilattavasta laatasta määräajassa myyjälle. Ostaja oli tietoinen, mikä merkitys ilmoituksen antamatta jättämisellä oli ollut.

Asuntokaupan peruuttaminen – oikeus asuntokauppalain mukaiseen vahingonkorvaukseen

Kohde oli valmistunut keväällä 2024. Ostaja ei ollut ilmoittanut kaupan peruuttamisesta eikä puhunut kaupasta vetäytymisestä vaan oli vaatinut kaupan purkua. Ostaja ei ollut suostunut myyjän pyynnöistä huolimatta vahvistamaan, tarkoittiko hän purkamisen sijasta peruuttamista. Lopulta myyjä oli 9.12.2024 ilmoittanut ostajalle, että myyjä oli käsitellyt asian kaupan peruuttamisena. Ostaja ei ollut vastannut tähän viestiin.

Ostajalla oli oikeus peruuttaa kauppa, mutta kyse oli sopimusrikkomuksesta, jonka johdosta ostaja oli korvausvelvollinen myyjälle. Kauppakirjan 15 kohdan mukaan ostajan on maksettava myyjälle sopimuksen purkamisesta aiheutuneet kulut sekä korvauksena myyjälle aiheutuneesta muusta vahingosta kaksi prosenttia sovitusta velattomasta hinnasta, ellei jompikumpi osapuoli erikseen näytä, että purkamisesta aiheutunut vahinko eroaa siitä olennaisesti. Tällöin ostaja korvaa aiheutuneen vahingon asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaisesti.

Kaupan peruuttamisesta aiheutunut vahinko oli olennaisesti eronnut kahden prosentin vakiokorvauksesta. Myyjän laskelman mukaan todelliset vahingot olivat vähintään 69 109 euroa.

Ostajan perusteeton vaatimus kaupan purkamisesta sekä se, ettei ostaja ollut suostunut asian kirjaamiseen kaupan peruuttamisena, oli jättänyt asian pitkäksi aikaa epäselvään tilanteeseen, joka oli aiheuttanut lisävahinkoa myyjälle. Mikäli ostaja olisi ilmoittanut asiassa olevan kyse kaupan peruuttamisesta, olisi myyjä voinut aloittaa asunnon uudelleen myynnin aikaisemmin ja pyrkiä siten vähentämään asiassa aiheutunutta vahinkoa.

Myyjä ei ollut saanut myytyä asuntoa samalla hinnalla kuin ostaja oli sen aikanaan ostanut, muutos velattomaan kauppahintaan oli ainakin kymmenen prosenttia. Lisäksi ostaja oli vastuussa myös vuoden 2024 vastikkeista, joiden määrä oli 1 742,09 euroa kuukaudessa, huhtikuusta joulukuuhun saakka. Huoneistoa ei vielä ollut myyty, joten myyjän mukaan ostaja oli vastuussa myös joulukuun 2024 jälkeen erääntyneistä vastikkeista. Edelleen ostaja oli vastuussa huoneiston markkinoinnista aiheutuneesta 300 euron kulusta. Vielä ostaja oli velvollinen maksamaan tilaamansa lisä- ja muutostyöt eli yhteensä 4 330 euroa.

Myyjä oli tullut vastaan alkuperäisestä korvausvaatimuksestaan, joka oli ollut 31 214 euroa, sillä myyjä oli sovinnollisena ratkaisuna esittänyt, että ostajan korvausvastuu on 22 041,60 euroa, joka vastasi jo suoritettua kauppahintaerää. Ottaen huomioon myyjälle aiheutuneen todellisen vahingon määrän sovittelulle ei ollut perustetta. Sovitteluvaatimuksen tueksi ei myöskään ollut esitetty selvitystä. Esitettyjen perusteiden ei myöskään ole osoitettu olleen sellaisia, että ne eivät olisi olleet ostajan tiedossa ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Myös esitettyjen perusteiden syy-yhteys kaupan purkuvaatimukseen oli jäänyt näyttämättä.

