Reklamaatiovelvollisuus kiinteistön kaupassa – myyjän kunnianvastaisen ja arvottoman sekä törkeän huolimattoman menettelyn arviointi

Asiaselostus  

Ostajat ostivat 15.12.2020 päivätyllä kauppakirjalla myyjältä Vantaan kaupungissa olevan tontin sillä sijaitsevine rakennuksineen.

Kiinteistön pinta-ala oli 12.05.2020 päivätyn kiinteistörekisteriotteen mukaan 600 m2, ja sillä olevan asuinrakennuksen huoneistoala on yhteensä 118 neliömetriä ja kerrosala yhteensä 150 neliömetriä. Kauppahinnaksi sovittiin 430 000 euroa. Omistusoikeus kaupan kohteeseen oli siirtynyt kaupantekotilaisuudessa. Hallintaoikeuden oli sovittu siirtyvän ostajille viimeistään 31.12.2020.

Asiassa on kyse siitä, oliko myyjän katsottava menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, jolloin ostajilla olisi edelleen oikeus vedota virheeseen. Mikäli ostajilla on katsottava olevan edelleen oikeus esittää vaatimuksia, kyse oli lisäksi siitä, oliko kaupan kohteessa maakaaren mukainen virhe.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Ostajien vaatimukset perusteluineen

Ostajat vaativat, että myyjä korvaa ostajille 30 620 euroa.

Ostajat vaativat hinnanalennuksena 30 000 euroa, joka perustui kiinteistön korjauksiin, joilla tärinää voitaisiin ehkäistä. Lisäksi vaatimus perustui 620 euron osalta puoleen tärinämittauksesta aiheutuneista kuluista.

Ostajat havaitsivat rakennuksessa häiritsevää tärinää, jota ei ollut myyntivaiheessa tuotu esille. Tärinä oli erittäin häiritsevää erityisesti yöaikaan. Tärinää olivat aiheuttaneet bussit ja muut raskaat ajoneuvot.

Myyjä oli tiennyt tärinästä ennen kauppaa, mutta ei ollut kertonut tästä ostajille. Tärinästä oli reklamoitu 30.10.2018 ympäristötarkastajalle. Myyjältä oli tuolloin kysytty suostumus reklamaatiokirjeen lähettämiseen. Myyjän menettely oli kunnianvastaista ja törkeän huolimatonta.

Myyjän vastaus perusteluineen

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset perusteineen.

Reklamaatioaika

Ostajat olivat kertoneet havainneensa kaupan kohteessa virheen 17.5.2021 ja ilmoittaneensa siitä ensimmäisen kerran myyjälle 22.8.2023. Koska virheilmoitusta ei ollut tehty kohtuullisessa ajassa, ostajat olivat menettäneet oikeutensa vaatimusten esittämiseen.

Myyjän ei voida myöskään katsoa toimineen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Asunto ei ollut tärissyt ostohetkellä, eikä myyjä ollut koskaan kokenut asunnossa häiritsevää tärinää. Myyjä oli vuonna 2018 tietöiden yhteydessä keskustellut naapurin kanssa tärinästä, muttei ollut koskaan lähettänyt taikka allekirjoittanut kirjettä ympäristötarkastajalle tärinän vuoksi. Se seikka, että naapuri on lähettänyt tärinän vuoksi kirjeen ympäristötarkastajalle vuonna 2018 tietöiden yhteydessä, ei osoittanut, että myydyssä kiinteistössä olisi ollut tärinästä aiheutuvaa haittaa myyntihetkellä.

Kiinteistön laatu

Ostajat olivat teettäneet yritys A:n toimesta tärinämittauksen keväällä 2024. Mittausajankohta oli 10.–18.4.2024. Raportin mukaan VTT:n tiedote 2278 Suositus liikennetärinän mittaamisesta ja luokituksesta määrittelee värähtelyluokituksen värähtelyluokkiin A-D, jossa A kuvaa hyviä olosuhteita ja D olosuhteita, joihin pyritään vanhoilla asuinalueilla. Mittauksen mukaan myydyn kiinteistön värähtelyluokitus oli C. Raportin mukaan värähtelyluokka C kuvasi suositusta uusien rakennusten ja väylien suunnittelussa. Edelleen keskimäärin vain 15 prosenttia asukkaista pitää C-luokan värähtelyitä häiritsevinä. Värähtelyluokka C ei siten tarkoittanut pääsääntöisesti häiritsevää värähtelytasoa lainkaan, vaan nimenomaan normaalia värähtelytasoa uusien rakennusten ja väylien läheisyydessä, jota suurin osa ihmisistä ei kokenut häiritsevänä.

Myyjä ei ollut missään vaiheessa kokenut kiinteistössä häiritsevää tärinää. Mittatuloksen perusteella kiinteistöön ei myöskään ollut kohdistunut tärinää, josta myyjän oli tai olisi pitänyt tietää. Näin ollen kohteessa ei edes voida katsoa olevan maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamalla tavalla laatuvirhettä.

Ratkaisun perustelut              

Ostajat olivat ilmoituksensa mukaan havainneet virheen 17.5.2021 ja ilmoittaneet siitä myyjälle ensimmäisen kerran 22.8.2023. Asiassa on ensin arvioitava, ovatko ostajat menettäneet oikeutensa vedota kyseiseen seikkaan virheenä.

Reklamaatiovelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Saman pykälän 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Kohtuullisena aikana virheilmoituksen tekemiselle on vakiintuneesti pidetty korkeintaan kuutta kuukautta siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Merkittävänä ajankohtana on pidetty sitä, milloin ostaja on ymmärtänyt tai hänen olisi pitänyt ymmärtää virheen merkitys.                  

Asiassa on riidatonta, että ostajat ovat reklamoineet vasta yli kahden vuoden kuluttua siitä, kun he olivat oman kertomuksensa mukaan havainneet puutteellisuuden. Asiassa ei ole myöskään toimitettu selvitystä, jonka johdosta ostajien olisi tullut ymmärtää tärinähavainnon mahdollinen merkitys vasta tätä merkittävästi myöhemmin. Näin ollen ostajat eivät ole osoittaneet ilmoittaneensa virheestä kohtuullisessa ajassa.

Siten myyjän menettelyn tulee olla ollut kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta, jotta ostajilla olisi oikeus yhä vedota virheeseen. Todistustaakka myyjän törkeästä huolimattomuudesta tai kunnianvastaisuudesta ja arvottomuudesta on siihen vetoavilla ostajilla.

Korkein oikeus on käsitellyt myyjän kunnianvastaista ja arvotonta toimintaa asuntokauppaa koskevassa ratkaisussa KKO:2007:91. Maakaaren säännös on tältä osin asuntokauppalakia vastaava, joten lautakunnan näkemyksen mukaan korkeimman oikeuden oikeusohje soveltuu tältä osin myös kiinteistöä myytäessä kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn arvioimiseen. Korkein oikeus katsoi kyseisessä ratkaisussa, että myyjän menettelyn tulisi poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttynä, jotta myyjän menettelyä voidaan pitää säännöksessä tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisena ja arvottomana (KKO:2007:91 kohta 4).

Maakaaren esitöiden mukaan myyjä toimii kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, jos hän antaa tahallaan virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja, salaa virheen tai muutoin menettelee törkeän huolimattomasti (HE 120/1994 vp, s. 57).

Arviointi tulee tehdä yksittäistapauksellisesti punniten vastakkain toisaalta myyjän menettelyn moitittavuutta ja toisaalta reklamaatioajan sääntelyn taustalla olevaa tarvetta saada ostajan ja myyjän välit selvitettyä joutuisasti.

Ostajien keskeinen näyttö tältä osin on se, että myyjä oli ostajien käsityksen mukaan antanut suostumuksen naapurin tärinästä ympäristötarkastajalle lähettämälle kirjeelle vuonna 2018. Myyjän antamien tietojen mukaan hän oli vuonna 2018 keskustellut tietöiden aikaan ilmenneestä tärinästä naapurin kanssa, joka oli lähettänyt tämän johdosta kirjeen ympäristötarkastajalle. Asiassa on tältä osin riidattomasti selvitetty ainoastaan se, että myyjä oli vuonna 2018 tietöiden aikaan havainnut jonkinasteista tärinää. Selvitystä myyjän varsinaiselle hyväksynnälle tai muulle osallistumiselle viranomaisyhteydenottoon ei ole toimitettu.

Myyjä ei ole kertomuksensa mukaan havainnut merkittävää tärinää enää vuoden 2018 tietyön päätyttyä. On mahdollista, että värinää on esiintynyt, mutta se on ollut sellaista, joka ei ole häirinnyt myyjää.

Ostajien toimittamassa yritys A:n 7.5.2024 päivätyssä lausunnossa todetun värähtelyn ei ole osoitettu aiheuttavan riskiä rakenteille, ja sen oli todettu olevan tasoltaan sellainen, joka lausuntoon liitetyn taulukon mukaan vastasi uusien rakennusten ja väylien suunnittelussa käytettävää suositustasoa. Taulukon mukaan keskimäärin 15 prosenttia asukkaista pitää värähtelyitä häiritsevinä ja voi valittaa häiriöistä.

Toimitettu lausunto ei osoita, että kiinteistössä myyntiajankohtana esiintynyt tärinä olisi ollut sellaista, jonka perusteella myyjän voitaisiin katsoa perustellusti epäilleen kiinteistössä olevan olennaista vikaa tai korjaustarvetta. Se, että myyjä oli vuonna 2018 keskustellut asiasta naapurinsa kanssa, joka oli lähettänyt tätä koskevan kirjeen ympäristötarkastajalle, ei myöskään riittävällä tavalla osoita, että myyjä olisi kaupanteon aikaan jättänyt kertomatta kiinteistön laadun kannalta olennaisesta seikasta ostajille.

Asiassa ei ole osoitettu, että myyjä olisi tarkoituksellisesti jättänyt kertomatta kiinteistön olennaisesta laatupuutteesta ostajille. Myyjän menettelyn ei näin ollen voida katsoa poikkeavan selvästi siitä, mitä voidaan pitää yleisesti hyväksyttävänä, eikä se siten täytä kunnianvastaisen ja arvottoman tai törkeän huolimattomuuden edellytyksiä.

Ostajat ovat siten menettäneet oikeutensa vedota kyseiseen seikkaan virheenä. Näin ollen lautakunta ei käsittele asiaa enemmälti.

Päätös oli yksimielinen.