Ratkaisun perustelut              

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Ostaja oli maksanut kauppahinnasta 22 041,60 euroa. Kauppakirjan mukaan asunnon arvioitu valmistumispäivä oli 17.4.2024. Kaupan kohdetta ei kuitenkaan ollut luovutettu ostajalle, sillä hän oli 29.8.2023 ilmoittanut vetäytyvänsä kaupasta.

Asiassa on ratkaistava ensin se, oliko ostajalla oikeus kaupan purkuun. Mikäli oikeutta kaupan purkuun ei katsottaisi olevan, asiassa on ratkaistava, oliko ostaja peruuttanut kaupan ja oliko myyjällä kaupan peruuttamisen johdosta oikeus rakentamisvaiheen kauppakirjassa sovittuun kahden prosentin vakiokorvaukseen vai asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaiseen vahingonkorvaukseen ostajalta.

Edelleen, mikäli ostajan katsottaisiin olevan 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaisesti vahingonkorvausvastuussa myyjälle, asiassa on ratkaistava, onko vahingonkorvauksen sovittelulle perusteita.

Purkuperuste

Toimitetun aineiston perusteella asiassa on riidatonta, ettei huoneistoon ollut asennettu ostajan toivomaa laattamateriaalia. Myyjän mukaan tämä oli johtunut siitä, ettei ostaja ollut toimittanut tietoa muutostyövalinnastaan määräaikaan mennessä.

Lautakuntaan on toimitettu ”Sisustusvalinnat” -niminen asiakirja. Asiakirjasta ilmenee, että ostaja oli valinnut seinälaataksi tietyn värisen laatan, joka ilmeisesti ei kuitenkaan ollut asunto-osakeyhtiön perustasosta poikkeava, sillä siitä ei ole merkitty maksettavaksi lisähintaa. Muilta osin asiakirjassa ei ole tehty laattamateriaalin osalta erityisiä valintoja. Asiakirjan mukaan muita rakenteita koskevien lisä- ja muutostöiden hinta oli 4 100 euroa.

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.

Toimitetun selvityksen mukaan ostaja oli tehnyt valinnan tietystä laattamateriaalista. Asiassa käydyn kirjeenvaihdon perusteella myös muut huoneistoa koskevat lisä- ja muutostyöt oli toteutettu ostajan valintojen mukaisesti, joten ostaja on lautakunnan käsityksen mukaan osoittanut ilmoittaneensa lisä- ja muutostöitä koskevat valintansa myyjälle määräajassa.

Myyjä ei ole toimittanut selvitystä väitteensä tueksi siitä, miksi kyseisessä asiakirjassa esitetty laattamateriaalia koskeva valinta olisi tullut myyjän tietoon liian myöhään, vaikka muut samalla asiakirjalla tilatut lisä- ja muutostyöt oli voitu ottaa huomioon.

Lautakunta siten katsoo, ettei asunto ole tältä osin vastannut sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.

Saman lain ja luvun 15 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan asunnossa on virhe myös, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Lautakuntaan on toimitettu markkinointiaineistossa ollut asuinhuoneiston pohjapiirros. Pohjapiirroksesta ilmenee, että se on 1:100 mittakaavassa ja sen perusteella käytävän voidaan olettaa olevan noin 1 metrin ja 70 senttimetrin levyinen.

Ostajalla on näyttövelvollisuus siitä, että käytävän leveys olisi poikennut edellä esitetystä. Ostaja ei ole toimittanut kirjallista selvitystä esittämänsä väitteen tueksi. Näin ollen virhe on tältä osin jäänyt näyttämättä. 

Saman lain ja luvun 25 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta tai jos on painavia syitä olettaa, ettei tällaista oikaisua tulla suorittamaan 24 §:ssä edellytetyssä ajassa, ostaja saa purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen mukaan kaupan purkamisen edellytyksenä on, että sopimusrikkomus on olennainen. Purkamisen kynnys on siten korkeampi kuin hinnanalennuksen. Purkaminen saattaa tulla kysymykseen esimerkiksi silloin, kun asunnossa havaitaan terveydellistä haittaa aiheuttava tai asuinolosuhteita merkittävästi huonontava taikka asunnon arvoon olennaisesti vaikuttava rakennusvirhe, jota ei yrityksestä huolimatta onnistuta korjaamaan kohtuullisessa ajassa. Virheen olennaisuutta on ensisijaisesti arvioitava objektiivisin perustein. Pelkästään ostajan oma subjektiivinen käsitys virheen olennaisuudesta ei sitä vastoin ole ratkaiseva. (HE 1994/14 vp s. 107).

Asuinhuoneistoon ei ollut asennettu ostajan valitsemaa laattamateriaalia. Asiassa on kyse sisustuksellisesta puutteesta. Puutteen ei voida katsoa olevan edellä mainitun lainkohdan tarkoittamalla tavalla kuitenkaan olennainen sopimusrikkomus. Näin ollen ostajalla ei voida katsoa olevan oikeutta kaupan purkuun, ja ostajan ensisijainen vaatimus on siten hylättävä.

Asuntokaupan peruuttaminen – oikeus asuntokauppalain mukaiseen vahingonkorvaukseen

Ostaja on toissijaisesti vaatinut kauppahintaerän palautusta vähennettynä osapuolten välillä sovitulla vahingonkorvauksella. Lautakunta tulkitsee, että ostaja on toissijaisesti vaatinut, että kaupasta vetäytymisessä katsottaisiin olevan kyse kaupan peruuttamisesta, ja että ostajan korvausvastuu ei ylittäisi kauppakirjassa sovittua kahden prosentin osuutta velattomasta hinnasta.

Asiassa on ratkaistava se, onko myyjällä oikeus vahingonkorvaukseen asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaisesti. Mikäli myyjällä katsotaan olevan oikeus korvaukseen, on lisäksi ratkaistava se, onko korvauksen sovittelulle perustetta.

Lautakunta katsoo, että ostajan kaupasta vetäytymistä on pidettävä kaupan peruuttamisena. Asuntokauppalain 4 luvun 32 §:n mukaan, jos ostaja rikkoo sopimuksen peruuttamalla asunnon kaupan ennen kuin asunto on luovutettu ostajan hallintaan, myyjällä on oikeus korvaukseen hänelle aiheutuvasta vahingosta 35 §:n mukaan.

Osapuolten välisessä rakentamisvaiheen kauppakirjassa on poikettu edellä mainitusta asuntokauppalain lähtökohdasta. Kauppakirjan kohdan 15 mukaan, jos ostaja peruuttaa kaupan, ostajan on maksettava myyjälle sopimuksen purkamisesta aiheutuneet kulut sekä korvauksena myyjälle aiheutuneesta muusta vahingosta kaksi prosenttia edellä kohdassa 3. sovitusta velattomasta hinnasta, ellei jompikumpi osapuoli erikseen näytä, että purkamisesta aiheutunut vahinko eroaa siitä olennaisesti. Tällöin ostaja korvaa aiheutuneen vahingon asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaisesti.

Myyjä on esittänyt väitteen siitä, että aiheutunut vahinko erosi olennaisesti sopimuksessa sovitun vakiokorvauksen määrästä eli 9 776 eurosta. Ostaja ei ole ottanut myyjän väitteeseen tai väitteen perusteina esitettyihin seikkoihin kantaa. Myyjällä on kuitenkin näyttövelvollisuus aiheutuneen vahingon määrästä.

Aiheutuneen vahingon määrä

Asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaan, jos ostaja peruuttaa kaupan 32 §:n mukaisesti, myyjällä on oikeus korvaukseen asunnon uudelleen myymisen aiheuttamista kustannuksista sekä niistä erityisistä kustannuksista, joita hänelle on aiheutunut sopimuksen tekemisestä ja täyttämisestä ja joista hän todennäköisesti ei voi hyötyä muulla tavalla. Muusta vahingosta myyjällä on oikeus saada korvaus, joka on kohtuullinen ottaen huomioon sovittu hinta, sopimuksen purkamisen tai peruutuksen ajankohta sekä muut seikat.

Markkinointikulu

Myyjän mukaan asunnon uuteen myyntiin liittyvästä markkinoinnista oli aiheutunut 300 euron kulu. Tätä voidaan pitää kaupan peruuttamisen johdosta myyjälle aiheutuneena vahinkona.

Muutostyöt

Asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momenttia koskevan hallituksen esityksen mukaan myyjällä olisi oikeus korvaukseen asunnon uudelleen myymisen aiheuttamista kustannuksista ja lisäksi yksilöllisistä muutos- ja lisätöistä, joita asuntoon on ostajan pyynnöstä tehty ja joilla voidaan perustellusti olettaa olevan arvoa lähinnä vain ostajalle. Jos muutos- ja lisätöiden sen sijaan voidaan perustellusti olettaa lisänneen asunnon jälleenmyyntiarvoa, ostajalla ei tältä osin olisi korvausvelvollisuutta. (HE 1994/14 vp s. 119).

Myyjä on ilmoittanut ostajan tilaamien lisä- ja muutostöiden aiheuttamaksi vahingoksi 4 330 euroa. Lautakuntaan toimitetun ”Sisustusvalinnat” -asiakirjan mukaan huoneiston lisä- ja muutostyöt olivat kustannuksiltaan 4 100 euroa. Asiassa on jäänyt epäselväksi siten se, mihin myyjän esittämä summa on 230 euron osalta perustunut.

Lautakuntaan ei ole toimitettu selvitystä asunto-osakeyhtiön niin kutsutusta perustasosta, mutta lähtökohtaisesti voidaan olettaa, että lisähintaan tilattavat muutokset ovat perustasosta laadullisesti parempaan poikkeavia. Myyjän olisi osoitettava, että ostajan pyynnöstä asuntoon tehdyillä muutostöillä olisi arvoa vain ostajalle, eikä niillä olisi asunnon jälleenmyyntiarvoa lisäävää vaikutusta. Lautakuntaan ei ole toimitettu tällaista selvitystä. Näin ollen lautakunta katsoo, että lisä- ja muutostöistä aiheutunutta kulua ei voida ottaa lainkohdan tarkoittamana erityisenä kustannuksena huomioon arvioitaessa myyjälle aiheutuneen vahingon määrää.

Lautakunta katsoo, että aiheutuneen vahingon määrä on tältä osin jäänyt myyjän väitteen varaan ja selvittämättä riittävällä tavalla.

Kaupasta vetäytymisen perustetta koskeva epäselvyys

Asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin hallituksen esityksen mukaan kohtuullinen korvaus muusta vahingosta voi pitää sisällään hintaeron korvaamisen tilanteessa, jossa asunnon uudelleen myymisestä saatu kauppahinta on jäänyt pienemmäksi kuin alkuperäinen kauppahinta. Lisäksi korvattavaksi saattavat tulla yhtiövastikkeet, jotka myyjä on joutunut maksamaan kaupan peruuntumisen tai purkamisen jälkeen, mutta ennen asunnon uudelleen myymistä. Korvauksen suuruutta arvioitaessa olisi otettava huomioon kaupan peruuttamisen ajankohta. Esitöiden mukaan lähtökohtana on, ettei kauppaan perustuvan voiton täysimääräistä korvaamista voida pitää perusteltuna pelkästään sillä perusteella, että sopimus on syntynyt. Jos kaupan purkaminen tai peruuttaminen tapahtuu niin aikaisessa vaiheessa, ettei myyjä vielä ole ryhtynyt olennaisiin toimenpiteisiin juuri kyseisen kaupan täyttämiseksi, ei ostajaa tulisi velvoittaa suorittamaan täyttä korvausta myyjän saamatta jäävästä voitosta eli käytännössä hinnanerosta. (HE 1994/14 vp s.119).

Toimitettujen tietojen mukaan kauppa oli tehty 25.2.2022, ja asunnon arvioitu valmistumispäivä oli 17.4.2024. Toimitetun sähköpostikirjeenvaihdon perusteella ostaja ja myyjä olivat 29.8.2023 keskustelleet kaupan peruutuksesta. Tämän jälkeen ostaja oli lähettänyt 29.9.2023 myyjälle viestin, jossa hän oli todennut haluavansa purkaa kauppasopimuksen.

Osapuolten välillä oli käyty sähköpostikirjeenvaihtoa siitä, oliko ostajalla ollut oikeus kaupan purkamiseen vai onko ostajan kaupasta vetäytyminen tosiasiassa tarkoittanut kaupan peruuttamista. Osapuolten välillä käydyssä sähköpostikirjeenvaihdossa ostaja toteaa 24.7.2024 lähetetyssä viestissä, että hän on lakimiehensä välityksellä tuonut ilmi halukkuutensa sovitella kaupan peruuntumista. Muussa lautakuntaan toimitetussa kirjeenvaihdossa ostaja ei ole maininnut halukkuudestaan peruuttaa kauppaa. Tosiasiassa kyse on todennäköisesti ollut ostajan halusta vetäytyä kaupasta, mutta riitaa on ollut vetäytymisen seuraamuksista, minkä johdosta asiassa on pitkällisesti käyty kirjeenvaihtoa myös siitä, oliko ostajalla oikeus purkaa kauppa vai suostuuko hän kaupan peruuttamiseen.

Lautakunnan käsityksen mukaan myyjä olisi viimeistään 24.7.2024 viestin perusteella voinut käsitellä tilanteen kaupan peruuttamisena ja siten lopullisena kaupasta vetäytymisenä, jolloin huoneistoa olisi voitu tuolloin alkaa markkinoimaan kolmansille osapuolille. Näyttöä siitä, että ostaja olisi tätä ennen suostunut kaupan peruuttamiseen ei ole toimitettu. Asiassa ei siten voida katsoa, että oikeustila olisi ratkennut ennen kyseistä ajankohtaa siten, että myyjä olisi riskittä voinut alkaa markkinoimaan huoneistoa. Peruuttamista ei voida kuitenkaan pitää hallituksen esityksessä tarkoitetuin tavoin aikaisessa vaiheessa tapahtuneena

Asiassa ei ole kuitenkaan esitetty kirjallista selvitystä siitä, että kirjeenvaihdon pitkittyminen olisi aiheuttanut myyjälle vahinkoa. Lautakunta katsoo, että aiheutuneen vahingon määrä on tältä osin jäänyt myyjän väitteen varaan ja selvittämättä riittävällä tavalla.

Asunnon markkina-arvon muutos

Myyjän mukaan asuinhuoneiston arvo oli laskenut merkittävästi ja ainakin 10 prosenttia siitä, mitä se oli 25.2.2022 kaupanteon aikaan, eikä huoneistoa ollut saatu myytyä. Lautakuntaan ei ole toimitettu myyjän väitteen tueksi mitään tarkempaa selvitystä siitä, kuinka paljon asunnon arvo oli laskenut. Myöskään tietoja siitä, millä hinnalla asuinhuoneistoa oli pyritty myymään ei ole toimitettu.

Lautakunta katsoo, että aiheutuneen vahingon määrä on tältä osin jäänyt myyjän väitteen varaan ja selvittämättä riittävällä tavalla.

Vastikkeet

Myyjän mukaan ostaja oli korvausvastuussa 2024 vastikkeista, jotka olivat kuukausittain 1 742,09 euroa, huhtikuusta joulukuuhun saakka, ja koska huoneistoa ei vielä ollut myyty, ostaja oli vastuussa myös joulukuun 2024 jälkeen erääntyneistä vastikkeista.

Mainitun hallituksen esityksen mukaan vahinkona voidaan pitää myös yhtiövastikkeita, jotka myyjä joutuu maksamaan ennen asunnon uutta myyntiä.

Myyjä on ilmoittanut vastikkeiden olleen 2024 vuonna 1 742,09 euroa kuukaudessa. Lautakuntaan ei ole toimitettu selvitystä siitä, miltä osin kyse on hoitovastikkeesta ja miltä osin pääomavastikkeesta, jolla lyhennetään yhtiölainaosuutta eli velattoman kauppahinnan osaa. Pääomavastikkeiden osakehuoneiston lainaosuutta lyhentävää osaa ei voida pitää myyjälle aiheutuneena vahinkona, sillä kyse on velattoman kauppahinnan yhtiölainaosuuden kuukausittaisesta lyhennyksestä, eli erästä, joka myyjän tulisi kaupan peruutuessa palauttaa ostajalle. Tältä osin vahinkona voitaisiin pitää ainoastaan hoitovastikkeen ja pääomavastikeosuuden korkojen sekä lainakulujen osuutta, joiden määrästä ei ole toimitettu selvitystä.

Lautakunta katsoo, että aiheutuneen vahingon määrä on tältä osin jäänyt myyjän väitteen varaan ja selvittämättä riittävällä tavalla.

Johtopäätökset

Myyjä ei ole toimittanut lautakuntaan esittämiensä väitteiden tueksi riittävää kirjallista selvitystä siitä, että kaupan peruuttamisesta aiheutunut vahinko olisi eronnut olennaisesti osapuolten välillä sovitusta kahden prosentin osuudesta velattomasta hinnasta eli kauppakirjan kohdassa 15 sovitusta vakiokorvauksesta.

Asiassa ei siten ole esitetty perustetta poiketa kauppakirjassa sovitun vakiokorvauksen soveltamisesta. Myyjällä on kuitenkin katsottava olevan oikeus kahden prosentin korvaukseen velattomasta kauppahinnasta eli 9 776 euron korvaukseen. Ostaja oli maksanut myyjälle kauppahinnasta 22 041,60 euroa. Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjä vähentää jo suoritetusta kauppahinnasta vakiokorvauksen määrän ja palauttaa ostajalle 12 265,60 euroa.

Sovitteluvaatimus

Lautakunnan käsityksen mukaan ostajan sovitteluvaatimus on koskenut ainoastaan tilannetta, jossa ostaja katsottaisiin velvolliseksi maksamaan vahingonkorvausta.

Ostajan on katsottu olevan vastuussa ainoastaan osapuolten sopimasta vakiokorvauksesta. Asiassa ei siten ole perustetta arvioida sovittelun edellytyksiä.

Korkovaatimus

Ostaja on vaatinut 14.3.2025 antamassaan lausumassa, että toissijaisen vaatimuksen menestyessä palautettavalle määrälle maksetaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 3.3.2025 lukien. Kyseisessä lausumassa ei ole esitetty tältä osin tuottokorkoa koskevaa vaatimusta, joten lautakunta ei arvioi myyjän velvollisuutta koronmaksuun tältä osin.

Korkolain 4 §:n 1 momentin mukaan velan maksun viivästyessä velallisen on maksettava viivästyneelle määrälle vuotuista viivästyskorkoa, joka on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva 12 §:ssä tarkoitettu viitekorko.

Saman lain 6 §:n 1 momentin mukaan, jollei eräpäivää ole velallista sitovasti ennalta määrätty, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut siitä päivästä, jona velkoja lähetti velalliselle laskun tai muutoin vaati määrätyn rahamäärän suorittamista. Velallinen ei kuitenkaan ole velvollinen maksamaan viivästyskorkoa ajalta ennen laskun tai vaatimuksen saapumista hänelle.

Myyjä on antanut asiassa kuluttajariitalautakunnalle vastauksen 31.1.2025, ja ostajan vaatimuksen viivästyskoron maksuvelvollisuuden alkamisesta 3.3.2025 ei voida katsoa olevan enemmän kuin sen, mihin hänellä lain mukaan olisi ollut oikeus. Lautakunta suosittaa ostajan vaatimuksen perusteella, että myyjä suorittaa palautettavalle kauppasummalle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 3.3.2025 lukien.

Päätös oli yksimielinen.